Syndicus
1)Mede-eigendom
EX: Wanneer is de wet van mede-eigendom van toepassing en wanneer niet?
Er zijn verschillende soorten van mede-eigendommen, maar hier geldt enkel de mede-
eigendom inzake gebouwen met verschillende soorten entiteiten. In het gebouw kopen
verschillende personen een entiteit aan in volle eigendom. Hierdoor krijg je verschillende
eigenaars in één gebouw. Dus wanneer elke eigenaar de volle eigendom heeft van een
bepaald deel, dan is de wet van mede-eigendom van toepassing.
Vanaf het ogenblik dat het eerste appartement van een gebouw afzonderlijk verkocht wordt
bij de notaris aan een persoon, dan ontstaat er de klassieke appartementseigendom. Dit wil
zeggen dat het gebouw wordt gesplitst over meer dan één eigenaar. Er worden statuten
opgemaakt. De notaris gaat dus een splitsingsakte opmaken, dit is dan de basisakte van het
gebouw. Dit is een onderdeel van de statuten van de vereniging van mede-eigenaars.
De statuten bestaan uit 2 delen:
Basisakte: Wat zijn de privatieve en de gemeenschappelijke delen?
Reglement van mede-eigendom
In die basisakte wordt geschreven welke de gemeenschappelijke delen zijn en welke de
privatieve delen zijn. Ook worden in de basisakte de aandelen verdeeld.
De gemeenschappelijke delen behoren in onverdeeldeid toe aan de mede-eigenaars die
beheerd worden door de vereniging van mede-eigenaars.
Er zijn verschillende 3 soorten gemeenschappelijke delen:
Gemeenschappelijke ruimtes: Inkomhal, trappenhuis…
Gemeenschappelijk appartement: dit is een appartement waar geen aandelen aan
verbonden zijn, want het is gemeenschappelijk.
Bv: Conciërge woning
Structurele elementen: Grond, funderingen, gevels, daken, leidingen, dragende muren…
Gemeenschappelijke installaties: Blusinstallatie, brandinstallatie, liftinstallatie, RWA-
systemen, drukverhogingsintallatie, verwarmingsinstallatie
De privatieve delen behoren tot de exclusieve eigendom van de eigenaars van de
respectievelijke appartementen die beheerd worden door de eigenaars. De notaris kent aan
elke eigenaar een aandeel toe.
Bv: Keuken, binnendeuren, badkamer, radiatoren, ramen, niet-dragende binnenmuren,
vloer- en wandbekleding.
Afhankelijk van uw aandeel in de gemeenschappelijke delen heb je:
Stemrecht: Houdt verband met het aantal aandeel. (Hoe groter je aandeel, hoe meer
stemrecht)
Verplichting in de bijdraging van de kosten: De syndicus maakt op het einde van het jaar
een berekening van de onkosten, gemaakt voor de gemeenschappelijke delen. Hiertoe
moet je bijdragen naargelang je aandeel.
,1. Vereniging van mede-eigenaars (VME)
Dit bestaat uit:
Technisch beheer:
o Herstellingen
o Renovaties
o poetsteam
Administratief beheer:
o Organisatie rond de algemene vergadering
o Contracten afsluiten
o Naar notaris gaan
o Vertegenwoordigen van de mede-eigendom in alle aangelegenheden
Financieel beheer:
o Inboeken en betalen van de facturen van de leveranciers
o Verdeling van de kosten over de mede-eigenaars
o Invordering van de vorderingen ten opzichte van de mede-eigenaars
o Dagvaarden bij niet-betaling
Juridisch beheer:
o Voeren, begeleiden van juridische procedures tegenover (achterstallige mede-
eigenaars, in gebreke gebleven leveranciers, bouwpromotoren, buren…
o Nakijken op juiste toepassing van de wetten, in het bijzonder de wet op de mede-
eigendom
Communicatie met de individuele mede-eigenaars:
o Communicatie is zeer belangrijk in situaties waar mede-eigenaars voorkomen.
Bv:
Je moet de eigenaars op de hoogte brengen dat er bijvoorbeeld een dag geen
water zal zijn door werken
Als er een eigenaar wordt gedagvaard, moet je dit melden aan de andere
eigenaars
2. Structuur van de vereniging van de mede-eigenaars
De algemene vergadering (= A.V.):
Samengesteld uit de mede-eigenaars
Neemt de beslissingen (= de wetgevende macht)
-> Belangrijkste orgaan binnen de vereniging
EX: Wat zijn de organen en de verschillende mandaten?
