Syndicschap
De wet mede-eigendom, beter bekent als appartementenrecht.
De 3 verschillende mogelijkheden om een syndicus aan te stellen?
1. in het reglement van mede-eigendom
2. door de algemene vergadering
3. door de vrederechter.
Dat de bekendmaking van de benoeming moet gebeuren 8 dagen na het opstarten van het mandaat,
niet na de ondertekening contract zelf (waarom niet?)
Men rekent vanaf het moment dat de opdracht start, niet vanaf de ondertekening van het contract,
want dit kan nog vroeger liggen.
Wat is het verschil tussen een voorlopige en een gerechtelijke syndicus?
De algemene vergadering kan voor een beperkte tijd of voor bepaalde doeleinden een voorlopig
syndicus aanstellen. De syndicus in functie blijft wel verantwoordelijk voor het beheer.
Wat bedoelt men in 13° met "bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen"?
In de AV wordt met 3/4 meerderheid gestemd over het bedrag van opdrachten en contracten vanaf
wanneer mededinging verplicht is. Concreet moet de AV een bedrag vaststellen. Als een
contract/werk over die limiet gaat, moet de syndicus meerdere offertes aanvragen.
Indien er meerdere offertes moeten aangevraagd worden, zal de syndicus hiervoor eerst een bestek
moeten opmaken zodat vergelijking gemakkelijker wordt.
Volgens de Wet Mede-eigendom moet de syndicus een ME inzage geven van niet-private
documenten: wat bedoelt men met private en niet-private documenten? wat is de bedoeling
hiervan? En hoe moet je dat dan organiseren?
Met niet-private documenten bedoelt men naast de statuten en het reglement van orde, o.a.
contracten die worden gesloten voor bijv. onderhoud van de lift, brandblusapparaten, ..
Dit kan op allerlei manieren. Oorspronkelijk voorzag de wet dat dit via een website zou gebeuren;
maar omdat de wet onduidelijk was over het al of niet verplicht zijn van een website (wat grote
kosten meebrengt), heeft men dit geschrapt in de wet.
Hoe maak je als syndicus uit of je al of niet een maatregel moet voorleggen aan de VME of zelf kan
uitvoeren? geef een praktisch voorbeeld
Bewarende maatregelen nemen en daden van voorlopig beheer stellen. Het gaat om dringende én
noodzakelijke maatregelen waarvoor het samenroepen van een AV te veel tijd zou kosten en schade
zou toebrengen. (Vb: lampen vervangen, laten herstellen van een gebroken ruit)
,Wie betaalt de aansprakelijkheidsverzekering van de syndicus?
Professionele syndicus betaalt dit zelf, d.m.v. vergoeding voor werk.
Occasionele syndicus kan dit door VME laten betalen.
De syndicus moet een ME die dat vraagt, een lijst met gegevens van andere ME's geven. Zijn dit de
gegevens van alle ME's? Welke gegevens moeten daar in staan? En waarom zou een ME dit
opvragen?
Indien de mede-eigenaars deze lijst opvragen, moet de syndicus enkel dit meedelen: per kavel naam,
adres (geen telefoonnummer of mailadres nodig). Door elke ME op hun eerste verzoek (bijv. om zelf
een AV te kunnen bijeenroepen).
De syndicus moet een ME die dat vraagt, een lijst met gegevens van andere ME's geven. Als je
meerdere gebouwen met veel appartementen beheert, dan is het een komen en gaan van ME's en
huurders. Hoe kan je dan aan die gegevens geraken?
De syndicus moet deze lijst dan ook voortdurend bijwerken. Daarvoor heeft de wet enkele
verplichtingen voor de ME's ingevoerd:
- Bij verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, delen de belanghebbenden
de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee.
- Elke ME brengt zijn adresverandering of wijziging in het zakelijk en persoonlijk statuut van
het privatief deel onverwijld ter kennis van de syndicus.
De VME moet in de jaarlijkse vergadering de hoogte van de provisies die het komende jaar worden
opgevraagd, bepalen en daarover stemmen. Hoe komt men aan dit bedrag?
