1. Retail
1.1 Retail-Verhuur
Soorten
1. Binnenstedelijk / high street retail
Vb.: Meir, Gent, Knokke,…
2. Baanwinkel / periferie / out-of-town retail
Concept vanuit Frankrijk via Wallonië overgekomen
Voordelen: parking, winkels op zondag open, makkelijk bereikbaar
Vb.: Boomsesteenweg
3. Shopping center
Niche op zichzelf
Vb.: Wijnegem, Waasland
Rol van de vastgoedprofessional
Makelaar (verhuur of verkoop of beiden – internationaal en nationaal)
Vb.: Cushman & Wakefield, CBRE, Ceusters, DG Retail, Walls,…
Expansiemanager: werken exclusief voor retailer (huurcontracten opvolgen, gesprekken met
eigenaar, indexaties, communicatie, op zoek gaan naar nieuwe winkel,…)
Vb.: Bristol, JBC, H&M, Inditex,…
Investeerde/ontwikkelaar
Vb.: Prowinko, Bimmo, RPD, Leoville, GH Group, Uplace, Multi,…
Beheer: asset manager, property manager, optimalisatie vastgoedportefeuille
Vb.: QRF, Retail Estates, retailers, shopping centra,…
…
Veel voorkomende termen
Specifieke eigenschappen winkelpanden
• Ligging (winkelwandelgebied, hoofdwinkelas, aanloopstraat, retailpark, etc)
o Triple A (AAA of A1): hoogste bezoekersaantallen, hoofdwinkelstraat, mainstream
ketens, grote doelgroep, retailpark met veel trekkers
Vb.: Meir, Veldstraat
o B-ligging: zelfstandige ondernemers, meer autoverkeer
Vb.: Nationalestraat
o C-ligging: minder interessante ligging, meer parking, minder zichtbaarheid
Vb.:
• Configuratie van het pand (gevelbreedte, rechthoekige vorm, etc.)
Hoe breder etalage, hoe meer visibiliteit, hoe meer aantrekkingskracht → invloed op de prijs
Vastgoedtransacties 4 1
,• Passantentellingen (Stad Antwerpen, Locatus,…)
Geven indicatie van aantal passanten
Opletten voor overschatten van tellingen
• Winkellocatieplannen (Codata – internationale bedrijven hebben eigen plannen)
Op basis van kadasterplannen
• Vakliteratuur (Expertise, Retail Focus, Retail Detail,..)
Nieuw merk, winkels die vrijkomen,…
• Take-up: jaarlijkse opname van winkelpanden uitgedrukt in m²
• Prime rent = het gemiddelde van de top 3-5% huurprijzen (≠ de hoogst gerealiseerde
huurprijs!) Diepte 10 meter * gevelbreedte
→ Wordt gepubliceerd door vastgoedprofessionals (JLL, Cushman & Wakefield,…)
• Horeca-vergunning
o Is horeca wel toegelaten? Functiewijziging (bv.: winkel naar horeca = via
stedenbouw)
o Nodig als er sterke drank en/of eten wordt geserveerd en ter plaatse wordt
geconsumeerd
o Ook bij overname bestaande horecazaak of verhuis
o Niet openen vooraleer vergunning is verkregen
o Duurtijd: 60 dagen
o Horecavergunning bundelt:
▪ Controle functie pand
▪ Technische controle brandweer (brandveiligheidsnormen)
▪ Controle politie
▪ Controle stedelijke voedselinspectie
▪ Vergunning verstrekken en schenken sterke drank
▪ Vergunning voor plaatsen van een terras (ook apart aan te vragen)
o Na ontvankelijkheidsverklaring en volledige aanvraag → controle en al dan niet
afleveren vergunning
• Omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten (vervangt socio-economische
machtiging)
o Een vergunning is nodig voor nieuwe (of nog niet vergunde)
▪ Niet-tijdelijke kleinhandelsactviteiten (vanaf 90 of 180 dagen per jaar)
▪ In een kleinhandelsbedrijf of handelsgeheel >400m² NVO
o En voor wijzigingen aan bestaande kleinhandelsactiviteiten bij het
(niet vanbuiten kennen)
Geschiedenis en procedure bekijken
o Categorieën
1. Voeding
2. Persoonsuitrusting (kleding, schoenen, lederwaren en cosmetica)
3. Planten, bloemen, land- en tuinbouw
4. Andere producten
o Vergunning is gebonden aan perceel en niet aan aanvrager. Aanvrager kan
verhuurder of handelaar zijn.
