Plaatsbeschrijving en expertise
Plaatsbeschrijving en expertise............................................................................................................................................ 1
Hoofdstuk 1: Expertise......................................................................................................................................................... 4
1. Expertise – algemeen...............................................................................................................................................................4
2. Soorten expertise.....................................................................................................................................................................4
3. Het private deskundigenonderzoek.........................................................................................................................................4
3.1 Een eenzijdige expertise.........................................................................................................................................................5
3.2 Een tegensprekelijke expertise...............................................................................................................................................5
3.3 Morele verantwoordelijkheid van de deskundige..................................................................................................................5
3.4 Belangrijke principes..............................................................................................................................................................6
3.5 Afhandeling in de praktijk......................................................................................................................................................6
3.6 Opdracht tot het uitvoeren van een expertise.......................................................................................................................6
3.7 Opstellen van het verslag.......................................................................................................................................................7
4. Het gerechtelijk deskundig onderzoek.....................................................................................................................................8
4.1 Algemene bepalingen.............................................................................................................................................................8
4.2 Wraking van de deskundige...................................................................................................................................................8
4.3 Verloop van het deskundigenonderzoek................................................................................................................................9
4.4 Beperkte tussenkomst van de deskundige...........................................................................................................................11
4.5 Kosten en erelonen...............................................................................................................................................................11
4.6 Model van een deskundig verslag........................................................................................................................................12
5. Benodigdheden bij het uitvoeren van een expertise..............................................................................................................13
6. Aansprakelijkheid van de expert............................................................................................................................................13
6.1 Inleiding................................................................................................................................................................................13
6.2 De aansprakelijkheid van een deskundige bij een minnelijke expertise vs een gerechtelijke expertise..............................14
7. De deskundige........................................................................................................................................................................15
7.1 De huidige situatie: het ontbreken van een statuut van de gerechtsdeskundige................................................................15
7.2 Wie kan er als deskundige aangesteld worden?..................................................................................................................15
7.3 De toekomst van een gerechtsdeskundige..........................................................................................................................15
8. Verzoeningscommissie bouw.................................................................................................................................................16
8.1 Algemene bepaling..............................................................................................................................................................16
8.2 Bevoegdheden......................................................................................................................................................................16
8.3 De inleiding van de procedure..............................................................................................................................................16
8.4 Administratieve kosten en kosten van het eerste plaatsbezoek..........................................................................................16
8.5 Inleidingszitting – aanduiding van de deskundige-verzoener..............................................................................................17
8.6 Algemene opdracht van de deskundige-verzoener..............................................................................................................17
8.7 De tegensprekelijkheid en het deskundigenonderzoek........................................................................................................17
8.8 Verdere technische werkzaamheden...................................................................................................................................18
8.9 De kosten van het deskundigenonderzoek..........................................................................................................................18
8.10 Het eindadvies van de Commissie......................................................................................................................................19
1
, 8.11 Verkorte procedure............................................................................................................................................................19
8.12 Einde van de verzoeningsprocedure..................................................................................................................................19
8.13 Aansprakelijkheid van de Commissie voor de werkzaamheden van de deskundige-verzoener........................................19
8.14 Bepaling van de voorwaarden waaraan de deskundige-verzoener moet voldoen...........................................................20
9. Bemiddeling...........................................................................................................................................................................21
10. Arbitrage..............................................................................................................................................................................21
Hoofdstuk 2: Plaatsbeschrijvingen..................................................................................................................................... 22
1. Inleiding..................................................................................................................................................................................22
2. Locatieve plaatsbeschrijving..................................................................................................................................................22
2.1 Evolutie van de wetgeving ivm. Plaatsbeschrijving.............................................................................................................22
2.2 Omschrijving en grondslag van de plaatsbeschrijving.........................................................................................................24
2.3 De verbintenis tot teruggave van het gehuurde goed en vergoeding van de huurschade..................................................24
2.4 De intredende plaatsbeschrijving.........................................................................................................................................25
2.4.2 Verplichting voor alle huurovereenkomsten.....................................................................................................................25
2.4.3 Binnen een bepaalde termijn............................................................................................................................................25
2.4.4 De kosten van de intredende plaatsbeschrijving..............................................................................................................25
2.4.5 Op tegenspraak en omstandig..........................................................................................................................................26
2.4.6 Inhoud van de plaatsbeschrijving.....................................................................................................................................26
2.4.7 Registratie van de plaatsbeschrijving...............................................................................................................................27
