HUURRECHT CASUSSEN
Week 1 Algemene inleiding 2
Casus 1 2
Casus 2 4
Casus 3 6
Week 2 Verplichtingen huurder 8
Casus 6 8
Casus 7 9
Casus 8 9
Casus 9 12
Casus 5 16
Casus 4 17
Casus 1 19
Week 4 Einde van de huurovereenkomst 21
Casus 10 21
Casus 11 23
Week 5 Huur van woonruimte 27
Casus 12 27
Casus 13 28
Week 6 Bescherming huurder van woonruimte 30
Casus 14 30
Casus 14a 33
Casus 14 (vervolg) 34
Casus 16 35
Casus 15 38
Week 7+8 Medehuur 39
Casus 17 39
Casus 18 41
Week 9+10 Huur van (overige) bedrijfsruimte 44
Casus 18 44
Casus 19 45
Casus 20 46
Casus 21 48
1
,Week 1 Algemene inleiding
Casus 1
V B.V. verhuurt een bedrijfspand aan H B.V. H B.V. dient iedere maand een huur van €
15.000 te voldoen. H B.V. laat de huur over de maanden november en december 2019
onbetaald.
V B.V. vordert in rechte een veroordeling van H B.V. tot betaling van € 30.000 (achterstallige
huur). H B.V. voert het verweer dat de vordering moet worden afgewezen omdat zij niet eerst
in gebreke is gesteld. Vaststaat (inderdaad) dat V B.V. voorafgaand aan de dagvaarding
geen schriftelijke sommatie aan H B.V. heeft gestuurd.
Vraag 1: heeft het verweer van H B.V. kans van slagen?
I.c.wordt een veroordeling gevorderd tot nakoming van de nog niet verrichte contractuele
betalingsverplichting (betaling van de achterstallige huur). In geval van een vordering tot
nakoming speelt de ingebrekestelling (‘schriftelijke sommatie’) niet. De ingebrekestelling
speelt alleen in het geval verzuim heeft te gelden. Verzuim geldt slecht in het geval van:
- Schadevergoeding, art. 6:74 lid 2 BW.
- Ontbinding, art. 6:265 lid 2 BW.
Er is dus geen ingebrekestelling vereist.
Op dit antwoord kunnen 2 nuances worden aangebracht:
1. Het uitgangspunt is dat de gang naar de rechter een ‘ultimum remedium’ is (als het
geschil buiten de rechter om kan worden opgelost, heeft dat zonder meer de
voorkeur). Om die reden ligt het voor de hand eerst een (schriftelijke) sommatie te
sturen voor je naar de rechter stapt (gedragsregels).
2. Over de hoofdsom wordt ook betaling van wettelijke rente gevorderd. Wettelijke rente
is in feite een vorm van schadevergoeding. Het betreft namelijk de vergoeding van
vertragingsschade = schade die ontstaat doordat er niet op tijd is betaald. De
grondslag voor wettelijke rente is art. 6:74 BW. De wettelijke rente is zelf door de
wetgever gefixeerd in art. 6:119 BW (circa 2%). Om over de hoofdsom wettelijke
rente te kunnen vorderen is wel verzuim vereist o.g.v. art. 6:74 lid 2 BW. In dit geval
zal voor het intreden van verzuim een ingebrekestelling kunnen zijn vereist. Echter, is
het uitermate gebruikelijk dat wanneer een huurovereenkomst wordt gesloten, daarbij
wordt afgesproken dat de huur bij vooruitbetaling op de 1e van de maand moet zijn
voldaan. Dit betekent dus dat de huur over de maand van november 2019 op 1
november 2019 moet zijn betaald. Deze datum kan worden aangemerkt als een
fatale termijn. Verzuim is dus wel vereist, maar o.g.v. art. 6:83 sub a BW treedt het
verzuim van rechtswege in zodra de huur niet op de 1e van de maand is voldaan,
zodat een ingebrekestelling niet is vereist.
De vordering bestaat dus uit:
- Hoofdsom van € 30.000
- Wettelijke rente over de huur van november 2019, vanaf 1 november 2019 - datum
betaling.
2
, - Wettelijke rente over de huur van december 2019, vanaf 1 december 2019 - datum
betaling.
