Waarderen Residentiële Markt
Waarderen Residentiële Markt
Hoofdstuk 1: Institutionele context
1.Inleiding
Waarom?
• Basis voor latere beslissing/schakel in besluitvormingsproces vd opdrachtgever
• Second opinion
• Als verplichting
Wanneer gebeurt een taxatie?
- Aankoop en verkoop
- Toekennen van krediet door bank
- Verdeling (bv bij echtscheiding)
- Ruiling
- Aangifte in nalatenschap
- Onteigening
- Planschade bepalen
- Controletaxatie (prijsbewimpeling)
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
- Bij vennootschappen
- Opname van een vastgoedportefeuille in de jaarrekening van beursgenoteerde
bedrijven
2.Doel van taxatieopdracht
Aankoop en verkoop
Stel jezelf de vraag: Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar?
• Wat VGM meestal doet: Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
• Sommige doen het grondiger: met Beperkte schattingsmethodes
• Sommigen héél grondig: Uitgebreid schattingsverslag
Deze schattingen gebeuren vaak gratis met oog op verwerven van een
bemiddelingsopdracht
Vastgoed 25-26 H. Cannoot 1
,Schattingsverslagen standaard:
- < 2jaar
- Min- en maxwaarde, apply or explain
Je moet de regel OFTEWEL normaal toepassen, OFTEWEL
uitleggen waarom je ervan afwijkt
Toekennen van krediet door de bank
Bepalen van waarde met oog op toekenning van lening
• Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
• Gedwongen verkoopwaarde
Verdeling
Bij bijv. echtscheiding
Ruiling
• Bij een R is er altijd verschil in waarde (→ opleg/ aftrek)
• Projectontwikkelaars maken ook gebruik van ruiling
o Bv eigenaar vd grond die PO gebruikt krijgt een appartement in het
bouwproject van de PO = recht van opstal
• Ruilrecht sociale huisvestingsmaatschappijen
o Een ORG is gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
• Bij R altijd fiscaal voordeel: Enkel RR op hoogste waarde (dus niet op allebei de
goederen)
Aangifte in nalatenschap
• Tekortschatting bij 10% of meer (tussen aangegeven waarde en echte waarde)
Tekortschatting= te laag geschat
Mensen willen het zo laag mogelijk schatten zodat de belasting zo laag mogelijk is
o Die tekortschatting kan bv blijken uit een verkoop binnen de 2 jaar na
aangifte
▪ Als je het ORG binnen 2 jaar na schatting verkoopt voor hogere prijs
(10% of meer):
➔ Aanvullende erfbelasting betalen
Vastgoed 25-26 H. Cannoot 2
, ➔ + belastingverhoging
• Regularisatie mogelijk
• Waardeoordeel van taxateur is niet bindend voor ontvanger van registratie
o Hiervoor dient de schatter-expert een kwaliteitscharter ondertekend te
hebben
o De Vlaamse Belastingsdienst aanvaardt deze schatting als bindend als 3
vw voldaan zijn:
▪ Schattingsverslag is opgesteld door een door de VB erkend
schatter-expert
▪ Schattingsverslag is deugdelijk gemotiveerd en voldoet aan een
aantal vorm-en kwaliteitsvereisten (die wettelijk vastgelegd zijn)
▪ Het schattingsverslag is toegevoegd aan de aangifte van
nalatenschap op het moment dat die ingediend wordt
• Gratis schatting kan aangevraagd worden bij VB
o Deze schatting is bindend voor de VB
• VB maakt voor zijn schattingen oa gebruik van econometrisch model
o = model dat ons toelaat om indicatieve waarde te bepalen obv een massa
reële VK-prijzen van vglbare ORG’s
o = bindend, maar mogelijkheid om in beroep te gaan via bezwaarschrift
• Bindende schatting heeft voorrang op die van schatter-expert
Examenvraag: Wie is verantwoordelijk voor nalatenschappen? → schatter-expert (= wél
een beschermd beroep)
Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
• Om de te verzekeren waarde in de polis te kunnen bepalen, kan je het pand laten
schatten
o Dit gebeurt volledig anders dan schatting van verkoopwaarde
o Grote verschil: het feit dat de grond (bij verzekeringspolis) nooit kan
verdwijnen (“de grond kan niet branden”) → de waarde wordt dan
berekend op de nieuwbouwwaarde
Bij vennootschappen
Indien ORG in of uit de vennootschap gehaald worden, is de bedrijfsrevisor verplicht een
taxatie op te maken.
