Samenvatting Volledige cursus Rentmeesterschap - Dirk Meulemans

GEBOUWENBEHEER:
RENTMEESTERSCHAP
DIRK MEULEMANS


INLEIDING

3 SOORTEN VAN BEHEERDERS

Vastgoedmakelaar bestaat uit 4 verschillende activiteiten

- bemiddelen bij de verkoop en verhuring van onroerende goederen
- het bemiddelen bij de overdracht van handelszaken
- het beheer van onroerende goederen in mede-eigendom (syndicus)
- beheer van onroerende goederen in exclusieve eigendom (rentmeester)

Opm 1: de vastgoedmakelaar is niet verplicht deze 4 activiteiten uit te voeren. Men kan er voor
kiezen om 1 of 2 van deze activiteiten uit te oefenen. Binnen BIV zijn er 2 lijsten.

1. Een lijst voor de makelaars waar de personen op staan die de eerste twee activiteiten
uitoefenen.
2. En een lijst voor syndici.

Waar horen dan de rentmeesters? Deze mogen kiezen of ze zich laten inschrijven op de lijst va de
makelaars of die van de syndici.

Opm 2: makelaars hebben niet het monopoli van het mogen uitoefenen van de activiteit van de
syndicus of de rentmeester. Er zijn een aantal beroepen die in bijberoep ook de activiteit van
syndicus of rentmeester mogen uitoefenen. Vallen ook niet onder deontologie en toezicht van het
BIV maar van hun eigen. Vallen onder eigen tuchtorganen en toezicht van het beroep waar zij tot
behoren.

- Boekhouders (syndicus en rentmeester)
- Landmeters (syndicus en rentmeester)
- Architecten (syndicus en rentmeester)
- Advocaten (syndicus)
- Notaris (rentmeester)

2 juridische elementen

De eerste 2 activiteiten van de makelaar zijn bemiddelingsactiviteiten. Daar treed u op juridisch
gezien als aannemer. Het is een aannemer contract. Makelaar stelt feitelijke handelingen, geen
rechtshandelingen. Hij heeft normaal geen vertegenwoordigingsbevoegdheid. Niet de bevoegdheid
om in naam en voor rekening van zijn opdrachtgever contracten te sluiten. Stel dat je dat wel wil
doen dan heb je een uitdrukkelijke volmacht nodig.




Rosalie Janssens

,Zowel syndicus als de rentmeester heeft wel vertegenwoordigingsbevoegdheid en heeft de
bevoegdheid om rechtshandelingen te stellen. En dus op de syndicus en rentmeester zijn de regels
van BW inzake lastgeving van toepassing.

Verschil tussen syndicus en rentmeester qua soort lastgeving:

- Rentmeester die optreed is het klassiek conventioneel mandaat, de klassieke lastgeving
o Degene met wie de rentmeester een overeenkomst sluit, dan kan die contractspartij
met ie hij contract sluit, de voorlegging van schriftelijke volmacht eisen
- Syndicus die optreed is de organieke vertegenwoordiging.
o De syndicus die in naam van de mede-eigenaar een contracten sluit treedt op als
orgaan van de VME (de rechtspersoon) die krachtens de wet de
vertegenwoordigingsbevoegdheid bezit.
o Moet niet over een schriftelijke volmacht beschikken
o Het enige wat zijn contractspartijen kan vragen is het bewijs van benoeming van
syndicus, je mag niet de voorlegging van schriftelijke volmacht vragen.
o Dit bewijs wordt geleverd hangt af va hoe u tot syndicus benoemt bent.
▪ Normale manier:
• door beslissing van de algemene vergadering, dus bewijs leveren
door een uittreksel van de notulen van de algemene vergadering van
die vergadering waar u tot syndicus benoemt bent.
▪ Door de rechter (vrederechter):
• Dan ga je een kopie van het vonnis moeten voorleggen.
▪ In de appartementsakte:
• Als een syndicus hier in benoemd wordt, dan ga je een uittreksel uit
de appartementsakte moeten voorleggen het stukje waar de
beneming in staat.

Opm 3: Als in de wettekst sprake is van de beheerder in appartementsgebouw wordt daar zowel de
syndicus als de rentmeester wordt bedoeld. Als wet op de appartementsmede-eigendom van
toepassing is dan zal het gaan om een syndicus. Of wanneer 1 persoon eigenaar is van alle
appartementen in het gebouw zal het gaan over de rentmeester en gaat het niet over de wet op de
appartementsmede-eigendom.

→ voorbeeld: art 1728 ter §1 BW: handelt over de kosten en lasten die een huurder moet betalen.

“de wet laat de keuze tussen 2 systemen, het systeem van de werkelijke kost en het systeem van de
forfaitaire kosten. Bij systeem van de werkelijke kosten moet de verhuurder periodiek een afrekening
sturen naar de huurder. In bijlage van die afrekening moeten de staving stukken worden gevoerd (bv
een kopie van de factuur die de verhuurder ontvangen heeft). Op die regel dat je in bijlage een kopie
van de staving stukken moet voegen is een uitzondering. U moet geen stukken overmaken aan de
huurder als aan 2 cumulatieve voorwaarden is voldaan.

