OEFENINGEN KOOP
OEFENING 1 VERKOOP VERHUURDE GOED
RELATIVITEIT VAN OVEREENKOMSTEN
“Een overeenkomst kan enkel maar gevolgen teweeg brengen tussen partijen; kan geen voordeel
noch nadeel opleveren aan derden.”
• Overeenkomsten brengen enkel gevolgen teweeg voor de contracterende partijen. Zij
brengen aan derden geen nadeel toe.
• De rechten en plichten uit een overeenkomst gelden enkel voor de partijen.
• Contractuele verbintenissen slechts afgedwongen worden in de rechtsverhouding tussen
partijen.
• Derden kunnen niet verplicht worden om verbintenissen van derden na te komen (geen
nadeel/geen voordeel).
Bv. verhuurder van een garage geen rechten en plichten t.o.v. onderhuurder van zijn garage.
Een huurovereenkomst afgesloten tussen partijen, pand wordt verkocht. Tegenstelbaarheid van de
huurovereenkomst aan de nieuwe eigenaar/verhuurder?
Neemt de nieuwe eigenaar/verhuurder de rechten en plichten over van de vorige
eigenaar/verhuurder?
TEGENSTELBAARHEID VAN HUURCONTRACTEN
Hoofdcriterium voor tegenstelbaarheid → VASTE DATUM
Wordt verkregen door
• Verlijden notariële akte
• Registratie onderhandse akte
• Opname in notariële akte (dit komt omdat een notaris een openbare ambtenaar is en dit
heeft automatisch een vaste datum)
• Overlijden van een partij
Waarom heeft iets een vaste datum nodig?
Zodat geen enkele derde twijfels heeft omtrent de datum van de overeenkomst. Niemand anders
kan dus zeggen dat het een andere datum is.
“Mondelinge huurovereenkomsten hebben nooit vaste datum en derhalve niet tegenstelbaar aan de
nieuwe eigenaar – verhuurder.”
,Overlijden van de huurder
Dit lijdt nooit tot het einde van een huurovereenkomst als gevolg (tenzij de huurovereenkomst
persoonsgebonden is/intuitu personae). Persoonsgebonden moet in de overeenkomst vermeld
staan.
Meestal is het niet-persoonsgebonden, het gaat over het pand dat je verhuurt, niet met wie. De
huurovereenkomst gaat over op erfgenamen.
VERKOOP VAN HET VERHUURDE GOED
Alle vormen van vervreemding (koop, ruil, schenking, inbreng in vennootschap), transactie van een
OG van het ene vermogen naar het andere vermogen.
Op welk tijdstip dient de huurovereenkomst tegenstelbaar te zijn → op ogenblik van vervreemding.
= tijdstip dat we gaan vastklikken, op dat moment gaat de nieuwe eigenaar de vraag stellen is de
huurovereenkomst mij tegenstelbaar / moet ik de huurder respecteren in de huurovereenkomst die
ik niet zelf heb opgesteld of kan ik hem zo maar buiten zetten?
Op ogenblik van de vervreemding, moet de huurovereenkomst vaste datum hebben!
Dan geen vaste datum → niet tegenstelbaar aan derden.
GEMEEN HUURRECHT
Bv. tweede verblijf, garage, magazijn, …
Soms kunnen ze expliciet kiezen voor handelshuur, bij gemeen huurrecht kiezen de partijen alles.
Ogenblik van de vervreemding → combinatie van 2 tijdstippen.
Effectieve eigendomsoverdracht + eigendomsoverdracht moet vaste datum.
• Effectieve eigendomsoverdracht = sluiten van de koopovereenkomst = tekenen van
compromis (tenzij eigendomsoverdracht).
• Laatste nuttige dag registreren huurcontract?
Dag VOOR ogenblik van de vervreemding.
Voorbeelden van ogenblik van de vervreemding
• Verlijden van de notariële koopakte.
• Ondertekenen compromis met effectieve eigendomsoverdracht + registratie compromis
(tijdstip wordt zo naar voor gehaald).
• Ondertekenen compromis met uitstel eigendomsoverdracht en ondertekenen notariële akte.
• Verlijden notariële akte met uitstel betaling dus uitstel tot eigendomsoverdracht + betaling
van de prijs.
• Ondertekenen compromis met uitstel eigendomsoverdracht en registratie compromis.
• Schenking onroerend goed: verlijden notariële akte + aanvaarden door de begunstigde.
