Samenvatting vastgoedtransacties
Grimard Julie Samenvatting vastgoedtransacties 3 1
,Hoofdstuk 1: het Vlaamse verkooprecht
Inleiding
1 juni 2018: fundamenten van de Vlaamse vastgoedfiscaliteit veranderd.
Sinds 1979: KI niet meer hernieuwd of aangepast. Gevolg: KI te hoog of te
laag tegenover reële toestand.
klein beschrijf gaf een korting van 5% voor woningen met een niet-
geïndexeerd KI van maximum €745,00.
Sinds 2002: gewestelijk i.p.v. federaal.
1 januari 2015: inning wordt ook gewestelijk (registratie niet).
1 juni 2018:
Klein beschrijf valt weg
Abattementen ook
rechtenvermindering in de plaats
Vlaams verkooprecht komt tot stand (7%-tarief voor
eengezinswoning i.p.v. klein beschrijf)
1 januari 2020:
Bijkomende aanpassing
Gevolg van afschaffing woonbonus
Twee tarieven worden aangepast:
1. voor eengezinswoningen (7% naar 6%)
2. eengezinswoning die energetisch gerenoveerd gaat worden
(6% naar 5%)
Reductie aanslagvoeten van toepassing op alle onderhandse
verkoopovereenkomsten sinds 1 januari 2020.
Grimard Julie Samenvatting vastgoedtransacties 3 2
,Wat is het Vlaams verkooprecht?
= belasting toepasselijk op overdrachten ten bezwarende titel van
eigendom/ vruchtgebruik (van goederen die in het Vlaamse gewest
gelegen zijn).
Overdracht ten bezwarende titel
Niet alleen zuivere aankopen
Ook; ruil, inbetalinggevingen, dividenduitkeringen, in natura,
verlenging van vruchtgebruik, naakte eigendom, recht van bewoning
of een ander zakelijk (eigendoms-)recht.
Betreft vastgoed dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning door
een natuurlijk persoon.
Andere vormen zijn vrijgesteld --> inbrengen 0%
Vrijstelling voor:
o Niet geheel of gedeeltelijk bestemd voor bewoning
o Niet door een fysieke persoon ingebracht (rechtspersoon)
Verklaring VLABEL:
Natuurlijk persoon brengt ORG in venn. er bestaat twijfel over vorige
Alinea.
Volgende redenering:
1. Gebruik op het moment van inbreng = bewoning.
gaat om inbreng woning
verkooprechten verschuldigd
ongeacht latere bestemming
2. Gebruik op het moment van inbreng ≠ bewoning.
na inbreng wel voor bewoning bestemd = verkooprechten
betalen
na inbreng niet voor bewoning bestemd ≠ verkooprechten
betalen
bestemming wel duidelijk in akte vermelden
Dus: in eerste instantie naar gebruik goed kijken dan pas naar
bestemming
In geval van gedeeltelijke bestemming tot bewoning beoordeling van de
feitelijke situatie, vragen aan VLABEL voor een voorafgaande beslissing =
bindende interpretatie voor fiscus.
Richtinggevende instructie VLABEL: met betrekking tot de combinatie van
bewoning-commerciële uitbating. Sluit aan bij toepassing van FOD
financiën voor 1 januari 2015.
1. Commerciële exploitatie reeds aanwezig op ogenblik inbreng ≠
inbreng woning
geen verkooprechten verschuldigd
2. Commerciële exploitatie nog niet aanwezig op ogenblik inbreng
maar in toekomst wel = inbreng woning
verkooprechten verschuldigd
Grimard Julie Samenvatting vastgoedtransacties 3 3
,Verduidelijking VLABEL: inbreng studentenhuis in een vennootschap.
Studentenhuis wordt als een ORG dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning
gebruikt wordt en bestemd is. verkooprechten zijn verschuldigd.
Bij ontbinding vennootschap (vastgoed wordt toegewezen aan vennoten),
onttrekking van vastgoed uit venn. & onverdeelde delen afstaan aan een
vennoot = verkooprechten verschuldigd.
ALLEEN overdrachten die uit overeenkomsten komen worden belast.
