De verduurzaming van
winkelvastgoed
Naam: Romée van Raalte
Studentnummer: 3586006
PCN-nummer: 409971
Bedrijfsbegeleider Colliers: Paul Nelisse
Stagebegeleider Fontys: Cecile van den Broek
Opleiding: Fontys Vastgoed & makelaardij
Onderwijsinstelling: hbo
,Verantwoording
Titel: De verduurzaming van winkelvastgoed
Ondertitel: Verduurzaming stimuleren door de CSRD-richtlijn
Datum: 3 juli 2022
Auteur: Romée van Raalte
Studentnummer: 3586006
Instituut: FH-MER
Opleiding: Vastgoed & Makelaardij
Onderdeel: Afstudeerstage
Eerste stagebegeleider: Cecile van den Broek
Tweede stagebegeleider: Edwin de Brauwer
Stagebiedende organisatie: Colliers
Bedrijfsbegeleider: Paul Nelisse
Page 1 of 54
,Voorwoord
Voor u ligt de scriptie ‘De verduurzaming van winkelvastgoed’. In dit onderzoek wordt de
verduurzaming van winkelvastgoed onderzocht. Het rapport ‘Verduurzaming winkels komt
niet op gang’ van Colliers, is de aanleiding voor dit onderzoek geweest. Voor mijn afstuderen
aan de opleiding Vastgoed & Makelaardij aan de Fontys Hogeschool Eindhoven heb ik dit
onderzoek geschreven. De afstudeerstage heb ik gelopen bij Colliers. Van februari 2022 tot
en met juni 2022 ben ik bezig geweest met dit onderzoek.
Samen met mijn stagebegeleider Paul Nelisse (Director Valuations) en zijn collega Arjan van
Eijk (Head of Sustainability), heb ik de onderzoeksvraag voor deze scriptie bedacht. Het
onderzoek wat ik heb uitgevoerd was complex, omdat de betreffende richtlijn nog niet in
werking is getreden. Hierdoor is tevens weinig in de literatuur bekend. Tijdens dit onderzoek
stonden mijn stagebegeleider, Paul Nelisse, en mijn stagedocent Cecile van den Broek, altijd
voor mij klaar. Daarnaast hebben ook Arjan van Eijk en Chris Lanting (Director Retail) mij
ondersteuning aangeboden.
Bij deze wil ik graag mijn begeleiders bedanken voor de fijne ondersteuning tijdens het
afstuderen. Ook wil ik alle geïnterviewden van Douglas, vanHaren, H&M Group, Wibra, Dille
& Kamille, Jan Linders en WE Fashion bedanken die mee hebben gewerkt aan dit
onderzoek. Zonder hun medewerking had ik dit onderzoek niet kunnen voltooien.
Tot slot wil ik mijn collega’s bij Colliers graag bedanken voor de fijne samenwerking.
Romée van Raalte
Eindhoven, 3 juli 2022
Page 2 of 54
, Samenvatting
In het klimaatakkoord is afgesproken dat de CO2-uitstoot drastisch verminderd moet worden.
Het vastgoed, en in dit geval de winkelvastgoedsector, kan hier zeker aan bijdragen. Uit het
rapport genaamd ‘Verduurzaming van winkels in Nederland’ van Colliers, is gebleken dat
winkels achterlopen op de verduurzaming ten opzichte van de kantoren- en woningmarkt. Zo
is winkelvastgoed verantwoordelijk voor ongeveer 40% van de CO2-uitstoot. Om te
stimuleren dat winkelvastgoed wordt verduurzaamd, heeft de Europese Commissie de
CSRD-richtlijn opgesteld. Retailers worden door deze richtlijn verplicht om onder andere over
de duurzaamheid van winkelvastgoed te rapporteren. De Europese Commissie hoopt
hiermee dat het winkelvastgoed versneld wordt verduurzaamd.
Het doel van dit onderzoek is tweeledig. Enerzijds zal in dit onderzoek achterhaald worden
hoe de CSRD-richtlijn ervoor zal zorgen dat retailers hun winkelvastgoed verduurzamen.
Anderzijds zal in dit onderzoek geadviseerd worden hoe Colliers de retailers kan stimuleren
om duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Hiervoor is de volgende hoofdvraag opgesteld:
- In welke mate kan de Corporate Sustainable Reporting Directive (CSRD)
bijdragen aan de verduurzaming van winkelvastgoed, en hoe kan Colliers
retailers adviseren om de stap te maken richting duurzaam winkelvastgoed?
