VASTGOEDMAKELAAR- SYNDICUS
Examen- en praktijksyllabus
IN DIT HANDBOEK
• Alle zes officiële BIV-thema’s voor de syndicuskolom
• 21 theoriehoofdstukken met examenvallen en bronankers
• 14 geïntegreerde casussen en 30 mondelinge oefenvragen
• 2 volledige schriftelijke oefenexamens van elk 60 vragen
VERSIE 2026.07
, BIV SYNDICUS • EXAMENSYLLABUS 2026.07
Gebruik van deze syllabus
BELANGRIJK
• Dit is onafhankelijk studiemateriaal en geen officiële BIV-publicatie, persoonlijk juridisch advies of
garantie op slagen.
• De officiële BIV-themafiche, het actuele examenreglement, wetgeving, statuten en polis- of
contracttekst primeren.
• Regionale huur-, premie- en technische regels zijn gecontroleerd tot 16 juli 2026; hercontroleer ze
vlak vóór examen en praktijkbesluit.
Deze syllabus is geschreven om regels te kunnen toepassen, niet alleen te herkennen. Het BIV verwacht
actuele kennis en gebruikt de stagetool als inspiratie voor het mondeling, zonder zich tot uw eigen
stagegevallen te beperken. E-learning is een basis; wet, officiële thema’s, praktijk en casusoefening blijven
nodig.
Zo gebruikt u het handboek
1. Maak eerst de nulmeting en markeer elk thema rood, oranje of groen.
2. Leer per hoofdstuk de kernregel en termijnen; los daarna de examenvallen zonder tekst op.
3. Beantwoord casussen hardop met RATIO: regel, actor/bevoegdheid, termijn, informatie/bewijs en
opvolging.
4. Maak oefenexamen A onder tijdsdruk; herstel fouten per thema en herhaal na 48 uur.
5. Maak oefenexamen B één week later en oefen mondeling met uw eigen stagedossiers.
Officiële BIV-examenvorm
Onderdeel Officieel kader Praktische consequentie
Schriftelijk 60 meerkeuzevragen; 3 opties; 1 juist Lees alle opties; antwoord elke vraag.
Tijd 2 uur Gemiddeld 2 minuten per vraag; reserveer 15–20 min
controle.
Punten Geen negatieve punten Laat niets blanco.
Slagen Minstens 60% Minstens 36/60 correct.
Mondeling Na slagen schriftelijk; minstens 60% Leg uw redenering en praktische opvolging uit.
Scope Zes gepubliceerde syndicus-thema’s Deze syllabus behandelt elk thema afzonderlijk en
geïntegreerd.
Officiële ankerbronnen: [BIV-EXAMEN], [BIV-THEMA], [BIV-STAGE]
BIV-leerdoelenmatrix
Code Thema Wat u aantoonbaar moet kunnen
S1 Deontologie en plichtenleer Plichtenleer toepassen, opdracht en bevoegdheden uitleggen, professioneel en niet-
discriminerend handelen.
S2 Administratief beheer Mede-eigendomsrecht, beheersovereenkomst, algemene vergadering, transparantie, dossier,
overdracht van een kavel en nieuwbouwcontext.
S3 Technisch beheer Onderhoud, keuringen, renovatie, veiligheid, bouw- en klimaatadvies en actuele steunregelingen.
S4 Financieel beheer Financiële rechtsregels, begroting, fondsen, kostenverdeling, invordering en dubbel boekhouden.
S5 Verzekeringen en schadegevallen Polissen analyseren, dekking adviseren en schadegevallen van melding tot afsluiting beheren.
S6 Rentmeesterschap Beheersopdracht, gewestelijke huurregels, verhuurproces, rendement en advies aan de eigenaar.
S1
PAGINA
, BIV SYNDICUS • EXAMENSYLLABUS 2026.07
Deontologie en plichtenleer
Plichtenleer toepassen, opdracht en bevoegdheden uitleggen, professioneel en niet-discriminerend
handelen.