1ste orgaan: Algemene vergadering
2de orgaan: De syndicus
3de orgaan: Raad van Mede-eigendom = optioneel, maar verplicht voor appartementen vanaf
20 appartementen. Deze voert controle uit op de syndicus
,5-tal mandaten:
Syndicus:
o Voert de genomen beslissingen uit
o Kijkt toe op een juridisch correcte besluitvorming
De leden van de Raad van Mede-eigendom: Voert controle uit op de syndicus -> moeten
mede-eigenaars zijn
Commissaris: Voert toezicht uit op de boekhouding van de vereniging van mede-
eigenaars -> mag een externe zijn -> meestal is de syndicus dit
Voorzitter: Zit de algemene vergadering voor -> mag het verslag van de vergadering
tekenen -> Zien of het juist is -> moet een mede-eigenaar zijn
Secretaris: Treedt op als secretaris van de algemene vergadering (meestal de syndicus)
-> moet de notulen van de vergadering opmaken -> mag een externe zijn
-> Allemaal aangesteld door de algemene vergadering
Moet nog ergens in de samenvatting:
Op elke algemene vergadering is er een secretaris aanwezig (= meestal is dit de syndicus).
Deze neemt de notulen op.
Waarom doet de syndicus dit niet?
Omdat het kan zijn dat hij niet aanwezig is.
2)Actiepunten AV’s
1. Algemene vergadering
De agendapunten/dagordes moeten minimum 15 dagen vooraf verzonden worden.
2. Voorbereiding
A. Bij opmaak van de dagorde
Checken of de afrekening gemaakt en verzonden werd
De commissaris bellen met de vraag hoe en wanneer hij de afrekening, boekjaar en
financiële balans gaat nakijken
De administratief bediende verzoeken om een getekende balans ter nazicht op te maken
Dagorde opstellen aan de hand van:
o Huidig document
o Verzamellijs
o Nazicht verslag van vorig AV
o De standaardpunten
o Het verslag van raad van mede-eigendom
Ontwerp van dagorde moet minstens 21 dagen voor de AV doorgemaild worden naar
supervisor, diensthoofd boekhouding en de zaakvoerder.
Zaal reserveren
Offertes meenemen
, B. Standaard voor te leggen
1. Verwelkoming en noteren aanwezigheden
-> Bij 2de AV geen aanwezigheidsquorum vereist
2. Verkiezing voorzitten en secretaris algemene vergadering (+50%)
3. Financiële situatie – goedkeuring balans – begroting lopende en buitengewone te
verwachten uitgaven – reservekapitaal (+50%)
4. Décharge syndicus (+50%)
5. Verkiezing syndicus en commissaris van de rekeningen (+50%)
6. Evaluatierapport overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen (+50%)
7. Toelichting verordening gegevensbescherming
8. Toelichting wijzigingen wet op de mede-eigendom (+50%)
9. Goedkeuring ontwerp reglement van interne orde
10. Bekrachtiging van reglement van mede-eigendom en reglement van interne orde (+50%)
=> Kijk bundel van 03 beheer
C. Vlak voor de AV
Notulen voor 95% opmaken als voorbereiding
Voorbereiden stemmingen door middel van stemprogramma
Alles meenemen, zoals: printer, laptop, technische map, facturenmap, eventuele
volmachten, reservatieformulier …
Tijdig vertrekken en alles klaarzetten
3. De AV: Correcte toepassing van de wet
De algemene vergadering kan beraadslagen indien wordt voldaan aan de
meerderheidsvereisten:
Ofwel indien de helft van de aandelen en meer dan de helft van de eigenaars
vertegenwoordigd zijn
Ofwel indien meer dan 3/4de van de aandelen vertegenwoordigd zijn
Indien de AV niet rechtsgeldig kan beraadslagen wordt een 2de AV bijeengeroepen die ten
minsten 15 dagen na de eerste plaatsvindt. Ze kan beslissingen nemen ongeacht het aantal
aanwezigen of vertegenwoordigde aandelen.
Niemand mag meer dan 3 volmachten aanvaarden. Het mogen er wel meer dan 3 zijn als het
totaal van de stemmen waarover hij beschikt niet meer is dan 10% van het totaal aantal
stemmen.
Een lasthebber of aangestelde van de VME mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen
aan de beraadslagingen en stemmingen met betrekking de opdracht die hem werd
toevertrouwd.
De beslissingen worden genomen aan de hand van de meerderheden bepaald bij wet.
