SCHATTINGEN 5 – 2021 – docent: Renske van Roon & Ralph Schellen
H1 DE KANTOORMARKT
Wat is de Louisa- wijk? Dure residentiële buurt waar veel advocaten zitten
Leopoldwijk
kaartje van Brussel, kunnen uitleggen welke wijken er zijn, wat er zich daar bevindt van vastgoed
3 taxen die je in Brussel wel hebt en in Vlaanderen niet (blijkbaar vorige les gezien)
(netto huurinkomsten/aanvangsrendement) x 100 = bruto verkoopprijs
formule nodig voor een oefening die nog komt
Wat beïnvloedt er allemaal een rendement? Lectuur (zelf doorlezen)
Waarom huren grote Multinationals? (p.19 in cursus)
- Flexibeler
- Nog eens zo’n situatie als covid
- …
Het is belangrijk dat kantoren goed bereikbaar zijn, ook met het openbaar vervoer. Minder en
minder mensen komen met de auto naar het werk. Een openbare bus is niet voldoende als goed
openbaar vervoer, moest minstens een tram of metro zijn.
,H2 INDUSTRIEGEBOUWEN (+ H6)
(niet veel theorie, zie opname les 25/11)
Minder transparant dan kantoorgebouwen door geografische verspreid over industrieparken.
In België laagste gemiddelde huurprijs/m²/jaar voor industriegebouwen in de Europa.
Methode met standaardgebouwen
Gebouwen volgens zelfde procedé zelfde éénheidsprijs per m²
- opdelen van gebouwen in categorieën en dan vergelijken
- wijzigingen tussen omtrek en oppervlakte heeft weerslag op éénheidsprijs
- omtrek (P) / oppervlakte (S)
- voorbeelden zijn gebaseerd op standaard 25 x 40 m → verhouding omtrek/opp: factor van
13% → grafiek
→ correctie factor voor gebouwen met andere afmetingen
- eventuele min –en meerprijzen afhankelijk van situatie (zie addendum)
- actualiseren aan actuele éénheidsprijs ahv ABEX index
- als er nog grond bij is gaan we die berekenen adhv de gegeven eenheidsprijs en dan
corrigeren/indexeren
- sleet bekijken en eventueel aftrekken
(zie oefeningen ppt + addendum kunnen
gebruiken digitap) (les 29/11)
, H3 DE WINKELMARKT
Waardebepalende factoren
Vergelijkingspunten: moeilijk te veralgemenen
BAR/NAR: bruto-/netto aanvangsrendement
Asset deal: stenen
Share deal: aandelen
BAANWINKELS
= langs drukke wegen, in clusters met andere retailers of alleenstaand
vooral vergelijkingspunten
Waardebepalende factoren baanwinkels:
- Socio-economische vergunning: welke economische activiteit is er reeds verkregen?
- Ligging
- Visibiliteit: gevelbreedte!!!, zichtbaar vanaf de straat = hogere waarde
- Rechtstreekse buren die potentiële klanten aantrekken
- Beperkingen site (opgelegd door verhuurder/beheerder) bv. geen rechtstreekse
concurrenten
- Gemeenschappelijke kosten - promotiekosten
Prime rent: eerste vierkante meters hebben de hoogste waarde
Hoe hoger het aantal m2 hoe lager prijs
Gegevens bijhouden over prijzen winkelpanden: JLL en CBRE
Gemeentes geven niet meer zo vaak een vergunning voor baanwinkels en baanwinkelparken omdat
deze ervoor zorgen dat de dorpskern leegloopt.
