Toolbox Marktkennis
Residentieel vastgoed
1 Woonlandschap
- Woning - Meegroeiwonen
- Appartement - Tiny-house
- Co-housing - CLT
- Zorgwoning - Weekendverblijf
- Stapelwoning - Woonboot
- Duplexwoning
Verschillende domeinen:
- Kopen:
o Privaat
o Sociaal
- Huren
o Privaat
o Sociaal
- Investeren
- Beleggen
2 Kopen
2.1 Eindgebruiker-eigenaar
VRAAGPERSPECTIEF
- cyclus:
à initiatief (waarom beslissing tot kopen)
o Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
o Kwalitatief (functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago – Oxfam)
o Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
o Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
ð DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD
1
,2.1.1 Woningprijs
- Beïnvloedende factoren:
o Besteedbaar budget = ability
o Wil om te kopen = willingness
o Vraag & aanbod
o NIET de kostprijs
VLAAMS GEWEST 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(S3) (S3) (S3) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels 234.000 240.000 250.000 +2,6% +4,2%
(gesloten + halfopen
bebouwing)
Huizen met 4 of meer 320.000 335.000 343.000 +4,7% +2,4%
gevels (open
bebouwing)
Appartementen 187.500 197.250 207.000 +5,2% +4,9%
- evolutie + enkele vaststellingen:
o Regionale verschillen – Vlaanderen / Brussel / Wallonië
o Prijsevoluties binnen de gewesten gelijklopend
o Woonquote à vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen
o Rechtstreeks verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen
- BASISPRINCIPE:
o VRAAG & AANBOD
§ Ability KUNNEN (koopkracht à eigen middelen + ontleningscapaciteit)
§ Willingness WILLEN (bereidheid, vertrouwen)
o ABILITY (KUNNEN) – waar haal je je budget om te kopen?
§ Eigen middelen
§ Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
§ Andere
Verhouding afhankelijk van:
- Leeftijd
- Gezinstoestand
- Ingeschatte inkomensevolutie
- Spaarsnelheid
- Toevalligheden (erfenis, slimme investering ….)
2.1.1.1 ABILITY
2.1.1.1.1 Vaststellingen
- Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45jaar à hypothecaire lening
- Slechts 10% van de kopers vanaf 65jaar à hypothecaire lening
- Totaal 78% van de aankopen/bouwen à hypothecaire lening
- Verhouding EM – HL verschilt sterk ifv leeftijd
2
,2.1.1.1.2 Ontleningscapaciteiten
è determinerende factoren LENEN: ontleningscapaciteit
- Inkomen
o (besteedbaar inkomen à woonquote!)
o Fiscaliteit (woonbonus?)
- Uitgaven
o Intrestvoet
o Fiscaliteit (BTW, registratie)
o Hypotheektype
è AFBETALINGSRATIO
- = initiële afbetaling hypotheek in verhouding
tot het inkomen
- Verschilt niet substantieel doorheen de
recente tijd = stabiel tot licht stijgend
(belangrijk! ifv de invloed van de
determinerende factoren)
- Vuistregel = WOONQUOTE afbetaling
maximaal 30% van inkomen
- Vlaanderen à gemiddeld eigenaars 25%
- Europa à 25%
à MAAR reële ontleningscapaciteit stijgt: relatieve ontleningslast dalend
- Inflatie
- Loonstijging
- Herfinancieringen
HOE KAN DE WONINGPRIJS STERK STIJGEN ALS DE INITIËLE AFBETALINGSRATIO BIJNA NIET VERANDERT? WELKE
MECHANISMEN?
- Inkomensevolutie
- Evolutie hypothecaire intrestvoeten
o Vanaf 1982 zeer sterke daling
o Bij gelijke maandelijkse afbetaling à afbetaling verschuift van intrestafbetaling naar
kapitaalaflossing à belangrijk
o Meer kapitaal te lenen! à groter besteedbaar budget
- Fiscaliteit à bouwsparen en Woonbonus
o Sterke toename ontleningscapaciteit
o Tot 2005 à bouwsparen à ongeveer 1000€ per woning
o Vanaf 2005 à Woonbonus à rentevoordeel 2490€ per koppel
o Kortstondig effect – 2005 & 2006
o Fixed/absoluut voordeel – niet relatief!!! à grootste effect bij de kleinere woningen
- Looptijd hypothecaire lening
o Gestart met de invoering van Woonbonus à langere fiscale aftrek
o Langere looptijd à lagere maandelijks afbetaling
o Zelfde afbetaling à hoger beleenbaar bedrag
à Verhoging van de woonprijzen (door o.m. huishoudenscompetitie)
- Beleningsgraad
o 90% vd starters lenen + lenen hoog percentage (80% - 100%)
o Doorstromers lenen minder + meer eigen inbreng
3
, 2.1.1.2 WILLINGNESS
- Determinerende factoren
o VERTROUWEN in kopen van DISCRETE GOEDEREN 4 indicatoren:
o Vooruitzichten voor de 12 komende maanden van:
§ Economische situatie
§ Werkloosheid
§ Financiële situatie vd gezinnen
§ Spaarcapaciteit vd gezinnen
CORRELATIE TUSSEN WILLINGNESS – ABILITY – WONINGPRIJS
- Duidelijke relatie tussen woningprijs/ontleningscapaciteit en consulentenvertrouwen
à tegenovergestelde tendens
- Vertraging van ongeveer enkele maanden à eerst fluctuaties in woningprijs, nadien volgt
consumentenvertrouwen
- Het consumentenvertrouwen is echter wel een stuwende factor voor de golfbeweging
à vertrouwen (willingness) duwt de prijzen omhoog tot het maximumniveau van de
ontleningscapaciteit (ability).