Hier zou wettelijke rente ex. art. 6:119 BW niet kunnen worden gevorderd, aangezien sprake
is van een handelsovereenkomst (tussen 2 professionele partijen). In deze situatie heb je te
maken met de wettelijke handelsrente ex. art. 6:119a BW. De wettelijke handelsrente is een
implementatie van de Europese richtlijn terugdringing betalingsachterstanden in het
handelsverkeer (om de handel buiten de EU te bevorderen), waardoor de Nederlandse
verzuimregeling hierop niet van toepassing is. Art. 6:119a BW bepaalt vanaf welke datum de
wettelijke handelsrente (circa 8%) kan worden gevorderd.
De wettelijke handelsrente is aanmerkelijk hoger dan de ‘gewone’ wettelijke rente. De ratio
hierachter is crediteuren te prikkelen de betaling niet uit te stellen.
Stel: V B.V. vordert tevens ontbinding van de huurovereenkomst. H B.V. voert het verweer
dat ook deze vordering moet worden afgewezen omdat zij niet eerst in gebreke is gesteld.
Vaststaat (inderdaad) dat V B.V. voorafgaand aan de dagvaarding geen schriftelijke
sommatie aan H B.V. heeft gestuurd.
Vraag 2: heeft het verweer van H B.V. kans van slagen?
Het antwoord op deze vraag is wederom nee, maar komt via een andere weg tot stand dan
bij Vraag 1. Ondanks dat er wel verzuim is vereist omdat het i.c. gaat om ontbinding (art.
6:265 lid 2 BW), is er geen ingebrekestelling vereist. Verzuim treedt - zonder
ingebrekestelling - in na het verstrijken van de fatale termijn, art. 6:83 sub a BW (zie ook
nuance 2. onder Vraag 1). De huurster kan slechts het verweer voeren dat de tekortkoming,
gelet op art. 6:265 lid 1 BW, onvoldoende ernstig is voor ontbinding.
Stel: de huurovereenkomst bevat een boetebeding, inhoudend dat ieder van partijen bij elke
tekortkoming (welke dan ook) een boete van € 500 per dag verschuldigd zal zijn. Vast komt
te staan dat H B.V. gedurende 100 dagen boetes heeft verbeurd, tot een bedrag van in totaal
€ 50.000. V B.V. vordert in rechte betaling van dit bedrag. Daarnaast vordert zij
schadevergoeding. H B.V. voert verweer tegen deze vorderingen.
Vraag 3: welk verweer c.q. verweren kan H B.V. (eventueel) voeren?
O.g.v. art. 6:91 BW kan aan een huurbetalingsverplichting een boetebeding worden
gekoppeld: indien een huurder niet op tijd betaalt, verbeurt hij een boete. Welke verweren
kan H B.V. voeren?
1. V B.V. kan (in beginsel) niet zowel een schadevergoeding als een boete vorderen
(art. 6:92 lid 2 BW).
2. De rechter zal de boete moeten matigen (art. 6:94 lid 1 BW en Intrahof/Bart Smit:
matiging van een o.g.v. een contract verbeurde boete kan slechts bij uitzondering
aan de orde zijn).
3
, Casus 2
Vedura B.V. heeft een bedrijfspand te Nijmegen verhuurd aan Henk Heesters. De door
Heesters te betalen huur bedroeg € 1.000 per maand. De huurovereenkomst is geëindigd
per 1 juli 2019. De huur over de periode 1 januari 2019 tot 1 juli 2019, in totaal € 6.000, is
(nog) niet voldaan.
Vedure B.V. vordert in rechte betaling van de onvoldaan gebleven huur ad € 6.000 van
Heesters.
Vraag 1: welke rechter is bevoegd van deze vordering kennis te nemen?
NB: Heesters woont in Den Bosch.
- Absolute bevoegdheid → art. 93 sub c Rv: alle geschillen aangaande
huurovereenkomsten worden - ongeacht de waarde van de vordering - (in eerste
aanleg) bij de kantonrechter aanhangig gemaakt.
- Relatieve bevoegdheid → art. (99 jo.) 103 Rv:
● Alternatieve bevoegdheid (in de 1e zin): naast de kantonrechter van de
woonplaats van de gedaagde (Den Bosch), o.g.v. art. 99 Rv, zou o.g.v. art.
