samenvatting toolbox marktkennis

TOOLBOX MARKTKENNIS
VASTGOED 2021-2022


LAURA MYLLE

,Hoofdstuk 1: Residentieel vastgoed: kopen ................................................................... 2
Kopen ........................................................................................................................................ 2
Eindgebruiker-eigenaar ............................................................................................................ 2
Eigenaar-verkoper ...................................................................................................................12
Hoofdstuk 2: residentieel vastgoed: huren .................................................................. 20
Huren ........................................................................................................................................20
Eigenaar-verhuurder ...............................................................................................................25
Hoofdstuk 3: residentieel vastgoed: overheid ............................................................. 32
Rol van de overheid.................................................................................................................32
ALGEMEEN LANDSCHAP .......................................................................................................32
WONEN vanuit de PUBLIEKE SECTOR ➔ sociale huisvestiging ........................................34
Kader voor projectontwikkeling .............................................................................................39
SVK-mogelijkheden .................................................................................................................45
SVK-Pro ....................................................................................................................................45
Hoofdstuk 4: residentieel vastgoed: theoretische context van vastgoedmarkten. ... 47
Vastgoed als kunde/ vastgoedkunde .....................................................................................47
Meerdere actoren – meerdere transacties .............................................................................48
Hoofdstuk 5: residentieel vastgoed: innoverende concepten .................................... 54
LIJFRENTE ...............................................................................................................................55
Circulair bouwen ............................................................................................................. 57
Small living ..............................................................................................................................58
Hoofdstuk 6: residentieel wonen: vastgoedmanagement ........................................... 62
Vraag en aanbod......................................................................................................................62
Projectontwikkeling .................................................................................................................71
GASTCOLLEGE’S ........................................................................................................... 75
VASTGOEDBEMIDDELAAR ....................................................................................................75
BEHEERDER (syndicus) .........................................................................................................77
PROJECTONTWIKKELAAR ....................................................................................................80




Laura Mylle Vastgoed 2021-2022

,Hoofdstuk 1: Residentieel vastgoed: kopen
Kopen
➔ Eindgebruiker-eigenaar
Eigenaar- verkoper:
• Projectontwikkelaar – CREM
• Vastgoedbemiddelaar (makelaar)
• Vastgoedbeheerder (syndicus/ rentmeester)


Eindgebruiker-eigenaar
Vraagperspectief
Cyclus:




Initiatief (waarom beslissing tot kopen)
• Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
• Kwalitatief (functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago – Oxfam)
• Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
• Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
Daardoor een vraag → een aanbod volgt?
DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD

Woningprijs
Wat bepaalt het?
• Besteedbaar budget = ability
• Wil om te kopen = willingness
• Vraag & aanbod
➔ NIET de kostprijs!!!

VRAAG & AANBOD
• Ability KUNNEN (koopkracht → eigen middelen + ontleningscapaciteit)
• Willingness WILLEN (bereidheid, vertrouwen)
ABILITY (KUNNEN) – waar haal je je budget om te kopen?
• Eigen middelen
• Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
• Andere



ABILITY → EM & HL


Laura Mylle Vastgoed 2021-2022

, Verhouding afhankelijk van:
• Leeftijd
• Gezinstoestand
• Ingeschatte inkomensevolutie
• Spaarsnelheid
• Toevalligheden (erfenis, slimme investering …)

Woningprijzen → ABILITY → determinerende factoren LENEN:
Ontleningscapaciteit!!!
• Inkomen
• (Besteedbaar inkomen → woonquote!)
• Fiscaliteit (woonbonus?)
• Uitgaven
• Intrestvoet
• Fiscaliteit (BTW, registratie)
• Hypotheektype

ABILITY → determinerende factoren LENEN: ontleningscapaciteit!!!

Laatste 40jaar → inkomen x10!! (Let wel → inflatie)
De laatste jaren → historisch lage intrestvoeten hypothecaire lening
VB hypothecaire lening en beleningsbedrag
(1300€/md – 20 jaar):
2,5% → 243.000€
4,5% → 200.000€
14,5% → 100.000€
Gunstig klimaat om te lenen?

Basisbegrip → AFBETALINGSRATIO
• = initiële afbetaling hypotheek
in verhouding tot het inkomen
• Verschilt niet substantieel doorheen de recente tijd = stabiel tot licht stijgend
(belangrijk! ifv de invloed van de determinerende factoren)
• Vuistregel = WOONQUOTE afbetaling maximaal 30% van inkomen
• Vlaanderen → gemiddeld eigenaars 25%
• Europa → 25%




MAAR reële ontleningscapaciteit stijgt


Laura Mylle Vastgoed 2021-2022