TOOLBOX MARKTKENNIS
lesinhoud
WONEN
3 markten:
- Huren
- Kopen
- Beleggen
o Kantoren, winkels, atypsich residentieel
In de markten zitten:
- Spelers
- Mechanismen
- Ken je markt
- Begrippen
Wonen:
- Woning
- Appartement
- Co-housing
- Zorgwoning
- Stapelwoning
- Duplexwoning
- Meegroeiwonen
- Tiny-house
- CLT
- Weekendverblijf
- Woonboot
Domeinen:
- Kopen
o Privaat
o Sociaal
- Huren
o Privaat
o Sociaal
- Investeren
- Beleggen
In 2018 was er 71,6% eigenaar van een woning
→ Private eigenaar > sociale huurder > gratis bewoner
1
,- De eigenaar woont het meesten buiten gemeenten
- De private eigenaar in de grote steden
- Sociale huurder in de regionale steden
- En de gratis bewoner in zowel grote als kleine steden
Wie doet iets met vastgoed?
- Eigenaar-gebruiker
- Eigenaar-verkoper → projectontwikkelaar – CREM
- Vastgoedmakelaar
- Vastgoedbeheerder
- Notaris
- Immoweb, biddit
- Projectactoren → architect, ingenieur …
- Financiële instellingen
- Belegger
- Eigenaar-verhuurder
- Publieke partij – PREM
KOPEN
WIE DOET IETS MET VASTGOED KOPEN / VERKOPEN?
• Eigenaar-gebruiker
• Eigenaar-verkoper → Projectontwikkelaar – CREM
• Vastgoedmakelaar
• Vastgoedbeheerder
EINDGEBRUIKER - EIGENAAR
WAAROM KOPEN? WELKE FACTOREN BEPALEN BESLISSING KOPEN?
1. Vraagperspectief → CYCLUS
Initiatief (waarom beslissing tot kopen):
- Kwantitatief (oppervlakte, ruimtefuncties)
- Kwalitatief (functies, technische eisen)
- Locatie (woonwerk-verkeer, natuur)
- Financieel (betaalbaar, duur)
→ Dynamische vraag – Statisch aanbod
2. Woningprijs versus beschikbaar inkomen versus ontleningscapaciteit
Evolutie en vasstelling
- Regionale verschillen: Vlaanderen / Brussel / Wallonië
- Prijsevoluties binnen de gewesten gelijklopen
- Woonquote: vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen
- Rechtstreeks verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen
2
,De Nominale gemiddelde prijsevolutie van eengezinswoningen: als maar gestegen: hoogste prijzen in
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Basisprincipe
VRAAG
- Willingness = Willen
o Bereidheid
o Vertrouwen
- Ability = Kunnen
o Koopkracht = eigen middelen + ontleningscapaciteit
o Waar halen mensen hun budget om te kopen?
▪ Eigen middelen
▪ Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
▪ Andere
o EM & HL (verhouding afhankelijk van)
▪ Leeftijd
▪ Gezinstoestand
▪ Ingeschatte inkomensevolutie
▪ Spaarsnelheid
▪ Toevalligheden (erfenis, slimme investering … )
AANBOD
- Meer dan 90% startende jonger dan
45 jaar
- Hypothecaire lening
- Slechts 10% koper vanaf 65 jaar
- Hypothecaire lening
- Totaal 78% aankopen/bouwen
- Hypothecaire lening
- Verhouding EM & HL
- Verschilt sterk van leeftijd
Woningprijzen → ABILITY → determinerende factoren LENEN
- Inkomen (besteedbaar inkomen – woonquote)
- Intrestvoet
- Fiscaliteit (BTW, registratie, woonbonus)
- Hypotheektype
Ontleningscapaciteit
- Laatste 40 jaar: inkomen x10
- Rente/hypothecaire interestvoet historisch laag
- AFBETALINGSRATIO
3
, - = initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen
o Verschilt niet substantieel doorheen de tijd = stabiel (belangrijk in funcite van de invloed
van determinerende factoren)
o Vuistregel = woonquote afbetaling maximaal 30% van het inkomen
o Vlaanderen: gemiddeld eigenaar 25%
o Europa: 25%
De gemiddelde woonquote bij de private huurder stijgt
Hoe kan de woningprijs ster stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet veranderd?
→ Mechanismen?
- Inkomensevolutie
- Evolutie hypothecaire interestvoeten
- Fiscaliteit: bouwsparen en woonbonus
- Looptijd hypothecaire lening
- Beleningsgraad
EVOLUTIE HYPOTHECAIRE INTERESTVOETEN
- Vanaf 1982: sterke daling
- Gelijke maandelijkse afbetaling → afbetaling
verschuift van interestafbetaling naar
kapitaalaflossing!!
