Wonen
Inhoudsopgave
1. Wonen in Vlaanderen................................................................................................................................ 4
1.1 Woningen.......................................................................................................................................................4
1. Voldoende woning?......................................................................................................................................4
2. Woningtype..................................................................................................................................................4
3. Eigendomsstatuut: vooral bewoning door eigenaars..................................................................................5
1.2 Woonomgeving..............................................................................................................................................6
1. Graad van verstedelijking.............................................................................................................................6
2. De buurt en de buren...................................................................................................................................6
1.3 Tevredenheid over woning?...........................................................................................................................7
1.4 De betekenis van wonen?!..............................................................................................................................7
2. Historiek van het Vlaamse woonmodel...................................................................................................... 8
2.1 Stadsuitbreiding door toestroom arbeiders...................................................................................................8
2.2 Politieke keuze voor een anti-stedelijk woonmodel.......................................................................................8
2.3 Doorbraak van ‘verkaveling Vlaanderen’.......................................................................................................9
2.4 Resultaat: sociaal-ruimtelijke dualisering....................................................................................................10
2.5 Besluit: een woonmodel gericht op eigenaars.............................................................................................10
3. Betaalbaar wonen.................................................................................................................................... 11
3.1 Woonuitgaven en betaalbaarheid................................................................................................................11
3.2 Betaalbaarheid onderzoeken........................................................................................................................11
1. De woonquote............................................................................................................................................11
2. Resterend inkomen....................................................................................................................................12
3.3 De heersende opinie: een eigen woning is onbetaalbaar.............................................................................14
1. Woningprijzen in Vlaanderen stijgen.........................................................................................................14
2. Hoe kunnen we die prijsstijging verklaren?...............................................................................................14
3. Betaalbaarheid van eigen woning voor starters........................................................................................15
4. Dualisering op de eigenaarsmarkt..............................................................................................................15
3.4 Besluit: betaalbaarheidsproblemen aan de onderkant................................................................................15
4. Woonkwaliteit......................................................................................................................................... 17
4.1 De kwaliteit van woningen in Vlaanderen....................................................................................................17
1. Goed nieuws: het comfort verbetert.........................................................................................................17
2. De fysische staat van de woning................................................................................................................17
3. Een miljoen woningen van ontoereikende kwaliteit..................................................................................18
4. Woningbezetting?.......................................................................................................................................19
5. Energiezuinigheid.......................................................................................................................................20
6. Woningkwaliteit als beleidsprioriteit.........................................................................................................21
1
, 7. Besluit: ongelijke kwaliteitsverbetering.....................................................................................................21
4.2 Energie-armoede..........................................................................................................................................22
4.3 Kwaliteit van de woonomgeving..................................................................................................................22
1. Dubbelen milieuongelijkheid......................................................................................................................22
2. Effecten van de leefomgeving op de gezondheid......................................................................................22
3. Gezonde leefomgeving vraagt ander woonmodel.....................................................................................23
4.4 Besluit: verband tussen lage kwaliteit en onbetaalbaarheid van wonen....................................................24
5. Woonzekerheid........................................................................................................................................ 24
5.1 Algemene schets woononzekerheid.............................................................................................................24
