WAARDEREN
Rendementsanalyse
Samenvatting
Op basis van de cursus aj. 2025-2026
en de examenvragen 2024
,1. Basisprincipes van waardebepaling
1.1 Vastgoeddeelmarkten
Binnen vastgoed maken we een onderscheid op basis van de bestemming van het onroerend goed:
• Residentiële markt (residential)
• Kantorenmarkt (office)
• Winkelvastgoed (retail)
• (Semi-)industrieel en logistiek vastgoed
• Exploitatiegebonden vastgoed (trade related, bv. hotels)
Naast de bestemming is ook het gebruik belangrijk: eigen gebruik door de eigenaar versus Income
Producing Real Estate (IPRE) — commercieel of economisch onroerend goed dat door de koper als
investering wordt aangekocht. IPRE wordt gewaardeerd op basis van het verwachte rendement, en de
uitkomst is een investeringswaarde vrij op naam (v.o.n.) (inclusief koperskosten zoals registratierechten en
notariskosten).
1.2 Het begrip “waarde”
Waarde is geen eigenschap van de dingen zelf, mensen kennen waarde toe aan dingen. De prijs is wat bij
een concrete transactie betaald werd; de waarde is een geobjectiveerd oordeel.
IVSC-definities (kerndefinities!)
Marktwaarde: het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden
overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper, in een marktconforme
transactie, na behoorlijke marketing, waarbij partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang
hebben gehandeld.
Investeringswaarde (worth): de waarde van een object voor een bepaalde eigenaar, belegger of
groep van beleggers voor vastgestelde beleggings- of operationele doeleinden.
Reële waarde (IFRS 13): de prijs die zou worden ontvangen om een actief te verkopen in een
regelmatige transactie tussen marktdeelnemers. Leunt dicht aan bij marktwaarde, gaat uit van
maximaal en optimaal gebruik (highest and best use).
Drie invloeden op waarde
• Intrinsieke waarde = grondprijs + bouwkost − technische vetusteit (resultaat van de
kostenbenadering). Bij schaarste = minimale waarde; bij voldoende aanbod = maximale waarde.
• Functionaliteit / utiliteit — leidt tot gebruikswaarde (resultaat van inkomstenbenadering). Hier
geldt het principe van het marginaal grensnut: de toevoeging van een 2de badkamer wordt
geapprecieerd, maar een 3de of 4de wordt niet meer volledig vergoed.
• Beschikbaarheid / schaarste — bepaalt of er opwaartse of neerwaartse prijsdruk is.
1.3 De regels van de kunst
Het beroep vastgoedtaxateur is in België niet gereglementeerd. Iedereen mag deze activiteit uitoefenen.
Wel zijn er taxatiestandaarden en normen.
Instantie Wat Belang
KAVEX Belgische beroepsvereniging. Eigen Enkel bindend voor eigen
schattingsnorm (= analytische methode). leden. Niet
, Instantie Wat Belang
gereglementeerd door
overheid.
IVSC International Valuation Standards Council (VS). Andere normen (RICS,
Toonaangevende begripsomschrijvingen. IFRS) nemen IVSC-
definities over.
RICS Royal Institute of Chartered Surveyors (UK, Wereldwijde good
1868). The Red Book. Geen voorkeur voor één practice.
schattingsmethode.
TEGoVA European Group of Valuers’ Associations. The Europese tegenhanger,
Blue Book (EVS), titel REV. aangepast aan Europese
wetgeving.
IAS/IFRS Accountancy-standaarden. IAS 16 (eigen Verplicht voor
gebruik), IAS 40 (vastgoedbeleggingen), IFRS 13 jaarrekeningen van
(reële waarde). beursgenoteerde
bedrijven (incl. GVV).
VLABEL Vlaamse Belastingdienst. Voorafgaande Bindend voor
schattingen bij nalatenschap (art. 3.3.1.0.9 successierechten. Erkende
VCF). taxateur-expert moet
kwaliteitscharter
ondertekenen.
CRR Capital Requirements Regulation. Driejaarlijkse Verplicht voor
herwaardering van hypothecaire portefeuilles. kredietverstrekkers.
Examenvraag 1a — Wanneer moet bij waardebepaling rekening gehouden worden met IFRS?
Bij waardebepaling van onroerend goed dat eigendom uitmaakt van een beursgenoteerde
vennootschap en die uitgevoerd wordt om de jaarrekening op te stellen.
(Dit zijn o.a. GVV's, die hun vastgoedportefeuille volgens IFRS moeten waarderen. Schattingen voor
kredietverstrekkers vallen onder CRR, schattingen voor de successie volgens VLABEL onder VCF, en
de meerwaarde aantonen voor de opdrachtgever valt niet onder IFRS.)
Examenvraag 1b — Reglementering van schattingsopdrachten in Vlaanderen
Waardebepalingen in opdracht van de Vlaamse overheid mogen enkel uitgevoerd worden door
schatters die lid zijn van KAVEX of het kwaliteitscharter schattingen ondertekend hebben.
(Specifiek: voorafgaande schattingen bij nalatenschap volgens art. 3.3.1.0.9 VCF.)
RICS is niet wettelijk afdwingbaar; titel "vastgoedexpert" is niet beschermd in Vlaanderen;
algemene waardebepalingen in opdracht van particulieren zijn niet gereglementeerd.
Examenvraag 1c — "De opdrachtgever zelf bepaalt de schattingsmethode niet, maar wel de
schatter"
JUIST. De keuze van de schattingsmethode wordt door de schatter gemaakt, in functie van het type
onroerend goed en de beschikbaarheid van market evidence.