2.4.8 Bijvoegsel bij de intredende plaatsbeschrijving................................................................................................................27
2.4.9 Wettelijk vermoeden in geval van afwezigheid van plaatsbeschrijving...........................................................................27
2.4.10 Van dwingend recht........................................................................................................................................................28
2.5 De plaatsbeschrijving bij uittrede.........................................................................................................................................28
2.6 De plaatsbeschrijving bij overdracht huur...........................................................................................................................29
2.7 De plaatsbeschrijving bij onderverhuring............................................................................................................................29
2.8 De opdracht van de deskundige...........................................................................................................................................30
2.9 Begrip huurschade...............................................................................................................................................................30
2.10 PV met vermelding en evaluatie van de opgetreden huurschade....................................................................................31
2.11 Herstellingen: wie voert ze uit?..........................................................................................................................................33
2.12 Oefeningen 1......................................................................................................................................................................34
2.13 Werken en veranderingswerken uitgevoerd door de huurder...........................................................................................35
3. De constructieve plaatsbeschrijving......................................................................................................................................36
3.1 Plaatsbeschrijving voor de werken......................................................................................................................................37
3.2 Plaatsbeschrijving na de werken..........................................................................................................................................39
4. Soorten beschadigingen.........................................................................................................................................................40
5. Plaatsbeschrijving bij aankoop van een pand........................................................................................................................40
Hoofdstuk 3: Gemene muren............................................................................................................................................. 41
1. Inleiding..................................................................................................................................................................................41
1.2 Oorzaken van mandeligheid................................................................................................................................................42
1.3 Bewijs van gemeenheid........................................................................................................................................................43
2
, 2. Rechten van de mede-eigenaars............................................................................................................................................44
3. Plichten van de mede-eigenaars............................................................................................................................................44
4. Einde van de gemene muur....................................................................................................................................................44
5. Evolutie van de gemene muur................................................................................................................................................44
6. Eigenschappen en functies van een gemene muur................................................................................................................44
7. Omheiningen, afsluitingen en grachten.................................................................................................................................45
8. Moeilijkheden.........................................................................................................................................................................46
8.1 Afwerking van het oppervlak van de scheidingsmuur.........................................................................................................46
10.2 Schoorstenen.....................................................................................................................................................................47
10.3 Onvoldoende draagvermogen van een gemene muur......................................................................................................47
10.4 Spouwmuren.....................................................................................................................................................................48
10.5 Afdichting tegen opstijgend vocht....................................................................................................................................48
10.6 Barsten in de muur............................................................................................................................................................49
10.7 Verhogen van een scheidingsmuur....................................................................................................................................49
11. Opstellen van de akte van overname...................................................................................................................................50
11.1 Werkwijze...........................................................................................................................................................................50
11.2 Betalen van de overnameprijs...........................................................................................................................................50
11.3 Kosten.................................................................................................................................................................................50
11.4 Nota betreffende de gemeenschappelijk op te richten scheidsmuur................................................................................50
11.5 Oefeningen muurovername...............................................................................................................................................50
11.5 Constructieve plaatsbeschrijving.......................................................................................................................................54
11.6 Oefening constructieve plb................................................................................................................................................55
11.7 Oefening ppt......................................................................................................................................................................55
Hoofdstuk 4: Examenvragen.............................................................................................................................................. 58
3
,Hoofdstuk 1: Expertise
1. Expertise – algemeen
Expertise Deskundigenonderzoek
Vaststelling of een technisch advies door Vaststelling of technisch advies:
partijen of door een rechter opgedragen aan
een deskundige, die in volle onafhankelijkheid Gebundeld in een beredeneerd rapport:
op grond van feiten en wetenschap een Volle onafhankelijkheid (geen
belangenvermenging)
beredeneerd rapport geeft over de aan zijn
Op grond van feiten en wetenschap (gebruik
vakkundig oordeel onderworpen maken van kennis)
vaststellingen en vraagstukken.
Stelt geen rechtshandelingen
Is beperkt tot technische diensten
en adviezen
2. Soorten expertise
1. Private deskundigenonderzoek
- Zonder tussenkomst van een rechtbank
- Aangesteld als technisch raadgever of op grond van een overeenkomst (= minnelijk
deskundigenonderzoek)
- Eén of meer partijen gaan vrijwillig overgaan in de aanstelling van een deskundige
- Niet-bindend en tegenstelbaar
2. Gerechtelijk deskundigenonderzoek
- Bevolen door de rechter
- Rechter kiest wie dat de expertise moet doen
De deskundigenonderzoeken kunnen zelf ook onderverdeeld worden in verschillende types:
Meting van gebouwen
Opmaken van meetstaten zonder waardering
Opmaken van meetstaten met waardering
Ramingen van schade na brand of andere schadegevallen
Processen-verbaal van vaststelling: locatiev plb, constructieve plb.
Oplevering van werken
Materialenonderzoek
…
3. Het private deskundigenonderzoek
Minnelijke expertises worden uitgevoerd in opdracht van een of meer belanghebbenden zonder
tussenkomst van een rechtsinstantie in de aanstelling van een deskundige.
4
, 3.1 Een eenzijdige expertise
= Als de opdracht uitgaat van een partij en wordt uitgevoerd ten titel van loutere raadpleging.
- Bv: voor een koop of verkoop
- Niet tegensprekelijk & niet tegenstelbaar aan 3 de.
- Maar kan weerhouden worden als attest door de andere partij of rechtbank
3.2 Een tegensprekelijke expertise
= Wanneer het strekt tot bewijs van feiten, waartoe twee partijen, die tegengestelde
belangenhebben, overeenkomen over te gaan, zonder het advies van de deskundige als bindend te
beschouwen.
