Samenvatting Projectontwikkeling ELS HAENTJENS

Projectontwikkeling (Els Haaentjes)

HOOFDSTUK 1: Doorloop project
DOORLOOP PROJECT
Overzicht
Iedere ontwikkeling heeft een uniek en eenmalig karakter als gevolg van de specifieke
omstandigheden van de locatie, de omgevingsfactoren, de verschillende mogelijke bestemmingen en
gebruik van het op te richten gebouw en de steeds wisselende samenstelling van het team van
actoren. De rechtsregels en administratieve formaliteiten die bij een ontwikkeling gevolgd moeten
worden verschillen dan ook van project tot project. Voor ieder project zal afzonderlijk ingeschat
moeten worden of het project al dan niet binnen het toepassingsgebied van de ene of de andere
rechtsregel valt.

Homogene en gemengde projecten
§ Private projectontwikkeling (op privaat terrein)
§ Private projectontwikkeling (deels privaat deels publiek terrein)
§ Publieke projectuitvoering (op overheidsgoederen)
§ Gemengde publiek-private uitvoering (op overheidsgoederen)
§ Gemengde publiek-private uitvoering (op private gronden)

Actoren
 Bouwheer = Projectontwikkelaar (PO)
 Bezig met tot stand brengen van een of meerdere (grootschalige) bouwprojecten.
Projectontwikkelaars kunnen op eigen initiatief projecten vormgeven, maar werken ook in
opdracht van de overheid, vaak op gemeentelijk niveau.
 Architect (AT)
 Veiligheidscoördinator (VC)
 EPB
 Aannemer (AR)

Bij de verschillende fasen staat telkens welke actie per fase wordt verwacht door welke actor in het
traject.

Worst en best case scenario

VERSCHILLENDE FASEN + RISICOFACTOREN
Administratieve fase
HAALBAARHEID
 Uit te voeren acties:
o OP: eerste aftoetsing van de mogelijkheden
(Bouwprogramma, budget en planning)
o OP: contact met ontwerper voor begeleiding in onderzoeksproces
 Looptijd: projectafhankelijk
 Mogelijke risicofactoren: te beperkte kennis van de context of actuele visie van de
overheidsinstanties.

VISIE GEMEENTE/ STAD
 Van belang te weten in welke context je werkt
 Wederzijdse verwachtingen
1

,  Ontwikkelaar wil van de overheid:
o Actieve ondersteuning
o Redelijke eisen
o Duidelijkheid
o Snelheid
o Betrouwbaarheid
o Standvastigheid
o En … voldoende ontwikkelingsvolume
 Overheid wil van de ontwikkelaar:
o Kwalitatieve ontwikkeling
o Maatschappelijke meerwaarde
o Waardevolle elementen behouden
o Publieke lasten
o Communicatie en ruimte naar de buurt
o Betrouwbaarheid
o En … hoopt op draagvlak bij de bewoners
 Kwaliteitsbewaking door o.a. kwaliteitskamers/ stadbouwmeesters
 Grote steden organiseren dit zelf
 Vb. Gent

KWALITEITSKAMER
 Externe commissie die op vraag van de Stadsbouwmeester Gent adviseert in functie van
het waarborgen van ruimtelijke en architecturale kwaliteit. Dit advies staat autonoom ten
aanzien van de werking van de stedelijke diensten
Tweewekelijkse samenkomst. Voor elk dossier één uur voorzien, waarbij ook de
bouwheren en opdrachtgevers het dossier kunnen toelichten. Binnen de 14 dagen wordt het
advies overgemaakt aan de betrokken diensten.
Enkel voor beeldbepalende projecten. Op basis van 5 parameters:
o Schaal: > 15 entiteiten en > 2.500 m² BVO
o Context: cultuurhistorische esthetische zone
o Programma: atypisch programma ten aanzien van omgeving
o Kader: RUP of masterplan waaraan een project moet worden afgetoetst
o Stedenbouwkundige figuur: projecten die stedenbouwkundige figuur ingrijpend
wijzigen, van verkavelingen tot stadsontwikkelingsprojecten

STADSBOUWMEESTER
 Peter Vanden Abeele
 Belichaamt het architectuurbeleid, staat mee in voor de selectie van ontwerpen, ontwerpers
of ontwikkelaars en adviseert CBS bij beeldbepalende bouw- en ruimteprojecten. Hij heeft de
taak om bewustmaking te bevorderen rond architectuur en ruimtelijke kwaliteit in het
algemeen met als doel de kwaliteit en diversiteit van de architectuur en ruimte te
bevorderen en verzekeren in Gent.