- Meer kapitaal lenen! → Groter besteedbaar
budget
FISCALITEIT – WOONBONUS
- Sterke toename ontleningscapaciteit
- Tot 2005: bouwsparen: ongeveer 1000 euro per
woning
- Vanaf 2005: woonbonus: rentevoordeel 2490
euro per koppel
- Kortstondig effect: 2005-2006
- Fixed/absoluut voordeel: niet relatief: grootste effect bij kleinere woningen
LOOPTIJD HYPOTHECAIRE LENING
- Gestart met invoering woonbonus: lagere fiscale aftrek
- Langere looptijd: lagere maandelijkse afbetaling
- Zelfde afbetaling: hoger beleenbaar bedrag
→ Verhoging woonprijzen door huishoudencompetitie
BELENINGSGRAAD
- 90% van de starters leent + lenen hoog percentage
- Doorstromers lenen minder + meer eigen inbreng
4
lesinhoud
WONEN
3 markten:
- Huren
- Kopen
- Beleggen
o Kantoren, winkels, atypsich residentieel
In de markten zitten:
- Spelers
- Mechanismen
- Ken je markt
- Begrippen
Wonen:
- Woning
- Appartement
- Co-housing
- Zorgwoning
- Stapelwoning
- Duplexwoning
- Meegroeiwonen
- Tiny-house
- CLT
- Weekendverblijf
- Woonboot
Domeinen:
- Kopen
o Privaat
o Sociaal
- Huren
o Privaat
o Sociaal
- Investeren
- Beleggen
In 2018 was er 71,6% eigenaar van een woning
→ Private eigenaar > sociale huurder > gratis bewoner
1
,- De eigenaar woont het meesten buiten gemeenten
- De private eigenaar in de grote steden
- Sociale huurder in de regionale steden
- En de gratis bewoner in zowel grote als kleine steden
Wie doet iets met vastgoed?
- Eigenaar-gebruiker
- Eigenaar-verkoper → projectontwikkelaar – CREM
- Vastgoedmakelaar
- Vastgoedbeheerder
- Notaris
- Immoweb, biddit
- Projectactoren → architect, ingenieur …
- Financiële instellingen
- Belegger
- Eigenaar-verhuurder
- Publieke partij – PREM
KOPEN
WIE DOET IETS MET VASTGOED KOPEN / VERKOPEN?
• Eigenaar-gebruiker
• Eigenaar-verkoper → Projectontwikkelaar – CREM
• Vastgoedmakelaar
• Vastgoedbeheerder
EINDGEBRUIKER - EIGENAAR
WAAROM KOPEN? WELKE FACTOREN BEPALEN BESLISSING KOPEN?
1. Vraagperspectief → CYCLUS
Initiatief (waarom beslissing tot kopen):
- Kwantitatief (oppervlakte, ruimtefuncties)
- Kwalitatief (functies, technische eisen)
- Locatie (woonwerk-verkeer, natuur)
- Financieel (betaalbaar, duur)
→ Dynamische vraag – Statisch aanbod
2. Woningprijs versus beschikbaar inkomen versus ontleningscapaciteit
Evolutie en vasstelling
- Regionale verschillen: Vlaanderen / Brussel / Wallonië
- Prijsevoluties binnen de gewesten gelijklopen
- Woonquote: vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen
- Rechtstreeks verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen
2
,De Nominale gemiddelde prijsevolutie van eengezinswoningen: als maar gestegen: hoogste prijzen in
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Basisprincipe
VRAAG
- Willingness = Willen
o Bereidheid
o Vertrouwen
- Ability = Kunnen
o Koopkracht = eigen middelen + ontleningscapaciteit
o Waar halen mensen hun budget om te kopen?
▪ Eigen middelen
▪ Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
▪ Andere
o EM & HL (verhouding afhankelijk van)
▪ Leeftijd
▪ Gezinstoestand
▪ Ingeschatte inkomensevolutie
▪ Spaarsnelheid
▪ Toevalligheden (erfenis, slimme investering … )
AANBOD
- Meer dan 90% startende jonger dan
45 jaar
- Hypothecaire lening
- Slechts 10% koper vanaf 65 jaar
- Hypothecaire lening
- Totaal 78% aankopen/bouwen
- Hypothecaire lening
- Verhouding EM & HL
- Verschilt sterk van leeftijd
Woningprijzen → ABILITY → determinerende factoren LENEN
- Inkomen (besteedbaar inkomen – woonquote)
- Intrestvoet
- Fiscaliteit (BTW, registratie, woonbonus)
- Hypotheektype
Ontleningscapaciteit
- Laatste 40 jaar: inkomen x10
- Rente/hypothecaire interestvoet historisch laag
- AFBETALINGSRATIO
3
, - = initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen
o Verschilt niet substantieel doorheen de tijd = stabiel (belangrijk in funcite van de invloed
van determinerende factoren)
o Vuistregel = woonquote afbetaling maximaal 30% van het inkomen
o Vlaanderen: gemiddeld eigenaar 25%
o Europa: 25%
De gemiddelde woonquote bij de private huurder stijgt
Hoe kan de woningprijs ster stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet veranderd?
→ Mechanismen?
- Inkomensevolutie
- Evolutie hypothecaire interestvoeten
- Fiscaliteit: bouwsparen en woonbonus
- Looptijd hypothecaire lening
- Beleningsgraad
EVOLUTIE HYPOTHECAIRE INTERESTVOETEN
- Vanaf 1982: sterke daling
- Gelijke maandelijkse afbetaling → afbetaling
verschuift van interestafbetaling naar
kapitaalaflossing!!
- Meer kapitaal lenen! → Groter besteedbaar
budget
FISCALITEIT – WOONBONUS
- Sterke toename ontleningscapaciteit
- Tot 2005: bouwsparen: ongeveer 1000 euro per
woning
- Vanaf 2005: woonbonus: rentevoordeel 2490
euro per koppel
- Kortstondig effect: 2005-2006
- Fixed/absoluut voordeel: niet relatief: grootste effect bij kleinere woningen
LOOPTIJD HYPOTHECAIRE LENING
- Gestart met invoering woonbonus: lagere fiscale aftrek
- Langere looptijd: lagere maandelijkse afbetaling
- Zelfde afbetaling: hoger beleenbaar bedrag
→ Verhoging woonprijzen door huishoudencompetitie
BELENINGSGRAAD
- 90% van de starters leent + lenen hoog percentage
- Doorstromers lenen minder + meer eigen inbreng
4