, Huur met vaste datum
Huurcontract is tegenstelbaar aan nieuwe verhuurder (tenzij uitzettingsbeding in huurcontract)
→ Huurcontract is geregistreerd en erna verkoop goed.
→ Nieuwe verhuurder moet bestaande huurder respecteren.
Uitzettingsbeding = in huurovereenkomst staat als het pand wordt verkocht, ook als in de
overeenkomst geregistreerd, alsnog kan je door die clausule eruit gezet worden.
Huur zonder vaste datum
Huurcontract is niet tegenstelbaar aan nieuwe verhuurder (tenzij eerbiedigingsbeding koopcontract)
→ Huurcontract is niet geregistreerd en verkoop goed.
→ Nieuwe verhuurder kan bestaande huurder uit pand zetten.
Eerbiedigingsbeding = in de koopovereenkomst wordt overeengekomen tussen koper en verkoper
(oude verhuurder en nieuwe verhuurder), ik ga je mijn OG verkopen er zit een huurder in je moet
hem niet buiten smijten je moet hem eerbiedigen.
Huur > 9 jaar
• Notarieel huurcontract → tegenstelbaar voor de ganse duur.
• Huurcontract geregistreerd → tegenstelbaar voor de lopende duur van 9 jaar.
Bv. als je in 2e jaar zit van de 9 jaar, dan is het nog restant van 7 jaar.
• Huurcontract niet geregistreerd → niet tegenstelbaar, huurder uitzetten tenzij
eerbiedigingsbeding.
WONINGHUUR
= waar hoofdverblijfplaats is gevestigd.
Ogenblik van vervreemding → verlijden van de notariële akte.
Gevolg: ogenblik van de vervreemding kan door registratie compromis niet naar voor gehaald
worden!
• Huurcontract = vormelijk contract → verplicht onderhands (mondeling kan niet).
• Eenmaal vaste datum → altijd vaste datum.
• Uitzettingsbeding altijd nietig !
(bij handelshuur en gemeen recht kan dit wel)
Huur met vaste datum
Huurcontract is tegenstelbaar aan de nieuwe verhuurder (op moment dat notariële akte wordt
ondertekend).
Verhuurder kan opzeg doen (zie woninghuurwet).
OEFENING 1 VERKOOP VERHUURDE GOED
RELATIVITEIT VAN OVEREENKOMSTEN
“Een overeenkomst kan enkel maar gevolgen teweeg brengen tussen partijen; kan geen voordeel
noch nadeel opleveren aan derden.”
• Overeenkomsten brengen enkel gevolgen teweeg voor de contracterende partijen. Zij
brengen aan derden geen nadeel toe.
• De rechten en plichten uit een overeenkomst gelden enkel voor de partijen.
• Contractuele verbintenissen slechts afgedwongen worden in de rechtsverhouding tussen
partijen.
• Derden kunnen niet verplicht worden om verbintenissen van derden na te komen (geen
nadeel/geen voordeel).
Bv. verhuurder van een garage geen rechten en plichten t.o.v. onderhuurder van zijn garage.
Een huurovereenkomst afgesloten tussen partijen, pand wordt verkocht. Tegenstelbaarheid van de
huurovereenkomst aan de nieuwe eigenaar/verhuurder?
Neemt de nieuwe eigenaar/verhuurder de rechten en plichten over van de vorige
eigenaar/verhuurder?
TEGENSTELBAARHEID VAN HUURCONTRACTEN
Hoofdcriterium voor tegenstelbaarheid → VASTE DATUM
Wordt verkregen door
• Verlijden notariële akte
• Registratie onderhandse akte
• Opname in notariële akte (dit komt omdat een notaris een openbare ambtenaar is en dit
heeft automatisch een vaste datum)
• Overlijden van een partij
Waarom heeft iets een vaste datum nodig?
Zodat geen enkele derde twijfels heeft omtrent de datum van de overeenkomst. Niemand anders
kan dus zeggen dat het een andere datum is.
“Mondelinge huurovereenkomsten hebben nooit vaste datum en derhalve niet tegenstelbaar aan de
nieuwe eigenaar – verhuurder.”
,Overlijden van de huurder
Dit lijdt nooit tot het einde van een huurovereenkomst als gevolg (tenzij de huurovereenkomst
persoonsgebonden is/intuitu personae). Persoonsgebonden moet in de overeenkomst vermeld
staan.