Om het bedrag van de trimestriële provisie te bepalen, neemt men de vooropgestelde uitgave voor
het jaar (De basis van de begroting kunnen de uitgaven van het vorige boekjaar zijn, verhoogd met
2,5% voor ABEX gevoelige index (bv. brandverzekering, liftcontract) en met 2% voor andere
uitgaven.), gedeeld door 12 maanden en vermenigvuldigd met 4,5 maand. Uit voorzichtigheid zal het
werkkapitaal op deze manier overeenstemmen met 1,5 trimester uitgaven.
, Modelbrief AV
[naam en rechtsvorm vennootschap]
[maatschappelijke zetel]
[ondernemingsnr. (1234.123.123)]
Aangetekend
Aan de heer/mevrouw [naam]
[adres]
[plaats], [datum]
Geachte,
Graag nodigen wij u hiermee uit voor de Algemene Vergadering van VME [naam] die zal plaatsvinden
op [datum] om [uur] in [plaats en adres].
AGENDA
1) Goedkeuring van het verslag van de Algemene Vergadering van [datum laatste AV]
2) Begrotingsraming
3) Voorstelling en goedkeuring van het activiteitenverslag
4) Balans en resultatenrekening
5) Verslag van de commissaris
6) Kwijting van de bestuurders
7) Statutaire benoeming(en) en ontslag(en)
8) Varia
In bijlage vindt u volgende documenten ter voorbereiding van de vergadering:
[lijst van documenten in bijlage]
Vermelden dat er voorstel van verdeling aandelen kan ingekeken worden + hoe/waar/wanneermoet
duidelijk vermeld zijn.
De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde
punten kunnen worden geraadpleegd
Wij hopen u te mogen verwelkomen.
Hoogachtend,
Syndicus, ondertekening door syndicus, in die hoedanigheid + gegevens van de syndicusnaam, adres,
ondernemingsnummer + BIV-nummer
[handtekeningen]
De wet mede-eigendom, beter bekent als appartementenrecht.
De 3 verschillende mogelijkheden om een syndicus aan te stellen?
1. in het reglement van mede-eigendom
2. door de algemene vergadering
3. door de vrederechter.
Dat de bekendmaking van de benoeming moet gebeuren 8 dagen na het opstarten van het mandaat,
niet na de ondertekening contract zelf (waarom niet?)
Men rekent vanaf het moment dat de opdracht start, niet vanaf de ondertekening van het contract,
want dit kan nog vroeger liggen.
Wat is het verschil tussen een voorlopige en een gerechtelijke syndicus?
De algemene vergadering kan voor een beperkte tijd of voor bepaalde doeleinden een voorlopig
syndicus aanstellen. De syndicus in functie blijft wel verantwoordelijk voor het beheer.
Wat bedoelt men in 13° met "bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen"?
In de AV wordt met 3/4 meerderheid gestemd over het bedrag van opdrachten en contracten vanaf
wanneer mededinging verplicht is. Concreet moet de AV een bedrag vaststellen. Als een
contract/werk over die limiet gaat, moet de syndicus meerdere offertes aanvragen.
Indien er meerdere offertes moeten aangevraagd worden, zal de syndicus hiervoor eerst een bestek
moeten opmaken zodat vergelijking gemakkelijker wordt.
Volgens de Wet Mede-eigendom moet de syndicus een ME inzage geven van niet-private
documenten: wat bedoelt men met private en niet-private documenten? wat is de bedoeling
hiervan? En hoe moet je dat dan organiseren?
Met niet-private documenten bedoelt men naast de statuten en het reglement van orde, o.a.
contracten die worden gesloten voor bijv. onderhoud van de lift, brandblusapparaten, ..
Dit kan op allerlei manieren. Oorspronkelijk voorzag de wet dat dit via een website zou gebeuren;
maar omdat de wet onduidelijk was over het al of niet verplicht zijn van een website (wat grote
kosten meebrengt), heeft men dit geschrapt in de wet.
