Samenvatting Vastgoedtransacties 4

Vastgoedtransacties 4
1) INLEIDING
1. WANNEER IS ER KOOP?
Wanneer is er koop? Wat is de essentie van koopovereenkomst?
 Prijs
 Voorwerp/zaak

Mag je een appartement per m² verkopen?
Ja, maar er mag geen onduidelijkheid zijn, want elke onduidelijkheid speelt in het voordeel
van de koper.
Bv: Stel je koopt een appartement aan waarbij je koopt per eenheid. Bijvoorbeeld per
vierkante meter betaal je 120 euro. Als de verkoper zegt dat het 130 vierkante meter is en
achteraf blijkt dat het maar 125 vierkante meter is. Dan zal waarschijnlijk dat deeltje nietig
verklaart worden tenzij het zo drastisch is want dan kan de koper kiezen of dat deeltje nietig
is of de gehele overeenkomst.

Iemand gaat een grond kopen maar hij weet niet hoeveel appartementen hij vergund gaat
krijgen.
Hoe kan de makelaar de klant helpen?/ Welke mogelijkheden zijn er?
 Opschortende voorwaarde: Voorwaarde voor het verkrijgen van een vergunning.
-> Probleem? Als de opschortende voorwaarde in vervulling gaat dan moet de koper
kopen. Maar wat als hij net aan een ander project is begonnen en hij niet kan kopen?
-> Oplossing? Werken met nog een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van
een lening

 Optie: Alle voorwaarden zullen hier omschreven worden.
-> Probleem? De verkoper is gedurende die periode (die hij heeft opgegeven) gebonden
aan die optie. Als die optie geen persoonlijke titel heeft dan kan je die optie overdragen
aan een andere persoon
-> Oplossing? Je moet bij de optie schrijven dat het persoonsgebonden is
-> Een optie houdt automatisch geen rekening met de marktwaarde
Hoe kan je je hiertegen indekken?
o Door te indexeren, maar dit kan zowel positief als negatief zijn
o Kortere optie nemen
o Optie voor een jaar nemen die jaarlijks verlengd kan worden, al dan niet met een
prijs. Deze prijs kan verekenbaar of niet verekenbaar zijn -> dus dat als voorschot kan
dienen of niet.

,2. OPSTALRECHT EN ERFPACHT
Als je bijvoorbeeld een grond hebt voor 20 appartementen, maar je kan dat niet financieren
dan kan je werken met:
 Opstalrecht: Recht om op iemand anders zijn grond te bouwen zonder dat de
grondeigenaar ook eigenaar van dit gebouw wordt tijdens het opstalrecht.
-> Uitzondering op natrekking, maar dit is tijdelijk

De maximum duurtijd is 50 jaar. Hierbij heeft men een heel grote contractuele vrijheid
en er moet ook geen opstalprijs worden betaalt.

Als de appartementen verkocht worden dan verkoopt de opstalgever de grond en de
opstalnemer de gebouwen die erop staan. De makelaar moet beide verkopen en krijgt
dus op beide commissie.

Stel dat de opstalgever zijn grond niet wil verkopen?
o Mandaat
o Optie nemen: wanneer de opstalnemer verkoopt moet de opstalgever ook verkopen

Voordeel: Als ik volledige eigenaar ben van de grond en van het gebouw, dan moet de
koper 21% betalen. Terwijl bij een recht van opstal de koper maar 6% of 10% op de
grond moet betalen.
-> Als particulier kan je de btw recupereren als je binnen de 2 jaar verkoopt. Best in
januari inschrijven en niet in december want het begint te tellen van dag 1 van het jaar.

 Erfpacht: Erfpacht is een recht om een aan een ander toebehorend stuk grond te
gebruiken. De erfpachter heeft tijdens de duur van de erfpacht dezelfde rechten als de
eigenaar, maar mag niets doen dat de waarde zou verminderen. Voor het gebruik van de
grond betaalt de erfpachter de eigenaar een canon en is fiscaal aftrekbaar.

Duurtijd: Minimum 27 jaar en maximum 99 jaar?
-> Men werkt liever met een opstalrecht omwille van de minimum duurtijd.

 Het is zeer belangrijk dat je een onderscheidt maakt tussen een professioneel en niet-
professioneel omdat deze andere rechten hebben!

,3. RECHT VAN BEWONING
Recht van bewoning is een persoonlijke vorm van een vruchtgebruik => waarom een
combinatie recht van bewoning en vruchtgebruik?
 Vruchtgebruik is een soort onverdeeldheid
 Het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot is beschermend bij de
hoofdverblijfplaats
 Als het niet beschermd is kan er bij een onverdeeldheid geëist worden om verdeeldheid
 Je kan daarom in een testament vruchtgebruik combineren met recht van bewoning
want bij dat tweede heb je toestemming nodig van alle partijen om uit onverdeeldheid
te treden.



4. BEURS
Als de rente laag is, dan is de koopkracht groter.

Je krijgt 100.000 euro en je zet het op de bank voor 10 jaar en krijgt geen interest. De
marktwaarde gaat alleen maar naar boven dus binnen 10 jaar kan je minder kopen dan dat
je er vandaag mee kan kopen.

Vastgoed is index gebonden, het is een indekking tegen inflatie.



2) MARKT VAN DE ONROERENDE GOEDEREN IN DE PROVINCIE
ANTWERPEN
Wie of wat is onze concurrent/bedreiging?
De bank en meer specifiek de beleggingen/de beurs. De bank omdat je daar
beursgenoteerde aandelen kan kopen. Op die manier kan je ook uw geeld laten opbrengen.
Het verschil ligt hem in roerend en onroerend.

De bank is ook onze bondgenoot omdat je via die weg kan investeren in vastgoed, leningen
kan krijgen om vastgoed te kopen.


1. VASTGOED: VERRASSEND VAST EN GOED
Prijzen zijn sinds 2011 altijd gestegen, zelfs meer als de inflatie.

Bel 20: De index bevat de 20 grootste en meest verhandelde beursgenoteerde bedrijven uit
België.

,  Dit is de Bel 20 geschematiseerd: 2008 is de crisis goed te zienµ
 Zoals je kan zien heb je op een tijdsperspectief van 10 jaar tijd niets verdiend aan
aandelen (2001 staat op ongeveer 90.000 en 2011 ook)

Dit is de BEL20 VS de index: het is de vergelijking tussen de bel20 en de index:




 Hier is geen rekening gehouden met dividenden, enkel met het indirect rendement.
 Rendement bestaat uit 2 componenten:
 Direct (= dividenden)
 Indirect
 Om evenveel koopkracht te hebben moet de BEL20 ook stijgen omdat je dan evenveel
koopkracht hebt. Je bent dus aan koopkracht verloren volgens de grafieken omdat je
100000 euro moet hebben om dezelfde koopkracht te hebben met 80000 euro
(wanneer je uw investering deed)