 Kwaliteitsbewaking door o.a. kwaliteitskamers/ stadbouwmeesters
 Kleinere steden en gemeenten doen beroep op gezamenlijke organisaties:
 Vb. Veneco
o Samenwerking tussen verschillende intercommunales/ krachten bundelen om
architecturale en ruimtelijke kwaliteit in de regio te verhogen
2

, o Ondersteunen de lokale besturen
o Is een adviescommissie bestaand uit multidisciplinair team van experten met
deskundigheid op vlak van stedenbouw, ruimtelijke planning, architectuur en
landschap.
o Begeleidt lokale besturen bij zoektocht naar

Het ideale voortraject wordt gedefinieerd aan de hand van 5 concrete engagementen die de
samenwerking tussen lokale besturen, architecten en vastgoedprofessionals ten goede
komen:
1. Communicatie over ruimtelijke regelgeving en projecten: De benodigde informatie
wordt actief uitgewissels, opgezocht en/of vlot vindbaar gemaakt.
2. Respect voor ieders rol: De betrokken partijen stellen heldere vragen en geven
duidelijke antwoorden, gericht op oplossingen.
3. Goed voorbereid aan de slag: Door de regelgeving inzichtelijk te maken en dossier
volledig samen te stellen, kan vlot en correct samengewerkt worden.
4. Communicatie op maat: van het project en de vraag: voor elke vraag wordt het
meest geschikte kanaal gebruikt.
5. Een transparante dialoog binnen de voorbespreking: Een voorbespreking op basis
van een goed idee of ontwerp kan tijdverlies voor gemeenten en architecten
voorkomen. Na afloop van een voorbespreking worden vervolgafspraken vastgelegd.

 Bouwshift
o Strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) moet voor een
vernieuwende aanpak van het ruimtelijk beleid zorgen.
o Doel: bijkomende inname van open ruimte terugdringen en reeds ingenomen ruimte
beter benutten.
o Ambitie: in 2040 geen nieuwe open ruimte meer innemen

OPMAKEN DEFINITIEF ONTWERP
 Uit te voeren acties:
o AT: op basis van de uitgewerkte visie en standpunten concreet ontwerp opmaken
o AT: terugkoppeling naar budget
o AT/PO: overleg betrokken diensten (brandweer/ onroerend erfgoed/ …)
o PO: overleg – regie behouden en visie bewaken
o EPB: 1e voorberekening
 Looptijd: afhankelijk grootte project
 Mogelijke risicofactoren: verlies overzicht
 Terugkoppeling naar de markt
 Budget bepalen
 Bouwtechniek bepalen

AANVRAGEN OMGEVINGSVERGUNNING
 Uit te voeren acties:
o PO: Ondertekening van de aanvraag
 Looptijd: zie hoofdstuk 5 en 6
 Mogelijke risicofactoren: onvolledig dossier/ weigering/ bezwaren

VERKRIJGEN OMGEVINGSVERGUNNING

3

,  Uit te voeren acties:
o PO: Uithangen beslissing + melden aan gemeente/ stad
 Looptijd: 35 dagen
 Mogelijke risicofactoren: beroepen/ bezwaren


LOOPTIJD – 1 aanvraag of meerdere nodig?
 Vereenvoudige vergunningsprocedure
o 30 dagen om dossier volledig en ontvankelijk te verklaren
o 60 dagen
o 35 dagen uithangen beslissing
 Gewone vergunningsprocedure
o 30 dagen om dossier volledig en ontvankelijk te verklaren
o 105 of 120 dagen (inclusief openbaar onderzoek)
o ! Mogelijk te verlengen via o.a. administratieve lus
o 35 dagen uithangen beslissing
 Verkavelen van gronden
o 30 dagen om dossier volledig en ontvankelijk te verklaren
o 105 of 120 dagen (inclusief openbaar onderzoek)
o ! Mogelijk te verlengen via o.a. administratieve lus
o 35 dagen uithangen beslissing

MOGELIJKE KNELPUNTEN OMGEVINGSVERGUNNING
 Stedenbouwkundige visie?
 Bezwaarschriften en hoger beroep
 Ongewenste ontwikkelingen

AANDACHTSPUNTEN OMGEVINGSVERGUNNING
 Belang van goed voortraject en verstandhouding
 PO: belang van goed gecast ontwerpteam, maatschappelijk verantwoord ondernemen,
onderschrijven beleidswensen en gevoeligheden buurt
 Overheid: er is een visie, consequent handelen, actieve rol opnemen, onderschrijven van
economische haalbaarheid
 Gemeenschappelijke wil om te slagen

VALKUILEN OMGEVINGSVERGUNNING
 PO: rekening verkeerd gemaakt, te veel betaald voor eigendommen, zwak ontwerp, gebrek
aan betrokkenheid en empathie
 Overheid: passief ambtelijk optreden, wispelturige standpunten, wijzigingen ten gevolge van
omwonenden en pers
 Personele wissels
 Wantrouwen en juridische aanpak

Aanbesteding
AANBESTEDINGSDOSSIER
 Uit te voeren acties:
o Input door STAB/ EPB / VC / …
o AT: opmaken aanbestedingsdossier

4