Samenvatting Vastgoed - Bouwpathologie, D. Gijsemans, 2e jaar

Bouwpathologie, renovatie en onderhoud
Deel 1:
1. Inleiding
België: laatste jaren meer stedenbouwkundige vergunningen voor renovatie van woningen
dan voor nieuwbouw(appartementsgebouwen buiten beschouwing gelaten).

Schaars aanbod bouwgronden => Stijgende bouwgrondprijzen => Opmars renovatiemarkt.

Overheid stimuleert renovatiemarkt met subsidies en fiscale maatregelen om zo leegstand
,verkrotting en stadsvlucht tegen te gaan.

Voordeel renovatie: woonproject stapsgewijs financieren: eerst aankoop en later renovatie.

Steden en dorpskernen worden door stadsvernieuwingsprojecten aangename en geliefde
leefomgevingen.

Mobiliteitsproblematiek: mensen die in de stad werken willen in diezelfde stad wonen.
Vastgoedprofessioneel krijgt om die reden meer te maken met renovatie-projecten!

Groeiende vraag van potentiële koper naar betrouwbaar advies: men verwacht dat de
vastgoedmakelaar de renovatiewerken realistisch kan inschatten en op de hoogte is van de
huidige technieken en noties heeft van het bijhorend kostenplaatje.
Bouwrenovatie is om 2 redenen belangrijk voor de praktijk van een vastgoedprofessioneel:
 De renovatiesector groeit aan belang
 Klant doet beroep op zijn advies: wenst een degelijk onderbouwd technisch en
financieel waardoordeel

Renovatie= vernieuwen, aanpassen aan nieuwe noden en wensen
Restauratie= herstellen in de oorspronkelijke toestand van bouwwerken met
cultuurhistorische, esthetische of maatschappelijke waarde of met een zeker belang voor
het milieu.

1.1 Renovatie
Typisch voorbeeld renovatie: omvormen oud fabrieksgebouw tot bewoonbare loft.
We bedoelen hier dus het uitvoeren van redelijk verregaande werken.
Onderhouds- of schoonmaakwerken vallen hier dus niet onder.

Filosofie achter de renovatie berust op een belangrijk principe:
 Oorspronkelijke architectuur in ere herstellen
 Ze accentueren door de combinatie met nieuwe, hedendaagse elementen
 Het aanpassen van het gebouw aan moderne comforteisen
1

,1.2 Restauratie
= Gebouw trachten te herstellen in zijn originele, historische toestand.
Basisprincipes: Charter Van Venetië.
 Internationaal Handvest voor behoud en restauratie van monumenten en stads- en
dorpsgezichten
 Goedgekeurd op het 2de Internationale Congres van Architecten en Technici op het
gebied van de monumentenzorg van 25-31 mei 1964 te Venetië
 Aanvaard door ICOMOS in 1965

Harde restauratie= Volledig of gedeeltelijk verdwenen elementen uit de geschiedenis
reconstrueren en tot in het detail 'hermaken' met nieuwe materialen.

Zachte restauratie= Bestaande, verweerde elementen te conserveren(behouden) maar ze
niet te hermaken.

Ouder gebouw kan in zijn levenstijd diverse verbouwingen hebben ondergaan.
Voorbeeld: middeleeuws gebouw in 17e eeuw verbouwd zij tot atelier en in 19e eeuw tot
winkelpand. Deze transformaties kunnen historisch waardevol zijn en het is dus niet altijd
logisch het gebouw in zijn eerste, middeleeuws toestand te restaureren.

Renovatie: Vastgoedmakelaar.
Restauratie: Kunsthistorici en gespecialiseerde architecten en studiebureaus.

1.3 Voorbereidend proces voor renovatie en restauratie
Voorbereidend proces van bouwrenovatie als restauratie omvat 4 belangrijke stappen:
 bronnenstudie
 fotografisch verslag
 opmeting
 renovatie- of restauratiestudie

2. Bronnenstudie
Dit studiegebied: onderzoek naar mogelijke bronnen uit het verleden.
 Renovatie: bronnenstudie wordt gedeeltelijk of niet uitgevoerd (alhoewel ze wel nut
kan hebben)
 Restauratie: bronnenstudie is essentieel

Bronnenstudie= een zo nauwkeurig mogelijk overzicht te reconstrueren van de
oorspronkelijke toestand en de geschiedenis van een site, gebouw of interieur.