1. Het beroep, de rechtsbronnen en de examenreflex
NA DIT HOOFDSTUK KUNT U
• De hiërarchie tussen dwingend recht, statuten, beslissingen en contracten gebruiken.
• De rol van syndicus onderscheiden van die van raad van mede-eigendom, commissaris en
rentmeester.
• Een examencasus beantwoorden met regel, toepassing, besluit en vervolgstap.
1.1 Het juiste juridisch kompas
Begin elke vraag bij de juiste rechtsbron. Dwingende bepalingen uit Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek
primeren op strijdige statuten of beslissingen. Daarna volgen de basisakte en het reglement van mede-
eigendom, het reglement van interne orde, rechtsgeldige beslissingen van de algemene vergadering en ten
slotte de schriftelijke syndicusovereenkomst. De plichtenleer blijft daarnaast persoonlijk bindend voor de
BIV-vastgoedmakelaar.
Een syndicus is het uitvoerend en vertegenwoordigend orgaan van de VME binnen zijn wettelijke en
contractuele opdracht. De raad van mede-eigendom controleert; de commissaris van de rekeningen
controleert de boekhouding; de algemene vergadering beslist. Een rentmeester beheert huurgoederen voor
een eigenaar en werkt dus niet automatisch voor de VME.
1.2 De examenreflex: kwalificeren vóór antwoorden
Noteer eerst: wie handelt, in welke hoedanigheid, over welk goed, in welk gewest en op welk ogenblik? Zoek
vervolgens de bevoegdheid, termijn en vereiste meerderheid. Controleer daarna belangenconflicten, bewijs
en communicatie. Sluit af met de concrete actie en de vastlegging in dossier of notulen.
Gebruik bij mondelinge vragen de vaste kapstok RATIO: Regel — Actor/bevoegdheid — Termijn —
Informatie/bewijs — Opvolging. Een goed antwoord benoemt ook wat nog moet worden geverifieerd;
juridisch professioneel handelen is zelden blind improviseren.
EXAMENVALLEN
• ‘Gebruikelijk’ is geen rechtsbron. Controleer wet, statuten en contract.
• Een bevoegdheid om dringend te handelen is geen vrijgeleide voor niet-dringende investeringen.
• Verwar de bankrekening van de VME niet met de derdenrekening van een vastgoedmakelaar.
Officiële ankerbronnen: [BIV-THEMA], [BIV-EXAMEN], [BW3], [BIV-DEON]
PAGINA
, BIV SYNDICUS • EXAMENSYLLABUS 2026.07
2. Plichtenleer in de dagelijkse syndicuspraktijk
NA DIT HOOFDSTUK KUNT U
• Een opdracht vooraf duidelijk en schriftelijk afbakenen.
• Belangenconflicten, onwettige instructies en samenwerking met onbevoegden herkennen.
• Dossier, gelden, informatie en einde van de opdracht correct behandelen.
2.1 Opdracht, bekwaamheid en onafhankelijkheid
Voor de opdracht legt de vastgoedmakelaar de essentiële voorwaarden, vergoeding en prestaties duidelijk en
schriftelijk voor. De overeenkomst vermeldt uitdrukkelijk het forfait, de aanvullende prestaties en hun
vergoeding. Wat niet is opgenomen, levert in beginsel geen bijkomend ereloon op zonder beslissing van de
algemene vergadering. Handel nooit buiten een mandaat en weiger opdrachten of instructies die onwettig
zijn of de onafhankelijkheid aantasten.
Verifieer identiteit, hoedanigheid en vertegenwoordigingsbevoegdheid van wie instructies geeft. Vraag
noodzakelijke stukken op, controleer informatie redelijkerwijs en formuleer voorbehouden wanneer
zekerheid ontbreekt. Maak nooit reclame die de hoedanigheid of bevoegdheid misleidend voorstelt en
vermeld op professionele documenten de wettelijk vereiste beroeps- en verzekeringsgegevens.
2.2 Geldstromen en rekeningen
Elke VME beschikt over afzonderlijke rekeningen op naam van de VME voor werkkapitaal en reservekapitaal.
