GEBOUWENBEHEER – RENTMEESTERSCHAP
INHOUD
1. inleiding ............................................................................................................................................................... 6
2. vergelijking drie soorten beheerders .................................................................................................................. 8
2.1 toepasselijke wetgeving ................................................................................................................................ 8
Bij syndicus: ..................................................................................................................................................... 8
Bij rentmeester: .............................................................................................................................................. 8
Bij vermogensbeheerder: ................................................................................................................................ 8
2.2 voorwerp van beheer .................................................................................................................................... 8
Syndicus: ......................................................................................................................................................... 8
Rentmeester:................................................................................................................................................... 8
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................... 8
2.3 wie is de beheerder? ..................................................................................................................................... 9
Syndicus: ......................................................................................................................................................... 9
Rentmeester:................................................................................................................................................... 9
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................... 9
2.4 wie is de opdrachtgever? .............................................................................................................................. 9
Syndicus: ......................................................................................................................................................... 9
Rentmeester:................................................................................................................................................... 9
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................... 9
2.5 de naam van de opdrachtovereenkomst ...................................................................................................... 9
Syndicus: ......................................................................................................................................................... 9
Rentmeester:................................................................................................................................................... 9
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................... 9
2.6 de vorm van opdrachtsovereenkomst .......................................................................................................... 9
Syndicus: ......................................................................................................................................................... 9
Rentmeester:................................................................................................................................................. 10
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................. 10
2.7 wie tekent de opdrachtovereenkomst? ...................................................................................................... 10
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 10
Rentmeester:................................................................................................................................................. 10
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................. 10
2.8 de toepasselijkheid van de regels inzake de onrechtmatige bedingen op de opdrachtovereenkomst ...... 10
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 10
Rentmeester:................................................................................................................................................. 10
Pagina 1 van 57
, Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................. 11
2.9 de bevoegdheden van de beheerder .......................................................................................................... 11
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 11
Rentmeester:................................................................................................................................................. 11
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................. 11
2.10 aard van vertegenwoordiging ................................................................................................................... 11
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 11
Rentmeester:................................................................................................................................................. 12
vermogensbeheerder .................................................................................................................................... 12
2.11 de frequentie van de periodieke rapportering ......................................................................................... 12
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 12
Rentmeester:................................................................................................................................................. 12
vermogensbeheerder: ................................................................................................................................... 12
2.12 duur van de opdracht ................................................................................................................................ 13
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 13
rentmeester: ................................................................................................................................................. 13
vermogensbeheerder .................................................................................................................................... 13
2.13 de vervroegde beëindiging van de opdracht ............................................................................................ 13
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 13
rentmeester: ................................................................................................................................................. 13
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................. 13
2.14 toezicht dat op de beheerder wordt uitgeoefend .................................................................................... 14
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 14
Rentmeester:................................................................................................................................................. 14
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................. 14
Impact van de duur van de opdracht van de syndicus op zijn bevoegdheden ................................................. 14
het beheer van privatieve kavels in een appartementsgebouw dat valt onder wet op appartementsmede-
eigendom .......................................................................................................................................................... 15
wat moet een rentmeester meer kennen dan een syndicus? .......................................................................... 15
topic 3: huur .......................................................................................................................................................... 15
3.1 huurregime van pacht ................................................................................................................................. 15
3.2 duur van pacht ............................................................................................................................................ 18
3.3 type pandovereenkomst ............................................................................................................................. 18
gewone pacht ................................................................................................................................................ 19
Lange pacht ................................................................................................................................................... 19
loopbaanpacht .............................................................................................................................................. 19
3.4 de pachtprijs ................................................................................................................................................ 20
Pagina 2 van 57
, 3.4.1 indexering............................................................................................................................................. 21
tijdstip waarop pachtprijs moet worden betaald ......................................................................................... 22
3.5 de fiscale behandeling van de inkomsten uit een pachtovereenkomst ...................................................... 23
4. gemeen huurrecht, huishuur – indexatie .......................................................................................................... 24
4.1 opmerkingen ............................................................................................................................................... 24