Om een antwoord te kunnen geven op de hoofdvraag is er een kwalitatief onderzoek
uitgevoerd. Dit onderzoek bestaat zowel uit literatuuronderzoek als interviews. Er zijn enkel
interviews afgenomen met retailers die zich aan de CSRD-richtlijn dienen te houden.
Uit het kwalitatieve onderzoek is het volgende gebleken:
- Een deel van de retailers zijn niet op de hoogte voor welke
duurzaamheidsmaatregelen zij verantwoordelijk zijn;
- De split incentive en de zichtbaarheid van de winkel zorgen ervoor dat
duurzaamheidsmaatregelen niet worden genomen, omdat de retailer vreest voor
omzet verlies. Volgens de retailer is de verhuurder verantwoordelijk voor het
verduurzamen. Hierdoor wordt onder andere verduurzaming tegengehouden;
- Retailers hebben zich niet (voldoende) voorbereid op de komst van de CSRD-richtlijn.
Het enkel inzichtelijk maken van het energieverbruik is niet voldoende. Om goed
voorbereid te zijn, zal er een duurzaamheidsrapport worden opgesteld, waarin de
CSRD-richtlijn wordt genoemd met bijbehorende analyses;
- Er is geen relatie tussen de split incentive en de CSRD-richtlijn. De CSRD-richtlijn zal
niet bijdragen aan de verdwijning van de split incentive. De split incentive zal alleen
verdwijnen door een samenwerking tussen de retailer en verhuurder of door
dwingende regelgeving;
- Doordat de retailer onvoldoende voorbereid is op de CSRD-richtlijn, ligt hier een
mogelijkheid voor Colliers om de retailers te adviseren. Colliers kan er onder andere
voor zorgen dat de retailer goed wordt voorbereid op de CSRD-richtlijn en dat de
retailer een samenwerking aangaat met de verhuurder, zodat er geen split incentive
dilemma ontstaat.
De conclusie is dat de CSRD-richtlijn kan bijdragen aan het verduurzamen van
winkelvastgoed als retailers zich op tijd zullen voorbereiden en zich verdiepen in de CSRD-
richtlijn. Colliers kan de retailer hierin begeleiden en stimuleren om bij te dragen aan het
behalen van de doelstellingen in het klimaatakkoord.
Page 3 of 54
winkelvastgoed
Naam: Romée van Raalte
Studentnummer: 3586006
PCN-nummer: 409971
Bedrijfsbegeleider Colliers: Paul Nelisse
Stagebegeleider Fontys: Cecile van den Broek
Opleiding: Fontys Vastgoed & makelaardij
Onderwijsinstelling: hbo
,Verantwoording
Titel: De verduurzaming van winkelvastgoed
Ondertitel: Verduurzaming stimuleren door de CSRD-richtlijn
Datum: 3 juli 2022
Auteur: Romée van Raalte
Studentnummer: 3586006
Instituut: FH-MER
Opleiding: Vastgoed & Makelaardij
Onderdeel: Afstudeerstage
Eerste stagebegeleider: Cecile van den Broek
Tweede stagebegeleider: Edwin de Brauwer
Stagebiedende organisatie: Colliers
Bedrijfsbegeleider: Paul Nelisse
Page 1 of 54
,Voorwoord
Voor u ligt de scriptie ‘De verduurzaming van winkelvastgoed’. In dit onderzoek wordt de
verduurzaming van winkelvastgoed onderzocht. Het rapport ‘Verduurzaming winkels komt
niet op gang’ van Colliers, is de aanleiding voor dit onderzoek geweest. Voor mijn afstuderen
aan de opleiding Vastgoed & Makelaardij aan de Fontys Hogeschool Eindhoven heb ik dit
onderzoek geschreven. De afstudeerstage heb ik gelopen bij Colliers. Van februari 2022 tot
en met juni 2022 ben ik bezig geweest met dit onderzoek.
Samen met mijn stagebegeleider Paul Nelisse (Director Valuations) en zijn collega Arjan van
Eijk (Head of Sustainability), heb ik de onderzoeksvraag voor deze scriptie bedacht. Het
onderzoek wat ik heb uitgevoerd was complex, omdat de betreffende richtlijn nog niet in
werking is getreden. Hierdoor is tevens weinig in de literatuur bekend. Tijdens dit onderzoek
stonden mijn stagebegeleider, Paul Nelisse, en mijn stagedocent Cecile van den Broek, altijd
voor mij klaar. Daarnaast hebben ook Arjan van Eijk en Chris Lanting (Director Retail) mij
ondersteuning aangeboden.