1)Mede-eigendom
EX: Wanneer is de wet van mede-eigendom van toepassing en wanneer niet?
Er zijn verschillende soorten van mede-eigendommen, maar hier geldt enkel de mede-
eigendom inzake gebouwen met verschillende soorten entiteiten. In het gebouw kopen
verschillende personen een entiteit aan in volle eigendom. Hierdoor krijg je verschillende
eigenaars in één gebouw. Dus wanneer elke eigenaar de volle eigendom heeft van een
bepaald deel, dan is de wet van mede-eigendom van toepassing.
Vanaf het ogenblik dat het eerste appartement van een gebouw afzonderlijk verkocht wordt
bij de notaris aan een persoon, dan ontstaat er de klassieke appartementseigendom. Dit wil
zeggen dat het gebouw wordt gesplitst over meer dan één eigenaar. Er worden statuten
opgemaakt. De notaris gaat dus een splitsingsakte opmaken, dit is dan de basisakte van het
gebouw. Dit is een onderdeel van de statuten van de vereniging van mede-eigenaars.
De statuten bestaan uit 2 delen:
Basisakte: Wat zijn de privatieve en de gemeenschappelijke delen?
Reglement van mede-eigendom
In die basisakte wordt geschreven welke de gemeenschappelijke delen zijn en welke de
privatieve delen zijn. Ook worden in de basisakte de aandelen verdeeld.
De gemeenschappelijke delen behoren in onverdeeldeid toe aan de mede-eigenaars die
beheerd worden door de vereniging van mede-eigenaars.
Er zijn verschillende 3 soorten gemeenschappelijke delen:
Gemeenschappelijke ruimtes: Inkomhal, trappenhuis…
Gemeenschappelijk appartement: dit is een appartement waar geen aandelen aan
verbonden zijn, want het is gemeenschappelijk.
Bv: Conciërge woning
Structurele elementen: Grond, funderingen, gevels, daken, leidingen, dragende muren…
Gemeenschappelijke installaties: Blusinstallatie, brandinstallatie, liftinstallatie, RWA-
systemen, drukverhogingsintallatie, verwarmingsinstallatie
De privatieve delen behoren tot de exclusieve eigendom van de eigenaars van de
respectievelijke appartementen die beheerd worden door de eigenaars. De notaris kent aan
elke eigenaar een aandeel toe.
Bv: Keuken, binnendeuren, badkamer, radiatoren, ramen, niet-dragende binnenmuren,
vloer- en wandbekleding.
Afhankelijk van uw aandeel in de gemeenschappelijke delen heb je:
Stemrecht: Houdt verband met het aantal aandeel. (Hoe groter je aandeel, hoe meer
stemrecht)
Verplichting in de bijdraging van de kosten: De syndicus maakt op het einde van het jaar
een berekening van de onkosten, gemaakt voor de gemeenschappelijke delen. Hiertoe
moet je bijdragen naargelang je aandeel.
,1. Vereniging van mede-eigenaars (VME)
Dit bestaat uit:
Technisch beheer:
o Herstellingen
o Renovaties
o poetsteam
Administratief beheer:
o Organisatie rond de algemene vergadering
o Contracten afsluiten
o Naar notaris gaan
o Vertegenwoordigen van de mede-eigendom in alle aangelegenheden
Financieel beheer:
o Inboeken en betalen van de facturen van de leveranciers
o Verdeling van de kosten over de mede-eigenaars
o Invordering van de vorderingen ten opzichte van de mede-eigenaars
o Dagvaarden bij niet-betaling
Juridisch beheer:
o Voeren, begeleiden van juridische procedures tegenover (achterstallige mede-
eigenaars, in gebreke gebleven leveranciers, bouwpromotoren, buren…
o Nakijken op juiste toepassing van de wetten, in het bijzonder de wet op de mede-
eigendom
Communicatie met de individuele mede-eigenaars:
o Communicatie is zeer belangrijk in situaties waar mede-eigenaars voorkomen.
Bv:
Je moet de eigenaars op de hoogte brengen dat er bijvoorbeeld een dag geen
water zal zijn door werken
Als er een eigenaar wordt gedagvaard, moet je dit melden aan de andere
eigenaars
2. Structuur van de vereniging van de mede-eigenaars
De algemene vergadering (= A.V.):
Samengesteld uit de mede-eigenaars
Neemt de beslissingen (= de wetgevende macht)
-> Belangrijkste orgaan binnen de vereniging
EX: Wat zijn de organen en de verschillende mandaten?