103 Rv ook de kantonrechter van Nijmegen bevoegd zijn in geval van de huur
van bedrijfsruimte, omdat de gehuurde zaak in Nijmegen is gelegen.
● Exclusieve bevoegdheid (in de 2e zin), die betrekking heeft op de huur van
woonruimte of bedrijfsruimte die valt onder het bereik van Afdeling 7.4.6. BW.
Uit de casus valt niet op te maken of het hier gaat om bedrijfsruimte die valt
onder het bereik van Afdeling 7.4.6. BW.
Indien het wel gaat om bedrijfsruimte die valt onder het bereik van Afdeling 7.4.6.
(bedrijfsmatige verhuur), dan moet er een onderscheid worden gemaakt tussen de huur van
bedrijfsruimte waarop:
- Afdeling 7.4.6. BW van toepassing is → huur van middenstandsbedrijfsruimte, art.
7:290 lid 3 BW.
- Afdeling 7.4.6. BW niet van toepassing is → huur van overige bedrijfsruimte, art.
7:230a BW.
Om te bepalen welk wettelijk huurregime van toepassing is op de huurovereenkomst, is
beslissend: de contractuele bestemming die partijen aan het gehuurde hebben gegeven.
Stel: Vedura heeft Heesters in september 2019 gedagvaard. Voorafgaand aan de
dagvaarding had zij al een sommatie aan Heesters gestuurd. Heesters had niet op deze
sommatie gereageerd.
In rechte voert Heesters een opschortingsverweer (vgl. art. 6:262 BW).
Vedura brengt m.b.t. dit verweer naar voren dat het moet worden gepasseerd: Heesters
heeft zich in reactie op de sommatie niet op opschorting beroepen, en het staat hem niet vrij
zich pas (voor het eerst) in rechte op een opschortingsrecht te beroepen, aldus Vedura.
Vraag 2: geef uw onderbouwde mening over dit standpunt van Vedura.
NB: vaststaat (in rechte) dat Heesters de sommatie van Vedura wel heeft ontvangen.
4
Week 1 Algemene inleiding 2
Casus 1 2
Casus 2 4
Casus 3 6
Week 2 Verplichtingen huurder 8
Casus 6 8
Casus 7 9
Casus 8 9
Casus 9 12
Casus 5 16
Casus 4 17
Casus 1 19
Week 4 Einde van de huurovereenkomst 21
Casus 10 21
Casus 11 23
Week 5 Huur van woonruimte 27
Casus 12 27
Casus 13 28
Week 6 Bescherming huurder van woonruimte 30
Casus 14 30
Casus 14a 33
Casus 14 (vervolg) 34
Casus 16 35
Casus 15 38
Week 7+8 Medehuur 39
Casus 17 39
Casus 18 41
Week 9+10 Huur van (overige) bedrijfsruimte 44
Casus 18 44
Casus 19 45
Casus 20 46
Casus 21 48
1
,Week 1 Algemene inleiding
Casus 1
V B.V. verhuurt een bedrijfspand aan H B.V. H B.V. dient iedere maand een huur van €
15.000 te voldoen. H B.V. laat de huur over de maanden november en december 2019
onbetaald.
V B.V. vordert in rechte een veroordeling van H B.V. tot betaling van € 30.000 (achterstallige
huur). H B.V. voert het verweer dat de vordering moet worden afgewezen omdat zij niet eerst
in gebreke is gesteld. Vaststaat (inderdaad) dat V B.V. voorafgaand aan de dagvaarding
geen schriftelijke sommatie aan H B.V. heeft gestuurd.
Vraag 1: heeft het verweer van H B.V. kans van slagen?
I.c.wordt een veroordeling gevorderd tot nakoming van de nog niet verrichte contractuele
betalingsverplichting (betaling van de achterstallige huur). In geval van een vordering tot
nakoming speelt de ingebrekestelling (‘schriftelijke sommatie’) niet. De ingebrekestelling
speelt alleen in het geval verzuim heeft te gelden. Verzuim geldt slecht in het geval van:
- Schadevergoeding, art. 6:74 lid 2 BW.
