Rentmeestersch
ap
(D. MEULEMANS)
TOPIC 5 NIET KENNEN
,1. ALGEMENE INLEIDING
BASISVERSCHIL TUSSEN SYNDICUS EN RENTMEESTER
Beide zijn vastgoedbeheerders, beide beheren onroerende goederen
- Syndicus ORG in mede-eigendom
o Appartementsgebouw of om groep van gebouwen bebouwde ORG
o + gemeenschappelijke delen in dat gebouw
o + pluraliteitsvereiste
*Vereiste dat er ten minste 2 verschillende eigenaars moeten zijn in
het gebouw
1 persoon eigenaar is van alle appartementen in het gebouw niet
voldaan aan pluraliteitsvereiste
Als die persoon beheerder aanstelt, dan rentmeester
o Beheert gemeenschappelijke delen, NIET de privatieve delen
Eigenaar kan beslissen aan wie hij het beheer van zijn privatief deel
toevertrouwt
- Rentmeester ORG in exclusieve eigendom
o Alle ORG komen in aanmerking, ongeacht bestemming van die goederen
Voor bewoning bestemde gebouwen, voor landbouwdoeleinden,
voor kleinhandel bestemde gebouwen, … Alle mogelijke
bestemmingen in aanmerking
Ook dus appartementsgebouw met verschillende persoon als 1
persoon eigenaar is van al die appartementen
Beheerder is een rentmeester want geen pluraliteitsvereiste
voldaan
Gronden pachter, beheer kan aan rentmeester worden
toevertrouwd
Ook RG die bij ORG horen kunnen beheerd worden door
rentmeester
Bemeubelde villa, bemeubelde appartementen, verhuring
handelszaak samen met verhuring winkelhuis, …
o NIET IN BELGIE
Effecten in zake vastgoed als iemand belegt in
vastgoedcertificaten, …
Taak in België van de vermogensbeheerder
In papieren bakstenen beleggen aan vermogensbeheerder
- Vermogensbeheerder RG (effecten en andere financiële instrumenten)
o Aandelen, obligaties, …
o Met inbegrip van de vastgoedeffecten
Effecten die dus belegging in vastgoed vertegenwoordigen
o In sommige landen mag rentmeester ook vastgoedeffecten beheren, in
België niet
PRAKTISCH ONDERSCHEID SYNDICUS – RENTMEESTER
Voorbeeld 1: Stel een appartementsgebouw met 6 dezelfde appartementen. Vader is
eigenaar van die 6 appartementen. Als vader een beheerder aanstelt om die 6
appartementen te beheren.
Syndicus of rentmeester? Rentmeester
1
, Niet voldaan aan pluraliteitsvereiste, 1 persoon is eigenaar van alle
appartementen
Voorbeeld 2: Vader komt te overlijden, vader heeft 3 kinderen. Die 3 kinderen beslissen
om die beheerder te houden/ worden. Wat voor mede-eigendom bij erfenis?
3 soorten mede-eigendom:
- Gewone of toevallige
o Erfenis onder nalatenschap waarbij meerdere erfgenamen zijn
o Tussen die 3 kinderen ontstaat een gewone of toevallige mede-eigendom
er is dus een onverdeeldheid want ze treden eigenlijk op als 1 persoon
geen pleuraliteitsvereisten. Er is dus nu sprake van een rentemeester.
- Gedwongen (appartementseigendom)
- Vrijwillige of toevallige
Dat hele appartementsgebouw komt dus toe aan die 3 kinderen onder mede-eigendom.
Geen appartementseigendom want die 3 kinderen tellen voor 1 persoon. Zolang die
kinderen in onverdeeldheid zijn, tellen die voor 1 persoon. Willen de beheerder van vader
aanhouden.