Vastgoedtransacties 4 2
, o Vergunning geldt voor onbepaalde duur met een vervaltermijn van 5 jaar (niet
aanvatten binnen 5 jaar of onderbroken voor 5 jaar → vergunning vervalt)
o Ook verhuurder kan beperkingen op site opleggen (al dan niet als gevolg van
verkregen vergunning)
• Progressieve huurprijs (instaphuur of ingroeihuur)
o Op voorhand afgesproken dat de huurprijs de eerste jaren lager is
VB.: basishuurprijs bedraagt 1000 euro per maand. Huurprijs eerste 2 jaar bedraagt
800 euro per maand. Vanaf het 3de jaar is de basishuur van toepassing
→ huurkorting meestal in eerste 3 jaar, onderling te bepalen
o Wettelijk gezien geen aanpassing van de huur mogelijk (enkel herziening n.a.v. art. 6
HHW – min. 15 % aantoonbare vermindering of vermeerdering)
▪ Dus omschrijving in huurok is van belang
▪ Geen forfaitaire verhoging van de huurprijs, maar spreek een korting af op
de basishuurprijs
▪ Tevens van belang voor indexatie van de huur (bij korting loop het verder)
• Promotiekosten
o Toegepast in shopping centra of baanwinkelparken
o Cluster van winkels – delen van kosten om meer bezoekers aan te trekken
Vb.: kerstman in Wijnegem shopping, radiospot,…
• Tenant mix (huurdersmix)
o Toegepast in shopping centra of baanwinkelparken
o Niet alle invullingen toegestaan – mix moet park of center versterken
o Invloed van sommige huurders
• Anchor tenant (anker huurder of ‘trekker’)
o Term die vaak gebruikt wordt in shopping centra of baanwinkelparken
o Belangrijke, gekende huurder die passantenaantal beïnvloedt
o Vaak erg interessante huurvoorwaarden
• Omzethuur
o Minimale huurprijs wordt afgesproken + een percentage aan omzethuur
Voorbeeld: Huurprijs is 100K/jaar + 10% omzethuur
Stel omzet is 600.000,- Euro per jaar → 60.000,- Euro omzethuur. Is minder dan
100K/jaar, dus huurder dient huurprijs van 100K/jaar te betalen.
Stel omzet is 1.500.000,- Euro per jaar → 150.000,- Euro omzethuur. Huurder betaalt
150.000,- Euro per jaar
o Hoge omzet = hogere huurprijs betalen
o Lage omzet = minimale huurprijs betalen
o Vaak toegepast in shopping centra, maar tegenwoordig ook in binnenstad
• Drempelvergoeding en overname
o Drempelvergoeding (pas de porte – key money – goodwill)
▪ Bij aanvang van huur, bij afsluiten van huurok
▪ Geen wettelijk kader – volledige contractvrijheid
▪ Som die betaalt wordt om te huren op bepaalde locatie, soms als vergoeding
voor overname van cliënteel, soms vergoeding voor bepaalde verbouwing,
soms enkel om te mogen huren op toplocatie, soms als vooraf betaalde huur
▪ Belang van omschrijving in ok (aparte ok) – rechter zou kunnen oordelen dat
Vastgoedtransacties 4 3
, het gaat om vooraf betaalde huur
o Overname huurcontract (belang van ‘bestemming’)
▪ Duurtijd contract > 2 jaar → enkel meldingsplicht t.a.v. verhuurder zolang
zelfde bestemming (verzet enkel mogelijk indien aantoonbaar)
▪ Duurtijd contract <2 jaar → goedkeuring verhuurder
▪ Andere bestemming → altijd bestemming goedkeuring nodig van de
verhuurder
▪ Opgelet: overlater blijft verantwoordelijk voor resterende duurtijd contract
▪ Betere optie: minnelijke vroegtijdige verbreking + gelijktijdig nieuwe
handelshuur
o Overname handelsfonds