5.1.1 Effectieve uithuiszettingen en gedwongen verkopen...........................................................................24
5.1.2 Woonzekerheid bij huurders.................................................................................................................25
5.2 Uitsluiting van (kandidaat) koper.................................................................................................................26
5.3 Discriminatie op de private huurmarkt........................................................................................................26
5.3.1 ‘selecteren’ is niet hetzelfde als ‘discrimineren’...................................................................................26
5.3.2 Anti-discriminatiewetgeving..................................................................................................................27
5.3.3 Selectie op vermogen - solvabiliteit......................................................................................................28
5.3.4 Praktijktesten over discriminatie op de huisvestingsmarkt..................................................................29
5.3.5 Discriminatie vanuit het perspectief van de verhuurders.....................................................................31
5.3.6 Discriminatie vanuit het perspectief van de huurders..........................................................................34
5.4 Discriminatie en uitsluiting op de sociale huurmarkt...................................................................................34
5.4.1 Discriminerende reacties bij de aankondiging van nieuwe projecten..................................................34
5.4.2 Moeilijke inschrijvingsprocedures en te weinig informatie..................................................................34
5.4.3 Uitsluitende toewijzingsvoorwaarden..................................................................................................35
5.4.4 Weigeringen vermijden.........................................................................................................................36
5.4.5 Minder uitsluiting in de sociale huisvesting..........................................................................................36
5.5 Minder discriminatie vraagt een ander beleid.............................................................................................37
6. De toekomst van het Vlaamse woonmodel...............................................................................................38
6.1 Demografische ontwikkelingen....................................................................................................................38
6.1.1 Bevolkingsgroei en gezinsverdunning...................................................................................................38
6.1.2 Vergrijzing..............................................................................................................................................38
6.2 Sociaal-culturele ontwikkelingen: woonwensen..........................................................................................39
6.3 Toekomstbeeld en huidige woonwensen.....................................................................................................40
6.3.1 Toekomstvisie........................................................................................................................................40
6.3.2 Toekomstbeeld en huidige woonwensen.............................................................................................40
7. Naar een ander beleid, naar andere woonvormen....................................................................................41
7.1 Woonnood aan de onderkant: een gevolg van het Vlaamse woonmodel...................................................41
7.2 Tijd voor nieuw beleid...................................................................................................................................41
7.3 Nieuwe woon initiatieven.............................................................................................................................42
7.3.1 Een bonte mengeling van alternatieve woonvormen...........................................................................42
7.3.2 Verklaring van nieuwe woonitiatieven..................................................................................................42
7.3.3 Verbreding van doelgroep, probleemstelling en samenwerking..........................................................42
2
, 7.3.4 Strategieën in, op de rand van of buiten de woonorde........................................................................42
7.3.5 Een radicaal voorbeeld: Housing First...................................................................................................43
7.3.6 Er is ruimte nodig voor nieuwe wooninitiatieven.................................................................................43
3
, 1. Wonen in Vlaanderen
1.1 Woningen
1. Voldoende woning?
Uit het onderzoek stellen we vast dat Vlaanderen een goede 300.000
woongelegenheden meer beschikbaar zijn dan er huishoudens zijn. Het overschot
is toegenomen. Echter plaats De Decker een aantal kanttekeningen bij deze
rooskleurige cijfers:
Heel wat mensen zijn niet gedomicilieerd op de plek waar ze doorgaans
verblijven of wonen o.a. als gevolg van veranderende
samenlevingsvormen niet op plaatsen waar ze geregistreerd zijn. + veel
tweede verblijf
Mismatch veel kleine huishoudens in een te groot gezin en veel grote
gezinnen in een te kleine huizen.
Geografische verschillen zijn niet in rekening gebracht, er zijn plaatsen
waar de woningvraag veel groter dan elders.
2. Woningtype
Eengezinswoning is nog altijd het dominante woningtype:
o ¼ woont in een meergezinswoning
o Het aantal meergezinswoningen is na 2000 sterk gestegen, er is ook
tegenstelling tussen de grote steden en de niet-stedelijke gebieden
(eengezinswoning domineert hier)
Meergezinswoning:
o Hier wonen steeds meer alleenstaanden, werklozen, mensen met
een ziekte of arbeidsongeschikten, de jongste en oudste
leeftijdsklassen en huishouden met een laag inkomen deze
groepen is sterk gestegen.
Woonoppervlakte
o Gemiddelde is 90 m2, De gemiddelde grootte van een huis is 90 m2.
Het aantal zeer kleine huizen, kleiner dan 55 m2, is afgenomen tot
13%. We zien echter wel een toename van het aantal huizen met
slechts één of twee kamers (zoals slaapkamers, speelkamers en
bureaus).
De mediaan kavelgrootte: waarop de woning staat is in Vlaanderen
600m2
o Maar bij nieuwbouw is de kavelgrootte gedaald.