Hoe maak je als syndicus uit of je al of niet een maatregel moet voorleggen aan de VME of zelf kan
uitvoeren? geef een praktisch voorbeeld
Bewarende maatregelen nemen en daden van voorlopig beheer stellen. Het gaat om dringende én
noodzakelijke maatregelen waarvoor het samenroepen van een AV te veel tijd zou kosten en schade
zou toebrengen. (Vb: lampen vervangen, laten herstellen van een gebroken ruit)
,Wie betaalt de aansprakelijkheidsverzekering van de syndicus?
Professionele syndicus betaalt dit zelf, d.m.v. vergoeding voor werk.
Occasionele syndicus kan dit door VME laten betalen.
De syndicus moet een ME die dat vraagt, een lijst met gegevens van andere ME's geven. Zijn dit de
gegevens van alle ME's? Welke gegevens moeten daar in staan? En waarom zou een ME dit
opvragen?
Indien de mede-eigenaars deze lijst opvragen, moet de syndicus enkel dit meedelen: per kavel naam,
adres (geen telefoonnummer of mailadres nodig). Door elke ME op hun eerste verzoek (bijv. om zelf
een AV te kunnen bijeenroepen).
De syndicus moet een ME die dat vraagt, een lijst met gegevens van andere ME's geven. Als je
meerdere gebouwen met veel appartementen beheert, dan is het een komen en gaan van ME's en
huurders. Hoe kan je dan aan die gegevens geraken?
De syndicus moet deze lijst dan ook voortdurend bijwerken. Daarvoor heeft de wet enkele
verplichtingen voor de ME's ingevoerd:
- Bij verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, delen de belanghebbenden
de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee.
- Elke ME brengt zijn adresverandering of wijziging in het zakelijk en persoonlijk statuut van
het privatief deel onverwijld ter kennis van de syndicus.
De VME moet in de jaarlijkse vergadering de hoogte van de provisies die het komende jaar worden
opgevraagd, bepalen en daarover stemmen. Hoe komt men aan dit bedrag?
Om het bedrag van de trimestriële provisie te bepalen, neemt men de vooropgestelde uitgave voor
het jaar (De basis van de begroting kunnen de uitgaven van het vorige boekjaar zijn, verhoogd met
2,5% voor ABEX gevoelige index (bv. brandverzekering, liftcontract) en met 2% voor andere
uitgaven.), gedeeld door 12 maanden en vermenigvuldigd met 4,5 maand. Uit voorzichtigheid zal het
werkkapitaal op deze manier overeenstemmen met 1,5 trimester uitgaven.
, Modelbrief AV
[naam en rechtsvorm vennootschap]
[maatschappelijke zetel]
[ondernemingsnr. (1234.123.123)]
Aangetekend
Aan de heer/mevrouw [naam]
[adres]
[plaats], [datum]
Geachte,
Graag nodigen wij u hiermee uit voor de Algemene Vergadering van VME [naam] die zal plaatsvinden
op [datum] om [uur] in [plaats en adres].
AGENDA
1) Goedkeuring van het verslag van de Algemene Vergadering van [datum laatste AV]
2) Begrotingsraming
3) Voorstelling en goedkeuring van het activiteitenverslag
4) Balans en resultatenrekening
5) Verslag van de commissaris
6) Kwijting van de bestuurders
7) Statutaire benoeming(en) en ontslag(en)
8) Varia
In bijlage vindt u volgende documenten ter voorbereiding van de vergadering:
[lijst van documenten in bijlage]
Vermelden dat er voorstel van verdeling aandelen kan ingekeken worden + hoe/waar/wanneermoet
duidelijk vermeld zijn.
De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde
punten kunnen worden geraadpleegd
Wij hopen u te mogen verwelkomen.
Hoogachtend,
Syndicus, ondertekening door syndicus, in die hoedanigheid + gegevens van de syndicusnaam, adres,
ondernemingsnummer + BIV-nummer
[handtekeningen]
