Samenvatting Juridische Context Van De Vastgoedmarkt

JURIDISCHE CONTEXT VAN DE VASTGOEDMARKT

Gastcollege
1. Vorm vastgoedcontracten
2. Notariële akte
2.1 Wat is het?
2.2 Waarin onderscheidt die zich van een gewone/onderhandse akte?
3. Twee belangrijke formaliteiten bij vastgoedcontracten
3.1 Registratie
3.2 Inschrijving op het kantoor rechtszekerheid

VORM VASTGOEDCONTRACTEN
Onderscheid maken tussen 3 niveaus tussen de vorm van vastgoedcontracten
1) Wat is er nodig om een contract geldig doen tot stand te komen tussen partijen?
2) Wat is er nodig om het bestaan van een contract en de contractvoorwaarden te
kunnen bewijzen tussen partijen?
3) Wat is er nodig om een tussen partijen gesloten contract tegenwerpelijk/
tegenstelbaar/ te maken ten opzichte van derden?

Wat is er nodig om een contract geldig doen tot stand te komen tussen partijen?
 Alle vastgoedcontracten zijn consensuele overeenkomsten zijn
= die door louter wilsovereenstemming tussen partijen tot stand komen
 Consensuele: latijn solo consensus  allen door wilsovereenstemming
 Tussen partijen om tot een contract te komen (mondeling en schriftelijk)
 Onderhandse akte, mondelinge overeenkomst of notariële akte
 Bv: verkoop in het gemeenrecht, overeenkomst van lastgeving, kredietopening,
huurcontract, …

UITZONDERINGEN:
1) Plechtige overeenkomsten
 Geldigheid tussen partijen  notariële akte (op papier)
 Bv: schenking van een onroerend goed, bevestiging van hypotheek op
onroerend goed, …
 Er is een wettekst dat zegt dat u een notariële akte nodig hebt op de
overeenkomst tot partijen op stand te doen
Sanctie bij niet naleven:
Absolute nietigverklaring die door elke belanghebbende en rechter kan worden
ingeroepen

2) Vormelijke overeenkomsten
 Voor de geldigheid van een overeenkomst tussen partijen is een onderhandse
akte vereist
 Mag ook notarieel
 Bv: koopovereenkomst op plan, geldigheid van een consumentenkrediet,
opdracht overeenkomst syndicus, handelshuur voor korte duur (1 jaar of
minder, …
Sanctie bij niet naleven:
Relatieve nietigverklaring wanneer er mondelinge contracten worden afgesproken.
Kan alleen worden ingeroepen door de wet beschermde partij(en) (vaak de koper).

, Zakelijke overeenkomsten
 Contract komt maar tot stand door de afgifte van de zaak, door de ene partij
aan de andere partij
 Bv: lening, …
Sanctie bij niet naleven
 Zolang er geen afgifte gebeurt van de zaak komt de overeenkomst niet tot stand

Wat is er nodig om het bestaan van een contract en de contractvoorwaarden te kunnen
bewijzen tussen partijen?
 Burgerlijke zaken
 Contract tussen 2 burgers
 Vooral particulieren (werknemer, ambtenaar, gepensioneerden)
 Vanaf een bepaald minimumbedrag (€375) moet het bij schrift bewezen
worden
 Onderhandse akte volstaat als bewijs
 Ondernemingszaken
 Contract tussen 2 ondernemers
 Vooral zelfstandigen die een economische activiteit uitoefenen (winkelier,
ambachtsman, vrije beroeper, landbouwer)
 Bv: VZW die cafetaria uitbaat  contract sluiten  ondernemer
 Kan met alle middelen van recht (getuigen, facturen, boekhouden) bewezen
worden
 Tussen 2 verschillende partijen
 Contract tussen burger en ondernemer
 Contract tegen wie het bewijs moet geleverd worden
 Tegen burger: burgerlijke zaken
 Tegen ondernemer: ondernemingszaken
 Tegen de persoon waar iets tegen moet bewezen worden moet het
bewijsrecht worden toegepast

Wat is er nodig om een tussen partijen gesloten contract tegenwerpelijk/ tegenstelbaar/ te
maken ten opzichte van derden?
 Zakelijk recht op onroerend goed moet het tegenwerpelijk te maken ten
opzichte van derden door over- of inschrijving van het kantoor
rechtszekerheid/ hypotheekkantoor
 Artikel 2 hypotheekwet!  Alleen notariële akte kunnen worden over- of
inschrijving van het kantoor rechtszekerheid/ hypotheekkantoor
 Huurovereenkomsten van bepaalden duur (meer dan 9 jaar) moeten worden
overgeschreven in het hypotheekkantoor met een notariële akte
 Sommige contracten waar persoonlijke rechten worden gevestigd  door
registratie op het bevoegde registratiekantoor
Bv: bij de meeste huurcontracten is een vaste datum verreist




NOTARIËLE AKTE

,= authentieke akte die door openbare ambtenaar (notaris, gerechtsdeurwaarder en rechters
en raadsheren) is verlijden.
 Heeft voordelen i.v.m. onderhandse akte
 Altijd vaste datums
 Verzekerde bewaring
 Uitgifte/ expeditie = officiële kopie (onderaan wordt de registratierelaas vermeld)
 Uitvoerbare kracht: als de verbintenis duidelijk omschreven zijn in notariële akte
 Grosse aan gerechtsdeurwaarder geven bij niet naleven contract (1
exemplaar)

De notaris
 Tekent als laatste het contract
 ALLEEN binnen zijn arrondissement
 Originele exemplaar wordt door hem bewaard (wordt de minuut genoemd)


TWEE BELANGRIJKE FOMALITEITEN BIJ VASTGOEDCONTRACTEN
1. Over- of inschrijving op het Kantoor Rechtszekerheid of vroegere hypotheekkantoor
 Hoofd: de daartoe aangewezen ambtenaar van de algemene administratie
belast met de leiding van het Kantoor Rechtszekerheid of
hypotheekbewaarder

 Heel wat akten i.v.m. vastgoed moeten worden over- of ingeschreven
 Overschrijven: integrale tekst van notariële akte die wordt opgenomen in
de boeken van de hypotheekbewaarder
- Overdracht/ vestiging van zakelijke zelfstandige rechten op
onroerende goederen, huurovereenkomsten van meer dan 9 jaar,
appartementsakten en verklaringen van afscherming van een
woning hoog verblijf van zelfstandigen
- Geldt voor altijd
 Inschrijving: samenvatting van de essentiële elementen van de notariële
akte gemaakt door de notaris (=het borderel)
- Zakelijks zekerheden op onroerende goederen moeten worden
ingeschreven
- Geldt voor 30 jaar
 Gebeurt op een hypotheekkantoor in de buurt (volgens de ligging van
onroerend goed)

2. Registratie van overeenkomst
 Elektronisch
 Verplichting
 Indirecte belasting
 Federaal en gewestelijk
 De formaliteit moet gebeuren bij het bevoegde federalen registratiekantoor
(=onderhandse akte i.v.m. vastgoed  ligging van onroerend goed)
(=notariële akte i.v.m. vastgoed  standplaats van de notaris)
 Vervult men de formaliteit van registratie en heft men de verschuldigde
federale registratierechten (bv: huur)
 Verkoop, schenking, verdeling, hypotheek vestiging  gewest materie
 Duurt 4 maanden

,  Burgerrechtelijke gevolgen aan verbonden
- Onderhandse akte door registratie een vaste datum krijgt
- Het voorrecht van sommige schuldeiser groter is dan bij een
huurder