BIJZONDERE CONTRACTEN - ACADEMIEJAAR 2025-26
Deel II Oefeningen HUUR
Prof. dr. Nicolas Carette
Mevr. Beatrijs De Raeymaecker
Oefening 1
Opgave
In augustus 2025 kocht Bobby met zijn zuurverdiende centjes een bungalow aan zee. Sinds 1
januari 2013 verhuurt de verkoper de bungalow echter als buitenverblijf aan een echtpaar uit
Brussel voor een periode van 25 jaar. Volgens het contract kon elk van de partijen de huur
opzeggen tegen het einde van elke vijfjarige periode mits een opzegtermijn van zes maanden.
Van het bestaan van de huur werd uitdrukkelijk melding gemaakt in de koopovereenkomst.
De verkoper deelde Bobby mee dat de enige formaliteit die - voor zover hij zich nog
herinnerde - destijds plaatsgevonden had, de fiscaalrechtelijk verplichte registratie van het
huurcontract was. Welke mogelijkheden heeft Bobby in 2026 nog om de huurders uit het goed
te krijgen?
Eerst bepalen welk huurregime van toepassing is. Gemene huur want verhuurd als
buitenverblijf (geen hoofdverblijf dus geen WHD van toepassing).
Welk rechtsprobleem stelt zich hier? Het gaat over de overdracht van een gehuurd goed. Art.
1743 oud BW gaat hierover. Als er een goed verhuurd is en het huurcontract is vastgelegd in
authentieke akte en er is vaste datum dan kan je niet zomaar de huurder uitzetten (tenzij er een
uitzettingsbeding is bedongen). Heeft dit huurcontract hier een vaste datum? Begrip vaste
datum vinden we in art. 8.22 BW. Daarin 3 opties om aan onderhandse akte een vaste datum
te geven. Ten eerste als er onderhandse akte is geregistreerd vanaf dag van registratie. Ten
tweede als hoofdinhoud van onderhandse akte is opgenomen in een authentieke akte. En ten
derde ook als minstens 1 vd partijen geen wijzigingen meer kan brengen aan ofwel de datum
of akte zelf bv door overlijden. Staat er ergens in casus een indicatie of er een registratie is
gebeurd? Ja. Er is dus ook vasrte datum. Er is nog iets anders in de casus waar we mee
moeten opletten, nl :
De huur is hier voor 25j. Naast de registratie had hier ook een overschrijving moeten zijn (art.
3.30 BW). Registratie moest op kantoor rechtszekerheid zijn en dat is hier niet gebeurd. Wat
is de sanctie? De duur wordt beperkt tot de lopende 9j. Wat is hier de lopende 9j? Van 2022
tem 31 december 2030, dus hij zou vrij zijn vanaf 1 januari 2031. Is er nog een andere optie in
de casus die beter is? In casus staat dat ieder kan opzeggen aan het einde van elke 5j. Is zo een
opzegbeding wel geldig in het gemene recht? Ja. Dus opnieuw tellen, opzeg zou moeten in
juni 2027. Dit is eerder dan die 9jarige termijn. Wat is dan de conclusie van deze casus? Hij
kan vandaag niks doen, hij moet wachten.
Er staat dat van het bestaan vd huur uitdrukkelijk melding werd gemaakt vd koop ovk? Is dit
een eerbiedigingsbeding? Nee, want je moet uitdrukkelijk de verbintenis overnemen om
bestaande huurcontract te respecteren, hier staat slechts ‘het bestaan ervan’. Als dat wel erin
zou staan en er dus wel een eerbiedingsbeding was, hoe zou dan zitten met art. 3.30 BW? Wat
zou die oplossing vd casus zijn? Je bent dan niet meer derde ter goeder trouw, dus dat artikel
geeft je dan geen bescherming meer. Volledige ovk is dan tegenwerpelijk aan Bobby.
Deel II Oefeningen HUUR
Prof. dr. Nicolas Carette
Mevr. Beatrijs De Raeymaecker
Oefening 1
Opgave
In augustus 2025 kocht Bobby met zijn zuurverdiende centjes een bungalow aan zee. Sinds 1
januari 2013 verhuurt de verkoper de bungalow echter als buitenverblijf aan een echtpaar uit
Brussel voor een periode van 25 jaar. Volgens het contract kon elk van de partijen de huur
opzeggen tegen het einde van elke vijfjarige periode mits een opzegtermijn van zes maanden.
Van het bestaan van de huur werd uitdrukkelijk melding gemaakt in de koopovereenkomst.
De verkoper deelde Bobby mee dat de enige formaliteit die - voor zover hij zich nog
herinnerde - destijds plaatsgevonden had, de fiscaalrechtelijk verplichte registratie van het
huurcontract was. Welke mogelijkheden heeft Bobby in 2026 nog om de huurders uit het goed
te krijgen?
Eerst bepalen welk huurregime van toepassing is. Gemene huur want verhuurd als
buitenverblijf (geen hoofdverblijf dus geen WHD van toepassing).
Welk rechtsprobleem stelt zich hier? Het gaat over de overdracht van een gehuurd goed. Art.
1743 oud BW gaat hierover. Als er een goed verhuurd is en het huurcontract is vastgelegd in
authentieke akte en er is vaste datum dan kan je niet zomaar de huurder uitzetten (tenzij er een
uitzettingsbeding is bedongen). Heeft dit huurcontract hier een vaste datum? Begrip vaste
datum vinden we in art. 8.22 BW. Daarin 3 opties om aan onderhandse akte een vaste datum
te geven. Ten eerste als er onderhandse akte is geregistreerd vanaf dag van registratie. Ten
tweede als hoofdinhoud van onderhandse akte is opgenomen in een authentieke akte. En ten
derde ook als minstens 1 vd partijen geen wijzigingen meer kan brengen aan ofwel de datum
of akte zelf bv door overlijden. Staat er ergens in casus een indicatie of er een registratie is
gebeurd? Ja. Er is dus ook vasrte datum. Er is nog iets anders in de casus waar we mee
moeten opletten, nl :
De huur is hier voor 25j. Naast de registratie had hier ook een overschrijving moeten zijn (art.
3.30 BW). Registratie moest op kantoor rechtszekerheid zijn en dat is hier niet gebeurd. Wat
is de sanctie? De duur wordt beperkt tot de lopende 9j. Wat is hier de lopende 9j? Van 2022
tem 31 december 2030, dus hij zou vrij zijn vanaf 1 januari 2031. Is er nog een andere optie in
de casus die beter is? In casus staat dat ieder kan opzeggen aan het einde van elke 5j. Is zo een
opzegbeding wel geldig in het gemene recht? Ja. Dus opnieuw tellen, opzeg zou moeten in
juni 2027. Dit is eerder dan die 9jarige termijn. Wat is dan de conclusie van deze casus? Hij
kan vandaag niks doen, hij moet wachten.
Er staat dat van het bestaan vd huur uitdrukkelijk melding werd gemaakt vd koop ovk? Is dit
een eerbiedigingsbeding? Nee, want je moet uitdrukkelijk de verbintenis overnemen om
bestaande huurcontract te respecteren, hier staat slechts ‘het bestaan ervan’. Als dat wel erin
zou staan en er dus wel een eerbiedingsbeding was, hoe zou dan zitten met art. 3.30 BW? Wat
zou die oplossing vd casus zijn? Je bent dan niet meer derde ter goeder trouw, dus dat artikel
geeft je dan geen bescherming meer. Volledige ovk is dan tegenwerpelijk aan Bobby.
