Bouwproces
Inhoudsopgave
1 Algemene principes ............................................................................................................................... 5
1.1 Het begrip “aanneming” ...................................................................................................................... 5
1.2 De bouwpartners en hun onderlinge relatie ......................................................................................... 5
1.2.1 Samenstelling van het bouwteam ................................................................................................... 5
1.2.2 Juridisch kader van een bouwproject .............................................................................................. 6
1.2.3 Contractuele aansprakelijkheid ....................................................................................................... 6
1.2.4 Aansprakelijkheid tegenover derden .............................................................................................. 7
1.2.5 Aansprakelijkheid ‘in solidum’ ......................................................................................................... 7
1.2.6 Burgerlijke aansprakelijkheid en strafrechtelijke aansprakelijkheid ............................................... 7
1.3 Het verloop van een bouwproject ........................................................................................................ 8
1.4 De bouwheer ........................................................................................................................................ 9
1.4.1 De taak van de bouwheer................................................................................................................ 9
1.4.2 De verantwoordelijkheden van de bouwheer ................................................................................. 9
1.4.3 De vereniging van mede-eigenaars (=VME) als bouwheer ............................................................ 10
1.4.4 De bouwheer bij projectontwikkeling ........................................................................................... 10
1.4.5 Werken in opdracht van de overheid ............................................................................................ 11
2 De architect ......................................................................................................................................... 12
2.1 De architect ........................................................................................................................................ 12
2.1.1 Vestigingsvoorwaarden ................................................................................................................. 12
2.1.2 Werken waarvoor de medewerking van een architect verplicht is ............................................... 12
2.1.3 De opdracht van de architect ........................................................................................................ 12
2.1.4 Het juridisch statuut en de contractuele aansprakelijkheid van de architect ............................... 13
2.1.5 De hoofdelijke aansprakelijkheid van de architect ........................................................................ 14
2.1.6 Het architectencontract ................................................................................................................ 15
2.1.7 De architect en de bouwpromotor – aannemer............................................................................ 15
2.2 Studiebureaus speciale technieken..................................................................................................... 15
2.3 De bodemsaneringsdeskundige.......................................................................................................... 16
2.4 Documenten bij de contractvorming .................................................................................................. 16
2.4.1 De kostenraming ........................................................................................................................... 16
2.4.2 Het schetsontwerp en het voorontwerp ....................................................................................... 17
2.5 Aanvraagdossier voor de omgevingsvergunning ............................................................................... 17
2.6 Het aanbestedingsdossier .................................................................................................................. 19
2.6.1 Het bestek ..................................................................................................................................... 19
2.6.2 De meetstaat ................................................................................................................................. 20
2.6.3 Normalisatie .................................................................................................................................. 20
3 Veiligheid............................................................................................................................................. 22
4 EPB-verslaggever ................................................................................................................................. 23
4.1 De energieauditeur of EPB-verslaggever ............................................................................................ 23
4.1.1 Minimale kwalificaties van de EPB-verslaggever ........................................................................... 23
4.1.2 Taken van de EPB-verslaggever ..................................................................................................... 23
4.1.3 De overeenkomst met de verslaggever ......................................................................................... 23
Samenvatting Bouwproces ’22 - ’23 1
, 4.1.4 De verantwoordelijkheden van de verslaggever ........................................................................... 24
4.1.5 De aangifteplichtige bij verkoop op plan ....................................................................................... 24
4.2 Het EPB-dossier .................................................................................................................................. 25
4.2.1 De EPB-verklaring bij aanvraag voor de omgevingsvergunning .................................................... 25
4.2.2 De startverklaring .......................................................................................................................... 25
4.2.3 De EPB-aangifte ............................................................................................................................. 25
5 De aannemer ....................................................................................................................................... 27
5.1 De aannemer ...................................................................................................................................... 27
5.1.1 Het juridisch statuut van de aannemer ......................................................................................... 27
5.1.2 De aannemer en de vestigingswet ................................................................................................ 27