Bedragen die aan de VME toekomen, worden rechtstreeks op de VME-rekening gestort. Dit is iets anders dan
de derdenrekening van een vastgoedmakelaar: die mag niet debet staan en mag niet worden verpand of
gecompenseerd.
Voer betalingen uit op basis van verifieerbare stukken, functiescheiding en het goedgekeurde mandaat.
Kleine kasbewegingen zijn uitzonderlijk; structurele betalingen verlopen traceerbaar. Bewaar bewijsstukken,
contracten en een gedetailleerde staat van het beheerde vermogen gedurende de toepasselijke
bewaartermijn; de plichtenleer noemt voor syndicusstukken tien jaar na decharge.
2.3 Relaties, conflict en einde opdracht
Werk niet samen met personen die onwettig vastgoedactiviteiten uitoefenen. Respecteer collega’s, meld
belangenconflicten en schakel verbonden leveranciers alleen in na volledige informatie en vereiste
instemming. De syndicus blijft neutraal in conflicten tussen mede-eigenaars die het beheer niet raken, maar
grijpt wel in wanneer gemeenschappelijke belangen, veiligheid of uitvoering van geldige beslissingen dat
vereisen.
Bij het einde van de opdracht maakt de uittredende syndicus samen met de opvolger een gedetailleerde
inventaris en draagt hij het volledige beheerdossier binnen dertig dagen over. Een ordelijke overdracht omvat
boekhouding, rekeningen, activa, schade- en gerechtsdossiers, contracthistoriek, sleutels, toegangen en
bewijsstukken.
2.4 Permanente vorming en aansprakelijkheid
Een BIV-vastgoedmakelaar volgt per ingeschreven kolom jaarlijks minstens tien uur permanente vorming. De
beroepsaansprakelijkheid moet verzekerd zijn. De syndicus is persoonlijk verantwoordelijk voor zijn beheer
en kan zijn bevoegdheden alleen beperkt en omschreven delegeren met instemming van de algemene
vergadering.
PAGINA
Examen- en praktijksyllabus
IN DIT HANDBOEK
• Alle zes officiële BIV-thema’s voor de syndicuskolom
• 21 theoriehoofdstukken met examenvallen en bronankers
• 14 geïntegreerde casussen en 30 mondelinge oefenvragen
• 2 volledige schriftelijke oefenexamens van elk 60 vragen
VERSIE 2026.07
, BIV SYNDICUS • EXAMENSYLLABUS 2026.07
Gebruik van deze syllabus
BELANGRIJK
• Dit is onafhankelijk studiemateriaal en geen officiële BIV-publicatie, persoonlijk juridisch advies of
garantie op slagen.
• De officiële BIV-themafiche, het actuele examenreglement, wetgeving, statuten en polis- of
contracttekst primeren.
• Regionale huur-, premie- en technische regels zijn gecontroleerd tot 16 juli 2026; hercontroleer ze
vlak vóór examen en praktijkbesluit.
Deze syllabus is geschreven om regels te kunnen toepassen, niet alleen te herkennen. Het BIV verwacht
actuele kennis en gebruikt de stagetool als inspiratie voor het mondeling, zonder zich tot uw eigen
stagegevallen te beperken. E-learning is een basis; wet, officiële thema’s, praktijk en casusoefening blijven
nodig.
Zo gebruikt u het handboek
1. Maak eerst de nulmeting en markeer elk thema rood, oranje of groen.
2. Leer per hoofdstuk de kernregel en termijnen; los daarna de examenvallen zonder tekst op.
3. Beantwoord casussen hardop met RATIO: regel, actor/bevoegdheid, termijn, informatie/bewijs en
opvolging.
4. Maak oefenexamen A onder tijdsdruk; herstel fouten per thema en herhaal na 48 uur.
5. Maak oefenexamen B één week later en oefen mondeling met uw eigen stagedossiers.
Officiële BIV-examenvorm
Onderdeel Officieel kader Praktische consequentie
Schriftelijk 60 meerkeuzevragen; 3 opties; 1 juist Lees alle opties; antwoord elke vraag.