Overdrachten die plaatsvinden uit kracht wet zijn niet onderhevig aan
belasting (bv. Natrekking of verjaring).
Belast bij wederinkoop?
Wederinkoop ≠ overdragende akte geen verkooprechten
verschuldigd.
Voorwaarde: recht van wederinkoop correct uitvoeren (termijn 5 jaar
respecteren). Anders: toch verkooprechten verschuldigd.
Kleine opfrissing:
Recht van opstal: recht om de eigendom van gebouwen of
beplantingen te hebben op andermans grond, gedurende een
periode van maximaal 50 jaar
eigenaar grond & recht verlener = opstalgever
NP/RP die het recht verkrijgt = opstalhouder
splitsing tussen eigendom grond en eigendom gebouw/beplanting =
horizontale splitsing van de eigendom.
Erfpacht: is het recht om het volle genot te hebben van een
onroerend goed, dat aan iemand anders toebehoort. Vergoeding
noemt men canon, hierop zijn 2% registratierechten te betalen.
Erfpacht-Tréfonds: 2 verschillende verbintenissen, een verbintenis
tegenover de erfpachter & tegenover naakte eigendom. Er zijn
alleen verkooprechten te betalen op tréfonds waarde zal laag zijn
aangezien er een erfpacht op rust. Registratierechten 2%.
!!! opgepast: fiscus kan dit kwalificeren als fiscaal misbruik WNR?
Beide transacties volgen te snel op elkaar of optimalisatie als enige
beweegreden.
Voorzichtigheid is aangewezen:
Vervroegde beëindiging van constructies met gebruik recht van
opstal of opsplitsing erfpacht-tréfonds.
VLABEL zeer kritisch, herbestempelt dit soms als verkoop
(Vlaamse verkooprecht geldt dan)
Achteraf bij wedersamenstelling kan verkooprecht dan
verschuldigd zijn.
Wedersamenstelling betekenis: Tijdens de wedersamenstelling werd duidelijk
hoe goed de dader z’n misdaad had voorbereid.
Grimard Julie Samenvatting vastgoedtransacties 3 4
,VLABEL-standpunt betreffende statuut ‘derde verkrijger bij overeenkomst’:
Derde verkrijger bij overeenkomst wordt beschouwd als de deelgenoot die:
Op grond van een overeenkomst tot de onverdeeldheid is
toegetreden,
Waarbij die overeenkomst zijn enige titel van toetreding is,
En waarbij die titel verschilt van die van de andere deelgenoten.
Waarom belangrijk?
heeft verkrijger statuut ‘derde verkrijger bij overeenkomst’? aankoop
belast a.d.h.v. Vlaams verkooprecht i.p.v. (voordeligere) verdeelrecht.
Verdeelrecht of verkooprecht verschuldigd? Verduidelijking:
Groot verschil tussen beide
Belangrijk voor vastgoedprofessional om bijzonder statuut te
kennen. Want: bij aankoop van delen van een goed grondig nagaan
welke fiscale consequenties er zijn.
Grimard Julie Samenvatting vastgoedtransacties 3 5
, Voorbeeld:
Constructie: deel van eigendom geschonken, overige deel
aangekocht.
geen sprake van onuitverdeeldheidtreding
Dus: verkooprecht toegepast op verkoopprijs gekocht deel &
schenkbelasting toegepast op de geschonken waarde.
Het Vlaams verkooprecht
Toegepast naar aanleiding van registratie (of eerder verplichting tot
registratie) van akten/ geschriften die dergelijke overdracht onder
bezwarende titel inhouden.
Art. 1106 BW: het contract onder bezwarende titel is dat waarbij aan elke partij
de verplichting wordt opgelegd om iets te geven of te doen.
(Artikels niet kunnen opzoeken, examen is zonder wetboek.)
Tot 1 januari 2015:
Spraken we over ‘registratierechten’
Vlaams gewest neemt inning over (vroeger federaal)
Oude wetboek registratierechten Vlaamse codex fiscaliteit (VCF).