5.1.3 Contractuele verplichtingen van de aannemer ............................................................................. 28
5.2 Administratieve verplichtingen........................................................................................................... 29
5.2.1 Inhoudingsplicht aannemersschulden ........................................................................................... 29
5.2.2 Geregistreerde aannemer ............................................................................................................. 29
5.2.3 Erkend aannemer .......................................................................................................................... 30
5.2.4 Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf .................................................. 31
5.3 Onderaanneming................................................................................................................................ 31
5.3.1 Principe .......................................................................................................................................... 31
5.3.2 Inwerking van de hoofdaanneming op de onderaanneming ........................................................ 31
5.3.3 Verhouding hoofdopdrachtgever – onderaannemer .................................................................... 31
6 Aanbestedingswerken ......................................................................................................................... 33
6.1 Vormen van aanbesteding ................................................................................................................. 33
6.1.1 Terminologie.................................................................................................................................. 33
6.1.2 Globale en gesplitste aanbesteding............................................................................................... 34
6.1.3 Prijsbepaling .................................................................................................................................. 34
6.2 Gunningswijzen bij overheidsopdrachten ........................................................................................... 35
6.2.1 Aanbesteding ................................................................................................................................. 36
6.2.2 Algemene offertevraag .................................................................................................................. 36
6.2.3 Onderhandelingsprocedure........................................................................................................... 37
6.2.4 Concurrerentiedialoog................................................................................................................... 37
6.2.5 Procedure van openbare aanbesteding ........................................................................................ 37
6.3 Nazicht van de inschrijvingen ............................................................................................................. 39
6.3.1 Administratief nazicht en kwalitatieve selectie ............................................................................. 39
6.3.2 Rekenkundig nazicht...................................................................................................................... 39
6.3.3 Nazichtsverslag en voorstel tot gunning ....................................................................................... 42
6.4 Publiek-private samenwerking (PPS) .................................................................................................. 42
6.4.1 Het principe ................................................................................................................................... 42
6.4.2 Definities........................................................................................................................................ 42
6.4.3 Juridisch kader ............................................................................................................................... 43
6.4.4 PPS als alternatieve financiering ................................................................................................... 44
6.4.5 Het PPS-proces .............................................................................................................................. 44
7 Aannemingsovereenkomst .................................................................................................................. 46
7.1 Algemeen ........................................................................................................................................... 46
7.1.1 Juridisch statuut van de aannemingsovereenkomst ..................................................................... 46
7.1.2 Inhoud van de aannemingsovereenkomst .................................................................................... 46
7.2 Omschrijving van de werken .............................................................................................................. 46
7.3 Kostprijs van de werken en prijsherziening ........................................................................................ 48
7.3.1 De “vaste” prijs .............................................................................................................................. 48
7.3.2 Prijsherziening ............................................................................................................................... 49
Samenvatting Bouwproces ’22 - ’23 2
, 7.4 Uitvoering binnen de voorziene tijd.................................................................................................... 50
7.4.1 Vastleggen van de bouwtijd .......................................................................................................... 50
7.4.2 Overschrijden van de bouwtijd...................................................................................................... 51
7.4.3 Weerverlet..................................................................................................................................... 51
7.4.4 Vertragingsboete ........................................................................................................................... 52
7.5 Borgstelling ........................................................................................................................................ 53
7.5.1 Bedrag van de borgtocht ............................................................................................................... 53
7.5.2 Vormen van borgstelling ............................................................................................................... 54
7.5.3 Tijdstip van de borgstelling ............................................................................................................ 54
7.5.4 Inhouding van de borgtocht .......................................................................................................... 54
7.5.5 Vrijgave van de borgtocht ............................................................................................................. 55
7.6 Middelen van optreden door de opdrachtgever ................................................................................. 55
