EIGENDOMSANALYSE
EXAMEN
Theorielessen (Dirk) + gastcollege ® meerkeuze met 1 juist antwoord.
- 10-tal voor lessen van Dirk
- 5-tal voor les van notaris (gastcollege)
o Vragen in fucntie van de theorie zodat je ziet hoe het in de praktijk werkt.
TECHNICAL DUE DILLIGENCE
INLEIDING: EIGENDOMSANALYSE IN DE PRAKTIJK
HET BEGRIP DUE DILLIGENCE
= overdracht van een onderneming/onroerend goed: “wat moet de koper weten?”
- Gepaste zorgvuldigheid.
Þ Verzamelnaam voor dienstverlening met betrekking tot technische, juridische en administratief
nazicht van gebouwen.
- Proces van onderzoek, analyse en vaststelling met als doel om de daadwerkelijke potentiële
risico’s bij een acquisitie te identificeren, te voorkomen of te beperken en een strategie te
implementeren om met de gevolgen om te gaan.
Doel:
- Slaagkansen van een (complexe) transactie bepalen.
- Bepalen van de inhoud van de transactie en daaraan gekoppelde voorwaarden.
HET DUE DILLIGENCE PROCES
1
,TECHNICAL DUE DILLIGENCE
- Proces van onderzoek en analyse waarbij informatie verzameld wordt over de fysieke en
bouwtechnische kenmerken van een onroerend goed.
- Bouwtechnische controle + nazicht conformiteit.
Hoe ver moet de dienstverlener hierin gaan?
- Controle op constructieve gebreken, gebouwschil en technische installaties?
- Conformiteit aan vigerende wetgeving en reglementering?
- Geschiktheid aan een vooropgesteld gebruik?
- Risicoanalyse bij een beoogd gebruik?
- Kosten-baten analyse bij een verlengd gebruik of functiewijziging?
Þ Verwachtingen van de opdrachtgever duidelijk vastleggen in de dienstovereenkomst.
Mogelijke onderzoekspunten:
1. Constructie
2. Gebouwschil
a. Thermische isolatie, water- en winddichtheid, akoestische isolatie.
3. Technische installaties:
a. Staat van onderhoud
b. Conformiteitsattesten
c. Performance meting
4. Omgevingsaanleg
5. Milieuaspecten en duurzaamheid (BREAAM, LEED)
6. Conformiteit aan ruimtelijke ordening en andere wetgeving.
7. Erfgoedstatus
8. Mogelijke bestemmingen
9. Herbouwwaarde, kapitaaluitgaven en operationele uitgaven
10. (Juridische aspecten)
Waarom?
- Om risico’s te identificeren en beheersen.
Op te vragen documenten:
- bodemattest
- stedenbouwkundig uittreksel
- energieprestatiecertificaat [EPC] en ventilatieverslag
- postinterventiedossier [PID]
- asbestinventaris
- omgevingsvergunning
- bouwplannen, (ev.) as-builtattest
- technische keuringen:
2
, o elektrische laagspanningsinstallatie
o elektrische hoogspanningsinstallatie
o stookolietank
o binneninstallatie drinkwater
o huisriolering
o brandveiligheid: detectie, bestrijding
o binneninstallatie aardgas
o technische installaties: liften, zonnepanelen, levenslijn, pompen, noodstroom, …
Supplier schedule:
- leverancierscontracten
- onderhoudscontracten
- bewaking
- interne schoonmaak
- …
Þ Kunnen de installaties normaal onderhouden worden? Werden de installaties normaal
onderhouden? Pijnpunten bij het gebouwbeheer?
RICS-home survey Conditiemeting volgens NENE 2767
Þ Gebrekenlijst met beoordeling.
Conditiemeting volgens NEN-2767
Output laat toe om lange termijnonderhoudsplanning (MJOP) op te maken en onderhoudskosten in te
plannen.
- Dit is het beheer en waardebehoud van onroerend goed.
