EIGENDOMSANALYSE: TECHNICAL DUE DILLIGENCE
THEMA 0: INLEIDING: EIGENDOMSANALYSE IN DE PRAKTIJK
HET BEGRIP DUE DILIGENCE
- Overdracht van een onderneming/ORG: “wat moet de koper weten?”
- “gepaste zorgvuldigheid”
- Verzamelnaam voor dienstverlening met betrekking tot technisch,
juridisch en administratief nazicht van gebouwen
Proces van onderzoek, analyse en vaststelling met als doel om de
daadwerkelijke en potentiële risico’s bij een acquisitie te
identificeren, te voorkomen of te beperken en een strategie te
implementeren om met de gevolgen om te gaan.
- Doel:
1. Slaagkansen van een (complexe) transactie bepalen
2. Bepalen van de inhoud van de transactie en daaraan gekoppelde voorwaarden
- Bij due diligence doet men eigenlijk aan risicomanagement
HET DUE DILIGENCE PROCES
,TECHNICAL DUE DILIGENCE
- Process van onderzoek en analyse waarbij informatie verzameld wordt over de fysieke en
bouwtechnische kenmerken van een ORG
- Bouwtechnische controle + nazicht conformiteit
- Hoe ver moet de dienstverlener hierin gaan?
• Controle op constructie gebreken, gebouwschil en technische installaties?
• Conformiteit aan vigerende wetgeving en reglementering?
• Geschiktheid aan een vooropgesteld gebruik?
• Risicoanalyse bij een beoogd gebruik?
• Kosten-baten analyse bij een verleng gebruik of functiewijziging?
- Verwachtingen van de opdrachtgever duidelijk vastleggen in de dienstenovereenkomst
MOGELIJKE ONDERZOEKSPUNTEN ( LIJST MOET JE NIET KENNEN)
1. Constructie
2. Gebouwschil: thermische isolatie, water- en winddichtheid, akoestische isolatie
3. Technische installaties: staat van onderhoud, conformiteitsattesten, performance meting
4. Omgevingsaanleg
5. Milieuaspecten en duurzaamheid (BREEAM, LEED)
6. Conformiteit aan ruimtelijke ordening en andere wetgeving
7. Erfgoedstatus
8. Mogelijke bestemmingen
9. Herbouwwaarde, kapitaaluitgaven en operationele uitgaven
10. (juridische aspecten)
- Waarom? → risico’s identificeren en beheersen
→ Als VGM of syndicus moet je aan due dilligence doen! Juiste afspraken maken en kijken voor wat je
wel dan niet betaald wordt!
OP TE VRAGEN DOCUMENTATIE … (ALLES WAT IN EEN POSTINTERVENTIEDOSSIER MOET
ZITTEN)
1. Bodemattest
2. Stedenbouwkundig uitreksel
3. Energieprestatiecertificaat (EPC) en ventilatieverslag
4. Postinterventiedossier (PID)
5. Asbestinventaris
6. Omgevingsvergunning
7. Bouwplannen, (ev.) as-builtattest
8. Technische keuringen:
• Elektrische laagspanningsinstallatie
• Elektrische hoogspanningsinstallatie
• Stookolietank
, • Binneninstallatie drinkwater
• Huisriolering
• Brandveiligheid: detectie, bestrijding
• Binneninstallatie aardgas
• Technische installaties: liften, zonneplanelen, levenslijn, pompen, noodstroom, …
SUPPLIER SCHEDULE
- Leverancierscontracten
- Onderhoudscontractene
- Bewaking
- Interne schoonmaak
- …
➔ Vraag altijd aan alle partijen die iets met het gebouw te maken hebben voor alle documenten. Zo ben
je op de hoogte van het verleden en moeilijkheden, hou er een goede relatie mee!!
→ Kunnen de installaties normaal onderhouden worden? Werden de installaties normaal onderhouden?
Pijnpunten (abnormale kosten) bij het gebouwbeheer?
➔ Kan een gebouw zomaar worden overgedragen of moet er een nieuw apparaat vervangen worden en
hoeveel kost dat dan?
(RICS) HOME SURVEY
- Dit is een rapportering/checklist dat zij aanbieden
- Handige tool voor ons op te gebruiken
, CONDITIEMETING VOLGENS NEN-2767
- “gebrekenlijst” met beoordeling op zespuntenschaal (conditiescore)
- Hetzelfde idee als hierboven, geven ook een lijst (wat zit er in het gebouw)
- De blauwe kleur staat voor aspecten die ze niet konden onderzoeken in het gebouw
- Als je iets niet kan onderzoeken, geef je dit best aan aan de klant! Zo kunnen ze nooit achteraf
afvragen waarom je het niet onderzocht hebt
- Gewicht toekennen aan hoe erg het is, rapporteren wanneer er aandacht en geld aan geinvesteerd
moet worden
- Definiëren zoals hierboven
- Conditiemeting is opgebouwd in opzicht van de beheerder
- Output laat toe om lange termijnonderhoudsplanning (MJOP) op te maken en onderhoudskosten in te
plannen
- Scope van deze lessen: onderzoek naar pricing
met het oog op verwerving van ORG
Meerjarenplanning
TECHNISCH VERSLAG BIJ CONFORMITEITSONDERZOEK
- Dit is om een conformiteitsattest te verkrijgen
- Ook een checklist om alles te onderzoeken + kleurcode
THEMA 0: INLEIDING: EIGENDOMSANALYSE IN DE PRAKTIJK
HET BEGRIP DUE DILIGENCE
- Overdracht van een onderneming/ORG: “wat moet de koper weten?”