7.6.1 Proces-verbaal van ingebrekestelling ............................................................................................ 55
7.6.2 Contractuele sancties .................................................................................................................... 56
7.6.3 Maatregelen van de opdrachtgever .............................................................................................. 56
7.6.4 Korting wegens minderwaarde ..................................................................................................... 58
7.6.5 Middelen van optreden door de aannemer .................................................................................. 58
8 Werfopvolging ..................................................................................................................................... 60
8.1 Aanvang van de werken ..................................................................................................................... 60
8.2 Opvolging van de werken ................................................................................................................... 60
8.2.1 Dagboek der werken ..................................................................................................................... 60
8.2.2 Werfvergaderingen en werfcontroles ........................................................................................... 61
8.2.3 Bouwplaatsverslag......................................................................................................................... 62
8.3 Nazicht van de vorderingstaat ........................................................................................................... 62
9 Oplevering ........................................................................................................................................... 64
9.1 De verplichting tot ‘opleveren’ en ‘opneming’ van het werk .............................................................. 64
9.2 De voorlopige oplevering.................................................................................................................... 64
9.2.1 De opleveringscontrole of de technische oplevering .................................................................... 65
9.2.2 De opleveringsovereenkomst ........................................................................................................ 66
9.2.3 Gevolgen van de voorlopige oplevering ........................................................................................ 66
9.2.4 Weigering van de voorlopige oplevering ....................................................................................... 67
9.3 De definitieve oplevering (eindoplevering) ......................................................................................... 67
9.3.1 De opleveringscontrole ................................................................................................................. 67
9.3.2 Proces-verbaal van definitieve oplevering .................................................................................... 67
9.3.3 Gevolgen van de definitieve oplevering ........................................................................................ 68
9.3.4 Weigering van de eindoplevering .................................................................................................. 68
9.4 Stilzwijgende aanvaarding ................................................................................................................. 68
9.4.1 Mogelijkheid tot stilzwijgende aanvaarding .................................................................................. 68
9.4.2 Feitelijke vermoedens tot stilzwijgende aanvaarding ................................................................... 68
9.4.3 Gedwongen opneming .................................................................................................................. 69
10 Bouwtechnische verzekeringen............................................................................................................ 70
10.1 Polis Alle Bouwplaatsrisico’s (ABR)..................................................................................................... 70
10.1.1 Verzekeringnemers ................................................................................................................... 70
10.1.2 Verzekerde personen................................................................................................................ 70
10.1.3 Verzekerde goederen ............................................................................................................... 71
10.1.4 Waarborgen .............................................................................................................................. 71
10.2 De tienjarige verzekering van de aannemer ....................................................................................... 72
10.2.1 Controleverzekering ................................................................................................................. 72
10.2.2 Verzekeringnemer .................................................................................................................... 72
Samenvatting Bouwproces ’22 - ’23 3
, 10.2.3 Verzekerde risico’s: ................................................................................................................... 72
10.2.4 Beding ten behoeve van derden ............................................................................................... 73
10.2.5 De 10-jarige beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de aannemer ................................... 73
10.3 De beroepsaansprakelijkheid van de architect ................................................................................... 73
10.3.1 Waarborgen .............................................................................................................................. 73
10.3.2 Uitsluitingen.............................................................................................................................. 73
10.3.3 Verplichte verzekering BA van de architect .............................................................................. 74
11 Financiële tegemoetkomingen ............................................................................................................. 75
11.1 Werken aan een beschermd monument – subsidie voor werken aan een merkwaardig niet-
beschermd gebouw........................................................................................................................................... 75
11.2 Premies en fiscale voordelen – verzekering gewaarborgd wonen...................................................... 75
11.3 BTW-tarieven in de bouw ................................................................................................................... 76
11.3.1 Het verlaagde BTW tarief van 6% ............................................................................................. 76
11.3.2 Bespreking van de voorwaarden .............................................................................................. 77
11.3.3 Afbraak en heropbouw van bepaalde gebouwen ..................................................................... 77
Samenvatting Bouwproces ’22 - ’23 4