2.1.2 Woonkost
2.1.2.1 Netto-woonkost : bij aankoop
o Aankoopprijs (in de vorm van maandelijkse afbetaling)
o Kosten verbonden aan de aankoop
§ Kosten verbonden aan de aankoop zelf
• Aan de koper
s Aankoopsom
s Soms: aandeel in de OV
• Aan de overheid
s Belastingen à registratie (in de regel 10% in Vlaanderen) of BTW (in de regel 21%)
s BTW op bv ereloon notaris
s Kosten verbonden aan overschrijvingen van de overdracht, retributies voor de
hypotheekstaat, administratieve kosten (eigen aan de diverse overheden), openstaande
schulden
• Aan derden (bank, landmeter …)
s Soms: plankosten
s Kosten aan de bank (schatting, administratie ….)
s Soms: aandeel in de OV
• Aan de notaris
s Ereloon (wettelijk bepaald)
s Werkingskosten (opzoekingen, alg werkingskosten ….)
§ Kosten verbonden aan de hypothecaire lening
• Aan de overheid
s Belastingen à registratierecht (1% op het door de hypotheek gewaarborgd bedrag)
s Inschrijving in het hypotheekregister (0,3% idem)
s Hypotheekrechten en retributies hypotheekstaat
s BTW op bv ereloon notaris
• Aan de notaris
s Ereloon (wettelijk bepaald)
s Werkingskosten (opzoekingen, alg werkingskosten ….
§ Fiscale kosten
• BTW-tarieven (21%) of Registratietarieven (10% of 6%)
• Onroerende voorheffing (woon-gerelateerde kosten)
4
Residentieel vastgoed
1 Woonlandschap
- Woning - Meegroeiwonen
- Appartement - Tiny-house
- Co-housing - CLT
- Zorgwoning - Weekendverblijf
- Stapelwoning - Woonboot
- Duplexwoning
Verschillende domeinen:
- Kopen:
o Privaat
o Sociaal
- Huren
o Privaat
o Sociaal
- Investeren
- Beleggen
2 Kopen
2.1 Eindgebruiker-eigenaar
VRAAGPERSPECTIEF
- cyclus:
à initiatief (waarom beslissing tot kopen)
o Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
o Kwalitatief (functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago – Oxfam)
o Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
o Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
ð DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD
1
,2.1.1 Woningprijs
- Beïnvloedende factoren:
o Besteedbaar budget = ability
o Wil om te kopen = willingness
o Vraag & aanbod
o NIET de kostprijs
VLAAMS GEWEST 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(S3) (S3) (S3) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels 234.000 240.000 250.000 +2,6% +4,2%
(gesloten + halfopen
bebouwing)
Huizen met 4 of meer 320.000 335.000 343.000 +4,7% +2,4%
gevels (open
bebouwing)
Appartementen 187.500 197.250 207.000 +5,2% +4,9%
- evolutie + enkele vaststellingen:
o Regionale verschillen – Vlaanderen / Brussel / Wallonië
o Prijsevoluties binnen de gewesten gelijklopend
o Woonquote à vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen
o Rechtstreeks verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen
- BASISPRINCIPE:
o VRAAG & AANBOD
§ Ability KUNNEN (koopkracht à eigen middelen + ontleningscapaciteit)
§ Willingness WILLEN (bereidheid, vertrouwen)
o ABILITY (KUNNEN) – waar haal je je budget om te kopen?
§ Eigen middelen
§ Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
§ Andere
Verhouding afhankelijk van:
- Leeftijd
- Gezinstoestand
- Ingeschatte inkomensevolutie
- Spaarsnelheid
- Toevalligheden (erfenis, slimme investering ….)
2.1.1.1 ABILITY
2.1.1.1.1 Vaststellingen
- Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45jaar à hypothecaire lening
- Slechts 10% van de kopers vanaf 65jaar à hypothecaire lening
- Totaal 78% van de aankopen/bouwen à hypothecaire lening
- Verhouding EM – HL verschilt sterk ifv leeftijd
2
,2.1.1.1.2 Ontleningscapaciteiten
è determinerende factoren LENEN: ontleningscapaciteit
- Inkomen
o (besteedbaar inkomen à woonquote!)
o Fiscaliteit (woonbonus?)