4.2 indexatie ...................................................................................................................................................... 25
4.3 de berekeningsformule ............................................................................................................................... 26
basishuurprijs ................................................................................................................................................ 26
nieuw indexcijfer ........................................................................................................................................... 26
aanvangsindexcijfer....................................................................................................................................... 26
4.4 uitwerking indexaanpassing ........................................................................................................................ 27
5. vroegtijdige beëindiging door onderlinge toestemming van een huurovereenkomst ..................................... 28
5.1 principiële mogelijkheid .............................................................................................................................. 29
5.2 vorm van beëindigingsovereenkomst ......................................................................................................... 29
eerste categorie: huurovereenkomsten waarbij de minnelijke beëindiging verplicht bij notariële akte moet
gebeuren ....................................................................................................................................................... 29
tweede categorie: huurovereenkomsten waarbij de minnelijke beëindiging verplciht bij odnerhandse akte
moet gebeuren (minnelijke beëindiging niet mondeling kan overeenkomen) ............................................. 30
derde categorie: huurovereenkomsten waarbij de minnelijke beëeindiging door loutere
wilsovereenstemming tussen partijen kan gebeuren ................................................................................... 31
vraag: moet de minnelijke beëindigingsovereenkomst worden geregistreerd op het registratiekantoor? . 32
vraag: moet de minnelijke beëindigingsovereenkomst van een huur van meer dan 9 jaar worden openbaar
gemaakt op het KRZ? .................................................................................................................................... 33
6. de verderzetting van een huurovereenkomst tussen dezelfde partijen ........................................................... 34
6.1 verlenging van de huur................................................................................................................................ 34
6.2 hernieuwing van de huur ............................................................................................................................ 34
7. DE REGIONALISERING VAN DE HUURWETGEVING INGEVOLGE DE ZESDE STAATSHERVORMING ................... 35
7.1 zesde staatshervorming .............................................................................................................................. 35
7.2 drie materies uit het vastgoedrecht worden geregionaliseerd................................................................... 35
7.3 de regionalisering van de huurwetgeving ................................................................................................... 36
7.4 ruimtelijke toepassing ................................................................................................................................. 38
7.5 temporele toepassing ................................................................................................................................. 38
8. pop-up decreet.................................................................................................................................................. 39
8.1 toepassingsgebied ....................................................................................................................................... 39
8.2 vorm van de huurovereenkomst ................................................................................................................. 40
8.3 duur van de huur ......................................................................................................................................... 40
8.4 verlenging van handelshuur van korte duur ............................................................................................... 41
8.5 vroegtijdige beëindiging handelshuur van korte duur ................................................................................ 41
Pagina 3 van 57
, 8.6 omzetting van handelshuur van korte duur naar een klassieke handelshuur ............................................ 42
8.7 uitzettingsvergoeding .................................................................................................................................. 42
8.8 huurprijs ...................................................................................................................................................... 42
8.9 overdracht / onderhuur bij handelshuur van korte duur ............................................................................ 43
8.10 verkoop van het verhuurde goed .............................................................................................................. 43
8.11 tegenwerpelijkheid van een lopende handelshuur van korte duur aan hypothecaire schuldeisers ........ 44
9. contractskosten bij notariële huurakte ............................................................................................................. 45
9.1 begrip contractskosten ............................................................................................................................... 45
9.2 welke kosten vallen hieronder? .................................................................................................................. 45
9.3 wie contractskosten betalen aan notaris? .................................................................................................. 45
Recht op het geschift .................................................................................................................................... 47
De bankgeschriften ivm de huurwaarborgen ............................................................................................... 48
Onroerende voorheffing ............................................................................................................................... 48
10. lastgeving ........................................................................................................................................................ 49
10.1 juridisch vlak.............................................................................................................................................. 49
Begrip: lastgeving .......................................................................................................................................... 49
Tegenwerpelijkheid aan derden ................................................................................................................... 49
Vorm lastgeving ............................................................................................................................................ 50
Omvang van het mandaat ............................................................................................................................. 50
Solvabiliteit van derde................................................................................................................................... 50
Lasthebber mag niet als tegenpartij optreden bij een overeenkomst die hij namens de lastgever sluit ..... 51
Lasthebber moet rekenschap afleggen van de uitvoering van zijn opdracht ............................................... 51
Kwijting.......................................................................................................................................................... 51
Vergoeding .................................................................................................................................................... 51
Herroeping .................................................................................................................................................... 51
10.2 Financieel vlak ........................................................................................................................................... 52
Lasthebber moet aan lastgever overdragen wat hij krachtens de contractspartij heeft gekregen .............. 52
De lasthebber moet in beginsel geen interest betalen op de ontvangen geldsommen ............................... 52
De lastgever moet de voorschotten terugbetalen ........................................................................................ 52
11. De notariële akte ............................................................................................................................................. 52
11.1 begrip ........................................................................................................................................................ 52
11.2 kernbegrippen inzake notariële akte ........................................................................................................ 53
11.3 Vier voordelen van notariële akte ............................................................................................................. 54
11.4 wanneer is een notariële akte vereist bij vastgoedcontracten en waarom? ............................................ 54
11.4.1 Huur.................................................................................................................................................... 54
Wanneer tegenwerpelijk....................................................................................................................................... 55
Pagina 4 van 57
INHOUD