Meestal is het niet-persoonsgebonden, het gaat over het pand dat je verhuurt, niet met wie. De
huurovereenkomst gaat over op erfgenamen.
VERKOOP VAN HET VERHUURDE GOED
Alle vormen van vervreemding (koop, ruil, schenking, inbreng in vennootschap), transactie van een
OG van het ene vermogen naar het andere vermogen.
Op welk tijdstip dient de huurovereenkomst tegenstelbaar te zijn → op ogenblik van vervreemding.
= tijdstip dat we gaan vastklikken, op dat moment gaat de nieuwe eigenaar de vraag stellen is de
huurovereenkomst mij tegenstelbaar / moet ik de huurder respecteren in de huurovereenkomst die
ik niet zelf heb opgesteld of kan ik hem zo maar buiten zetten?
Op ogenblik van de vervreemding, moet de huurovereenkomst vaste datum hebben!
Dan geen vaste datum → niet tegenstelbaar aan derden.
GEMEEN HUURRECHT
Bv. tweede verblijf, garage, magazijn, …
Soms kunnen ze expliciet kiezen voor handelshuur, bij gemeen huurrecht kiezen de partijen alles.
Ogenblik van de vervreemding → combinatie van 2 tijdstippen.
Effectieve eigendomsoverdracht + eigendomsoverdracht moet vaste datum.
• Effectieve eigendomsoverdracht = sluiten van de koopovereenkomst = tekenen van
compromis (tenzij eigendomsoverdracht).
• Laatste nuttige dag registreren huurcontract?
Dag VOOR ogenblik van de vervreemding.
Voorbeelden van ogenblik van de vervreemding
• Verlijden van de notariële koopakte.
• Ondertekenen compromis met effectieve eigendomsoverdracht + registratie compromis
(tijdstip wordt zo naar voor gehaald).
• Ondertekenen compromis met uitstel eigendomsoverdracht en ondertekenen notariële akte.
• Verlijden notariële akte met uitstel betaling dus uitstel tot eigendomsoverdracht + betaling
van de prijs.
• Ondertekenen compromis met uitstel eigendomsoverdracht en registratie compromis.
• Schenking onroerend goed: verlijden notariële akte + aanvaarden door de begunstigde.
, Huur met vaste datum
Huurcontract is tegenstelbaar aan nieuwe verhuurder (tenzij uitzettingsbeding in huurcontract)
→ Huurcontract is geregistreerd en erna verkoop goed.
→ Nieuwe verhuurder moet bestaande huurder respecteren.
Uitzettingsbeding = in huurovereenkomst staat als het pand wordt verkocht, ook als in de
overeenkomst geregistreerd, alsnog kan je door die clausule eruit gezet worden.
Huur zonder vaste datum
Huurcontract is niet tegenstelbaar aan nieuwe verhuurder (tenzij eerbiedigingsbeding koopcontract)
→ Huurcontract is niet geregistreerd en verkoop goed.
→ Nieuwe verhuurder kan bestaande huurder uit pand zetten.
Eerbiedigingsbeding = in de koopovereenkomst wordt overeengekomen tussen koper en verkoper
(oude verhuurder en nieuwe verhuurder), ik ga je mijn OG verkopen er zit een huurder in je moet
hem niet buiten smijten je moet hem eerbiedigen.
Huur > 9 jaar
• Notarieel huurcontract → tegenstelbaar voor de ganse duur.
• Huurcontract geregistreerd → tegenstelbaar voor de lopende duur van 9 jaar.
Bv. als je in 2e jaar zit van de 9 jaar, dan is het nog restant van 7 jaar.
• Huurcontract niet geregistreerd → niet tegenstelbaar, huurder uitzetten tenzij
eerbiedigingsbeding.
WONINGHUUR
= waar hoofdverblijfplaats is gevestigd.
Ogenblik van vervreemding → verlijden van de notariële akte.
Gevolg: ogenblik van de vervreemding kan door registratie compromis niet naar voor gehaald
worden!
• Huurcontract = vormelijk contract → verplicht onderhands (mondeling kan niet).
• Eenmaal vaste datum → altijd vaste datum.
• Uitzettingsbeding altijd nietig !
(bij handelshuur en gemeen recht kan dit wel)
Huur met vaste datum
Huurcontract is tegenstelbaar aan de nieuwe verhuurder (op moment dat notariële akte wordt
ondertekend).
Verhuurder kan opzeg doen (zie woninghuurwet).
