Huurrecht
Inhoud
Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen van het huurrecht...........................................................................1
Hoofdstuk 3 Woonruimte.......................................................................................................................6
Hoofdstuk 4 Huurprijzen woonruimte..................................................................................................11
Hoofdstuk 5 290-bedrijfsruimte...........................................................................................................15
Hoofdstuk 6 230a-ruimte.....................................................................................................................18
Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen van het huurrecht
2.1 verplichtingen verhuurder
1
,7:203 BW: verhuurder verplicht om huurobject ter beschikking te stellen en te laten van de huurder.
2.2 verplichtingen huurder
7:212-225 BW
7:212 BW: het voldoen van de tegenprestatie.
7:213 BW: huurder moet zich als goed huurder gedragen. Goed voor het gehuurde zorgen. Hierbij
soms exploitatieplicht = plicht om het te gebruiken, bijvoorbeeld bij een bedrijfspand.
7:214 BW gehuurde uitsluitend gebruiken conform overeengekomen bestemming. Als huurder dit
wijzigt dan is dit een toerekenbare tekortkoming. Tenzij verhuurder instemt. Kan mondeling,
schriftelijk en stilzwijgend.
2.3 Het begrip gebrek
7:204 BW gebrek = verstoring van het huurgenot. Als er sprake is van een gebrek is er automatisch
sprake van een tekortkoming zoals in boek 6. 6:74 BW.
Objectieve genotsverwachting = het gaat er om wat de huurder in het algemeen van gehuurde mocht
verwachten.
Als het gebrek aan de huurder is toe te rekenen = geen gebrek in de zin van de wet.
7:204 lid 3 BW: nog twee uitzonderingen gebrek:
- Feitelijke stoornis door derden
- Bewering van recht zonder feitelijke stoornis.
Feitelijke stoornissen = niet door verhuurder veroorzaakt en niet in gehuurde zijn gelegen.
Verhuurder kan deze niet verhelpen.
Bewering van recht zonder feitelijke stoornis = een derde partij die beweert ook een
huurovereenkomst te hebben voor jouw woning, maar hier geen werk van maakt. De huurder heeft
er geen last van.
2.4 Aanspraken huurder op grond van gebrek
Huurder kan verschillende vorderingen doen tegen verhuurder bij gebrek:
Normale:
- Vordering tot nakoming 3:296 BW.
- Betaling van schadevergoeding 6:74 BW
- Ontbinding 6:265 BW
- Opschorting 6:52 BW
- Verrekening 6:127 BW
Bijzondere aanspraken:
- Herstel van gebrek 7:206 BW
- Huurprijsvermindering 7:207 BW
2
, - Schadevergoeding 7:208 BW.
- Ontbinding als verhuurde geheel vergaat 2:710 BW.
Herstelverplichting 7:206 BW: verhuurder verplicht een gebrek te herstellen als huurder hier om
vraagt. Tenzij dat onmogelijk is of de kosten niet van verhuurder zijn te vergen.
Uitzonderingen:
- Niet verplicht tot kleine herstellingen waarvoor huurder aansprakelijk is.
- Gebreken die door toedoen huurder zijn ontstaan.
Verhuurder moet herstellen ongeacht oorzaak gebrek. Doet hij dit niet, dan is er een tekortkoming in
de nakoming van de herstelverplichting jegens huurder.
Huurprijsvermindering 7:207 BW: als gebrek leidt tot vermindering huurgenot, recht op
huurprijsvermindering. Dus als huurgenot verminderd, mag huurder prestatie verminderen. Geldt
vanaf moment dat huurder klaagt en tot moment gebrek is verholpen.
Geen recht op als hij zelf gebrek heeft veroorzaakt of er een kleine herstelling nodig is. ook geen
recht op als het gebrek huurgenot niet substantieel verminderd.
Huurder mag zelf niet zomaar prijsvermindering inschakelen, overeenstemming met verhuurder
vereist, of naar kantonrechter.
Schadevergoeding 7:208 BW: verhuurder hierbij alleen schadeplichtig als er een gebrek is dat de
schuld van verhuurder is of volgens verkeersopvattingen aan hem toe te rekenen valt 6:74 BW. Er
moet dus een causaal verband zijn tussen gebrek en schade.
Verhuurder ook schadeplichtig als hij bij aangaan huurovereenkomst de huurder heeft laten weten
dat het gehuurde een bepaald gebrek niet had (garantie).
Verhuurder kan ook nog aansprakelijk zijn op grond van 6:162 onrechtmatige daad. Dit is zo als
handeling verhuurder ook los van niet nakomen verplichtingen huurovereenkomst onrechtmatig is
naar de huurder.
Kikplicht 7:222 BW: als huurder gebrek ontdekt aan gehuurde, derden genot willen verstoren of
beweren enig recht op zaak te hebben. Dan moet huurder dit direct melden aan verhuurder. Schade
die ontstaat door te laat melden moet aan verhuurder worden vergoed.
2.5 Bijzondere bepalingen
Voor overdracht onroerende zaken een notariele akte nodig + inschrijving in de kadasters. Dan gaat
eigendom over van verkoper naar koper. Koop is dan de geldige titel 3:89 BW. Bij
eigendomsoverdracht wordt 7:226 BW relevant.
7:226 BW: nieuwe eigenaar van onroerende zaak neemt positie van verhuurder over van oude
eigenaar. Alle bepalingen overeenkomst moet hij eerbiedigen bij betrekking op gebruik verhuurde. Is
er op gericht huurder te beschermen.
Alleen de bepalingen gaan over, die verband houden met het doen hebben van het gebruik van een
zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.
Voorkeursrecht van koop: recht van huurder om tijdens huurovereenkomst het gehuurde te mogen
kopen wanneer verhuurder deze wil verkopen.
