Vastgoedtransacties 2:
1. Koop
Begrip koop:
= een overeenkomst waarbij de ene partij (verkoper) zich verbindt een zaak te leveren aan
de andere partij (koper) tegen een prijs in geld (art. 1582 oud BW)
dus een eigendomsoverdracht en betaling geldprijs
Wijze van totstandkoming
1. Consensuele = totstandkoming door loutere wilsovereenkomst
2. Zakelijke = overhandeging van de zaak aan een andere partij
3. Plechtige = vormvoorwaarde aan verbonden
Voorwerp van de verbintenis
1. Bezwarende = 1. Vergeldende (koop) 2. Kanscontract (verzekering)
2. Vrijgevigheid (schenking)
Wat is een koop volgens het schema?
- wederkerig
- bezwarend vergeldende
- consensueel
- benoemd (het staat in het burgerlijk wetboek)
, a. Eigendomsoverdracht van de koop:
= een consensuele overeenkomst: ‘eigendomsoverdracht zodra er een overeenkomst is
omtrent zaak en prijs, hoewel zaak nog niet geleverd en prijs nog niet betaald’ (art. 1583 oud
BW) door loutere wilsovereenstemming (risico van tenietgaan goed ligt na de koop bij de
koper)
Risico tenietgaan oplossing: het is aanvullend recht (je mag er van afwijken)
Eigendomsoverdracht uitstellen is mogelijk tot bv de authentieke akte dite gebeurd niet
automatisch!!! Dit moet je bedingen!!
Waarom onderhandse akte? bewijsvorming
(max 4 maanden later moet authentieke akte zijn)
Waarom authentieke akte? tegenstelbaar aan 3e door overschrijving op kantoor
rechtszekerheid
!! een koop gaat altijd over de volle eigedom vesteging van een beperkt zakelijk recht
(je kan enkel verkopen wat uw eigendom is, verkoop je andermans eigendom = relatieve
nietigheid en Ev. Schadevergoeding
Sterkmaking: (art 1120 oud BW)
= Clausule waarbij een partij (A) aan de tegenpartij (B) belooft ervoor te zorgen dat een
derde (C) iets zal doen. Als de derde (C) weigert, is degene die zich sterk maakt (A),
gehouden tot betaling van SV.
b. Prijs
= Moet betaling zijn van een prijs is geld, anders spreken we van een ruil (als je ander goed
als betaling doet) of schenking ( als er geen prijs is)
Prijs moet bepaaldbaar of bepaald zijn (art 1591 oud BW)
Dit kan door partijen of door 3e gebeuren (art 1592 oud BW)
-> De prijs moet uitdrukkelijk vermeld worden
-> moet reeel zijn
• Belachelijk lage prijs
• Prijsbewimpeling: bij belachelijk lage prijs met je een pro-fisco verklaring
opnemen anders is het prijsbewimpeling
• Opsplitsing RoerendeG/OnRG (inboedel bij huis prijs moet worden
opgesplitst dus je moet op prijs inboedel geen verkooprechten betalen
• Vernietiging wegens benadeling (art. 1674 oud BW)
-> betaling
• Voorschot: Van vermogen Koper naar vermogen VerKoper (Voorschot
word altijd op een 3e rekening of bij de notaris, nooit aan de verkoper zelf)
• Waarborg: Blijft in vermogen Koper
,c. Totstandkoming van de overeenkomst
de precontractuele fase en aansprakelijkheid
Precontractuele fase = fase voor de daadwerkelijke totstandkoming (onderhandeling)
Precontractuele aansprakelijkheid = algemene zorgvuldiheidsnorm
1. Foutief afbreken van onderhandelingen
2. Tekortkoming aan informatie plicht
-> sanctie : schadevergoeding (Art 1382 oud BW)
Hoe komt het nu tot stand?