- “gepaste zorgvuldigheid”
- Verzamelnaam voor dienstverlening met betrekking tot technisch,
juridisch en administratief nazicht van gebouwen
Proces van onderzoek, analyse en vaststelling met als doel om de
daadwerkelijke en potentiële risico’s bij een acquisitie te
identificeren, te voorkomen of te beperken en een strategie te
implementeren om met de gevolgen om te gaan.
- Doel:
1. Slaagkansen van een (complexe) transactie bepalen
2. Bepalen van de inhoud van de transactie en daaraan gekoppelde voorwaarden
- Bij due diligence doet men eigenlijk aan risicomanagement
HET DUE DILIGENCE PROCES
,TECHNICAL DUE DILIGENCE
- Process van onderzoek en analyse waarbij informatie verzameld wordt over de fysieke en
bouwtechnische kenmerken van een ORG
- Bouwtechnische controle + nazicht conformiteit
- Hoe ver moet de dienstverlener hierin gaan?
• Controle op constructie gebreken, gebouwschil en technische installaties?
• Conformiteit aan vigerende wetgeving en reglementering?
• Geschiktheid aan een vooropgesteld gebruik?
• Risicoanalyse bij een beoogd gebruik?
• Kosten-baten analyse bij een verleng gebruik of functiewijziging?
- Verwachtingen van de opdrachtgever duidelijk vastleggen in de dienstenovereenkomst
MOGELIJKE ONDERZOEKSPUNTEN ( LIJST MOET JE NIET KENNEN)
1. Constructie
2. Gebouwschil: thermische isolatie, water- en winddichtheid, akoestische isolatie
3. Technische installaties: staat van onderhoud, conformiteitsattesten, performance meting
4. Omgevingsaanleg
5. Milieuaspecten en duurzaamheid (BREEAM, LEED)
6. Conformiteit aan ruimtelijke ordening en andere wetgeving
7. Erfgoedstatus
8. Mogelijke bestemmingen
9. Herbouwwaarde, kapitaaluitgaven en operationele uitgaven
10. (juridische aspecten)
- Waarom? → risico’s identificeren en beheersen
→ Als VGM of syndicus moet je aan due dilligence doen! Juiste afspraken maken en kijken voor wat je
wel dan niet betaald wordt!
OP TE VRAGEN DOCUMENTATIE … (ALLES WAT IN EEN POSTINTERVENTIEDOSSIER MOET
ZITTEN)
1. Bodemattest
2. Stedenbouwkundig uitreksel
3. Energieprestatiecertificaat (EPC) en ventilatieverslag
4. Postinterventiedossier (PID)
5. Asbestinventaris
6. Omgevingsvergunning
7. Bouwplannen, (ev.) as-builtattest
8. Technische keuringen:
• Elektrische laagspanningsinstallatie
• Elektrische hoogspanningsinstallatie
• Stookolietank
, • Binneninstallatie drinkwater
• Huisriolering
• Brandveiligheid: detectie, bestrijding
• Binneninstallatie aardgas
• Technische installaties: liften, zonneplanelen, levenslijn, pompen, noodstroom, …
SUPPLIER SCHEDULE
- Leverancierscontracten
- Onderhoudscontractene
- Bewaking
- Interne schoonmaak
- …
➔ Vraag altijd aan alle partijen die iets met het gebouw te maken hebben voor alle documenten. Zo ben
je op de hoogte van het verleden en moeilijkheden, hou er een goede relatie mee!!
→ Kunnen de installaties normaal onderhouden worden? Werden de installaties normaal onderhouden?
Pijnpunten (abnormale kosten) bij het gebouwbeheer?
➔ Kan een gebouw zomaar worden overgedragen of moet er een nieuw apparaat vervangen worden en
hoeveel kost dat dan?
(RICS) HOME SURVEY
- Dit is een rapportering/checklist dat zij aanbieden
- Handige tool voor ons op te gebruiken
, CONDITIEMETING VOLGENS NEN-2767
- “gebrekenlijst” met beoordeling op zespuntenschaal (conditiescore)
- Hetzelfde idee als hierboven, geven ook een lijst (wat zit er in het gebouw)
- De blauwe kleur staat voor aspecten die ze niet konden onderzoeken in het gebouw
- Als je iets niet kan onderzoeken, geef je dit best aan aan de klant! Zo kunnen ze nooit achteraf
afvragen waarom je het niet onderzocht hebt
- Gewicht toekennen aan hoe erg het is, rapporteren wanneer er aandacht en geld aan geinvesteerd
moet worden
- Definiëren zoals hierboven
- Conditiemeting is opgebouwd in opzicht van de beheerder
- Output laat toe om lange termijnonderhoudsplanning (MJOP) op te maken en onderhoudskosten in te
plannen
- Scope van deze lessen: onderzoek naar pricing
met het oog op verwerving van ORG
Meerjarenplanning
TECHNISCH VERSLAG BIJ CONFORMITEITSONDERZOEK
- Dit is om een conformiteitsattest te verkrijgen
- Ook een checklist om alles te onderzoeken + kleurcode