= overdracht van algemeenheid van materiële en immateriële goederen zoals
handelsnaam, machines, voorraden, cliënteel, huurcontract → men wordt in staat
gesteld de zaak verder te zetten
Overnamescenario’s in handelshuurcontract (overnemer wordt rechtstreeks huurder)
o Overdracht werd niet verboden: overdracht is steeds mogelijk
▪ Rekening houden met bestemming en duurtijd overeenkomst (2 jaar)
▪ Overlater blijft hoofdelijk aansprakelijk voor resterende duurtijd contract
o Overdracht wel verboden: overdracht is toch mogelijk in het kader van overdracht
van het handelsfonds
▪ Overlater blijft hoofdelijk aansprakelijk voor resterende duurtijd contract
▪ Verhuurder kan verzetten mits gegronde redenen
▪ Uitzondering: wanneer verhuurder of afstammelingen gedeelte van goed
bewonen
• LOI (letter of intent – intentieverklaring)
o Intenties (prijs, timing,…) uitspreken of vastleggen in meestal korte overeenkomst of
brief
o Vastleggen van een doel en wie wat gaat doen om tot dit doel te komen
o Intentieverklaring: éénzijdige belofte – één partij legt zijn intentie vast (belofte tot
inhuurname)
o Intentieovereenkomst: 2 of meerdere partijen leggen hun intenties vast
o Opletten met bindend karakter. Bij overeenstemming over voorwerp en prijs is er
sprake van bindende overeenkomst. Opschortende voorwaarden vermelden,
“gebonden bij ondertekening van definitief overnamecontract of
handelshuurcontract”
Belang handelshuurwetgeving en interpretatie handelshuurovereenkomst
- Makelaars (opmaak)
- Investeerders (interpretatie)
- Expansiemanagers (onderhandeling)
- Beheerders (interpretatie)
- …
Aandachtspunten verhuur & handelshuurovereenkomsten
Partijen
• Tekenen voor vennootschap in oprichting is mogelijk
• Al dan niet persoonlijke borgstelling
Vastgoedtransacties 4 4
1.1 Retail-Verhuur
Soorten
1. Binnenstedelijk / high street retail
Vb.: Meir, Gent, Knokke,…
2. Baanwinkel / periferie / out-of-town retail
Concept vanuit Frankrijk via Wallonië overgekomen
Voordelen: parking, winkels op zondag open, makkelijk bereikbaar
Vb.: Boomsesteenweg
3. Shopping center
Niche op zichzelf
Vb.: Wijnegem, Waasland
Rol van de vastgoedprofessional
Makelaar (verhuur of verkoop of beiden – internationaal en nationaal)
Vb.: Cushman & Wakefield, CBRE, Ceusters, DG Retail, Walls,…
Expansiemanager: werken exclusief voor retailer (huurcontracten opvolgen, gesprekken met
eigenaar, indexaties, communicatie, op zoek gaan naar nieuwe winkel,…)
Vb.: Bristol, JBC, H&M, Inditex,…
Investeerde/ontwikkelaar
Vb.: Prowinko, Bimmo, RPD, Leoville, GH Group, Uplace, Multi,…
Beheer: asset manager, property manager, optimalisatie vastgoedportefeuille
Vb.: QRF, Retail Estates, retailers, shopping centra,…
…
Veel voorkomende termen
Specifieke eigenschappen winkelpanden
• Ligging (winkelwandelgebied, hoofdwinkelas, aanloopstraat, retailpark, etc)
o Triple A (AAA of A1): hoogste bezoekersaantallen, hoofdwinkelstraat, mainstream
ketens, grote doelgroep, retailpark met veel trekkers
Vb.: Meir, Veldstraat
o B-ligging: zelfstandige ondernemers, meer autoverkeer
Vb.: Nationalestraat
o C-ligging: minder interessante ligging, meer parking, minder zichtbaarheid
Vb.:
• Configuratie van het pand (gevelbreedte, rechthoekige vorm, etc.)