Technisch verslag bij conformiteitsonderzoek:
3
, Gebreken van categorie I zijn kleine gebreken die de levensomstandigheden van de
bewoners negatief beïnvloeden en potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken,
maar die op zich de woning niet ongeschikt of onbewoonbaar maken.
Gebreken van categorie II zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden negatief
beïnvloeden maar geen direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid van de
bewoners.
Een gebrek van categorie III is een ernstig gebrek dat mensonwaardige
levensomstandigheden veroorzaakt
of een direct gevaar vormt voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners. Een
woning met een
gebrek van deze categorie is ongeschikt en onbewoonbaar.
HET BEGRIP SCHADE
WAT IS SCHADE?
1. Juridisch
“Schade bestaat uit de economische en niet-economische gevolgen van de aantasting van een juridisch
beschermd persoonlijk belang.”
Þ Dus elk nadeel, verlies of vermindering van iemands vermogen, zijn goederen of zijn persoon.
- Nadelig verschil tussen de situatie waarin de schadelijder zicht bevindt en de situatie waarin
hij zich zou bevonden hebben indien geen schade verwekkende gebeurtenis had
plaatsgevonden.
- Feitelijk verschil tussen een toestand die vastgesteld kan worden en een hypothetische
toestand die normaal verwacht kan worden
2. Bouwtechnisch
Þ Beschadiging
Binnen de context van vastgoed kunnen we onderscheiden:
- Huurschade
- Gebouwschade
o Gebouwschade kan voortvloeien uit externe impact.
- Bouwgebreken
o Bouwgebrek kan voortvloeien uit een gebrekkige of afwijkende uitvoering of gebruik.
- Eigendomsstoornis
VASTSTELLINGSTECHNIEKEN
Informatie verzamelen:
- waarnemingen
- getuigenverklaringen
o wanneer werd de schade voor het eerst vastgesteld en onder welke vorm? werden al
herstellingen uitgevoerd?
4
EXAMEN
Theorielessen (Dirk) + gastcollege ® meerkeuze met 1 juist antwoord.
- 10-tal voor lessen van Dirk
- 5-tal voor les van notaris (gastcollege)
o Vragen in fucntie van de theorie zodat je ziet hoe het in de praktijk werkt.
TECHNICAL DUE DILLIGENCE
INLEIDING: EIGENDOMSANALYSE IN DE PRAKTIJK
HET BEGRIP DUE DILLIGENCE
= overdracht van een onderneming/onroerend goed: “wat moet de koper weten?”
- Gepaste zorgvuldigheid.
Þ Verzamelnaam voor dienstverlening met betrekking tot technische, juridische en administratief
nazicht van gebouwen.
- Proces van onderzoek, analyse en vaststelling met als doel om de daadwerkelijke potentiële
risico’s bij een acquisitie te identificeren, te voorkomen of te beperken en een strategie te
implementeren om met de gevolgen om te gaan.
Doel:
- Slaagkansen van een (complexe) transactie bepalen.
- Bepalen van de inhoud van de transactie en daaraan gekoppelde voorwaarden.
HET DUE DILLIGENCE PROCES
1
,TECHNICAL DUE DILLIGENCE
- Proces van onderzoek en analyse waarbij informatie verzameld wordt over de fysieke en
bouwtechnische kenmerken van een onroerend goed.
- Bouwtechnische controle + nazicht conformiteit.
Hoe ver moet de dienstverlener hierin gaan?
- Controle op constructieve gebreken, gebouwschil en technische installaties?
- Conformiteit aan vigerende wetgeving en reglementering?
- Geschiktheid aan een vooropgesteld gebruik?
- Risicoanalyse bij een beoogd gebruik?
- Kosten-baten analyse bij een verlengd gebruik of functiewijziging?
Þ Verwachtingen van de opdrachtgever duidelijk vastleggen in de dienstovereenkomst.