2. Market evidence en vergelijkingspunten
Rendementsanalyse
Samenvatting
Op basis van de cursus aj. 2025-2026
en de examenvragen 2024
,1. Basisprincipes van waardebepaling
1.1 Vastgoeddeelmarkten
Binnen vastgoed maken we een onderscheid op basis van de bestemming van het onroerend goed:
• Residentiële markt (residential)
• Kantorenmarkt (office)
• Winkelvastgoed (retail)
• (Semi-)industrieel en logistiek vastgoed
• Exploitatiegebonden vastgoed (trade related, bv. hotels)
Naast de bestemming is ook het gebruik belangrijk: eigen gebruik door de eigenaar versus Income
Producing Real Estate (IPRE) — commercieel of economisch onroerend goed dat door de koper als
investering wordt aangekocht. IPRE wordt gewaardeerd op basis van het verwachte rendement, en de
uitkomst is een investeringswaarde vrij op naam (v.o.n.) (inclusief koperskosten zoals registratierechten en
notariskosten).
1.2 Het begrip “waarde”
Waarde is geen eigenschap van de dingen zelf, mensen kennen waarde toe aan dingen. De prijs is wat bij
een concrete transactie betaald werd; de waarde is een geobjectiveerd oordeel.
IVSC-definities (kerndefinities!)
Marktwaarde: het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden
overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper, in een marktconforme
transactie, na behoorlijke marketing, waarbij partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang
hebben gehandeld.
Investeringswaarde (worth): de waarde van een object voor een bepaalde eigenaar, belegger of
groep van beleggers voor vastgestelde beleggings- of operationele doeleinden.
Reële waarde (IFRS 13): de prijs die zou worden ontvangen om een actief te verkopen in een
regelmatige transactie tussen marktdeelnemers. Leunt dicht aan bij marktwaarde, gaat uit van
maximaal en optimaal gebruik (highest and best use).
Drie invloeden op waarde
• Intrinsieke waarde = grondprijs + bouwkost − technische vetusteit (resultaat van de
kostenbenadering). Bij schaarste = minimale waarde; bij voldoende aanbod = maximale waarde.
• Functionaliteit / utiliteit — leidt tot gebruikswaarde (resultaat van inkomstenbenadering). Hier
geldt het principe van het marginaal grensnut: de toevoeging van een 2de badkamer wordt
geapprecieerd, maar een 3de of 4de wordt niet meer volledig vergoed.
• Beschikbaarheid / schaarste — bepaalt of er opwaartse of neerwaartse prijsdruk is.
1.3 De regels van de kunst
Het beroep vastgoedtaxateur is in België niet gereglementeerd. Iedereen mag deze activiteit uitoefenen.
Wel zijn er taxatiestandaarden en normen.
Instantie Wat Belang
KAVEX Belgische beroepsvereniging. Eigen Enkel bindend voor eigen
schattingsnorm (= analytische methode). leden. Niet
, Instantie Wat Belang
gereglementeerd door
overheid.
IVSC International Valuation Standards Council (VS). Andere normen (RICS,
Toonaangevende begripsomschrijvingen. IFRS) nemen IVSC-
definities over.
RICS Royal Institute of Chartered Surveyors (UK, Wereldwijde good
1868). The Red Book. Geen voorkeur voor één practice.
schattingsmethode.
TEGoVA European Group of Valuers’ Associations. The Europese tegenhanger,
Blue Book (EVS), titel REV. aangepast aan Europese
wetgeving.
IAS/IFRS Accountancy-standaarden. IAS 16 (eigen Verplicht voor
gebruik), IAS 40 (vastgoedbeleggingen), IFRS 13 jaarrekeningen van
(reële waarde). beursgenoteerde
bedrijven (incl. GVV).
VLABEL Vlaamse Belastingdienst. Voorafgaande Bindend voor
schattingen bij nalatenschap (art. 3.3.1.0.9 successierechten. Erkende
VCF). taxateur-expert moet
kwaliteitscharter
ondertekenen.
CRR Capital Requirements Regulation. Driejaarlijkse Verplicht voor
herwaardering van hypothecaire portefeuilles. kredietverstrekkers.
Examenvraag 1a — Wanneer moet bij waardebepaling rekening gehouden worden met IFRS?
Bij waardebepaling van onroerend goed dat eigendom uitmaakt van een beursgenoteerde
vennootschap en die uitgevoerd wordt om de jaarrekening op te stellen.
(Dit zijn o.a. GVV's, die hun vastgoedportefeuille volgens IFRS moeten waarderen. Schattingen voor
kredietverstrekkers vallen onder CRR, schattingen voor de successie volgens VLABEL onder VCF, en
de meerwaarde aantonen voor de opdrachtgever valt niet onder IFRS.)
Examenvraag 1b — Reglementering van schattingsopdrachten in Vlaanderen
Waardebepalingen in opdracht van de Vlaamse overheid mogen enkel uitgevoerd worden door
schatters die lid zijn van KAVEX of het kwaliteitscharter schattingen ondertekend hebben.
(Specifiek: voorafgaande schattingen bij nalatenschap volgens art. 3.3.1.0.9 VCF.)
RICS is niet wettelijk afdwingbaar; titel "vastgoedexpert" is niet beschermd in Vlaanderen;
algemene waardebepalingen in opdracht van particulieren zijn niet gereglementeerd.
Examenvraag 1c — "De opdrachtgever zelf bepaalt de schattingsmethode niet, maar wel de
schatter"
JUIST. De keuze van de schattingsmethode wordt door de schatter gemaakt, in functie van het type
onroerend goed en de beschikbaarheid van market evidence.
2. Market evidence en vergelijkingspunten