Inhoudsopgave
1 Algemene principes ............................................................................................................................... 5
1.1 Het begrip “aanneming” ...................................................................................................................... 5
1.2 De bouwpartners en hun onderlinge relatie ......................................................................................... 5
1.2.1 Samenstelling van het bouwteam ................................................................................................... 5
1.2.2 Juridisch kader van een bouwproject .............................................................................................. 6
1.2.3 Contractuele aansprakelijkheid ....................................................................................................... 6
1.2.4 Aansprakelijkheid tegenover derden .............................................................................................. 7
1.2.5 Aansprakelijkheid ‘in solidum’ ......................................................................................................... 7
1.2.6 Burgerlijke aansprakelijkheid en strafrechtelijke aansprakelijkheid ............................................... 7
1.3 Het verloop van een bouwproject ........................................................................................................ 8
1.4 De bouwheer ........................................................................................................................................ 9
1.4.1 De taak van de bouwheer................................................................................................................ 9
1.4.2 De verantwoordelijkheden van de bouwheer ................................................................................. 9
1.4.3 De vereniging van mede-eigenaars (=VME) als bouwheer ............................................................ 10
1.4.4 De bouwheer bij projectontwikkeling ........................................................................................... 10
1.4.5 Werken in opdracht van de overheid ............................................................................................ 11
2 De architect ......................................................................................................................................... 12
2.1 De architect ........................................................................................................................................ 12
2.1.1 Vestigingsvoorwaarden ................................................................................................................. 12
2.1.2 Werken waarvoor de medewerking van een architect verplicht is ............................................... 12
2.1.3 De opdracht van de architect ........................................................................................................ 12
2.1.4 Het juridisch statuut en de contractuele aansprakelijkheid van de architect ............................... 13
2.1.5 De hoofdelijke aansprakelijkheid van de architect ........................................................................ 14
2.1.6 Het architectencontract ................................................................................................................ 15
2.1.7 De architect en de bouwpromotor – aannemer............................................................................ 15
2.2 Studiebureaus speciale technieken..................................................................................................... 15
2.3 De bodemsaneringsdeskundige.......................................................................................................... 16
2.4 Documenten bij de contractvorming .................................................................................................. 16
2.4.1 De kostenraming ........................................................................................................................... 16
2.4.2 Het schetsontwerp en het voorontwerp ....................................................................................... 17
2.5 Aanvraagdossier voor de omgevingsvergunning ............................................................................... 17
2.6 Het aanbestedingsdossier .................................................................................................................. 19
2.6.1 Het bestek ..................................................................................................................................... 19
2.6.2 De meetstaat ................................................................................................................................. 20
2.6.3 Normalisatie .................................................................................................................................. 20
3 Veiligheid............................................................................................................................................. 22
4 EPB-verslaggever ................................................................................................................................. 23
4.1 De energieauditeur of EPB-verslaggever ............................................................................................ 23
4.1.1 Minimale kwalificaties van de EPB-verslaggever ........................................................................... 23
4.1.2 Taken van de EPB-verslaggever ..................................................................................................... 23
4.1.3 De overeenkomst met de verslaggever ......................................................................................... 23
Samenvatting Bouwproces ’22 - ’23 1
, 4.1.4 De verantwoordelijkheden van de verslaggever ........................................................................... 24
4.1.5 De aangifteplichtige bij verkoop op plan ....................................................................................... 24
4.2 Het EPB-dossier .................................................................................................................................. 25
4.2.1 De EPB-verklaring bij aanvraag voor de omgevingsvergunning .................................................... 25
4.2.2 De startverklaring .......................................................................................................................... 25
4.2.3 De EPB-aangifte ............................................................................................................................. 25
5 De aannemer ....................................................................................................................................... 27
5.1 De aannemer ...................................................................................................................................... 27
5.1.1 Het juridisch statuut van de aannemer ......................................................................................... 27
5.1.2 De aannemer en de vestigingswet ................................................................................................ 27