1. inleiding ............................................................................................................................................................... 6
2. vergelijking drie soorten beheerders .................................................................................................................. 8
2.1 toepasselijke wetgeving ................................................................................................................................ 8
Bij syndicus: ..................................................................................................................................................... 8
Bij rentmeester: .............................................................................................................................................. 8
Bij vermogensbeheerder: ................................................................................................................................ 8
2.2 voorwerp van beheer .................................................................................................................................... 8
Syndicus: ......................................................................................................................................................... 8
Rentmeester:................................................................................................................................................... 8
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................... 8
2.3 wie is de beheerder? ..................................................................................................................................... 9
Syndicus: ......................................................................................................................................................... 9
Rentmeester:................................................................................................................................................... 9
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................... 9
2.4 wie is de opdrachtgever? .............................................................................................................................. 9
Syndicus: ......................................................................................................................................................... 9
Rentmeester:................................................................................................................................................... 9
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................... 9
2.5 de naam van de opdrachtovereenkomst ...................................................................................................... 9
Syndicus: ......................................................................................................................................................... 9
Rentmeester:................................................................................................................................................... 9
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................... 9
2.6 de vorm van opdrachtsovereenkomst .......................................................................................................... 9
Syndicus: ......................................................................................................................................................... 9
Rentmeester:................................................................................................................................................. 10
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................. 10
2.7 wie tekent de opdrachtovereenkomst? ...................................................................................................... 10
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 10
Rentmeester:................................................................................................................................................. 10
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................. 10
2.8 de toepasselijkheid van de regels inzake de onrechtmatige bedingen op de opdrachtovereenkomst ...... 10
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 10
Rentmeester:................................................................................................................................................. 10
Pagina 1 van 57
, Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................. 11
2.9 de bevoegdheden van de beheerder .......................................................................................................... 11
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 11
Rentmeester:................................................................................................................................................. 11
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................. 11
2.10 aard van vertegenwoordiging ................................................................................................................... 11
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 11
Rentmeester:................................................................................................................................................. 12
vermogensbeheerder .................................................................................................................................... 12
2.11 de frequentie van de periodieke rapportering ......................................................................................... 12
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 12
Rentmeester:................................................................................................................................................. 12
vermogensbeheerder: ................................................................................................................................... 12
2.12 duur van de opdracht ................................................................................................................................ 13
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 13
rentmeester: ................................................................................................................................................. 13
vermogensbeheerder .................................................................................................................................... 13
2.13 de vervroegde beëindiging van de opdracht ............................................................................................ 13
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 13
rentmeester: ................................................................................................................................................. 13
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................. 13
2.14 toezicht dat op de beheerder wordt uitgeoefend .................................................................................... 14
Syndicus: ....................................................................................................................................................... 14
Rentmeester:................................................................................................................................................. 14
Vermogensbeheerder: .................................................................................................................................. 14
Impact van de duur van de opdracht van de syndicus op zijn bevoegdheden ................................................. 14
het beheer van privatieve kavels in een appartementsgebouw dat valt onder wet op appartementsmede-
eigendom .......................................................................................................................................................... 15
wat moet een rentmeester meer kennen dan een syndicus? .......................................................................... 15
topic 3: huur .......................................................................................................................................................... 15
3.1 huurregime van pacht ................................................................................................................................. 15
3.2 duur van pacht ............................................................................................................................................ 18
3.3 type pandovereenkomst ............................................................................................................................. 18
gewone pacht ................................................................................................................................................ 19
Lange pacht ................................................................................................................................................... 19
loopbaanpacht .............................................................................................................................................. 19
3.4 de pachtprijs ................................................................................................................................................ 20
Pagina 2 van 57
, 3.4.1 indexering............................................................................................................................................. 21
tijdstip waarop pachtprijs moet worden betaald ......................................................................................... 22
3.5 de fiscale behandeling van de inkomsten uit een pachtovereenkomst ...................................................... 23
4. gemeen huurrecht, huishuur – indexatie .......................................................................................................... 24
4.1 opmerkingen ............................................................................................................................................... 24