- Moet gaan om een appartement in een appartementsgebouw
- In dat appartementsgebouw moet er een beheerder zijn aangesteld

Dit kan hier zowel gaan om een syndicus als een rentmeester.



Rosalie Janssens

,SYNDICUS

WETGEVING
Eerste vergelijkingspunt van de syndicus

- eerste orde : de wet op de appartementsmede-eigendom toepassen en de verschillende
uitvoeringsbesluiten
- tweede orde: moet u de wetsbepalingen inzake lastgeving uit het BW toepassen
- in derde orde: enkel bij professionele syndici
o de deontologische regels uitoefenen

VOORWERP



WIE IS DE BEHEERDER
Natuurlijke persoon of een rechtspersoon. De keuze als algemene vergadering tot benoeming van
occasioneel of professioneel.

Activiteit dat tot het beroep van vastgoedmakelaar behoort. Er moet een gebouw of een groep van
gebouwen zijn en er moeten ten minste 2 verschillende eigenaars zijn in het gebouwd. Zolang 1
persoon eigenaar is van alle appartementen, valt dit gebouw niet onder de wetgeving onder de
appartementsgebouw. De syndicus beheert niet de privatieve delen van appartementen.

- Boekhouders
- Landmeesters
- Architecten
- advocaten

Je hebt het onderscheid tussen occasionele syndici en professionele. Occasionele syndicus is een
mede-eigenaar die er niet zijn beroep van maakt. Of je hebt een professionele en dat is dan een van
deze beroepen. Enkel deze professionelen zijn onderworpen aan deontologie.

OPDRACHTGEVER?
Hier is de opdrachtgever de VME. De vereniging van mede eigenaars, dus de rechtspersoon.

NAAM VAN DE OPDRACHTOVEREENKOMST
Overeenkomst van syndicus

VORM VAN OPDRACHTOVEREENKOMST
Voor de geldigheid is een onderhandse overeenkomst vereist. Vormelijke overeenkomst voor de
geldigheid van de overeenkomst is een onderhandse akte vereist. Mondelings akkoord is dus niet
geldig.



Rosalie Janssens

, WIE TEKENT DE OPDRACHTOVEREENKOMST
Normaal zou de opdrachtovereenkomst door de bestuurder getekend worden van de VME. Dus de
syndicus. Maar dat kan niet want dan zou hij lasthebber zijn van 2 verschillende personen. De
syndicus die normaal de vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft kan hier niet tekenen.

→ contract waar hij een persoonlijk belang bij heeft dus mag hier niet tekenen.

Wat staat er in de appartementsakte? Kijken wat daar is voorzien. In heel wat aktes wordt voorzien
dat indien de syndicus iet kan tekenen door persoonlijk belang, dat dan het contract getekend wordt
door de voorzitter van de algemene vergadering of door de voorzitter en de secretaris samen van de
algemene vergadering. Dan vloeit de vertegenwoordigingsbevoegdheid uit de appartementsakte.

Bij gebrek aan dergelijke clausule, als er dus in die akte geen clausule is voorzien dan moet de
algemene vergadering een bijzondere lasthebber aanstellen om de syndicus aan te stellen en
contract kan tekenen namens de VME.

Om te vermijden dat de algemene vergadering steeds een bijzondere lasthebber moet aanduiden. Is
de opname van de clausule nuttig dat wanneer syndicus niet kan tekenen wegens algemeen belang
dat dan de voorzitter en secretaris van de algemene vergadering kan tekenen.

TOEPASSELIJKHEID VAN DE REGELS INZAKE ONRECHTMATIGE BEDINGEN OP DE
OPDRACHTOVERENKOMST
De VME/ de rechtspersoon. De regeling van onrechtmatige edingen is van toepasing op
overeenkomsten van een ondernemingen en consument.

Consument = natuurlijk persoon die handelt hoofdzakelijk handelt voor private doeleinden.

Een VME = rechtspersoon dus geen natuurlijke persoon. De VME is dus geen consument dus de
regels van onrechtmatige bedingen ijn niet van toepassing bij de opdrachtovereenkomst tussen de
syndicus en de VME.

Syndicus loopt niet risisoc dat clausule onevenwichtig is.

BEVOEGDHEDEN VAN DE BEHEERDER
Een syndicus heeft wettelijke opdrachten en opdrachten die staan in de appartementsakte. In de wet
staat een wetsartikel met een hele reeks bevoegdheden van hem. Bovenop deze wettelijke
opdrachten kunnen in de appartementsakten bijkomende opdrachten en bevoegdheden aan de
syndicus worden toevertrouwd.

!!!!! de syndicus enkel toegewezen bevoegdheden. Hij heeft niet de residuaire bevoegdheid.
Belangrijk verschil tussen bestuurder van vennootschap en syndicus van de VME.

- Bij venn. Sinds 1973 residuaire bevoegdheid bij het bestuursorgaan. (= bevoegdheid om te
beslissen over alle aangelegenheden die door de wet of door de statuten van de
vennootschap niet aan een bepaald orgaan zijn toegedeeld.
- Bij VME anders. Hier zit de residuaire bevoegdheid bij de algemene vergadering. Het is de
algemene vergadering van mede-eigenaars die bevoegd is om te beslissen in alle



Rosalie Janssens