Tijd 2 uur Gemiddeld 2 minuten per vraag; reserveer 15–20 min
controle.
Punten Geen negatieve punten Laat niets blanco.
Slagen Minstens 60% Minstens 36/60 correct.
Mondeling Na slagen schriftelijk; minstens 60% Leg uw redenering en praktische opvolging uit.
Scope Zes gepubliceerde syndicus-thema’s Deze syllabus behandelt elk thema afzonderlijk en
geïntegreerd.
Officiële ankerbronnen: [BIV-EXAMEN], [BIV-THEMA], [BIV-STAGE]
BIV-leerdoelenmatrix
Code Thema Wat u aantoonbaar moet kunnen
S1 Deontologie en plichtenleer Plichtenleer toepassen, opdracht en bevoegdheden uitleggen, professioneel en niet-
discriminerend handelen.
S2 Administratief beheer Mede-eigendomsrecht, beheersovereenkomst, algemene vergadering, transparantie, dossier,
overdracht van een kavel en nieuwbouwcontext.
S3 Technisch beheer Onderhoud, keuringen, renovatie, veiligheid, bouw- en klimaatadvies en actuele steunregelingen.
S4 Financieel beheer Financiële rechtsregels, begroting, fondsen, kostenverdeling, invordering en dubbel boekhouden.
S5 Verzekeringen en schadegevallen Polissen analyseren, dekking adviseren en schadegevallen van melding tot afsluiting beheren.
S6 Rentmeesterschap Beheersopdracht, gewestelijke huurregels, verhuurproces, rendement en advies aan de eigenaar.
S1
PAGINA
, BIV SYNDICUS • EXAMENSYLLABUS 2026.07
Deontologie en plichtenleer
Plichtenleer toepassen, opdracht en bevoegdheden uitleggen, professioneel en niet-discriminerend
handelen.
1. Het beroep, de rechtsbronnen en de examenreflex
NA DIT HOOFDSTUK KUNT U
• De hiërarchie tussen dwingend recht, statuten, beslissingen en contracten gebruiken.
• De rol van syndicus onderscheiden van die van raad van mede-eigendom, commissaris en
rentmeester.
• Een examencasus beantwoorden met regel, toepassing, besluit en vervolgstap.
1.1 Het juiste juridisch kompas
Begin elke vraag bij de juiste rechtsbron. Dwingende bepalingen uit Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek
primeren op strijdige statuten of beslissingen. Daarna volgen de basisakte en het reglement van mede-
eigendom, het reglement van interne orde, rechtsgeldige beslissingen van de algemene vergadering en ten
slotte de schriftelijke syndicusovereenkomst. De plichtenleer blijft daarnaast persoonlijk bindend voor de
BIV-vastgoedmakelaar.
Een syndicus is het uitvoerend en vertegenwoordigend orgaan van de VME binnen zijn wettelijke en
contractuele opdracht. De raad van mede-eigendom controleert; de commissaris van de rekeningen
controleert de boekhouding; de algemene vergadering beslist. Een rentmeester beheert huurgoederen voor
een eigenaar en werkt dus niet automatisch voor de VME.
1.2 De examenreflex: kwalificeren vóór antwoorden
Noteer eerst: wie handelt, in welke hoedanigheid, over welk goed, in welk gewest en op welk ogenblik? Zoek
vervolgens de bevoegdheid, termijn en vereiste meerderheid. Controleer daarna belangenconflicten, bewijs
en communicatie. Sluit af met de concrete actie en de vastlegging in dossier of notulen.
Gebruik bij mondelinge vragen de vaste kapstok RATIO: Regel — Actor/bevoegdheid — Termijn —
Informatie/bewijs — Opvolging. Een goed antwoord benoemt ook wat nog moet worden geverifieerd;
juridisch professioneel handelen is zelden blind improviseren.
EXAMENVALLEN
• ‘Gebruikelijk’ is geen rechtsbron. Controleer wet, statuten en contract.