Bij deze wil ik graag mijn begeleiders bedanken voor de fijne ondersteuning tijdens het
afstuderen. Ook wil ik alle geïnterviewden van Douglas, vanHaren, H&M Group, Wibra, Dille
& Kamille, Jan Linders en WE Fashion bedanken die mee hebben gewerkt aan dit
onderzoek. Zonder hun medewerking had ik dit onderzoek niet kunnen voltooien.
Tot slot wil ik mijn collega’s bij Colliers graag bedanken voor de fijne samenwerking.
Romée van Raalte
Eindhoven, 3 juli 2022
Page 2 of 54
, Samenvatting
In het klimaatakkoord is afgesproken dat de CO2-uitstoot drastisch verminderd moet worden.
Het vastgoed, en in dit geval de winkelvastgoedsector, kan hier zeker aan bijdragen. Uit het
rapport genaamd ‘Verduurzaming van winkels in Nederland’ van Colliers, is gebleken dat
winkels achterlopen op de verduurzaming ten opzichte van de kantoren- en woningmarkt. Zo
is winkelvastgoed verantwoordelijk voor ongeveer 40% van de CO2-uitstoot. Om te
stimuleren dat winkelvastgoed wordt verduurzaamd, heeft de Europese Commissie de
CSRD-richtlijn opgesteld. Retailers worden door deze richtlijn verplicht om onder andere over
de duurzaamheid van winkelvastgoed te rapporteren. De Europese Commissie hoopt
hiermee dat het winkelvastgoed versneld wordt verduurzaamd.
Het doel van dit onderzoek is tweeledig. Enerzijds zal in dit onderzoek achterhaald worden
hoe de CSRD-richtlijn ervoor zal zorgen dat retailers hun winkelvastgoed verduurzamen.
Anderzijds zal in dit onderzoek geadviseerd worden hoe Colliers de retailers kan stimuleren
om duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Hiervoor is de volgende hoofdvraag opgesteld:
- In welke mate kan de Corporate Sustainable Reporting Directive (CSRD)
bijdragen aan de verduurzaming van winkelvastgoed, en hoe kan Colliers
retailers adviseren om de stap te maken richting duurzaam winkelvastgoed?
Om een antwoord te kunnen geven op de hoofdvraag is er een kwalitatief onderzoek
uitgevoerd. Dit onderzoek bestaat zowel uit literatuuronderzoek als interviews. Er zijn enkel
interviews afgenomen met retailers die zich aan de CSRD-richtlijn dienen te houden.
Uit het kwalitatieve onderzoek is het volgende gebleken:
- Een deel van de retailers zijn niet op de hoogte voor welke
duurzaamheidsmaatregelen zij verantwoordelijk zijn;
- De split incentive en de zichtbaarheid van de winkel zorgen ervoor dat
duurzaamheidsmaatregelen niet worden genomen, omdat de retailer vreest voor
omzet verlies. Volgens de retailer is de verhuurder verantwoordelijk voor het
verduurzamen. Hierdoor wordt onder andere verduurzaming tegengehouden;
- Retailers hebben zich niet (voldoende) voorbereid op de komst van de CSRD-richtlijn.
Het enkel inzichtelijk maken van het energieverbruik is niet voldoende. Om goed
voorbereid te zijn, zal er een duurzaamheidsrapport worden opgesteld, waarin de
CSRD-richtlijn wordt genoemd met bijbehorende analyses;
- Er is geen relatie tussen de split incentive en de CSRD-richtlijn. De CSRD-richtlijn zal
niet bijdragen aan de verdwijning van de split incentive. De split incentive zal alleen
verdwijnen door een samenwerking tussen de retailer en verhuurder of door
dwingende regelgeving;
- Doordat de retailer onvoldoende voorbereid is op de CSRD-richtlijn, ligt hier een
mogelijkheid voor Colliers om de retailers te adviseren. Colliers kan er onder andere
voor zorgen dat de retailer goed wordt voorbereid op de CSRD-richtlijn en dat de
retailer een samenwerking aangaat met de verhuurder, zodat er geen split incentive
dilemma ontstaat.
De conclusie is dat de CSRD-richtlijn kan bijdragen aan het verduurzamen van
winkelvastgoed als retailers zich op tijd zullen voorbereiden en zich verdiepen in de CSRD-
richtlijn. Colliers kan de retailer hierin begeleiden en stimuleren om bij te dragen aan het
behalen van de doelstellingen in het klimaatakkoord.
Page 3 of 54