- Ontbinding, art. 6:265 lid 2 BW.
Er is dus geen ingebrekestelling vereist.
Op dit antwoord kunnen 2 nuances worden aangebracht:
1. Het uitgangspunt is dat de gang naar de rechter een ‘ultimum remedium’ is (als het
geschil buiten de rechter om kan worden opgelost, heeft dat zonder meer de
voorkeur). Om die reden ligt het voor de hand eerst een (schriftelijke) sommatie te
sturen voor je naar de rechter stapt (gedragsregels).
2. Over de hoofdsom wordt ook betaling van wettelijke rente gevorderd. Wettelijke rente
is in feite een vorm van schadevergoeding. Het betreft namelijk de vergoeding van
vertragingsschade = schade die ontstaat doordat er niet op tijd is betaald. De
grondslag voor wettelijke rente is art. 6:74 BW. De wettelijke rente is zelf door de
wetgever gefixeerd in art. 6:119 BW (circa 2%). Om over de hoofdsom wettelijke
rente te kunnen vorderen is wel verzuim vereist o.g.v. art. 6:74 lid 2 BW. In dit geval
zal voor het intreden van verzuim een ingebrekestelling kunnen zijn vereist. Echter, is
het uitermate gebruikelijk dat wanneer een huurovereenkomst wordt gesloten, daarbij
wordt afgesproken dat de huur bij vooruitbetaling op de 1e van de maand moet zijn
voldaan. Dit betekent dus dat de huur over de maand van november 2019 op 1
november 2019 moet zijn betaald. Deze datum kan worden aangemerkt als een
fatale termijn. Verzuim is dus wel vereist, maar o.g.v. art. 6:83 sub a BW treedt het
verzuim van rechtswege in zodra de huur niet op de 1e van de maand is voldaan,
zodat een ingebrekestelling niet is vereist.
De vordering bestaat dus uit:
- Hoofdsom van € 30.000
- Wettelijke rente over de huur van november 2019, vanaf 1 november 2019 - datum
betaling.
2
, - Wettelijke rente over de huur van december 2019, vanaf 1 december 2019 - datum
betaling.
Hier zou wettelijke rente ex. art. 6:119 BW niet kunnen worden gevorderd, aangezien sprake
is van een handelsovereenkomst (tussen 2 professionele partijen). In deze situatie heb je te
maken met de wettelijke handelsrente ex. art. 6:119a BW. De wettelijke handelsrente is een
implementatie van de Europese richtlijn terugdringing betalingsachterstanden in het
handelsverkeer (om de handel buiten de EU te bevorderen), waardoor de Nederlandse
verzuimregeling hierop niet van toepassing is. Art. 6:119a BW bepaalt vanaf welke datum de
wettelijke handelsrente (circa 8%) kan worden gevorderd.
De wettelijke handelsrente is aanmerkelijk hoger dan de ‘gewone’ wettelijke rente. De ratio
hierachter is crediteuren te prikkelen de betaling niet uit te stellen.
Stel: V B.V. vordert tevens ontbinding van de huurovereenkomst. H B.V. voert het verweer
dat ook deze vordering moet worden afgewezen omdat zij niet eerst in gebreke is gesteld.
Vaststaat (inderdaad) dat V B.V. voorafgaand aan de dagvaarding geen schriftelijke
sommatie aan H B.V. heeft gestuurd.
Vraag 2: heeft het verweer van H B.V. kans van slagen?
Het antwoord op deze vraag is wederom nee, maar komt via een andere weg tot stand dan
bij Vraag 1. Ondanks dat er wel verzuim is vereist omdat het i.c. gaat om ontbinding (art.
6:265 lid 2 BW), is er geen ingebrekestelling vereist. Verzuim treedt - zonder
ingebrekestelling - in na het verstrijken van de fatale termijn, art. 6:83 sub a BW (zie ook
nuance 2. onder Vraag 1). De huurster kan slechts het verweer voeren dat de tekortkoming,
gelet op art. 6:265 lid 1 BW, onvoldoende ernstig is voor ontbinding.