4.2 indexatie ...................................................................................................................................................... 25
4.3 de berekeningsformule ............................................................................................................................... 26
basishuurprijs ................................................................................................................................................ 26
nieuw indexcijfer ........................................................................................................................................... 26
aanvangsindexcijfer....................................................................................................................................... 26
4.4 uitwerking indexaanpassing ........................................................................................................................ 27
5. vroegtijdige beëindiging door onderlinge toestemming van een huurovereenkomst ..................................... 28
5.1 principiële mogelijkheid .............................................................................................................................. 29
5.2 vorm van beëindigingsovereenkomst ......................................................................................................... 29
eerste categorie: huurovereenkomsten waarbij de minnelijke beëindiging verplicht bij notariële akte moet
gebeuren ....................................................................................................................................................... 29
tweede categorie: huurovereenkomsten waarbij de minnelijke beëindiging verplciht bij odnerhandse akte
moet gebeuren (minnelijke beëindiging niet mondeling kan overeenkomen) ............................................. 30
derde categorie: huurovereenkomsten waarbij de minnelijke beëeindiging door loutere
wilsovereenstemming tussen partijen kan gebeuren ................................................................................... 31
vraag: moet de minnelijke beëindigingsovereenkomst worden geregistreerd op het registratiekantoor? . 32
vraag: moet de minnelijke beëindigingsovereenkomst van een huur van meer dan 9 jaar worden openbaar
gemaakt op het KRZ? .................................................................................................................................... 33
6. de verderzetting van een huurovereenkomst tussen dezelfde partijen ........................................................... 34
6.1 verlenging van de huur................................................................................................................................ 34
6.2 hernieuwing van de huur ............................................................................................................................ 34
7. DE REGIONALISERING VAN DE HUURWETGEVING INGEVOLGE DE ZESDE STAATSHERVORMING ................... 35
7.1 zesde staatshervorming .............................................................................................................................. 35
7.2 drie materies uit het vastgoedrecht worden geregionaliseerd................................................................... 35
7.3 de regionalisering van de huurwetgeving ................................................................................................... 36
7.4 ruimtelijke toepassing ................................................................................................................................. 38
7.5 temporele toepassing ................................................................................................................................. 38
8. pop-up decreet.................................................................................................................................................. 39
8.1 toepassingsgebied ....................................................................................................................................... 39
8.2 vorm van de huurovereenkomst ................................................................................................................. 40
8.3 duur van de huur ......................................................................................................................................... 40
8.4 verlenging van handelshuur van korte duur ............................................................................................... 41
8.5 vroegtijdige beëindiging handelshuur van korte duur ................................................................................ 41
Pagina 3 van 57
, 8.6 omzetting van handelshuur van korte duur naar een klassieke handelshuur ............................................ 42
8.7 uitzettingsvergoeding .................................................................................................................................. 42
8.8 huurprijs ...................................................................................................................................................... 42
8.9 overdracht / onderhuur bij handelshuur van korte duur ............................................................................ 43
8.10 verkoop van het verhuurde goed .............................................................................................................. 43
8.11 tegenwerpelijkheid van een lopende handelshuur van korte duur aan hypothecaire schuldeisers ........ 44
9. contractskosten bij notariële huurakte ............................................................................................................. 45
9.1 begrip contractskosten ............................................................................................................................... 45
9.2 welke kosten vallen hieronder? .................................................................................................................. 45
9.3 wie contractskosten betalen aan notaris? .................................................................................................. 45
Recht op het geschift .................................................................................................................................... 47
De bankgeschriften ivm de huurwaarborgen ............................................................................................... 48
Onroerende voorheffing ............................................................................................................................... 48
10. lastgeving ........................................................................................................................................................ 49
10.1 juridisch vlak.............................................................................................................................................. 49
Begrip: lastgeving .......................................................................................................................................... 49
Tegenwerpelijkheid aan derden ................................................................................................................... 49
Vorm lastgeving ............................................................................................................................................ 50
Omvang van het mandaat ............................................................................................................................. 50
Solvabiliteit van derde................................................................................................................................... 50
Lasthebber mag niet als tegenpartij optreden bij een overeenkomst die hij namens de lastgever sluit ..... 51
Lasthebber moet rekenschap afleggen van de uitvoering van zijn opdracht ............................................... 51
Kwijting.......................................................................................................................................................... 51
Vergoeding .................................................................................................................................................... 51
Herroeping .................................................................................................................................................... 51
10.2 Financieel vlak ........................................................................................................................................... 52
Lasthebber moet aan lastgever overdragen wat hij krachtens de contractspartij heeft gekregen .............. 52
De lasthebber moet in beginsel geen interest betalen op de ontvangen geldsommen ............................... 52
De lastgever moet de voorschotten terugbetalen ........................................................................................ 52
11. De notariële akte ............................................................................................................................................. 52
11.1 begrip ........................................................................................................................................................ 52
11.2 kernbegrippen inzake notariële akte ........................................................................................................ 53
11.3 Vier voordelen van notariële akte ............................................................................................................. 54
11.4 wanneer is een notariële akte vereist bij vastgoedcontracten en waarom? ............................................ 54
11.4.1 Huur.................................................................................................................................................... 54
Wanneer tegenwerpelijk....................................................................................................................................... 55
Pagina 4 van 57