1ste orgaan: Algemene vergadering
2de orgaan: De syndicus
3de orgaan: Raad van Mede-eigendom = optioneel, maar verplicht voor appartementen vanaf
20 appartementen. Deze voert controle uit op de syndicus
,5-tal mandaten:
Syndicus:
o Voert de genomen beslissingen uit
o Kijkt toe op een juridisch correcte besluitvorming
De leden van de Raad van Mede-eigendom: Voert controle uit op de syndicus -> moeten
mede-eigenaars zijn
Commissaris: Voert toezicht uit op de boekhouding van de vereniging van mede-
eigenaars -> mag een externe zijn -> meestal is de syndicus dit
Voorzitter: Zit de algemene vergadering voor -> mag het verslag van de vergadering
tekenen -> Zien of het juist is -> moet een mede-eigenaar zijn
Secretaris: Treedt op als secretaris van de algemene vergadering (meestal de syndicus)
-> moet de notulen van de vergadering opmaken -> mag een externe zijn
-> Allemaal aangesteld door de algemene vergadering
Moet nog ergens in de samenvatting:
Op elke algemene vergadering is er een secretaris aanwezig (= meestal is dit de syndicus).
Deze neemt de notulen op.
Waarom doet de syndicus dit niet?
Omdat het kan zijn dat hij niet aanwezig is.
2)Actiepunten AV’s
1. Algemene vergadering
De agendapunten/dagordes moeten minimum 15 dagen vooraf verzonden worden.
2. Voorbereiding
A. Bij opmaak van de dagorde
Checken of de afrekening gemaakt en verzonden werd
De commissaris bellen met de vraag hoe en wanneer hij de afrekening, boekjaar en
financiële balans gaat nakijken
De administratief bediende verzoeken om een getekende balans ter nazicht op te maken
Dagorde opstellen aan de hand van:
o Huidig document
o Verzamellijs
o Nazicht verslag van vorig AV
o De standaardpunten
o Het verslag van raad van mede-eigendom
Ontwerp van dagorde moet minstens 21 dagen voor de AV doorgemaild worden naar
supervisor, diensthoofd boekhouding en de zaakvoerder.
Zaal reserveren
Offertes meenemen
, B. Standaard voor te leggen
1. Verwelkoming en noteren aanwezigheden
-> Bij 2de AV geen aanwezigheidsquorum vereist
2. Verkiezing voorzitten en secretaris algemene vergadering (+50%)
3. Financiële situatie – goedkeuring balans – begroting lopende en buitengewone te
verwachten uitgaven – reservekapitaal (+50%)
4. Décharge syndicus (+50%)
5. Verkiezing syndicus en commissaris van de rekeningen (+50%)
6. Evaluatierapport overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen (+50%)
7. Toelichting verordening gegevensbescherming
8. Toelichting wijzigingen wet op de mede-eigendom (+50%)
9. Goedkeuring ontwerp reglement van interne orde
10. Bekrachtiging van reglement van mede-eigendom en reglement van interne orde (+50%)
=> Kijk bundel van 03 beheer
C. Vlak voor de AV
Notulen voor 95% opmaken als voorbereiding
Voorbereiden stemmingen door middel van stemprogramma
Alles meenemen, zoals: printer, laptop, technische map, facturenmap, eventuele
volmachten, reservatieformulier …
Tijdig vertrekken en alles klaarzetten
3. De AV: Correcte toepassing van de wet
De algemene vergadering kan beraadslagen indien wordt voldaan aan de
meerderheidsvereisten:
Ofwel indien de helft van de aandelen en meer dan de helft van de eigenaars
vertegenwoordigd zijn
Ofwel indien meer dan 3/4de van de aandelen vertegenwoordigd zijn
Indien de AV niet rechtsgeldig kan beraadslagen wordt een 2de AV bijeengeroepen die ten
minsten 15 dagen na de eerste plaatsvindt. Ze kan beslissingen nemen ongeacht het aantal
aanwezigen of vertegenwoordigde aandelen.
Niemand mag meer dan 3 volmachten aanvaarden. Het mogen er wel meer dan 3 zijn als het
totaal van de stemmen waarover hij beschikt niet meer is dan 10% van het totaal aantal
stemmen.
Een lasthebber of aangestelde van de VME mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen
aan de beraadslagingen en stemmingen met betrekking de opdracht die hem werd
toevertrouwd.
De beslissingen worden genomen aan de hand van de meerderheden bepaald bij wet.
