waarderen rendementsanalyse samenvatting

WAARDEREN 2: RENDEMENTSANALYSE
MODULE 1 TOT 3
- Marktvergelijking
1) Direct sales comarison (DSC)
2) Regressie-analyse
 Waarde = kostprijs om een gelijkwaardig VG object aan te schaffen op de VG markt.

- Kostenbenadering
1) analytische methode
2) DRC (dircet replacement cost)
3) Residuele waarde
 Waarde = Kostprijs om VG object te vervangen door een gelijkwaardig object.

- Inkomstenbenadering
1) Kapitalisatie methodes
2) Kasstromenmethode
3) GOP (Gross Operating Profit
 Investeringswaarde = omvang van de inkomstenstromen die door de exploitatie v.h. vastgoedobject
gerealiseerd kan worden


MODULE 2 MARKET EVEDENCE
2.1 SCHATTINGSMETHODES
Marktvergelijking
1) Rirect sales comarison
2) regressie-analyse


2.1.1 METHODE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN
= Vergelijkingspunt (comparabele evedince)

KENMERKEN
Uitgangspunten schattingsmethode/ DSC (direct sales comparison)/ DMC (direct market Comparison)/statische
benadering
1) One prise rule
“Equivalente goederen zullen in de open markt worden verkocht aan dezelfde prijs.”
2) “Een gerealiseerde verkoopprijs is een voldoende betrouwbare indicatie voor marktwaarde.”
3) Substitutie
“Een kandidaat-koper zal niet bereid zijn meer te betalen dan de prijs die hij moet betalen voor een
ORG met dezelfde utiliteit en kenmerken.”
 Waarde wordt bepaald door vergelijking met recente gerealiseerde verkoopprijzen van voldoende
vergelijkbare VG objecten.

NADELEN
1) Hetrogene markt = geen 2 ORG zijn 100% gelijk
2) Geen transparante markt = Info is niet onbeperkt beschikbaar
 Beperkt aantal vergelijkingspunten


1

,  beperkte info over vergelijkingspunten
3) Welke vergelijkingspunten moeten/ kunnen er worden gebruikt?


TOEPASSING VAN DE SCHATTINGSMETHODE
Stap 1: Vergelijkingspunten zoeken
Stap 2: Aanpassingen maken: Objecten v.d. vergelijkingspunten.

OMGAAN MET VERGELIJKINGSPUNTEN
1) Welke vergelijkingspunten komen in aanmerking?
2) Welke kenmerken zijn doorslaggevend in de vergelijking?
3) Hoe worden onderlinge verschillen verrekend?
4) Hoeveel vergelijkingspunten zijn nodig?

1) WELKE VERGELIJKINGSPUNTEN KOMEN IN AANMERKING?
- Gelijkwaardige objecten: ‘ideally identaical to the itern being valued”.
- Recente transacties binnen dezelfde marktomstandigheden.
- Resultaat van een onderhandse verkoop tussen geïnformeerde partijen die handelen zonder dwang
(=venaliteit).
- Verifieerbaar en betrouwbaar  controleer bron van informatie

Hiërarchie van bronnen?
1. Inzage in de authentieke akte (bevoegd kantoor rechtszekerheid AAPD)
2. Mededelingen door betrouwbare betrokken persoon
3. Mededelingen door een niet betrokken persoon publicatie in media
4. Vraagprijzen in vastgoedtransacties
 immophars = transactieprijsen
 immoweb = vraagprijzen  niet gebruiken, want dit is geen gerealiseerde transactie;

Hiërarchie van de bronnen volgens IFRS13
IFRS13 = 3 soorten/levels van imput:
 Level 1 = Zonder een beoordeing = Ik kan bewijzen dat er een transactie is geweest
 Level 2 = Je hebt gevonden gegevens waar een correctie is op gedaan
 Level 3 = Gegevens die je kan gebruiken maar die van een minder betrouwbare bron afkomstig (je
weet zelden van waar de gegevens afkomstig zijn). Zorg dat er voldoende gegevens zijn met een
trend in.

Voldoende vergelijkbare objecten?
 Zelfde utiliteit (=nut of gebruik)
 Belangrijkste waarde bepaldende factoren zijn gelijk voor elk object
 Verschillende kenmerken zijn controleerbaar
o Kwantificeerbaar: een getal kleven €
o kwalificeerbaar: goed afgewerkt of luxe afgewerkt.