BINNENSTEDELIJKE WINKELPANDEN – HIGH STREET
op basis van zonering en vergelijkingspunten (vb. Meir)
Waardebepalende factoren:
- Vergunning (omgevingsvergunning, horeca-vergunning,…)
- Ligging (winkelwandelgebied, zonnekant van de straat,… aantal passanten)
- Configuratie van het pand: (gevelbreedte, rechthoekige vorm,…) zonering
Hoe breder etalage, hoe meer visibiliteit zone ABC waardering
ZONE A: eerste 10m van de winkel aan 100% gewaardeerd aan prime rent
ZONE B: tweede 10m van de winkel aan 50% gewaardeerd opp. herleiden
ZONE C: Resterende opp. x 25%
Kelder: 10% tot 25% (interpretatie – commercieel
benut of niet)
Verdieping: 33% tot 50% (stock of commercieel)
SOM = gereduceerde oppervlakte
Oppervlakte reduceren OF prime rent reduceren
H1 DE KANTOORMARKT
Wat is de Louisa- wijk? Dure residentiële buurt waar veel advocaten zitten
Leopoldwijk
kaartje van Brussel, kunnen uitleggen welke wijken er zijn, wat er zich daar bevindt van vastgoed
3 taxen die je in Brussel wel hebt en in Vlaanderen niet (blijkbaar vorige les gezien)
(netto huurinkomsten/aanvangsrendement) x 100 = bruto verkoopprijs
formule nodig voor een oefening die nog komt
Wat beïnvloedt er allemaal een rendement? Lectuur (zelf doorlezen)
Waarom huren grote Multinationals? (p.19 in cursus)
- Flexibeler
- Nog eens zo’n situatie als covid
- …
Het is belangrijk dat kantoren goed bereikbaar zijn, ook met het openbaar vervoer. Minder en
minder mensen komen met de auto naar het werk. Een openbare bus is niet voldoende als goed
openbaar vervoer, moest minstens een tram of metro zijn.
,H2 INDUSTRIEGEBOUWEN (+ H6)
(niet veel theorie, zie opname les 25/11)
Minder transparant dan kantoorgebouwen door geografische verspreid over industrieparken.
In België laagste gemiddelde huurprijs/m²/jaar voor industriegebouwen in de Europa.
Methode met standaardgebouwen
Gebouwen volgens zelfde procedé zelfde éénheidsprijs per m²
- opdelen van gebouwen in categorieën en dan vergelijken
- wijzigingen tussen omtrek en oppervlakte heeft weerslag op éénheidsprijs
- omtrek (P) / oppervlakte (S)
- voorbeelden zijn gebaseerd op standaard 25 x 40 m → verhouding omtrek/opp: factor van
13% → grafiek
→ correctie factor voor gebouwen met andere afmetingen
- eventuele min –en meerprijzen afhankelijk van situatie (zie addendum)
- actualiseren aan actuele éénheidsprijs ahv ABEX index
- als er nog grond bij is gaan we die berekenen adhv de gegeven eenheidsprijs en dan
corrigeren/indexeren
- sleet bekijken en eventueel aftrekken
(zie oefeningen ppt + addendum kunnen
gebruiken digitap) (les 29/11)
, H3 DE WINKELMARKT
Waardebepalende factoren
Vergelijkingspunten: moeilijk te veralgemenen
BAR/NAR: bruto-/netto aanvangsrendement
Asset deal: stenen
Share deal: aandelen
BAANWINKELS
= langs drukke wegen, in clusters met andere retailers of alleenstaand
vooral vergelijkingspunten
Waardebepalende factoren baanwinkels:
- Socio-economische vergunning: welke economische activiteit is er reeds verkregen?
- Ligging
- Visibiliteit: gevelbreedte!!!, zichtbaar vanaf de straat = hogere waarde
- Rechtstreekse buren die potentiële klanten aantrekken
- Beperkingen site (opgelegd door verhuurder/beheerder) bv. geen rechtstreekse
concurrenten
- Gemeenschappelijke kosten - promotiekosten
Prime rent: eerste vierkante meters hebben de hoogste waarde
Hoe hoger het aantal m2 hoe lager prijs
Gegevens bijhouden over prijzen winkelpanden: JLL en CBRE
Gemeentes geven niet meer zo vaak een vergunning voor baanwinkels en baanwinkelparken omdat
deze ervoor zorgen dat de dorpskern leegloopt.
BINNENSTEDELIJKE WINKELPANDEN – HIGH STREET
op basis van zonering en vergelijkingspunten (vb. Meir)
Waardebepalende factoren:
- Vergunning (omgevingsvergunning, horeca-vergunning,…)
- Ligging (winkelwandelgebied, zonnekant van de straat,… aantal passanten)
- Configuratie van het pand: (gevelbreedte, rechthoekige vorm,…) zonering
Hoe breder etalage, hoe meer visibiliteit zone ABC waardering
ZONE A: eerste 10m van de winkel aan 100% gewaardeerd aan prime rent
ZONE B: tweede 10m van de winkel aan 50% gewaardeerd opp. herleiden
ZONE C: Resterende opp. x 25%
Kelder: 10% tot 25% (interpretatie – commercieel
benut of niet)
Verdieping: 33% tot 50% (stock of commercieel)
SOM = gereduceerde oppervlakte
Oppervlakte reduceren OF prime rent reduceren