De bronnen kunnen in 4 specifieke domeinen opgesplitst worden:
 de materiële bronnen

2

,  de archivaliae
 de mondelinge bronnen
 de iconografie

2.1 Materiële bronnen
Aflezen en interpreteren van gegevens die in het beschouwde gebouw of onderdeel ervan
zichtbaar of eventueel onzichtbaar aanwezig zijn: grondige ervaring en kennis van
architectuurgeschiedenis.
 Gegevens onzichtbaar: voorafgaandelijk destructief onderzoek
 Archeologische onderzoeken kunnen ook materiële bronnen opleveren

Handleiding om gebouw systematisch op zijn bouwevolutie te onderzoeken:
= Bedoeling om aandacht te vestigen op informatie die bij de verbouwing van een pand
tracht verloren te gaan.
 Afwerkingslagen van de muren vertellen over de bouwgeschiedenis
 Nodige omzichtigheid bij het onderzoek, het laag per laag 'strippen' van de afwerking
van de muren en het registeren van de vondsten
 Voorgevel werd samen opgericht met het gebouw: datering kan achterhaald worden
via archiefonderzoek
 Goede kijk op vormgeving, materiaalgebruik en afwerkingstechnieken is nodig om
bouwfase te dateren

2.1.1 Materiële relicten en archeologisch onderzoek
Materiële relicten= vormen de basisgegevens voor een reëel gebouwenonderzoek.
Archeologisch onderzoek: arbeidsintensief, duur en tijdrovend.
==> Komt meestal enkel voor bij historisch zeer waardevolle gebouwen.

Aan de hand van grondsporen, gebouwresten, gebouwonderdelen, soms in samenhang met
archeologische vondstcomplexen, kan de bouwkundige ontwikkeling worden vastgelegd.
Diverse elementen bemoeilijken dit onderzoek:
 heel wat transformaties lieten geen sporen na
 jongere bouwactiviteiten kunnen de vroegere situaties geheel of gedeeltelijk hebben
uitgewist
 niet alle bouwmaterialen bewaren in elk milieu

Materiële sporen reiken zelden een absolute datering na.
In het onderzoek kunnen verschillende niveaus worden onderscheiden:
 Het lezen en interpreteren van zichtbare sporen (niet-destructief onderzoek)
 Bouwarcheologisch onderzoek voor verbouwing, renovatie of sloop (doorgaans
gedeeltelijk destructief onderzoek
 Archeologisch bodemonderzoek (destructief onderzoek)

3

, Uitvoering archeologisch bodemonderzoek: bepaald door het Decreet houdende de
bescherming van het archeologisch patrimonium dat dateert 30 juni 1993 + bijhorende
uitvoeringsbesluiten => Alleen bevoegde professionele archeologen mogen dergelijk
onderzoek uitvoeren.

Archeologisch onderzoek: kan zorgen voor de nodige vertraging en bijkomende kosten bij
een vastgoedproject.

2.1.2 Voorgevels
Voorgevels vertellen ons heel wat over de bouwgeschiedenis. Een aantal aandachtspunten:

15de tot 17de eeuw
Vandaag de dag: uitzonderlijk te maken met gevels van voor deze periode.

Toppen van indrukwekkende gevels van de middeleeuwse Stenen werden vanaf de 15de
eeuw vaak gesloopt.

Houten gevels werden gesloopt en vervangen door stenen exemplaren, vanwege het
brandgevaar.

Bouw stenen gevel: metselt de gevel voor de gemene muren, met een aantal hechtingen
tussen het oude en nieuw werk, waardoor men het spoor van oude zijmuren makkelijk kan
terugvinden onder de vorm van een loskomende bouwnaad.
Houten gevel op stenen onderbouw => dan verving men enkel de bovenbouw.

 Stenen gevels: baksteen
 Constructief zwaarder belaste onderdelen en sierelementen: witte natuursteen
 Uitzonderlijke gevels: volledig parement witte kalkzandsteen

Groot draagvermogen natuursteen: bouwen van skeletstructuur met veel vensters naast
elkaar.

Aanduiding over de bouwperiode:
 bovenste vensterdelen in glas-in-lood
 vormgeving van de smeedijzeren
o 15de eeuw: eenvoudige rechte stang
o einde 16de eeuw: sierlijk uitgewerkt staaltje van smeedkunst
o 17de eeuw: bouwjaar werd in ankers verwerkt




4