Vastgoed 25-26 H. Cannoot 3
, • Meestal gaat het hier om patrimoniumvennootschappen die het doel hebben
eigendommen onder te brengen in een vennootschap om zo fiscaal voordeel te
hebben
o Bv: Zo worden vruchtgebruikconstructies vaak gebruikt om RR en
meerwaardebelastingen te voorkomen
• Boekhouders en accountants doen daarom vaak beroep op taxateur
o + ze moeten ook beroep doen op hun schatter
• Specifieke vorm van vennootschappen: gereglementeerde VGvennootschappen
o Wie in 1x over ruim gespreide VGportefeuille wenst te beschikken, kiest
best voor aankoop van aandelen van GVV’s (gereglementeerde
vastgoedvennootschappen)
Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
Een taxateur wordt aangesteld om de waarde van een vastgoedportefeuille te taxeren
zodat deze in de jaarrekening van de beursgenoteerde bedrijven kan worden
opgenomen.
o Schatters die opdracht krijgen van beursgenoteerde bedrijven moeten bij
uitvoering rekening houden met richtlijnen van IFRS (internationaal
accounting standards)
De wijze van waarderen van het ORG is afhankelijk van het doel dat met het ORG wordt
nagestreefd: voor huuropbrengsten en/of waardestijging, of voor eigen gebruik:
• IAS 40: behandelt de waardering van investeringsvastgoed.
o Wanneer het VG wordt gehouden om huuropbrengsten en/of
waardestijging te realiseren, geldt de IAS 40-regel
o De waardering vd VGbelegging gebeurt ofwel tegen actuele waarde (reële
waarde), ofwel historische kosten (kostenbenadering)
• IAS 16 stelt dat het ORG gebruikt wordt voor eigen gebruik.
o Hier ook keuze tussen waarderen tegen reële waarde of historische
waarde
Indien reële waarde → VG moet elk jaar opnieuw gewaardeerd worden
Vastgoed 25-26 H. Cannoot 4
Waarderen Residentiële Markt
Hoofdstuk 1: Institutionele context
1.Inleiding
Waarom?
• Basis voor latere beslissing/schakel in besluitvormingsproces vd opdrachtgever
• Second opinion
• Als verplichting
Wanneer gebeurt een taxatie?
- Aankoop en verkoop
- Toekennen van krediet door bank
- Verdeling (bv bij echtscheiding)
- Ruiling
- Aangifte in nalatenschap
- Onteigening
- Planschade bepalen
- Controletaxatie (prijsbewimpeling)
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
- Bij vennootschappen
- Opname van een vastgoedportefeuille in de jaarrekening van beursgenoteerde
bedrijven
2.Doel van taxatieopdracht
Aankoop en verkoop
Stel jezelf de vraag: Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar?
• Wat VGM meestal doet: Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
• Sommige doen het grondiger: met Beperkte schattingsmethodes
• Sommigen héél grondig: Uitgebreid schattingsverslag
Deze schattingen gebeuren vaak gratis met oog op verwerven van een
bemiddelingsopdracht
Vastgoed 25-26 H. Cannoot 1
,Schattingsverslagen standaard:
- < 2jaar
- Min- en maxwaarde, apply or explain
Je moet de regel OFTEWEL normaal toepassen, OFTEWEL
uitleggen waarom je ervan afwijkt
Toekennen van krediet door de bank
Bepalen van waarde met oog op toekenning van lening
• Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
• Gedwongen verkoopwaarde
Verdeling
Bij bijv. echtscheiding
Ruiling
• Bij een R is er altijd verschil in waarde (→ opleg/ aftrek)
• Projectontwikkelaars maken ook gebruik van ruiling
o Bv eigenaar vd grond die PO gebruikt krijgt een appartement in het
bouwproject van de PO = recht van opstal
• Ruilrecht sociale huisvestingsmaatschappijen
o Een ORG is gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
• Bij R altijd fiscaal voordeel: Enkel RR op hoogste waarde (dus niet op allebei de
goederen)
Aangifte in nalatenschap
• Tekortschatting bij 10% of meer (tussen aangegeven waarde en echte waarde)