Stel: de huurovereenkomst bevat een boetebeding, inhoudend dat ieder van partijen bij elke
tekortkoming (welke dan ook) een boete van € 500 per dag verschuldigd zal zijn. Vast komt
te staan dat H B.V. gedurende 100 dagen boetes heeft verbeurd, tot een bedrag van in totaal
€ 50.000. V B.V. vordert in rechte betaling van dit bedrag. Daarnaast vordert zij
schadevergoeding. H B.V. voert verweer tegen deze vorderingen.
Vraag 3: welk verweer c.q. verweren kan H B.V. (eventueel) voeren?
O.g.v. art. 6:91 BW kan aan een huurbetalingsverplichting een boetebeding worden
gekoppeld: indien een huurder niet op tijd betaalt, verbeurt hij een boete. Welke verweren
kan H B.V. voeren?
1. V B.V. kan (in beginsel) niet zowel een schadevergoeding als een boete vorderen
(art. 6:92 lid 2 BW).
2. De rechter zal de boete moeten matigen (art. 6:94 lid 1 BW en Intrahof/Bart Smit:
matiging van een o.g.v. een contract verbeurde boete kan slechts bij uitzondering
aan de orde zijn).
3
, Casus 2
Vedura B.V. heeft een bedrijfspand te Nijmegen verhuurd aan Henk Heesters. De door
Heesters te betalen huur bedroeg € 1.000 per maand. De huurovereenkomst is geëindigd
per 1 juli 2019. De huur over de periode 1 januari 2019 tot 1 juli 2019, in totaal € 6.000, is
(nog) niet voldaan.
Vedure B.V. vordert in rechte betaling van de onvoldaan gebleven huur ad € 6.000 van
Heesters.
Vraag 1: welke rechter is bevoegd van deze vordering kennis te nemen?
NB: Heesters woont in Den Bosch.
- Absolute bevoegdheid → art. 93 sub c Rv: alle geschillen aangaande
huurovereenkomsten worden - ongeacht de waarde van de vordering - (in eerste
aanleg) bij de kantonrechter aanhangig gemaakt.
- Relatieve bevoegdheid → art. (99 jo.) 103 Rv:
● Alternatieve bevoegdheid (in de 1e zin): naast de kantonrechter van de
woonplaats van de gedaagde (Den Bosch), o.g.v. art. 99 Rv, zou o.g.v. art.
103 Rv ook de kantonrechter van Nijmegen bevoegd zijn in geval van de huur
van bedrijfsruimte, omdat de gehuurde zaak in Nijmegen is gelegen.
● Exclusieve bevoegdheid (in de 2e zin), die betrekking heeft op de huur van
woonruimte of bedrijfsruimte die valt onder het bereik van Afdeling 7.4.6. BW.
Uit de casus valt niet op te maken of het hier gaat om bedrijfsruimte die valt
onder het bereik van Afdeling 7.4.6. BW.
Indien het wel gaat om bedrijfsruimte die valt onder het bereik van Afdeling 7.4.6.
(bedrijfsmatige verhuur), dan moet er een onderscheid worden gemaakt tussen de huur van
bedrijfsruimte waarop:
- Afdeling 7.4.6. BW van toepassing is → huur van middenstandsbedrijfsruimte, art.
7:290 lid 3 BW.
- Afdeling 7.4.6. BW niet van toepassing is → huur van overige bedrijfsruimte, art.
7:230a BW.
Om te bepalen welk wettelijk huurregime van toepassing is op de huurovereenkomst, is
beslissend: de contractuele bestemming die partijen aan het gehuurde hebben gegeven.
Stel: Vedura heeft Heesters in september 2019 gedagvaard. Voorafgaand aan de
dagvaarding had zij al een sommatie aan Heesters gestuurd. Heesters had niet op deze
sommatie gereageerd.
In rechte voert Heesters een opschortingsverweer (vgl. art. 6:262 BW).
Vedura brengt m.b.t. dit verweer naar voren dat het moet worden gepasseerd: Heesters
heeft zich in reactie op de sommatie niet op opschorting beroepen, en het staat hem niet vrij
zich pas (voor het eerst) in rechte op een opschortingsrecht te beroepen, aldus Vedura.
Vraag 2: geef uw onderbouwde mening over dit standpunt van Vedura.
NB: vaststaat (in rechte) dat Heesters de sommatie van Vedura wel heeft ontvangen.
4