Mogelijke onderzoekspunten:
1. Constructie
2. Gebouwschil
a. Thermische isolatie, water- en winddichtheid, akoestische isolatie.
3. Technische installaties:
a. Staat van onderhoud
b. Conformiteitsattesten
c. Performance meting
4. Omgevingsaanleg
5. Milieuaspecten en duurzaamheid (BREAAM, LEED)
6. Conformiteit aan ruimtelijke ordening en andere wetgeving.
7. Erfgoedstatus
8. Mogelijke bestemmingen
9. Herbouwwaarde, kapitaaluitgaven en operationele uitgaven
10. (Juridische aspecten)
Waarom?
- Om risico’s te identificeren en beheersen.
Op te vragen documenten:
- bodemattest
- stedenbouwkundig uittreksel
- energieprestatiecertificaat [EPC] en ventilatieverslag
- postinterventiedossier [PID]
- asbestinventaris
- omgevingsvergunning
- bouwplannen, (ev.) as-builtattest
- technische keuringen:
2
, o elektrische laagspanningsinstallatie
o elektrische hoogspanningsinstallatie
o stookolietank
o binneninstallatie drinkwater
o huisriolering
o brandveiligheid: detectie, bestrijding
o binneninstallatie aardgas
o technische installaties: liften, zonnepanelen, levenslijn, pompen, noodstroom, …
Supplier schedule:
- leverancierscontracten
- onderhoudscontracten
- bewaking
- interne schoonmaak
- …
Þ Kunnen de installaties normaal onderhouden worden? Werden de installaties normaal
onderhouden? Pijnpunten bij het gebouwbeheer?
RICS-home survey Conditiemeting volgens NENE 2767
Þ Gebrekenlijst met beoordeling.
Conditiemeting volgens NEN-2767
Output laat toe om lange termijnonderhoudsplanning (MJOP) op te maken en onderhoudskosten in te
plannen.
- Dit is het beheer en waardebehoud van onroerend goed.
Technisch verslag bij conformiteitsonderzoek:
3
, Gebreken van categorie I zijn kleine gebreken die de levensomstandigheden van de
bewoners negatief beïnvloeden en potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken,
maar die op zich de woning niet ongeschikt of onbewoonbaar maken.
Gebreken van categorie II zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden negatief
beïnvloeden maar geen direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid van de
bewoners.
Een gebrek van categorie III is een ernstig gebrek dat mensonwaardige
levensomstandigheden veroorzaakt
of een direct gevaar vormt voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners. Een
woning met een
gebrek van deze categorie is ongeschikt en onbewoonbaar.
HET BEGRIP SCHADE
WAT IS SCHADE?
1. Juridisch
“Schade bestaat uit de economische en niet-economische gevolgen van de aantasting van een juridisch
beschermd persoonlijk belang.”
Þ Dus elk nadeel, verlies of vermindering van iemands vermogen, zijn goederen of zijn persoon.
- Nadelig verschil tussen de situatie waarin de schadelijder zicht bevindt en de situatie waarin
hij zich zou bevonden hebben indien geen schade verwekkende gebeurtenis had
plaatsgevonden.
- Feitelijk verschil tussen een toestand die vastgesteld kan worden en een hypothetische
toestand die normaal verwacht kan worden
2. Bouwtechnisch
Þ Beschadiging
Binnen de context van vastgoed kunnen we onderscheiden:
- Huurschade
- Gebouwschade
o Gebouwschade kan voortvloeien uit externe impact.
- Bouwgebreken
o Bouwgebrek kan voortvloeien uit een gebrekkige of afwijkende uitvoering of gebruik.
- Eigendomsstoornis
VASTSTELLINGSTECHNIEKEN
Informatie verzamelen:
- waarnemingen
- getuigenverklaringen
o wanneer werd de schade voor het eerst vastgesteld en onder welke vorm? werden al
herstellingen uitgevoerd?
4