Beheerder zal een rentmeester zijn
Tussen die 3 kinderen wel een mede-eigendom maar geen gedwongen mede-
eigendom (appartementseigendom)
Die 3 kinderen gelden als 1 persoon, zijn dus elk mede-eigenaar in al die 6
appartementen kinderen tellen als 1 persoon
Voorbeeld 3: bij gewone of toevallige mede-eigendom heb je een belangrijke regel. Art
815 Oud BW niemand kan gedwongen worden om in onverdeeldheid te blijven. Elk van
mede-eigenaars kan vragen om uit onverdeeldheid te treden.
2 manieren om uit onverdeeldheid te treden:
- Verdeling in natura
o Goederen van de nalatenschap verdelen/ toewijzen aan de verschillende
erfgenamen en elk eigenaar wordt van bepaalde goederen uit de
nalatenschap
o Enkel mogelijk als er voldoende gelijkaardige en gelijkwaardige goederen
in de nalatenschap zijn
o Bijvoorbeeld: 6 gelijke appartementen en 3 kinderen. 6 is deelbaar door 3,
verdeling in natura is mogelijk. Elk van de 3 kinderen krijgt 2
appartementen in kader van verdeling in natura.
Notariële akte van verdeling verleden wordt dan in een situatie van
3 mede-eigenaars van een gebouw
Voldaan aan pluraliteitsvereiste dus wet van
appartementseigendom wordt toegepast op gebouw
Vanaf akte van verdeling in natura zal beheerder geen rentmeester
meer zijn maar een syndicus (reden? Verschillende ME, worden niet
meer gezien als 1 persoon)
2
, Eindigt gewone of toevallige mede-eigendom en wordt gedwongen
mede-eigendom (reden? Verschillende ME, worden niet meer gezien
als 1 persoon)
- Veiling, openbare verkoop
o In plaats van 6 appartementen komt er geld, en dat is gemakkelijker in 3
gelijke delen te verdelen
o Kinderen wensen uit onverdeeldheid te treden maar willen verkoop van die
6 appartementen verspreiden in de tijd
o Worden dus 1 voor 1 openbaar verkocht als ze dit willen en
overeenkomen zal dit gebeuren
o Wanneer voldaan aan pluraliteitsvereiste?
Bij verkoop van het eerste appartement
Vanaf eerste verkoop krijg je 2 eigenaars in het gebouw
eerste persoon (koper van dat ene appartement) en tweede
persoon (3 erfgenamen die in onverdeeldheid zijn voor de 5
andere appartementen)
En dus van rentmeester naar syndicus
Dus op moment van definitieve toewijzing bij openbaar verkoop,
dan voldaan aan pluraliteitsvereiste, is de wet van
appartementsgebouw van toepassing en zal de beheerder een
syndicus worden
Voldaan aan de 3 voorwaarden:
o Gebouw of groep van gebouwen
o Pluraliteitsvereiste
o Gemeenschappelijke delen in gebouw
3 GEMEENSCHAPPELIJKE BEHEERSTAKEN SYNDICUS EN RENTMEESTER
Deze gelden zowel voor syndicus als rentmeester
- Administratief beheer
- Financieel en boekhoudkundig beheer
- Bouwkundig en technisch beheer
TAKEN RENTMEESTER
Deze taak is NIET aanwezig bij de syndicus, vierde, vijfde taak voor de rentmeester
(bijkomend op de 3 gemeenschappelijke taken van de syndicus)
Rentmeester moet waken over het rendement van de investering in vastgoed in hoofde
van zijn opdrachtgever
- Waken dat de eigenaar die het beheer van zijn OR-patrimonium aan een
rentmeester toevertrouwt dat die een behoorlijk rendement krijgt op zijn OR-
patrimonium
- Dat zijn OR patrimonium voldoende opbrengt
Rentmeester moet grondige kennis hebben van huurwetgeving