4
Inhoudsopgave
1. Wonen in Vlaanderen................................................................................................................................ 4
1.1 Woningen.......................................................................................................................................................4
1. Voldoende woning?......................................................................................................................................4
2. Woningtype..................................................................................................................................................4
3. Eigendomsstatuut: vooral bewoning door eigenaars..................................................................................5
1.2 Woonomgeving..............................................................................................................................................6
1. Graad van verstedelijking.............................................................................................................................6
2. De buurt en de buren...................................................................................................................................6
1.3 Tevredenheid over woning?...........................................................................................................................7
1.4 De betekenis van wonen?!..............................................................................................................................7
2. Historiek van het Vlaamse woonmodel...................................................................................................... 8
2.1 Stadsuitbreiding door toestroom arbeiders...................................................................................................8
2.2 Politieke keuze voor een anti-stedelijk woonmodel.......................................................................................8
2.3 Doorbraak van ‘verkaveling Vlaanderen’.......................................................................................................9
2.4 Resultaat: sociaal-ruimtelijke dualisering....................................................................................................10
2.5 Besluit: een woonmodel gericht op eigenaars.............................................................................................10
3. Betaalbaar wonen.................................................................................................................................... 11
3.1 Woonuitgaven en betaalbaarheid................................................................................................................11
3.2 Betaalbaarheid onderzoeken........................................................................................................................11
1. De woonquote............................................................................................................................................11
2. Resterend inkomen....................................................................................................................................12
3.3 De heersende opinie: een eigen woning is onbetaalbaar.............................................................................14
1. Woningprijzen in Vlaanderen stijgen.........................................................................................................14
2. Hoe kunnen we die prijsstijging verklaren?...............................................................................................14
3. Betaalbaarheid van eigen woning voor starters........................................................................................15
4. Dualisering op de eigenaarsmarkt..............................................................................................................15
3.4 Besluit: betaalbaarheidsproblemen aan de onderkant................................................................................15
4. Woonkwaliteit......................................................................................................................................... 17
4.1 De kwaliteit van woningen in Vlaanderen....................................................................................................17
1. Goed nieuws: het comfort verbetert.........................................................................................................17
2. De fysische staat van de woning................................................................................................................17
3. Een miljoen woningen van ontoereikende kwaliteit..................................................................................18
4. Woningbezetting?.......................................................................................................................................19
5. Energiezuinigheid.......................................................................................................................................20
6. Woningkwaliteit als beleidsprioriteit.........................................................................................................21
1
, 7. Besluit: ongelijke kwaliteitsverbetering.....................................................................................................21
4.2 Energie-armoede..........................................................................................................................................22
4.3 Kwaliteit van de woonomgeving..................................................................................................................22
1. Dubbelen milieuongelijkheid......................................................................................................................22
2. Effecten van de leefomgeving op de gezondheid......................................................................................22
3. Gezonde leefomgeving vraagt ander woonmodel.....................................................................................23
4.4 Besluit: verband tussen lage kwaliteit en onbetaalbaarheid van wonen....................................................24
5. Woonzekerheid........................................................................................................................................ 24
5.1 Algemene schets woononzekerheid.............................................................................................................24