Hoe breder etalage, hoe meer visibiliteit, hoe meer aantrekkingskracht → invloed op de prijs
Vastgoedtransacties 4 1
,• Passantentellingen (Stad Antwerpen, Locatus,…)
Geven indicatie van aantal passanten
Opletten voor overschatten van tellingen
• Winkellocatieplannen (Codata – internationale bedrijven hebben eigen plannen)
Op basis van kadasterplannen
• Vakliteratuur (Expertise, Retail Focus, Retail Detail,..)
Nieuw merk, winkels die vrijkomen,…
• Take-up: jaarlijkse opname van winkelpanden uitgedrukt in m²
• Prime rent = het gemiddelde van de top 3-5% huurprijzen (≠ de hoogst gerealiseerde
huurprijs!) Diepte 10 meter * gevelbreedte
→ Wordt gepubliceerd door vastgoedprofessionals (JLL, Cushman & Wakefield,…)
• Horeca-vergunning
o Is horeca wel toegelaten? Functiewijziging (bv.: winkel naar horeca = via
stedenbouw)
o Nodig als er sterke drank en/of eten wordt geserveerd en ter plaatse wordt
geconsumeerd
o Ook bij overname bestaande horecazaak of verhuis
o Niet openen vooraleer vergunning is verkregen
o Duurtijd: 60 dagen
o Horecavergunning bundelt:
▪ Controle functie pand
▪ Technische controle brandweer (brandveiligheidsnormen)
▪ Controle politie
▪ Controle stedelijke voedselinspectie
▪ Vergunning verstrekken en schenken sterke drank
▪ Vergunning voor plaatsen van een terras (ook apart aan te vragen)
o Na ontvankelijkheidsverklaring en volledige aanvraag → controle en al dan niet
afleveren vergunning
• Omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten (vervangt socio-economische
machtiging)
o Een vergunning is nodig voor nieuwe (of nog niet vergunde)
▪ Niet-tijdelijke kleinhandelsactviteiten (vanaf 90 of 180 dagen per jaar)
▪ In een kleinhandelsbedrijf of handelsgeheel >400m² NVO
o En voor wijzigingen aan bestaande kleinhandelsactiviteiten bij het
(niet vanbuiten kennen)
Geschiedenis en procedure bekijken
o Categorieën
1. Voeding
2. Persoonsuitrusting (kleding, schoenen, lederwaren en cosmetica)
3. Planten, bloemen, land- en tuinbouw
4. Andere producten
o Vergunning is gebonden aan perceel en niet aan aanvrager. Aanvrager kan
verhuurder of handelaar zijn.
Vastgoedtransacties 4 2
, o Vergunning geldt voor onbepaalde duur met een vervaltermijn van 5 jaar (niet
aanvatten binnen 5 jaar of onderbroken voor 5 jaar → vergunning vervalt)
o Ook verhuurder kan beperkingen op site opleggen (al dan niet als gevolg van
verkregen vergunning)
• Progressieve huurprijs (instaphuur of ingroeihuur)
o Op voorhand afgesproken dat de huurprijs de eerste jaren lager is
VB.: basishuurprijs bedraagt 1000 euro per maand. Huurprijs eerste 2 jaar bedraagt
800 euro per maand. Vanaf het 3de jaar is de basishuur van toepassing
→ huurkorting meestal in eerste 3 jaar, onderling te bepalen
o Wettelijk gezien geen aanpassing van de huur mogelijk (enkel herziening n.a.v. art. 6
HHW – min. 15 % aantoonbare vermindering of vermeerdering)
▪ Dus omschrijving in huurok is van belang
▪ Geen forfaitaire verhoging van de huurprijs, maar spreek een korting af op
de basishuurprijs
▪ Tevens van belang voor indexatie van de huur (bij korting loop het verder)
• Promotiekosten
o Toegepast in shopping centra of baanwinkelparken
o Cluster van winkels – delen van kosten om meer bezoekers aan te trekken
Vb.: kerstman in Wijnegem shopping, radiospot,…
• Tenant mix (huurdersmix)
o Toegepast in shopping centra of baanwinkelparken
o Niet alle invullingen toegestaan – mix moet park of center versterken
o Invloed van sommige huurders
• Anchor tenant (anker huurder of ‘trekker’)
o Term die vaak gebruikt wordt in shopping centra of baanwinkelparken
o Belangrijke, gekende huurder die passantenaantal beïnvloedt
o Vaak erg interessante huurvoorwaarden
• Omzethuur
o Minimale huurprijs wordt afgesproken + een percentage aan omzethuur
Voorbeeld: Huurprijs is 100K/jaar + 10% omzethuur
Stel omzet is 600.000,- Euro per jaar → 60.000,- Euro omzethuur. Is minder dan
100K/jaar, dus huurder dient huurprijs van 100K/jaar te betalen.
