Samenvatting Aansprakelijkheidsrecht en deontologie RICH

Aansprakelijkheid en deontologie 2

LES 01
Globaal overzicht
Wie is aansprakelijk?
Wie betaalt?
Samenvatting: Aansprakelijkheid en verzekeringen in de vastgoedsector
1. Buitencontractuele aansprakelijkheid
Dit betekent dat iemand aansprakelijk kan zijn voor schade, zonder dat er een
contract is tussen de betrokken partijen.
2. Wie betaalt bij schade?
In de vastgoedsector zijn vastgoedactoren (zoals vastgoedmakelaars, syndici,
projectontwikkelaars en architecten) verplicht om zich te verzekeren.
3. Belangrijke verzekeringen in de vastgoedsector
 Brandverzekering
o Voor huurders: Verplicht → Dit wordt ook de
huurdersaansprakelijkheidsverzekering genoemd.
o Voor eigenaars: Niet wettelijk verplicht, maar kan wel door de
bank worden geëist als je een lening afsluit (feitelijke
verplichting).
o Bij een woning die ‘cash’ wordt betaald: Geen verplichting tot
brandverzekering.
 Schuldsaldoverzekering
o Dit is een verzekering die wordt afgesloten bij de aankoop van een
woning.
o Als een van de partners overlijdt, zal de verzekering (gedeeltelijk of
volledig) de openstaande lening afbetalen.
o Extra zekerheid voor de bank, zodat ze zeker hun geld
terugkrijgen.
 Verzekeringen voor professionals in vastgoed
o Syndici, projectontwikkelaars, architecten, en andere
vastgoedprofessionals hebben specifieke verzekeringen nodig om
hun aansprakelijkheid te dekken.
Conclusie: Verzekeringen spelen een cruciale rol in vastgoed. Sommige zijn
wettelijk verplicht (zoals een brandverzekering voor huurders), andere zijn



1

,feitelijk verplicht door banken (zoals een brand- of schuldsaldoverzekering bij een
lening).

“Aansprakelijkheidsrecht”




Er zijn drie belangrijke vormen van aansprakelijkheid: burgerlijke,
strafrechtelijke en deontologische aansprakelijkheid.
1. Burgerlijke aansprakelijkheid
o Doel: Het vergoeden van het slachtoffer bij schade.
o Dit is de belangrijkste vorm van aansprakelijkheid in vastgoed.

2. Strafrechtelijke aansprakelijkheid
o Wanneer? Wanneer je de strafwet overtreedt (van lichte fouten zoals
door rood licht lopen tot zware misdrijven).
o Doel: De dader straffen, zodat hij of zij de overtreding niet opnieuw
begaat.
o Belangrijk verschil: De geldboete gaat naar de overheid, niet naar
het slachtoffer.
3. Deontologische aansprakelijkheid
o Gaat over de plichtenleer voor vastgoedmakelaars.
o Deontologische regels zijn even belangrijk als wetten en staan in
het deontologisch wetboek.

Voorbeelden:
 Een vastgoedmakelaar moet een voorschot storten op een
derdenrekening en niet op zijn persoonlijke rekening.
 Discretieplicht: Een makelaar mag niet publiekelijk zeggen dat hij het
appartement van een bekende persoon verkoopt.

Doel: Controle & sancties:


2

,  Het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) controleert of
vastgoedmakelaars zich aan de regels houden (= beroep VGM vrijwaren).
 Bij overtreding krijgen ze een tuchtstraf/deontologische straf (geen
burgerlijke of strafrechtelijke straf): geldboete, schorsing, schrapping of
definitieve schrapping.

Voorbeeld:
 Een makelaar vervalst een EPC-certificaat om een woning gunstiger te
laten lijken.
 Dit is een deontologische fout (schrapping), maar ook een
strafrechtelijke én burgerlijke fout.
 De koper is benadeeld en kan een schadevergoeding eisen voor de
burgerlijke rechter.