• Een bevoegdheid om dringend te handelen is geen vrijgeleide voor niet-dringende investeringen.
• Verwar de bankrekening van de VME niet met de derdenrekening van een vastgoedmakelaar.
Officiële ankerbronnen: [BIV-THEMA], [BIV-EXAMEN], [BW3], [BIV-DEON]
PAGINA
, BIV SYNDICUS • EXAMENSYLLABUS 2026.07
2. Plichtenleer in de dagelijkse syndicuspraktijk
NA DIT HOOFDSTUK KUNT U
• Een opdracht vooraf duidelijk en schriftelijk afbakenen.
• Belangenconflicten, onwettige instructies en samenwerking met onbevoegden herkennen.
• Dossier, gelden, informatie en einde van de opdracht correct behandelen.
2.1 Opdracht, bekwaamheid en onafhankelijkheid
Voor de opdracht legt de vastgoedmakelaar de essentiële voorwaarden, vergoeding en prestaties duidelijk en
schriftelijk voor. De overeenkomst vermeldt uitdrukkelijk het forfait, de aanvullende prestaties en hun
vergoeding. Wat niet is opgenomen, levert in beginsel geen bijkomend ereloon op zonder beslissing van de
algemene vergadering. Handel nooit buiten een mandaat en weiger opdrachten of instructies die onwettig
zijn of de onafhankelijkheid aantasten.
Verifieer identiteit, hoedanigheid en vertegenwoordigingsbevoegdheid van wie instructies geeft. Vraag
noodzakelijke stukken op, controleer informatie redelijkerwijs en formuleer voorbehouden wanneer
zekerheid ontbreekt. Maak nooit reclame die de hoedanigheid of bevoegdheid misleidend voorstelt en
vermeld op professionele documenten de wettelijk vereiste beroeps- en verzekeringsgegevens.
2.2 Geldstromen en rekeningen
Elke VME beschikt over afzonderlijke rekeningen op naam van de VME voor werkkapitaal en reservekapitaal.
Bedragen die aan de VME toekomen, worden rechtstreeks op de VME-rekening gestort. Dit is iets anders dan
de derdenrekening van een vastgoedmakelaar: die mag niet debet staan en mag niet worden verpand of
gecompenseerd.
Voer betalingen uit op basis van verifieerbare stukken, functiescheiding en het goedgekeurde mandaat.
Kleine kasbewegingen zijn uitzonderlijk; structurele betalingen verlopen traceerbaar. Bewaar bewijsstukken,
contracten en een gedetailleerde staat van het beheerde vermogen gedurende de toepasselijke
bewaartermijn; de plichtenleer noemt voor syndicusstukken tien jaar na decharge.
2.3 Relaties, conflict en einde opdracht
Werk niet samen met personen die onwettig vastgoedactiviteiten uitoefenen. Respecteer collega’s, meld
belangenconflicten en schakel verbonden leveranciers alleen in na volledige informatie en vereiste
instemming. De syndicus blijft neutraal in conflicten tussen mede-eigenaars die het beheer niet raken, maar
grijpt wel in wanneer gemeenschappelijke belangen, veiligheid of uitvoering van geldige beslissingen dat
vereisen.
Bij het einde van de opdracht maakt de uittredende syndicus samen met de opvolger een gedetailleerde
inventaris en draagt hij het volledige beheerdossier binnen dertig dagen over. Een ordelijke overdracht omvat
boekhouding, rekeningen, activa, schade- en gerechtsdossiers, contracthistoriek, sleutels, toegangen en
bewijsstukken.
2.4 Permanente vorming en aansprakelijkheid
Een BIV-vastgoedmakelaar volgt per ingeschreven kolom jaarlijks minstens tien uur permanente vorming. De
beroepsaansprakelijkheid moet verzekerd zijn. De syndicus is persoonlijk verantwoordelijk voor zijn beheer
en kan zijn bevoegdheden alleen beperkt en omschreven delegeren met instemming van de algemene
vergadering.
PAGINA