5.1.1 Effectieve uithuiszettingen en gedwongen verkopen...........................................................................24
5.1.2 Woonzekerheid bij huurders.................................................................................................................25
5.2 Uitsluiting van (kandidaat) koper.................................................................................................................26
5.3 Discriminatie op de private huurmarkt........................................................................................................26
5.3.1 ‘selecteren’ is niet hetzelfde als ‘discrimineren’...................................................................................26
5.3.2 Anti-discriminatiewetgeving..................................................................................................................27
5.3.3 Selectie op vermogen - solvabiliteit......................................................................................................28
5.3.4 Praktijktesten over discriminatie op de huisvestingsmarkt..................................................................29
5.3.5 Discriminatie vanuit het perspectief van de verhuurders.....................................................................31
5.3.6 Discriminatie vanuit het perspectief van de huurders..........................................................................34
5.4 Discriminatie en uitsluiting op de sociale huurmarkt...................................................................................34
5.4.1 Discriminerende reacties bij de aankondiging van nieuwe projecten..................................................34
5.4.2 Moeilijke inschrijvingsprocedures en te weinig informatie..................................................................34
5.4.3 Uitsluitende toewijzingsvoorwaarden..................................................................................................35
5.4.4 Weigeringen vermijden.........................................................................................................................36
5.4.5 Minder uitsluiting in de sociale huisvesting..........................................................................................36
5.5 Minder discriminatie vraagt een ander beleid.............................................................................................37
6. De toekomst van het Vlaamse woonmodel...............................................................................................38
6.1 Demografische ontwikkelingen....................................................................................................................38
6.1.1 Bevolkingsgroei en gezinsverdunning...................................................................................................38
6.1.2 Vergrijzing..............................................................................................................................................38
6.2 Sociaal-culturele ontwikkelingen: woonwensen..........................................................................................39
6.3 Toekomstbeeld en huidige woonwensen.....................................................................................................40
6.3.1 Toekomstvisie........................................................................................................................................40
6.3.2 Toekomstbeeld en huidige woonwensen.............................................................................................40
7. Naar een ander beleid, naar andere woonvormen....................................................................................41
7.1 Woonnood aan de onderkant: een gevolg van het Vlaamse woonmodel...................................................41
7.2 Tijd voor nieuw beleid...................................................................................................................................41
7.3 Nieuwe woon initiatieven.............................................................................................................................42
7.3.1 Een bonte mengeling van alternatieve woonvormen...........................................................................42
7.3.2 Verklaring van nieuwe woonitiatieven..................................................................................................42
7.3.3 Verbreding van doelgroep, probleemstelling en samenwerking..........................................................42
2
, 7.3.4 Strategieën in, op de rand van of buiten de woonorde........................................................................42
7.3.5 Een radicaal voorbeeld: Housing First...................................................................................................43
7.3.6 Er is ruimte nodig voor nieuwe wooninitiatieven.................................................................................43
3
, 1. Wonen in Vlaanderen
1.1 Woningen
1. Voldoende woning?
Uit het onderzoek stellen we vast dat Vlaanderen een goede 300.000
woongelegenheden meer beschikbaar zijn dan er huishoudens zijn. Het overschot
is toegenomen. Echter plaats De Decker een aantal kanttekeningen bij deze
rooskleurige cijfers:
Heel wat mensen zijn niet gedomicilieerd op de plek waar ze doorgaans
verblijven of wonen o.a. als gevolg van veranderende
samenlevingsvormen niet op plaatsen waar ze geregistreerd zijn. + veel
tweede verblijf
Mismatch veel kleine huishoudens in een te groot gezin en veel grote
gezinnen in een te kleine huizen.
Geografische verschillen zijn niet in rekening gebracht, er zijn plaatsen
waar de woningvraag veel groter dan elders.
2. Woningtype
Eengezinswoning is nog altijd het dominante woningtype:
o ¼ woont in een meergezinswoning
o Het aantal meergezinswoningen is na 2000 sterk gestegen, er is ook
tegenstelling tussen de grote steden en de niet-stedelijke gebieden
(eengezinswoning domineert hier)
Meergezinswoning:
o Hier wonen steeds meer alleenstaanden, werklozen, mensen met
een ziekte of arbeidsongeschikten, de jongste en oudste
leeftijdsklassen en huishouden met een laag inkomen deze
groepen is sterk gestegen.
Woonoppervlakte
o Gemiddelde is 90 m2, De gemiddelde grootte van een huis is 90 m2.
Het aantal zeer kleine huizen, kleiner dan 55 m2, is afgenomen tot
13%. We zien echter wel een toename van het aantal huizen met
slechts één of twee kamers (zoals slaapkamers, speelkamers en
bureaus).
De mediaan kavelgrootte: waarop de woning staat is in Vlaanderen
600m2
o Maar bij nieuwbouw is de kavelgrootte gedaald.
4