Stel omzet is 1.500.000,- Euro per jaar → 150.000,- Euro omzethuur. Huurder betaalt
150.000,- Euro per jaar
o Hoge omzet = hogere huurprijs betalen
o Lage omzet = minimale huurprijs betalen
o Vaak toegepast in shopping centra, maar tegenwoordig ook in binnenstad
• Drempelvergoeding en overname
o Drempelvergoeding (pas de porte – key money – goodwill)
▪ Bij aanvang van huur, bij afsluiten van huurok
▪ Geen wettelijk kader – volledige contractvrijheid
▪ Som die betaalt wordt om te huren op bepaalde locatie, soms als vergoeding
voor overname van cliënteel, soms vergoeding voor bepaalde verbouwing,
soms enkel om te mogen huren op toplocatie, soms als vooraf betaalde huur
▪ Belang van omschrijving in ok (aparte ok) – rechter zou kunnen oordelen dat
Vastgoedtransacties 4 3
, het gaat om vooraf betaalde huur
o Overname huurcontract (belang van ‘bestemming’)
▪ Duurtijd contract > 2 jaar → enkel meldingsplicht t.a.v. verhuurder zolang
zelfde bestemming (verzet enkel mogelijk indien aantoonbaar)
▪ Duurtijd contract <2 jaar → goedkeuring verhuurder
▪ Andere bestemming → altijd bestemming goedkeuring nodig van de
verhuurder
▪ Opgelet: overlater blijft verantwoordelijk voor resterende duurtijd contract
▪ Betere optie: minnelijke vroegtijdige verbreking + gelijktijdig nieuwe
handelshuur
o Overname handelsfonds
= overdracht van algemeenheid van materiële en immateriële goederen zoals
handelsnaam, machines, voorraden, cliënteel, huurcontract → men wordt in staat
gesteld de zaak verder te zetten
Overnamescenario’s in handelshuurcontract (overnemer wordt rechtstreeks huurder)
o Overdracht werd niet verboden: overdracht is steeds mogelijk
▪ Rekening houden met bestemming en duurtijd overeenkomst (2 jaar)
▪ Overlater blijft hoofdelijk aansprakelijk voor resterende duurtijd contract
o Overdracht wel verboden: overdracht is toch mogelijk in het kader van overdracht
van het handelsfonds
▪ Overlater blijft hoofdelijk aansprakelijk voor resterende duurtijd contract
▪ Verhuurder kan verzetten mits gegronde redenen
▪ Uitzondering: wanneer verhuurder of afstammelingen gedeelte van goed
bewonen
• LOI (letter of intent – intentieverklaring)
o Intenties (prijs, timing,…) uitspreken of vastleggen in meestal korte overeenkomst of
brief
o Vastleggen van een doel en wie wat gaat doen om tot dit doel te komen
o Intentieverklaring: éénzijdige belofte – één partij legt zijn intentie vast (belofte tot
inhuurname)
o Intentieovereenkomst: 2 of meerdere partijen leggen hun intenties vast
o Opletten met bindend karakter. Bij overeenstemming over voorwerp en prijs is er
sprake van bindende overeenkomst. Opschortende voorwaarden vermelden,
“gebonden bij ondertekening van definitief overnamecontract of
handelshuurcontract”
Belang handelshuurwetgeving en interpretatie handelshuurovereenkomst
- Makelaars (opmaak)
- Investeerders (interpretatie)
- Expansiemanagers (onderhandeling)
- Beheerders (interpretatie)
- …
Aandachtspunten verhuur & handelshuurovereenkomsten
Partijen
• Tekenen voor vennootschap in oprichting is mogelijk
• Al dan niet persoonlijke borgstelling
Vastgoedtransacties 4 4