2) WELKE KENMERKEN ZIJN DOORSLAGGEVEND IN DE VERGELIJKING?
- Belangrijkste waarde bepalende factoren (in de residentiële markt)
 Bewoonbaar oppervlakte
 configuratie (slaapkamers, badkamers …)
 Perceelsgrotte


2

,  Bouwtechnische staat (vetusiteit, obsolescense and depreciation)
 Qualiti of build + quality of life
 Streefdoel bij de keuze van vergelijkingspunten: Aantal, omvang en beoordeling an de aanpassingen
zo veel mogelijk beperken.

- Zijn er bedenkingen die we kunnen maken ?  3 elementen
1. Mogelijkheid tot fouten (wie schatting doet, vergelijkingspunten over of onderschatten)
2. De weging is een groot risico: scheeftrekking in de schatting is mogelijk door over- of onderschatting
van de schatter in de vergelijkende methode.
3. ?

3) HOE WORDEN ONDERLINGE VERSCHILLEN VERREKEND?
 In welke mate is het aspect utiliteit beantwoord?
- Vergelijkingspunten aanpassen aan “pand ter expertise”.
- Volgorde van aanpassingen
Stap 1: Verschillen in zakelijke rechten (“Bundle of rights”)
Stap 2: Verschillen in de financiering
Stap 3: Omstandigheden v.d. transactie
Stap 4: Tijdstip v.d. transactie
Stap 5: Productfactoren

Stap 1: kwantificeerbare verschillen
 Eenheidswaarde x aantal
 Wel rekening houden met marginaal grensnut.

Stap 2: Niet-kwantificeerbare verschillen: kwalitatieve beoordeling
 “Ponderen” = eigen beoordeling door de schatter. (ponderen = wikken en wegen)
(ev.) gemotiveerd a.d.h.v. studies
 caveat emptor: opletten met indecerren en gemiddelden  Grote groep vastgoed, veel
verschillende soorten/dingen  niet met de algemene vastgoedprijs index gaan indexeren.
 (ev.) proportioneel aandelen in de waarde (%). Vb. Ligging 33%, ouderdom 60% …
 Indien mogelijk:
o Matching pairs = Verschilpunten die terug gebracht kunnen worden naar 1.  Verschil in
kenmerk gaan uitdrukken in een prijs. Als dit kan hebben we het voordeel dat we een
onderbouwing hebben.
o Bracketing = 2 aan 2 vergelijken. Deze is beter of slechter
o Ranking = Kijk op welke plaats uw vergelijkingspunten en uw te schatten pand liggen.
Vergelijk hen in een volgorde.




3

, 4) HOEVEEL VERGELIJKINGSPUNTEN ZIJN NODIG?
Volgens RICS IP 26/2012 Comparable evidence in property valuation:
 Vuistregel is min 3 vergelijkingspunten.
 Aandachtspunt: Kijk naar de kwaliteit van de vergelijkingspunten. Beter minder en goede
vergelijkingspunten dan veel en slechte vergelijkingspunten.


MARKET EVIDENCE BIJ ANDERE SCHATTINGSBENADERINGEN?
KOSTENBENADERING
- Bouwkosten: (mogelijks vergelijkingspunt, ken je kostprijs van een vergelijkend object)
 Vervangingswaarde
 Reproductiewaarde
- Studiekosten en externe adviezen
- Gebruikelijke financiering en fiscaliteit?  kan voor iedereen anders zijn  niet iedereen leent aan
dezelfde rente, of het zelfde bedrag.
- Herstellingskosten
- Verwachte levensduur van materialen en gebouwinrichtingen (vetusiteit)
- Grondwaarde


INKOMSTENBENADERING
- Markthuur
- Leegstandsprognoses
- Gebruiken op de huurmarkt:
 Gemiddelde huurperiode
 indexeringen
 Huurverplichtingen
 Verbrekingsvoorwaarden
 Gedragingen huurpubliek (bv. Duurzaamheid)
- Onderhoudskosten (operational expenses ratio (OER))
- Gebruikelijke externe finnanciering, fiscaliteit
- Overall-yield, BAR (PGRI/ Gerealiseerde verkoopprijs v.o.n.)
- IRR-yield (internal rate of return = percentage die de interesten weergeeft per tijdseenheid)


DATA HANDELING
Garbage in = Garbage out  cijfers moeten onderhoud zijn.




4