Samenvatting Syndicschap & Appartementsrecht | Vastgoed | Hogeschool Gent | 2025/26

Syndicschap
1: Mede-eigendom
1. Gewone of toevallige ME
 Eigendomsrecht op zaak hoort toe aan verschillende personen
die toevallig in deze situatie terecht komen
 Tijdelijke situatie  art. 3.75 BW
 Onderlinge verhouding  art. 3.69-3.75 BW
2. Vrijwillige ME
 Obv overeenkomst
 In overeenkomst afspraken maken ivm rechten en plichten
 Einde
o art. 3.75 BW in principe niet van toepassing (te allen tijde uit onverdeeldheid treden)
wel art. 3.77 BW
o contract van bepaalde duur: termijn respecteren
o contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn (max. 5 jaar)
3. Gedwongen ME
 Door functie of bestemming van goed kan er geen verdeling optreden
o Appartementenrecht
 is eeuwigdurend, geen toepassing van art. 3.75 BW
 2 sets van regels voor gedwongen mede-eigendom
o Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
o Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
 = appartementsrecht
 Art. 3.84-3.100 BW
 Volledig dwingend recht
 Wat niet meer onder apprecht valt  vallen onder algemene bepalingen GME
4. Wetgevende bronnen
1. Nieuw Burgerlijk Wetboek
 Hiestoriek BW
o 30/06/1994  Wet Mede-eigendom
 Art. 577bis oud BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
 Invoegen van art. 577-3 tem 577-14 oud BW
o Hervorming 2010
 Veel inhoudelijke aanpassingen
 Maakt appartementenrecht dwingen recht
o Hervorming 2019
 Inhoudelijke aanpassingen
o Vanaf 01/09/2021  artikelen uit oud BW overgenomen in nieuw BW
 Boek 3 Titel 4 Mede-eigendom
2. Makelaarswet = opsplitsen van tableau
 Wet 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, BS 22
augustus 2013, inwerkingtreding 1/9/2013
o Bemiddelaar
o Syndicus

, o Rentmeester
 Tableau voor VGM in 2 kolommen
o Vgm-bemiddelaar
o Vgm-syndici
 In KB inschrijven wie syndici is
 Voor elke activiteit zullen er specifieke opleidingsverplichtingen en controles zijn
 Voor elk VME moet syndicus in KBO vermeldt zijn
o VME inschrijven wie hun syndici is
3. Termen van appartementenrecht
 Privatieve en gemeenschappelijke delen
 Verplicht  statuten + Regeling van Interne Orde
 VME neemt beslissingen in Algemene Vergadering
o = bewaarder en beheerder van gemeenschappelijke delen
o Heeft rechtspersoonlijkheid
o Heeft werkkapitaal en reservekapitaal
o Statuten aanpassing door 4/5de meerderheid in AV
 Syndicus = permanent orgaan
o Vertegenwoordigt de VME
o Voert beslissingen van VME uit
 Rekencommissaris
o Verplicht in elk gebouw (sinds 2019 meerder mogelijk)
o Controle syndicus financieel aspect
 Raad van mede-eigendom (niet verplicht in kleine gebouwen <20 units)
o Units = enkel appartementen/winkels/kantoren
o Controle syndicus op alle andere vlakken


2: Appartementsrecht
1. 3 Voorwaarden voor toepassing appartementenrecht art. 3.84, eerste lid BW
 Wet op mede-eigendom is van toepasing indien 3 voorwaarden cumulatief zijn voldaan
o ORG waarop gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan opgericht worden
o Eigendomsrecht is opgesplitst of verdeeld over verschillende kavels
o Elke ME bezit een privatieve kavel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen
1. Voorwaarde 1 = gebouw of groep van gebouwe,
 Kan 1 appblok zijn of groep van gebouwen (vakantiedomein)
 Bestemming is niet relevant (residentie, kantoor, winkelcentrum,…)
 Gebouwen in oprichting
o Graad van afwerking niet bepalend, wel of er meer dan 1 eigenaar is
o Wet Breyne = bij VOP moeten statuten opgemaakt worden voor er 1 app kan verkocht
worden
 App op plan bestaat nog niet, maar wel juridisch via omschrijving in statuten
 Bij compromis moet kopie van de overgeschreven statuten bijgevoegd worden
 Vanaf 1ste verkloop is appartementenrecht van toepassing
2. Voorwaarde 2 = gesplits eigendomsrecht
 Splitsing hgorizontaal of verticaal (appgebouw = horzontaal, vakantiedomein = verticaal)
 Opdeling vruchtgebruik – blote eigenaar niet voldoende (geen gesplitst eigendomsrecht)
 Geen toepassing als er 1 eigenaar is die alle appartementen verhuurt
3. Elke ME heeft een private kavel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen

,  = dualistische visie
 Ook van toepassing als gemene delen groter/belangrijker zijn dan private (co-housing)
  unitaire visie in NL, Zwitserland, Oostenrijk = heel gebouw is in ME en elke ME heeft een
exclusief gebruiksrecht van een deel (= appartement) (examen!!)
2. Toepassing van de wet weigeren
 3 voorwaarden voldaan  automatisch appartementenrecht van toepassing
 Wet voorziet uitzondering mits 3 cumulatieve voorwaarden
o Gerechtvaardigd door de aard van gemene delen
 Bv. Verschillende huizen met enkel gemeenschappelijke binnenplaats/parking
 Lift aanwezig  bijna onmogelijk om onderuit apprecht te geraken
o Alle mede-eigenaars zijn akkoord
 = beslissing bij eenparigheid (alle ME’s aanwezig en stemmen allemaal ja)
 ≠ unanimiteit  iedereen akkoord + iedereen aanwezig!!!
 In notariële akte laten vaststellen en in hypotheekregisters laten overschijven
o Een vereenvoudigde basisakte opstellen
 Gevolg
o Geen VME, geen AV, geen syndicus,…
o Algemene bepalingen gedwongen ME van toepassing
o Maar 1 ME kan rechter vragen terug te keren naar appartementenrecht
3. Ontstaan van appartementsmede-eigendom
 Door wil van de partijen
o Verkoop, verdeling, ontbinding van vennootschap gevolgd door verdeling, hoger
optrekken bestaand gebouw, schenking of testament, uitvoerend beslag
 Door gedeeltelijke onteigening
 Nog op te richten gebouw
o Verkoop op plan, verdeling op plan, ruil op plan
4. Einde van appartementsmede-eigendom
 Door vernieling van het gebouw
 Verandering van juridisch statuur (bv. Inbreng in vennootschap)
 Vereniging van alle aanbdelen in 1 hand
 Volledige onteigening
 Onbewoonbaarheidsverklaring
 Tenietgaan basisrecht (bv. Recht van opstal)


3: De statuten en het RIO
0. Inleiding
 Statuten  2 docs = basisakte + reglement van ME
 Reglement van interne orde RIO  1doc
 Tem 2018  statuten = verplicht
o reglement van interne orde niet verplicht
 sinds 2019  alle 3 de documenten verplicht
o ook al bestaande gebouwen
 statuten = notariële akte (overgeschreven in hypotheekregisters)
 reglement van interne orde = onderhandse akte
o Mag geen authentieke akte zijn  moet makkelijk aanpasbaar zijn

, 1. Inhoud van de documenten
1. Inhoud basisakte art. 3.85, § 1, tweede lid BW
 Beschrijving van het onroerend geheel
o Beschrijving van het gebouw
o Adres, kadastrale gegevens, totale oppervlakte
o Algemene bexchrijving van de constructie (delen, # verdiepingen,…)
 Omschrijving van private en gemeenschappelijke delen
o Door architect op plan en door notaris in akte
o Indien tegenstrijdigheden/niet te vinden op plan  art. 3.84, derde lid BW
 Kijk naar feitelijke toestand  door meerdere ME’s gebruikt = gemeen deel
 Meerdere ME’s hebben sleutel/toegang = gemeen, maar 1 Me = privatief
 Bepaling van het aandeel in de gemeenschappelijke delen
o Belangrijk voor
 Aantal stemmen in AV
 Bepalen van bijdrage in gemeenschappelijke lasten
o Afh van waarde van privatief in functie van (meestal berekend door landmeter)
 NVO
 Bestemming
 Ligging
o Voor basisaktes na 09/2010 of ouder die worden gewijzigd  verdelen van aandelen
 Gemotiveerd verslag nodig van notaris, landmeter-expert, architect of vgm
o Toezicht ligt uiteindelijk bij vrederechter
 Als er een ME niet akkoord is, kan VR controleren en indien nodig aanpassen
o Voorbeeld




 App 1 & 2  1.000 x 150/500 = 300 aandelen
 App 3 & 4  1.000 x 100/500 = 200 aandelen
 NIET VERPLICHT VOLGENS WET  eigendomstitel of splitsingsakte
o Basis of reden om tot splitsing van eigendom over te
gaan
2. Aantal basisakten
 Bij gebouw/groep van gebouwen minstens
o 1 VME + 1 basisakte
 Bij complexe gebouwen extra mogelijk  hoofdvereniging
+ deelverenigingen
o Ofwel is oprichting deelverenigingen voorzien in
basisakte van hoofdvereniging ofwel kan later beslist
worden bij 4/5 meerderheid
o Voorwaarde  hoofdvereniging heeft minstens 20
private kavels
 Kan voor aparte gebouwen, onderdelen in 1
gebouw zoals winkels/lantoren op gelijkvloers
en residenties op verdiepingen, voor
residenties enerzijds en garages anderzijds van
niet-eigenaars appartementen