Begrip: registratierechten Vlaamse verkooprechten
Term verbonden aan registratieformaliteit
Grimard Julie Samenvatting vastgoedtransacties 3 6
Grimard Julie Samenvatting vastgoedtransacties 3 1
,Hoofdstuk 1: het Vlaamse verkooprecht
Inleiding
1 juni 2018: fundamenten van de Vlaamse vastgoedfiscaliteit veranderd.
Sinds 1979: KI niet meer hernieuwd of aangepast. Gevolg: KI te hoog of te
laag tegenover reële toestand.
klein beschrijf gaf een korting van 5% voor woningen met een niet-
geïndexeerd KI van maximum €745,00.
Sinds 2002: gewestelijk i.p.v. federaal.
1 januari 2015: inning wordt ook gewestelijk (registratie niet).
1 juni 2018:
Klein beschrijf valt weg
Abattementen ook
rechtenvermindering in de plaats
Vlaams verkooprecht komt tot stand (7%-tarief voor
eengezinswoning i.p.v. klein beschrijf)
1 januari 2020:
Bijkomende aanpassing
Gevolg van afschaffing woonbonus
Twee tarieven worden aangepast:
1. voor eengezinswoningen (7% naar 6%)
2. eengezinswoning die energetisch gerenoveerd gaat worden
(6% naar 5%)
Reductie aanslagvoeten van toepassing op alle onderhandse
verkoopovereenkomsten sinds 1 januari 2020.
Grimard Julie Samenvatting vastgoedtransacties 3 2
,Wat is het Vlaams verkooprecht?
= belasting toepasselijk op overdrachten ten bezwarende titel van
eigendom/ vruchtgebruik (van goederen die in het Vlaamse gewest
gelegen zijn).
Overdracht ten bezwarende titel
Niet alleen zuivere aankopen
Ook; ruil, inbetalinggevingen, dividenduitkeringen, in natura,
verlenging van vruchtgebruik, naakte eigendom, recht van bewoning
of een ander zakelijk (eigendoms-)recht.
Betreft vastgoed dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning door
een natuurlijk persoon.
Andere vormen zijn vrijgesteld --> inbrengen 0%
Vrijstelling voor:
o Niet geheel of gedeeltelijk bestemd voor bewoning
o Niet door een fysieke persoon ingebracht (rechtspersoon)
Verklaring VLABEL:
Natuurlijk persoon brengt ORG in venn. er bestaat twijfel over vorige
Alinea.
Volgende redenering:
1. Gebruik op het moment van inbreng = bewoning.
gaat om inbreng woning
verkooprechten verschuldigd
ongeacht latere bestemming
2. Gebruik op het moment van inbreng ≠ bewoning.
na inbreng wel voor bewoning bestemd = verkooprechten
betalen
na inbreng niet voor bewoning bestemd ≠ verkooprechten
betalen
bestemming wel duidelijk in akte vermelden
Dus: in eerste instantie naar gebruik goed kijken dan pas naar
bestemming
In geval van gedeeltelijke bestemming tot bewoning beoordeling van de
feitelijke situatie, vragen aan VLABEL voor een voorafgaande beslissing =
bindende interpretatie voor fiscus.
Richtinggevende instructie VLABEL: met betrekking tot de combinatie van
bewoning-commerciële uitbating. Sluit aan bij toepassing van FOD
financiën voor 1 januari 2015.
1. Commerciële exploitatie reeds aanwezig op ogenblik inbreng ≠
inbreng woning
geen verkooprechten verschuldigd
2. Commerciële exploitatie nog niet aanwezig op ogenblik inbreng
maar in toekomst wel = inbreng woning
verkooprechten verschuldigd
Grimard Julie Samenvatting vastgoedtransacties 3 3
,Verduidelijking VLABEL: inbreng studentenhuis in een vennootschap.
Studentenhuis wordt als een ORG dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning
gebruikt wordt en bestemd is. verkooprechten zijn verschuldigd.
Bij ontbinding vennootschap (vastgoed wordt toegewezen aan vennoten),
onttrekking van vastgoed uit venn. & onverdeelde delen afstaan aan een
vennoot = verkooprechten verschuldigd.
ALLEEN overdrachten die uit overeenkomsten komen worden belast.