3
Inhoud
Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen van het huurrecht...........................................................................1
Hoofdstuk 3 Woonruimte.......................................................................................................................6
Hoofdstuk 4 Huurprijzen woonruimte..................................................................................................11
Hoofdstuk 5 290-bedrijfsruimte...........................................................................................................15
Hoofdstuk 6 230a-ruimte.....................................................................................................................18
Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen van het huurrecht
2.1 verplichtingen verhuurder
1
,7:203 BW: verhuurder verplicht om huurobject ter beschikking te stellen en te laten van de huurder.
2.2 verplichtingen huurder
7:212-225 BW
7:212 BW: het voldoen van de tegenprestatie.
7:213 BW: huurder moet zich als goed huurder gedragen. Goed voor het gehuurde zorgen. Hierbij
soms exploitatieplicht = plicht om het te gebruiken, bijvoorbeeld bij een bedrijfspand.
7:214 BW gehuurde uitsluitend gebruiken conform overeengekomen bestemming. Als huurder dit
wijzigt dan is dit een toerekenbare tekortkoming. Tenzij verhuurder instemt. Kan mondeling,
schriftelijk en stilzwijgend.
2.3 Het begrip gebrek
7:204 BW gebrek = verstoring van het huurgenot. Als er sprake is van een gebrek is er automatisch
sprake van een tekortkoming zoals in boek 6. 6:74 BW.
Objectieve genotsverwachting = het gaat er om wat de huurder in het algemeen van gehuurde mocht
verwachten.
Als het gebrek aan de huurder is toe te rekenen = geen gebrek in de zin van de wet.
7:204 lid 3 BW: nog twee uitzonderingen gebrek:
- Feitelijke stoornis door derden
- Bewering van recht zonder feitelijke stoornis.
Feitelijke stoornissen = niet door verhuurder veroorzaakt en niet in gehuurde zijn gelegen.
Verhuurder kan deze niet verhelpen.
Bewering van recht zonder feitelijke stoornis = een derde partij die beweert ook een
huurovereenkomst te hebben voor jouw woning, maar hier geen werk van maakt. De huurder heeft
er geen last van.
2.4 Aanspraken huurder op grond van gebrek
Huurder kan verschillende vorderingen doen tegen verhuurder bij gebrek:
Normale:
- Vordering tot nakoming 3:296 BW.
- Betaling van schadevergoeding 6:74 BW
- Ontbinding 6:265 BW
- Opschorting 6:52 BW
- Verrekening 6:127 BW
Bijzondere aanspraken:
- Herstel van gebrek 7:206 BW
- Huurprijsvermindering 7:207 BW
2
, - Schadevergoeding 7:208 BW.
- Ontbinding als verhuurde geheel vergaat 2:710 BW.
Herstelverplichting 7:206 BW: verhuurder verplicht een gebrek te herstellen als huurder hier om
vraagt. Tenzij dat onmogelijk is of de kosten niet van verhuurder zijn te vergen.
Uitzonderingen:
- Niet verplicht tot kleine herstellingen waarvoor huurder aansprakelijk is.
- Gebreken die door toedoen huurder zijn ontstaan.
Verhuurder moet herstellen ongeacht oorzaak gebrek. Doet hij dit niet, dan is er een tekortkoming in
de nakoming van de herstelverplichting jegens huurder.
Huurprijsvermindering 7:207 BW: als gebrek leidt tot vermindering huurgenot, recht op
huurprijsvermindering. Dus als huurgenot verminderd, mag huurder prestatie verminderen. Geldt
vanaf moment dat huurder klaagt en tot moment gebrek is verholpen.
Geen recht op als hij zelf gebrek heeft veroorzaakt of er een kleine herstelling nodig is. ook geen
recht op als het gebrek huurgenot niet substantieel verminderd.
Huurder mag zelf niet zomaar prijsvermindering inschakelen, overeenstemming met verhuurder
vereist, of naar kantonrechter.
Schadevergoeding 7:208 BW: verhuurder hierbij alleen schadeplichtig als er een gebrek is dat de
schuld van verhuurder is of volgens verkeersopvattingen aan hem toe te rekenen valt 6:74 BW. Er
moet dus een causaal verband zijn tussen gebrek en schade.
Verhuurder ook schadeplichtig als hij bij aangaan huurovereenkomst de huurder heeft laten weten
dat het gehuurde een bepaald gebrek niet had (garantie).
Verhuurder kan ook nog aansprakelijk zijn op grond van 6:162 onrechtmatige daad. Dit is zo als
handeling verhuurder ook los van niet nakomen verplichtingen huurovereenkomst onrechtmatig is
naar de huurder.
Kikplicht 7:222 BW: als huurder gebrek ontdekt aan gehuurde, derden genot willen verstoren of
beweren enig recht op zaak te hebben. Dan moet huurder dit direct melden aan verhuurder. Schade
die ontstaat door te laat melden moet aan verhuurder worden vergoed.
2.5 Bijzondere bepalingen
Voor overdracht onroerende zaken een notariele akte nodig + inschrijving in de kadasters. Dan gaat
eigendom over van verkoper naar koper. Koop is dan de geldige titel 3:89 BW. Bij
eigendomsoverdracht wordt 7:226 BW relevant.
7:226 BW: nieuwe eigenaar van onroerende zaak neemt positie van verhuurder over van oude
eigenaar. Alle bepalingen overeenkomst moet hij eerbiedigen bij betrekking op gebruik verhuurde. Is
er op gericht huurder te beschermen.
Alleen de bepalingen gaan over, die verband houden met het doen hebben van het gebruik van een
zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.
Voorkeursrecht van koop: recht van huurder om tijdens huurovereenkomst het gehuurde te mogen
kopen wanneer verhuurder deze wil verkopen.
3