Oefening – onder welke aansprakelijkheid vallen
volgende situaties?
Contractuele vs. Buitencontractuele Aansprakelijkheid (BCA)
Aansprakelijkheid kan worden onderverdeeld in twee categorieën:
1. Contractuele aansprakelijkheid: Hierbij is er een contract tussen de
schadeveroorzaker en de benadeelde. De aansprakelijkheid vloeit voort uit
een contractuele verplichting die niet werd nageleefd.
2. Buitencontractuele aansprakelijkheid (BCA): Hierbij is er geen
contractuele relatie tussen de betrokken partijen. De aansprakelijkheid
ontstaat door een onrechtmatige daad.
Voorbeelden van contractuele aansprakelijkheid:
 Dakdekker: Een eigenaar sluit een contract af met een dakdekker voor
dakwerken. Indien er schade ontstaat door een fout van de dakdekker, valt
dit onder contractuele aansprakelijkheid.
 Vastgoedmakelaar bij verkoop van een woning: De verkoper sluit een
bemiddelingsovereenkomst met de vastgoedmakelaar. Indien de makelaar
een contractuele verplichting niet nakomt, is hij contractueel aansprakelijk
tegenover de verkoper.
Voorbeelden van buitencontractuele aansprakelijkheid (BCA):
 Verkeersongeval: Bij een botsing tussen twee voertuigen op de
Antwerpse ring is er geen contract tussen de bestuurders. De
aansprakelijkheid wordt bepaald op basis van buitencontractueel recht.
 Werfafsluiting die schade veroorzaakt: Indien een werfafsluiting
omwaait en schade toebrengt aan een geparkeerde auto, is de aannemer
buitencontractueel aansprakelijk, aangezien er geen contract bestaat
tussen de aannemer en de eigenaar van het voertuig.
 Relatie tussen koper en vastgoedmakelaar: De compromis wordt
steeds ondertekend door de koper en de verkoper, niet door de makelaar.

3

, Omdat er geen contract is tussen de koper en de vastgoedmakelaar, kan
er enkel sprake zijn van buitencontractuele aansprakelijkheid.

BCA: 3 voorwaarden
1. Fout of een tot aansprakelijkheid leidend feit
o Een fout kan zowel een bewuste als een onbewuste gedraging zijn
die in strijd is met de wet of de algemene zorgvuldigheidsplicht.
o Daarnaast kan een persoon ook aansprakelijk gesteld worden voor
fouten van anderen, zoals een werkgever die aansprakelijk is voor
de fouten van zijn werknemers.
2. Schade
o Er moet daadwerkelijk schade zijn geleden door de benadeelde
partij. Dit kan zowel materiële schade (bv. schade aan
eigendommen) als morele schade (bv. reputatieschade) omvatten.
3. Causaal verband tussen fout en schade
o Er moet een oorzakelijk verband bestaan tussen de fout en de
geleden schade. Dit betekent dat de schade het rechtstreekse
gevolg moet zijn van de gemaakte fout.
Indien niet aan alle drie de voorwaarden is voldaan, kan er geen sprake zijn van
buitencontractuele aansprakelijkheid.

BCA – de eerste voorwaarde
• Persoonlijke aansprakelijkheid:
 Aansprakelijkheid voor eigen gedrag

• Kwalitatieve aansprakelijkheid:
Bij kwalitatieve aansprakelijkheid is een persoon aansprakelijk zonder zelf een
fout te hebben gemaakt. Dit geldt in de volgende situaties:
 Ouders zijn aansprakelijk voor de daden van hun minderjarige
kinderen.
 Toezichthouders (zoals leerkrachten of begeleiders) zijn aansprakelijk
voor personen onder hun toezicht.
 Onderwijsinstellingen kunnen aansprakelijk zijn voor fouten van hun
leerlingen.
 Gebrekkige zaken: de bezitter van een zaak is aansprakelijk als deze
schade veroorzaakt, bijvoorbeeld een verrotte keldertrap waardoor een
bezoeker valt.
 Dieren: de eigenaar is aansprakelijk voor schade veroorzaakt door zijn
dier, zoals een papegaai die iemand verwondt.

Aansprakelijkheid voor eigen gedrag
Art. 6.5 BW (basisartikel):

4