Tekortschatting= te laag geschat
Mensen willen het zo laag mogelijk schatten zodat de belasting zo laag mogelijk is
o Die tekortschatting kan bv blijken uit een verkoop binnen de 2 jaar na
aangifte
▪ Als je het ORG binnen 2 jaar na schatting verkoopt voor hogere prijs
(10% of meer):
➔ Aanvullende erfbelasting betalen
Vastgoed 25-26 H. Cannoot 2
, ➔ + belastingverhoging
• Regularisatie mogelijk
• Waardeoordeel van taxateur is niet bindend voor ontvanger van registratie
o Hiervoor dient de schatter-expert een kwaliteitscharter ondertekend te
hebben
o De Vlaamse Belastingsdienst aanvaardt deze schatting als bindend als 3
vw voldaan zijn:
▪ Schattingsverslag is opgesteld door een door de VB erkend
schatter-expert
▪ Schattingsverslag is deugdelijk gemotiveerd en voldoet aan een
aantal vorm-en kwaliteitsvereisten (die wettelijk vastgelegd zijn)
▪ Het schattingsverslag is toegevoegd aan de aangifte van
nalatenschap op het moment dat die ingediend wordt
• Gratis schatting kan aangevraagd worden bij VB
o Deze schatting is bindend voor de VB
• VB maakt voor zijn schattingen oa gebruik van econometrisch model
o = model dat ons toelaat om indicatieve waarde te bepalen obv een massa
reële VK-prijzen van vglbare ORG’s
o = bindend, maar mogelijkheid om in beroep te gaan via bezwaarschrift
• Bindende schatting heeft voorrang op die van schatter-expert
Examenvraag: Wie is verantwoordelijk voor nalatenschappen? → schatter-expert (= wél
een beschermd beroep)
Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
• Om de te verzekeren waarde in de polis te kunnen bepalen, kan je het pand laten
schatten
o Dit gebeurt volledig anders dan schatting van verkoopwaarde
o Grote verschil: het feit dat de grond (bij verzekeringspolis) nooit kan
verdwijnen (“de grond kan niet branden”) → de waarde wordt dan
berekend op de nieuwbouwwaarde
Bij vennootschappen
Indien ORG in of uit de vennootschap gehaald worden, is de bedrijfsrevisor verplicht een
taxatie op te maken.
Vastgoed 25-26 H. Cannoot 3
, • Meestal gaat het hier om patrimoniumvennootschappen die het doel hebben
eigendommen onder te brengen in een vennootschap om zo fiscaal voordeel te
hebben
o Bv: Zo worden vruchtgebruikconstructies vaak gebruikt om RR en
meerwaardebelastingen te voorkomen
• Boekhouders en accountants doen daarom vaak beroep op taxateur
o + ze moeten ook beroep doen op hun schatter
• Specifieke vorm van vennootschappen: gereglementeerde VGvennootschappen
o Wie in 1x over ruim gespreide VGportefeuille wenst te beschikken, kiest
best voor aankoop van aandelen van GVV’s (gereglementeerde
vastgoedvennootschappen)
Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
Een taxateur wordt aangesteld om de waarde van een vastgoedportefeuille te taxeren
zodat deze in de jaarrekening van de beursgenoteerde bedrijven kan worden
opgenomen.
o Schatters die opdracht krijgen van beursgenoteerde bedrijven moeten bij
uitvoering rekening houden met richtlijnen van IFRS (internationaal
accounting standards)
De wijze van waarderen van het ORG is afhankelijk van het doel dat met het ORG wordt
nagestreefd: voor huuropbrengsten en/of waardestijging, of voor eigen gebruik:
• IAS 40: behandelt de waardering van investeringsvastgoed.
o Wanneer het VG wordt gehouden om huuropbrengsten en/of
waardestijging te realiseren, geldt de IAS 40-regel
o De waardering vd VGbelegging gebeurt ofwel tegen actuele waarde (reële
waarde), ofwel historische kosten (kostenbenadering)
• IAS 16 stelt dat het ORG gebruikt wordt voor eigen gebruik.
o Hier ook keuze tussen waarderen tegen reële waarde of historische
waarde
Indien reële waarde → VG moet elk jaar opnieuw gewaardeerd worden
Vastgoed 25-26 H. Cannoot 4