1. Voorafgaandelijke onderhandelingen (zie vorige slide)
2. Het bod of de verkoopbelofte en de aanvaarding
3. De optie (er is een akkoord maar wilt nog even wachten tot er iemand is komen
kijken bijv.) als je dit doet zet hier dan een tijd op
4. De wederzijdse koop- en verkoopbelofte
5. Derden
voorkeurrecht:
= recht om als eertse te onderhandelen als eigenaar van plan is te verkopen, er is nog geen
andere getekende overeenkomst ( geen overeenkomst dan mag je met andere te verkopen)
Bijv. clausule in huurcontract
verkooprecht (conventioneel of wettelijk recht):
= er is al een getekende koopovereenkomst (onder opschortende voorwaarde uitoefening
verkooprecht)
MAAR de begunstigde van het voorkooprecht heeft het recht om als eerste te
aan te kopen voor elke andere persoon aan prijs en voorwaarden van de al
getekende ovk. aanbieden aan begunstigde die termijn heeft om te beslissen
Uitleg; ik sluit overeenkomst over een grond met persoon b, nu moet ik de voorwaarde van
deze overeenkomst aan de partij met voorkooprecht voorleggen en zij hebben recht om te
kopen aan deze voorwaarde of niet (geen neiuwe voorwaarden)
command verklaring: (binnen de 5dagen)
Anonieme koop = uitdrukkelijke clausule in de koopakte
= (ogenschijnlijke) koper (=commandataris) heeft recht om een andere (werkelijke) koper
(=command) aan te wijzen. Geen aanduiding? Zelf gehouden!
Waarom?
- verbergen van ID door conflict
- grote financiele mogelijjkheid waardoor prijs miscchien wordt opgedreven
- fiscaal voordeel : niet 2X verkooprechten betalen
, Voorwaarden:
- Uitdrukkelijk akkoord verkoper met commandverklaring
- Opname in onderhandse akte
- Bij aanwijzing definitieve koper zijn er geen inhoudelijke wijzigingen
- Aanwijzing werkelijker koper in AA, binnen 5 d., geen aanwijzing? Zelf gehouden!
- Registratie van die AA binnen de 15 d.
- Vast recht 50 EUR
Als hier niet wordt an voldaan = 2X koop
Verschil met sterkmaking = sterkmaking is niet anoniem, en men is niet persoonlijk
gebonden
De 4 geldigheidsvoorwaarden van overeenkomst (art 5.27 BW / Art 1108 oud BW)
1. Een volwaardige en geldige overeenkomst
2. De verbintenis moet door een bekwaam rechtssubject in het leven worden geroepen
3. De verbintenis moet een bepaald of bepaalbaar voorwerp hebben
4. De verbintenis moet de reele en geoorloofde oorzaak hebben
d. Verplichtingen van de verkoper
1. Leveren van de zaak (Art 1604 oud BW)
= geen constutief bestandsdeel niet hetzelfde als eigendomsoverdracht
- Overdracht in macht en bezit van de koper
= voor onroerende goederen is bv afgifte van sleutels (feitelijke levering) en meewerken bij
verlijden akte (juridische levering). De verkoper moet zorgen voor bewaringsplicht, de koper
moet het goed in dezelfde toestand krijgen als dat hij het gezien heeft. De kosten voor deze
bewaring is voor de verkoper
= roerende goederen is materiele afgifte
-Van datgene leveren wat ze zijn overeengekomen
Afgesproken omvang en hoeveelheid opp (art 1604 oud BW) in de staat waarin het zich op
het ogenblik koop bevond (bv niet last minut voor leverening keuken uitbreken en
goedkopere plaatsen)
+ vruchten/opbrengst art 1614 oud BW
+ toebehoren art 1615 oud BW
Kosten van de levering zijn voor de verkoper
Stel: verkoper presteert niet, geen conforme levering
1) Ingebreke stelling… helpt dit niet?