5.1.3 Contractuele verplichtingen van de aannemer ............................................................................. 28
5.2 Administratieve verplichtingen........................................................................................................... 29
5.2.1 Inhoudingsplicht aannemersschulden ........................................................................................... 29
5.2.2 Geregistreerde aannemer ............................................................................................................. 29
5.2.3 Erkend aannemer .......................................................................................................................... 30
5.2.4 Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf .................................................. 31
5.3 Onderaanneming................................................................................................................................ 31
5.3.1 Principe .......................................................................................................................................... 31
5.3.2 Inwerking van de hoofdaanneming op de onderaanneming ........................................................ 31
5.3.3 Verhouding hoofdopdrachtgever – onderaannemer .................................................................... 31
6 Aanbestedingswerken ......................................................................................................................... 33
6.1 Vormen van aanbesteding ................................................................................................................. 33
6.1.1 Terminologie.................................................................................................................................. 33
6.1.2 Globale en gesplitste aanbesteding............................................................................................... 34
6.1.3 Prijsbepaling .................................................................................................................................. 34
6.2 Gunningswijzen bij overheidsopdrachten ........................................................................................... 35
6.2.1 Aanbesteding ................................................................................................................................. 36
6.2.2 Algemene offertevraag .................................................................................................................. 36
6.2.3 Onderhandelingsprocedure........................................................................................................... 37
6.2.4 Concurrerentiedialoog................................................................................................................... 37
6.2.5 Procedure van openbare aanbesteding ........................................................................................ 37
6.3 Nazicht van de inschrijvingen ............................................................................................................. 39
6.3.1 Administratief nazicht en kwalitatieve selectie ............................................................................. 39
6.3.2 Rekenkundig nazicht...................................................................................................................... 39
6.3.3 Nazichtsverslag en voorstel tot gunning ....................................................................................... 42
6.4 Publiek-private samenwerking (PPS) .................................................................................................. 42
6.4.1 Het principe ................................................................................................................................... 42
6.4.2 Definities........................................................................................................................................ 42
6.4.3 Juridisch kader ............................................................................................................................... 43
6.4.4 PPS als alternatieve financiering ................................................................................................... 44
6.4.5 Het PPS-proces .............................................................................................................................. 44
7 Aannemingsovereenkomst .................................................................................................................. 46
7.1 Algemeen ........................................................................................................................................... 46
7.1.1 Juridisch statuut van de aannemingsovereenkomst ..................................................................... 46
7.1.2 Inhoud van de aannemingsovereenkomst .................................................................................... 46
7.2 Omschrijving van de werken .............................................................................................................. 46
7.3 Kostprijs van de werken en prijsherziening ........................................................................................ 48
7.3.1 De “vaste” prijs .............................................................................................................................. 48
7.3.2 Prijsherziening ............................................................................................................................... 49
Samenvatting Bouwproces ’22 - ’23 2
, 7.4 Uitvoering binnen de voorziene tijd.................................................................................................... 50
7.4.1 Vastleggen van de bouwtijd .......................................................................................................... 50
7.4.2 Overschrijden van de bouwtijd...................................................................................................... 51
7.4.3 Weerverlet..................................................................................................................................... 51
7.4.4 Vertragingsboete ........................................................................................................................... 52
7.5 Borgstelling ........................................................................................................................................ 53
7.5.1 Bedrag van de borgtocht ............................................................................................................... 53
7.5.2 Vormen van borgstelling ............................................................................................................... 54
7.5.3 Tijdstip van de borgstelling ............................................................................................................ 54
7.5.4 Inhouding van de borgtocht .......................................................................................................... 54
7.5.5 Vrijgave van de borgtocht ............................................................................................................. 55
7.6 Middelen van optreden door de opdrachtgever ................................................................................. 55