- Uitgaven
o Intrestvoet
o Fiscaliteit (BTW, registratie)
o Hypotheektype
è AFBETALINGSRATIO
- = initiële afbetaling hypotheek in verhouding
tot het inkomen
- Verschilt niet substantieel doorheen de
recente tijd = stabiel tot licht stijgend
(belangrijk! ifv de invloed van de
determinerende factoren)
- Vuistregel = WOONQUOTE afbetaling
maximaal 30% van inkomen
- Vlaanderen à gemiddeld eigenaars 25%
- Europa à 25%
à MAAR reële ontleningscapaciteit stijgt: relatieve ontleningslast dalend
- Inflatie
- Loonstijging
- Herfinancieringen
HOE KAN DE WONINGPRIJS STERK STIJGEN ALS DE INITIËLE AFBETALINGSRATIO BIJNA NIET VERANDERT? WELKE
MECHANISMEN?
- Inkomensevolutie
- Evolutie hypothecaire intrestvoeten
o Vanaf 1982 zeer sterke daling
o Bij gelijke maandelijkse afbetaling à afbetaling verschuift van intrestafbetaling naar
kapitaalaflossing à belangrijk
o Meer kapitaal te lenen! à groter besteedbaar budget
- Fiscaliteit à bouwsparen en Woonbonus
o Sterke toename ontleningscapaciteit
o Tot 2005 à bouwsparen à ongeveer 1000€ per woning
o Vanaf 2005 à Woonbonus à rentevoordeel 2490€ per koppel
o Kortstondig effect – 2005 & 2006
o Fixed/absoluut voordeel – niet relatief!!! à grootste effect bij de kleinere woningen
- Looptijd hypothecaire lening
o Gestart met de invoering van Woonbonus à langere fiscale aftrek
o Langere looptijd à lagere maandelijks afbetaling
o Zelfde afbetaling à hoger beleenbaar bedrag
à Verhoging van de woonprijzen (door o.m. huishoudenscompetitie)
- Beleningsgraad
o 90% vd starters lenen + lenen hoog percentage (80% - 100%)
o Doorstromers lenen minder + meer eigen inbreng
3
, 2.1.1.2 WILLINGNESS
- Determinerende factoren
o VERTROUWEN in kopen van DISCRETE GOEDEREN 4 indicatoren:
o Vooruitzichten voor de 12 komende maanden van:
§ Economische situatie
§ Werkloosheid
§ Financiële situatie vd gezinnen
§ Spaarcapaciteit vd gezinnen
CORRELATIE TUSSEN WILLINGNESS – ABILITY – WONINGPRIJS
- Duidelijke relatie tussen woningprijs/ontleningscapaciteit en consulentenvertrouwen
à tegenovergestelde tendens
- Vertraging van ongeveer enkele maanden à eerst fluctuaties in woningprijs, nadien volgt
consumentenvertrouwen
- Het consumentenvertrouwen is echter wel een stuwende factor voor de golfbeweging
à vertrouwen (willingness) duwt de prijzen omhoog tot het maximumniveau van de
ontleningscapaciteit (ability).
2.1.2 Woonkost
2.1.2.1 Netto-woonkost : bij aankoop
o Aankoopprijs (in de vorm van maandelijkse afbetaling)
o Kosten verbonden aan de aankoop
§ Kosten verbonden aan de aankoop zelf
• Aan de koper
s Aankoopsom
s Soms: aandeel in de OV
• Aan de overheid
s Belastingen à registratie (in de regel 10% in Vlaanderen) of BTW (in de regel 21%)
s BTW op bv ereloon notaris
s Kosten verbonden aan overschrijvingen van de overdracht, retributies voor de
hypotheekstaat, administratieve kosten (eigen aan de diverse overheden), openstaande
schulden
• Aan derden (bank, landmeter …)
s Soms: plankosten
s Kosten aan de bank (schatting, administratie ….)
s Soms: aandeel in de OV
• Aan de notaris
s Ereloon (wettelijk bepaald)
s Werkingskosten (opzoekingen, alg werkingskosten ….)
§ Kosten verbonden aan de hypothecaire lening
• Aan de overheid
s Belastingen à registratierecht (1% op het door de hypotheek gewaarborgd bedrag)
s Inschrijving in het hypotheekregister (0,3% idem)
s Hypotheekrechten en retributies hypotheekstaat
s BTW op bv ereloon notaris
• Aan de notaris
s Ereloon (wettelijk bepaald)
s Werkingskosten (opzoekingen, alg werkingskosten ….
§ Fiscale kosten
• BTW-tarieven (21%) of Registratietarieven (10% of 6%)
• Onroerende voorheffing (woon-gerelateerde kosten)
4