- Moet geld laten opbrengen voor de eigenaar dus moet OR patrimonium verhuren
- Houdt zich bezig met het verhuren + opvolgen van die huur hiervoor grondige
kennis nodig van huurwetgeving
3
ap
(D. MEULEMANS)
TOPIC 5 NIET KENNEN
,1. ALGEMENE INLEIDING
BASISVERSCHIL TUSSEN SYNDICUS EN RENTMEESTER
Beide zijn vastgoedbeheerders, beide beheren onroerende goederen
- Syndicus ORG in mede-eigendom
o Appartementsgebouw of om groep van gebouwen bebouwde ORG
o + gemeenschappelijke delen in dat gebouw
o + pluraliteitsvereiste
*Vereiste dat er ten minste 2 verschillende eigenaars moeten zijn in
het gebouw
1 persoon eigenaar is van alle appartementen in het gebouw niet
voldaan aan pluraliteitsvereiste
Als die persoon beheerder aanstelt, dan rentmeester
o Beheert gemeenschappelijke delen, NIET de privatieve delen
Eigenaar kan beslissen aan wie hij het beheer van zijn privatief deel
toevertrouwt
- Rentmeester ORG in exclusieve eigendom
o Alle ORG komen in aanmerking, ongeacht bestemming van die goederen
Voor bewoning bestemde gebouwen, voor landbouwdoeleinden,
voor kleinhandel bestemde gebouwen, … Alle mogelijke
bestemmingen in aanmerking
Ook dus appartementsgebouw met verschillende persoon als 1
persoon eigenaar is van al die appartementen
Beheerder is een rentmeester want geen pluraliteitsvereiste
voldaan
Gronden pachter, beheer kan aan rentmeester worden
toevertrouwd
Ook RG die bij ORG horen kunnen beheerd worden door
rentmeester
Bemeubelde villa, bemeubelde appartementen, verhuring
handelszaak samen met verhuring winkelhuis, …
o NIET IN BELGIE
Effecten in zake vastgoed als iemand belegt in
vastgoedcertificaten, …
Taak in België van de vermogensbeheerder
In papieren bakstenen beleggen aan vermogensbeheerder
- Vermogensbeheerder RG (effecten en andere financiële instrumenten)
o Aandelen, obligaties, …
o Met inbegrip van de vastgoedeffecten
Effecten die dus belegging in vastgoed vertegenwoordigen
o In sommige landen mag rentmeester ook vastgoedeffecten beheren, in
België niet
PRAKTISCH ONDERSCHEID SYNDICUS – RENTMEESTER
Voorbeeld 1: Stel een appartementsgebouw met 6 dezelfde appartementen. Vader is
eigenaar van die 6 appartementen. Als vader een beheerder aanstelt om die 6
appartementen te beheren.
Syndicus of rentmeester? Rentmeester
1
, Niet voldaan aan pluraliteitsvereiste, 1 persoon is eigenaar van alle
appartementen
Voorbeeld 2: Vader komt te overlijden, vader heeft 3 kinderen. Die 3 kinderen beslissen
om die beheerder te houden/ worden. Wat voor mede-eigendom bij erfenis?
3 soorten mede-eigendom:
- Gewone of toevallige
o Erfenis onder nalatenschap waarbij meerdere erfgenamen zijn
o Tussen die 3 kinderen ontstaat een gewone of toevallige mede-eigendom
er is dus een onverdeeldheid want ze treden eigenlijk op als 1 persoon
geen pleuraliteitsvereisten. Er is dus nu sprake van een rentemeester.
- Gedwongen (appartementseigendom)
- Vrijwillige of toevallige
Dat hele appartementsgebouw komt dus toe aan die 3 kinderen onder mede-eigendom.
Geen appartementseigendom want die 3 kinderen tellen voor 1 persoon. Zolang die
kinderen in onverdeeldheid zijn, tellen die voor 1 persoon. Willen de beheerder van vader
aanhouden.