7.6.1 Proces-verbaal van ingebrekestelling ............................................................................................ 55
7.6.2 Contractuele sancties .................................................................................................................... 56
7.6.3 Maatregelen van de opdrachtgever .............................................................................................. 56
7.6.4 Korting wegens minderwaarde ..................................................................................................... 58
7.6.5 Middelen van optreden door de aannemer .................................................................................. 58
8 Werfopvolging ..................................................................................................................................... 60
8.1 Aanvang van de werken ..................................................................................................................... 60
8.2 Opvolging van de werken ................................................................................................................... 60
8.2.1 Dagboek der werken ..................................................................................................................... 60
8.2.2 Werfvergaderingen en werfcontroles ........................................................................................... 61
8.2.3 Bouwplaatsverslag......................................................................................................................... 62
8.3 Nazicht van de vorderingstaat ........................................................................................................... 62
9 Oplevering ........................................................................................................................................... 64
9.1 De verplichting tot ‘opleveren’ en ‘opneming’ van het werk .............................................................. 64
9.2 De voorlopige oplevering.................................................................................................................... 64
9.2.1 De opleveringscontrole of de technische oplevering .................................................................... 65
9.2.2 De opleveringsovereenkomst ........................................................................................................ 66
9.2.3 Gevolgen van de voorlopige oplevering ........................................................................................ 66
9.2.4 Weigering van de voorlopige oplevering ....................................................................................... 67
9.3 De definitieve oplevering (eindoplevering) ......................................................................................... 67
9.3.1 De opleveringscontrole ................................................................................................................. 67
9.3.2 Proces-verbaal van definitieve oplevering .................................................................................... 67
9.3.3 Gevolgen van de definitieve oplevering ........................................................................................ 68
9.3.4 Weigering van de eindoplevering .................................................................................................. 68
9.4 Stilzwijgende aanvaarding ................................................................................................................. 68
9.4.1 Mogelijkheid tot stilzwijgende aanvaarding .................................................................................. 68
9.4.2 Feitelijke vermoedens tot stilzwijgende aanvaarding ................................................................... 68
9.4.3 Gedwongen opneming .................................................................................................................. 69
10 Bouwtechnische verzekeringen............................................................................................................ 70
10.1 Polis Alle Bouwplaatsrisico’s (ABR)..................................................................................................... 70
10.1.1 Verzekeringnemers ................................................................................................................... 70
10.1.2 Verzekerde personen................................................................................................................ 70
10.1.3 Verzekerde goederen ............................................................................................................... 71
10.1.4 Waarborgen .............................................................................................................................. 71
10.2 De tienjarige verzekering van de aannemer ....................................................................................... 72
10.2.1 Controleverzekering ................................................................................................................. 72
10.2.2 Verzekeringnemer .................................................................................................................... 72
Samenvatting Bouwproces ’22 - ’23 3
, 10.2.3 Verzekerde risico’s: ................................................................................................................... 72
10.2.4 Beding ten behoeve van derden ............................................................................................... 73
10.2.5 De 10-jarige beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de aannemer ................................... 73
10.3 De beroepsaansprakelijkheid van de architect ................................................................................... 73
10.3.1 Waarborgen .............................................................................................................................. 73
10.3.2 Uitsluitingen.............................................................................................................................. 73
10.3.3 Verplichte verzekering BA van de architect .............................................................................. 74
11 Financiële tegemoetkomingen ............................................................................................................. 75
11.1 Werken aan een beschermd monument – subsidie voor werken aan een merkwaardig niet-
beschermd gebouw........................................................................................................................................... 75
11.2 Premies en fiscale voordelen – verzekering gewaarborgd wonen...................................................... 75
11.3 BTW-tarieven in de bouw ................................................................................................................... 76
11.3.1 Het verlaagde BTW tarief van 6% ............................................................................................. 76
11.3.2 Bespreking van de voorwaarden .............................................................................................. 77
11.3.3 Afbraak en heropbouw van bepaalde gebouwen ..................................................................... 77
Samenvatting Bouwproces ’22 - ’23 4