2) Keuze (art 1610 oud BW)
a. Gedwingen uitvoering
b. Ontbinding
3) Verzoek tot schade vergoeding (art 1611 oud BW)
=> ja ken bij afsluiten overeenkomst een beding opnemen over ontbinding
1. Koop
Begrip koop:
= een overeenkomst waarbij de ene partij (verkoper) zich verbindt een zaak te leveren aan
de andere partij (koper) tegen een prijs in geld (art. 1582 oud BW)
dus een eigendomsoverdracht en betaling geldprijs
Wijze van totstandkoming
1. Consensuele = totstandkoming door loutere wilsovereenkomst
2. Zakelijke = overhandeging van de zaak aan een andere partij
3. Plechtige = vormvoorwaarde aan verbonden
Voorwerp van de verbintenis
1. Bezwarende = 1. Vergeldende (koop) 2. Kanscontract (verzekering)
2. Vrijgevigheid (schenking)
Wat is een koop volgens het schema?
- wederkerig
- bezwarend vergeldende
- consensueel
- benoemd (het staat in het burgerlijk wetboek)
, a. Eigendomsoverdracht van de koop:
= een consensuele overeenkomst: ‘eigendomsoverdracht zodra er een overeenkomst is
omtrent zaak en prijs, hoewel zaak nog niet geleverd en prijs nog niet betaald’ (art. 1583 oud
BW) door loutere wilsovereenstemming (risico van tenietgaan goed ligt na de koop bij de
koper)
Risico tenietgaan oplossing: het is aanvullend recht (je mag er van afwijken)
Eigendomsoverdracht uitstellen is mogelijk tot bv de authentieke akte dite gebeurd niet
automatisch!!! Dit moet je bedingen!!
Waarom onderhandse akte? bewijsvorming
(max 4 maanden later moet authentieke akte zijn)
Waarom authentieke akte? tegenstelbaar aan 3e door overschrijving op kantoor
rechtszekerheid
!! een koop gaat altijd over de volle eigedom vesteging van een beperkt zakelijk recht
(je kan enkel verkopen wat uw eigendom is, verkoop je andermans eigendom = relatieve
nietigheid en Ev. Schadevergoeding
Sterkmaking: (art 1120 oud BW)
= Clausule waarbij een partij (A) aan de tegenpartij (B) belooft ervoor te zorgen dat een
derde (C) iets zal doen. Als de derde (C) weigert, is degene die zich sterk maakt (A),
gehouden tot betaling van SV.
b. Prijs
= Moet betaling zijn van een prijs is geld, anders spreken we van een ruil (als je ander goed
als betaling doet) of schenking ( als er geen prijs is)
Prijs moet bepaaldbaar of bepaald zijn (art 1591 oud BW)
Dit kan door partijen of door 3e gebeuren (art 1592 oud BW)
-> De prijs moet uitdrukkelijk vermeld worden
-> moet reeel zijn
• Belachelijk lage prijs
• Prijsbewimpeling: bij belachelijk lage prijs met je een pro-fisco verklaring
opnemen anders is het prijsbewimpeling
• Opsplitsing RoerendeG/OnRG (inboedel bij huis prijs moet worden
opgesplitst dus je moet op prijs inboedel geen verkooprechten betalen
• Vernietiging wegens benadeling (art. 1674 oud BW)
-> betaling
• Voorschot: Van vermogen Koper naar vermogen VerKoper (Voorschot
word altijd op een 3e rekening of bij de notaris, nooit aan de verkoper zelf)
• Waarborg: Blijft in vermogen Koper
,c. Totstandkoming van de overeenkomst
de precontractuele fase en aansprakelijkheid
Precontractuele fase = fase voor de daadwerkelijke totstandkoming (onderhandeling)
Precontractuele aansprakelijkheid = algemene zorgvuldiheidsnorm
1. Foutief afbreken van onderhandelingen
2. Tekortkoming aan informatie plicht
-> sanctie : schadevergoeding (Art 1382 oud BW)
Hoe komt het nu tot stand?
