TOOLBOX MARKTKENNIS
lesinhoud
WONEN
KOPEN
• Overgrote gedeelte van de woonmarkt is een eigenaarsmarkt (EXAMEN)
• Huurmarkt 19% private markt en 7% sociale markt
WIE DOET IETS MET VASTGOED KOPEN / VERKOPEN?
• Eigenaar-gebruiker
• Eigenaar-verkoper → Projectontwikkelaar – CREM
• Vastgoedmakelaar
• Vastgoedbeheerder
EINDGEBRUIKER - EIGENAAR
WAAROM KOPEN? WELKE FACTOREN BEPALEN BESLISSING KOPEN?
1. Vraagperspectief → CYCLUS
• Initiatief (waarom beslissing tot kopen)
o Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
o Kwaliteit (functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago – Oxfam)
o Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
o Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
• Daardoor een vraag → een aanbod volgt?
• Dynamische vraag – statisch aanbod
1
,2. Woningprijs versus beschikbaar inkomen versus ontleningscapaciteit
• 2008: bankencrisis (aan de basis van de vastgoedmarkt)
• Besteedbaar budget bepaalt de woningprijs
• Woningprijzen → evolutie + enkele vaststellingen
o Regionale verschillen – Vlaanderen / Brussel / Wallonië
o Prijsevoluties binnen de gewesten gelijklopend
o Woonquote → vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen
o Rechtstreeks verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen
• Woningprijzen → basisprincipe:
o Vraag
▪ Willingnesss WILLEN (bereidheid, vertrouwen)
▪ Ability KUNNEN (koopkracht → eigen middelen + ontleningscapaciteit)
o Aanbod
• Woningprijzen → ABILITY (KUNNEN) → determinerende factoren LENEN
o Waar haal je het budget?
2
, ▪ Eigen middelen
▪ Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
▪ Andere
▪ Verhouding eigen middelen & hypothecaire lening afhankelijk van:
• Het loon/ingeschatte inkomensevolutie
• Gezinstoestand
• Leeftijd
• Spaarsnelheid
• Toevalligheden (erfenis, slimme investering, de lotto..)
o Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45 jaar → hypothecaire lening
o Slechts 10% van de kopers vanaf 65 jaar → hypothecaire lening
o Totaal 78% van de aankopen/bouwen → hypothecaire lening
o Verhouding EM – HL verschilt sterk ifv leeftijd
o Determinerende factoren lenen: ontleningscapaciteit
▪ Inkomen (besteedbaar inkomen → woonquote!)
▪ Intrestvoet (vandaag heel laag < 1 = lenen is heel goedkoop
▪ Fiscaliteit (BTW, registratie, woonbonus)
▪ Hypotheektype
3
, ▪ Bv. We verdienen 10 keer meer dan vroeger
o Ontleningscapaciteit: basisbegrip → afbetalingsratio
▪ = initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen
▪ Verschilt niet substantieel doorheen de tijd = stabiel (belangrijk! Ifv de
invloed van de determinerende factoren)
▪ Vuistregel = woonquote afbetaling max 30% van inkomen
▪ Vlaanderen → gemiddeld eigenaars → 25%
▪ Europa 25%
4
lesinhoud
WONEN
KOPEN
• Overgrote gedeelte van de woonmarkt is een eigenaarsmarkt (EXAMEN)
• Huurmarkt 19% private markt en 7% sociale markt
WIE DOET IETS MET VASTGOED KOPEN / VERKOPEN?
• Eigenaar-gebruiker
• Eigenaar-verkoper → Projectontwikkelaar – CREM
• Vastgoedmakelaar
• Vastgoedbeheerder
EINDGEBRUIKER - EIGENAAR
WAAROM KOPEN? WELKE FACTOREN BEPALEN BESLISSING KOPEN?
1. Vraagperspectief → CYCLUS
• Initiatief (waarom beslissing tot kopen)
o Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
o Kwaliteit (functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago – Oxfam)
o Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
o Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
• Daardoor een vraag → een aanbod volgt?
• Dynamische vraag – statisch aanbod
1
,2. Woningprijs versus beschikbaar inkomen versus ontleningscapaciteit
• 2008: bankencrisis (aan de basis van de vastgoedmarkt)
• Besteedbaar budget bepaalt de woningprijs
• Woningprijzen → evolutie + enkele vaststellingen
o Regionale verschillen – Vlaanderen / Brussel / Wallonië
o Prijsevoluties binnen de gewesten gelijklopend
o Woonquote → vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen
o Rechtstreeks verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen
• Woningprijzen → basisprincipe:
o Vraag
▪ Willingnesss WILLEN (bereidheid, vertrouwen)
▪ Ability KUNNEN (koopkracht → eigen middelen + ontleningscapaciteit)
o Aanbod
• Woningprijzen → ABILITY (KUNNEN) → determinerende factoren LENEN
o Waar haal je het budget?
2
, ▪ Eigen middelen
▪ Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
▪ Andere
▪ Verhouding eigen middelen & hypothecaire lening afhankelijk van:
• Het loon/ingeschatte inkomensevolutie
• Gezinstoestand
• Leeftijd
• Spaarsnelheid
• Toevalligheden (erfenis, slimme investering, de lotto..)
o Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45 jaar → hypothecaire lening
o Slechts 10% van de kopers vanaf 65 jaar → hypothecaire lening
o Totaal 78% van de aankopen/bouwen → hypothecaire lening
o Verhouding EM – HL verschilt sterk ifv leeftijd
o Determinerende factoren lenen: ontleningscapaciteit
▪ Inkomen (besteedbaar inkomen → woonquote!)
▪ Intrestvoet (vandaag heel laag < 1 = lenen is heel goedkoop
▪ Fiscaliteit (BTW, registratie, woonbonus)
▪ Hypotheektype
3
, ▪ Bv. We verdienen 10 keer meer dan vroeger
o Ontleningscapaciteit: basisbegrip → afbetalingsratio
▪ = initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen
▪ Verschilt niet substantieel doorheen de tijd = stabiel (belangrijk! Ifv de
invloed van de determinerende factoren)
▪ Vuistregel = woonquote afbetaling max 30% van inkomen
▪ Vlaanderen → gemiddeld eigenaars → 25%
▪ Europa 25%
4