Overdrachten die plaatsvinden uit kracht wet zijn niet onderhevig aan
belasting (bv. Natrekking of verjaring).
Belast bij wederinkoop?
Wederinkoop ≠ overdragende akte geen verkooprechten
verschuldigd.
Voorwaarde: recht van wederinkoop correct uitvoeren (termijn 5 jaar
respecteren). Anders: toch verkooprechten verschuldigd.
Kleine opfrissing:
Recht van opstal: recht om de eigendom van gebouwen of
beplantingen te hebben op andermans grond, gedurende een
periode van maximaal 50 jaar
eigenaar grond & recht verlener = opstalgever
NP/RP die het recht verkrijgt = opstalhouder
splitsing tussen eigendom grond en eigendom gebouw/beplanting =
horizontale splitsing van de eigendom.
Erfpacht: is het recht om het volle genot te hebben van een
onroerend goed, dat aan iemand anders toebehoort. Vergoeding
noemt men canon, hierop zijn 2% registratierechten te betalen.
Erfpacht-Tréfonds: 2 verschillende verbintenissen, een verbintenis
tegenover de erfpachter & tegenover naakte eigendom. Er zijn
alleen verkooprechten te betalen op tréfonds waarde zal laag zijn
aangezien er een erfpacht op rust. Registratierechten 2%.
!!! opgepast: fiscus kan dit kwalificeren als fiscaal misbruik WNR?
Beide transacties volgen te snel op elkaar of optimalisatie als enige
beweegreden.
Voorzichtigheid is aangewezen:
Vervroegde beëindiging van constructies met gebruik recht van
opstal of opsplitsing erfpacht-tréfonds.
VLABEL zeer kritisch, herbestempelt dit soms als verkoop
(Vlaamse verkooprecht geldt dan)
Achteraf bij wedersamenstelling kan verkooprecht dan
verschuldigd zijn.
Wedersamenstelling betekenis: Tijdens de wedersamenstelling werd duidelijk
hoe goed de dader z’n misdaad had voorbereid.
Grimard Julie Samenvatting vastgoedtransacties 3 4
,VLABEL-standpunt betreffende statuut ‘derde verkrijger bij overeenkomst’:
Derde verkrijger bij overeenkomst wordt beschouwd als de deelgenoot die:
Op grond van een overeenkomst tot de onverdeeldheid is
toegetreden,
Waarbij die overeenkomst zijn enige titel van toetreding is,
En waarbij die titel verschilt van die van de andere deelgenoten.
Waarom belangrijk?
heeft verkrijger statuut ‘derde verkrijger bij overeenkomst’? aankoop
belast a.d.h.v. Vlaams verkooprecht i.p.v. (voordeligere) verdeelrecht.
Verdeelrecht of verkooprecht verschuldigd? Verduidelijking:
Groot verschil tussen beide
Belangrijk voor vastgoedprofessional om bijzonder statuut te
kennen. Want: bij aankoop van delen van een goed grondig nagaan
welke fiscale consequenties er zijn.
Grimard Julie Samenvatting vastgoedtransacties 3 5
, Voorbeeld:
Constructie: deel van eigendom geschonken, overige deel
aangekocht.
geen sprake van onuitverdeeldheidtreding
Dus: verkooprecht toegepast op verkoopprijs gekocht deel &
schenkbelasting toegepast op de geschonken waarde.
Het Vlaams verkooprecht
Toegepast naar aanleiding van registratie (of eerder verplichting tot
registratie) van akten/ geschriften die dergelijke overdracht onder
bezwarende titel inhouden.
Art. 1106 BW: het contract onder bezwarende titel is dat waarbij aan elke partij
de verplichting wordt opgelegd om iets te geven of te doen.
(Artikels niet kunnen opzoeken, examen is zonder wetboek.)
Tot 1 januari 2015:
Spraken we over ‘registratierechten’
Vlaams gewest neemt inning over (vroeger federaal)
Oude wetboek registratierechten Vlaamse codex fiscaliteit (VCF).
Begrip: registratierechten Vlaamse verkooprechten
Term verbonden aan registratieformaliteit
Grimard Julie Samenvatting vastgoedtransacties 3 6