1. Voorafgaandelijke onderhandelingen (zie vorige slide)
2. Het bod of de verkoopbelofte en de aanvaarding
3. De optie (er is een akkoord maar wilt nog even wachten tot er iemand is komen
kijken bijv.) als je dit doet zet hier dan een tijd op
4. De wederzijdse koop- en verkoopbelofte
5. Derden
voorkeurrecht:
= recht om als eertse te onderhandelen als eigenaar van plan is te verkopen, er is nog geen
andere getekende overeenkomst ( geen overeenkomst dan mag je met andere te verkopen)
Bijv. clausule in huurcontract
verkooprecht (conventioneel of wettelijk recht):
= er is al een getekende koopovereenkomst (onder opschortende voorwaarde uitoefening
verkooprecht)
MAAR de begunstigde van het voorkooprecht heeft het recht om als eerste te
aan te kopen voor elke andere persoon aan prijs en voorwaarden van de al
getekende ovk. aanbieden aan begunstigde die termijn heeft om te beslissen
Uitleg; ik sluit overeenkomst over een grond met persoon b, nu moet ik de voorwaarde van
deze overeenkomst aan de partij met voorkooprecht voorleggen en zij hebben recht om te
kopen aan deze voorwaarde of niet (geen neiuwe voorwaarden)
command verklaring: (binnen de 5dagen)
Anonieme koop = uitdrukkelijke clausule in de koopakte
= (ogenschijnlijke) koper (=commandataris) heeft recht om een andere (werkelijke) koper
(=command) aan te wijzen. Geen aanduiding? Zelf gehouden!
Waarom?
- verbergen van ID door conflict
- grote financiele mogelijjkheid waardoor prijs miscchien wordt opgedreven
- fiscaal voordeel : niet 2X verkooprechten betalen
, Voorwaarden:
- Uitdrukkelijk akkoord verkoper met commandverklaring
- Opname in onderhandse akte
- Bij aanwijzing definitieve koper zijn er geen inhoudelijke wijzigingen
- Aanwijzing werkelijker koper in AA, binnen 5 d., geen aanwijzing? Zelf gehouden!
- Registratie van die AA binnen de 15 d.
- Vast recht 50 EUR
Als hier niet wordt an voldaan = 2X koop
Verschil met sterkmaking = sterkmaking is niet anoniem, en men is niet persoonlijk
gebonden
De 4 geldigheidsvoorwaarden van overeenkomst (art 5.27 BW / Art 1108 oud BW)
1. Een volwaardige en geldige overeenkomst
2. De verbintenis moet door een bekwaam rechtssubject in het leven worden geroepen
3. De verbintenis moet een bepaald of bepaalbaar voorwerp hebben
4. De verbintenis moet de reele en geoorloofde oorzaak hebben
d. Verplichtingen van de verkoper
1. Leveren van de zaak (Art 1604 oud BW)
= geen constutief bestandsdeel niet hetzelfde als eigendomsoverdracht
- Overdracht in macht en bezit van de koper
= voor onroerende goederen is bv afgifte van sleutels (feitelijke levering) en meewerken bij
verlijden akte (juridische levering). De verkoper moet zorgen voor bewaringsplicht, de koper
moet het goed in dezelfde toestand krijgen als dat hij het gezien heeft. De kosten voor deze
bewaring is voor de verkoper
= roerende goederen is materiele afgifte
-Van datgene leveren wat ze zijn overeengekomen
Afgesproken omvang en hoeveelheid opp (art 1604 oud BW) in de staat waarin het zich op
het ogenblik koop bevond (bv niet last minut voor leverening keuken uitbreken en
goedkopere plaatsen)
+ vruchten/opbrengst art 1614 oud BW
+ toebehoren art 1615 oud BW
Kosten van de levering zijn voor de verkoper
Stel: verkoper presteert niet, geen conforme levering
1) Ingebreke stelling… helpt dit niet?
2) Keuze (art 1610 oud BW)
a. Gedwingen uitvoering
b. Ontbinding
3) Verzoek tot schade vergoeding (art 1611 oud BW)
=> ja ken bij afsluiten overeenkomst een beding opnemen over ontbinding