Beheerder zal een rentmeester zijn
Tussen die 3 kinderen wel een mede-eigendom maar geen gedwongen mede-
eigendom (appartementseigendom)
Die 3 kinderen gelden als 1 persoon, zijn dus elk mede-eigenaar in al die 6
appartementen kinderen tellen als 1 persoon
Voorbeeld 3: bij gewone of toevallige mede-eigendom heb je een belangrijke regel. Art
815 Oud BW niemand kan gedwongen worden om in onverdeeldheid te blijven. Elk van
mede-eigenaars kan vragen om uit onverdeeldheid te treden.
2 manieren om uit onverdeeldheid te treden:
- Verdeling in natura
o Goederen van de nalatenschap verdelen/ toewijzen aan de verschillende
erfgenamen en elk eigenaar wordt van bepaalde goederen uit de
nalatenschap
o Enkel mogelijk als er voldoende gelijkaardige en gelijkwaardige goederen
in de nalatenschap zijn
o Bijvoorbeeld: 6 gelijke appartementen en 3 kinderen. 6 is deelbaar door 3,
verdeling in natura is mogelijk. Elk van de 3 kinderen krijgt 2
appartementen in kader van verdeling in natura.
Notariële akte van verdeling verleden wordt dan in een situatie van
3 mede-eigenaars van een gebouw
Voldaan aan pluraliteitsvereiste dus wet van
appartementseigendom wordt toegepast op gebouw
Vanaf akte van verdeling in natura zal beheerder geen rentmeester
meer zijn maar een syndicus (reden? Verschillende ME, worden niet
meer gezien als 1 persoon)
2
, Eindigt gewone of toevallige mede-eigendom en wordt gedwongen
mede-eigendom (reden? Verschillende ME, worden niet meer gezien
als 1 persoon)
- Veiling, openbare verkoop
o In plaats van 6 appartementen komt er geld, en dat is gemakkelijker in 3
gelijke delen te verdelen
o Kinderen wensen uit onverdeeldheid te treden maar willen verkoop van die
6 appartementen verspreiden in de tijd
o Worden dus 1 voor 1 openbaar verkocht als ze dit willen en
overeenkomen zal dit gebeuren
o Wanneer voldaan aan pluraliteitsvereiste?
Bij verkoop van het eerste appartement
Vanaf eerste verkoop krijg je 2 eigenaars in het gebouw
eerste persoon (koper van dat ene appartement) en tweede
persoon (3 erfgenamen die in onverdeeldheid zijn voor de 5
andere appartementen)
En dus van rentmeester naar syndicus
Dus op moment van definitieve toewijzing bij openbaar verkoop,
dan voldaan aan pluraliteitsvereiste, is de wet van
appartementsgebouw van toepassing en zal de beheerder een
syndicus worden
Voldaan aan de 3 voorwaarden:
o Gebouw of groep van gebouwen
o Pluraliteitsvereiste
o Gemeenschappelijke delen in gebouw
3 GEMEENSCHAPPELIJKE BEHEERSTAKEN SYNDICUS EN RENTMEESTER
Deze gelden zowel voor syndicus als rentmeester
- Administratief beheer
- Financieel en boekhoudkundig beheer
- Bouwkundig en technisch beheer
TAKEN RENTMEESTER
Deze taak is NIET aanwezig bij de syndicus, vierde, vijfde taak voor de rentmeester
(bijkomend op de 3 gemeenschappelijke taken van de syndicus)
Rentmeester moet waken over het rendement van de investering in vastgoed in hoofde
van zijn opdrachtgever
- Waken dat de eigenaar die het beheer van zijn OR-patrimonium aan een
rentmeester toevertrouwt dat die een behoorlijk rendement krijgt op zijn OR-
patrimonium
- Dat zijn OR patrimonium voldoende opbrengt
Rentmeester moet grondige kennis hebben van huurwetgeving
- Moet geld laten opbrengen voor de eigenaar dus moet OR patrimonium verhuren
- Houdt zich bezig met het verhuren + opvolgen van die huur hiervoor grondige
kennis nodig van huurwetgeving
3