→ obv. feiten en wetenschap of obv. voorstellen van de partijen.
- In bepaalde gevallen kunnen partijen uitdrukkelijk overeenkomen dat ze zich wel zullen
neerleggen bij het advies van de expert. In dit geval wordt de deskundige aangesteld in
gemeen overleg tussen de partijen.
- De regel is: de deskundige doet verrichtingen en uitspraken alleen als alle
partijen aanwezig zijn of ze tenminste uitgenodigd werden → er wordt tegen
gezondigd
- Onpartijdigheid staat centraal
- Tegensprekelijke expertise wordt tegenstelbaar geacht tussen de partijen
Installatievergadering = Partijen zitten samen om afspraken te maken omtrent de opdracht
→ vb: duidelijke afspraken omtrent al dan niet aanwezigheid
Tegensprekelijk vs. tegenstelbaar:
Tegensprekelijk: 2 partijen zijn akkoord over het verslag: akkoord over de schade maar niet
akkoord dat bijvoorbeeld partij A verantwoordelijk is
Tegenstelbaar: verslag is bindend, je moet uitvoeren wat er in staat
Een deskundige is geen onderhandelaar of bemiddelaar, partijen mogen dus niet twijfelen aan de
onpartijdigheid van een deskundige. Ze mogen dus bijvoorbeeld niet met de partijen elk afzonderlijk
een bespreking gaan houden
3.3 Morele verantwoordelijkheid van de deskundige
De deskundige dient de opdracht te beschouwen als een eerbaar ambt om de rechtzoekende te helpen
het recht in de juiste verhouding te verwerven.
Morele verantwoordelijkheid van de deskundige: hij moet partijen met begrip, tegemoetkoming, respect
voor de mens, te aanhoren en nota’s te nemen. Dit laat hem ook toe deze gegevens te beoordelen,
hetgeen hem kan helpen om een juiste uitspraak te doen.
5
Plaatsbeschrijving en expertise............................................................................................................................................ 1
Hoofdstuk 1: Expertise......................................................................................................................................................... 4
1. Expertise – algemeen...............................................................................................................................................................4
2. Soorten expertise.....................................................................................................................................................................4
3. Het private deskundigenonderzoek.........................................................................................................................................4
3.1 Een eenzijdige expertise.........................................................................................................................................................5
3.2 Een tegensprekelijke expertise...............................................................................................................................................5
3.3 Morele verantwoordelijkheid van de deskundige..................................................................................................................5
3.4 Belangrijke principes..............................................................................................................................................................6
3.5 Afhandeling in de praktijk......................................................................................................................................................6
3.6 Opdracht tot het uitvoeren van een expertise.......................................................................................................................6
3.7 Opstellen van het verslag.......................................................................................................................................................7
4. Het gerechtelijk deskundig onderzoek.....................................................................................................................................8
4.1 Algemene bepalingen.............................................................................................................................................................8
4.2 Wraking van de deskundige...................................................................................................................................................8
4.3 Verloop van het deskundigenonderzoek................................................................................................................................9
4.4 Beperkte tussenkomst van de deskundige...........................................................................................................................11
4.5 Kosten en erelonen...............................................................................................................................................................11
4.6 Model van een deskundig verslag........................................................................................................................................12
5. Benodigdheden bij het uitvoeren van een expertise..............................................................................................................13
6. Aansprakelijkheid van de expert............................................................................................................................................13
6.1 Inleiding................................................................................................................................................................................13
6.2 De aansprakelijkheid van een deskundige bij een minnelijke expertise vs een gerechtelijke expertise..............................14
7. De deskundige........................................................................................................................................................................15
7.1 De huidige situatie: het ontbreken van een statuut van de gerechtsdeskundige................................................................15
7.2 Wie kan er als deskundige aangesteld worden?..................................................................................................................15
7.3 De toekomst van een gerechtsdeskundige..........................................................................................................................15
8. Verzoeningscommissie bouw.................................................................................................................................................16
8.1 Algemene bepaling..............................................................................................................................................................16
8.2 Bevoegdheden......................................................................................................................................................................16
8.3 De inleiding van de procedure..............................................................................................................................................16
8.4 Administratieve kosten en kosten van het eerste plaatsbezoek..........................................................................................16
8.5 Inleidingszitting – aanduiding van de deskundige-verzoener..............................................................................................17
8.6 Algemene opdracht van de deskundige-verzoener..............................................................................................................17
8.7 De tegensprekelijkheid en het deskundigenonderzoek........................................................................................................17
8.8 Verdere technische werkzaamheden...................................................................................................................................18
8.9 De kosten van het deskundigenonderzoek..........................................................................................................................18
8.10 Het eindadvies van de Commissie......................................................................................................................................19
1
, 8.11 Verkorte procedure............................................................................................................................................................19
8.12 Einde van de verzoeningsprocedure..................................................................................................................................19
8.13 Aansprakelijkheid van de Commissie voor de werkzaamheden van de deskundige-verzoener........................................19
8.14 Bepaling van de voorwaarden waaraan de deskundige-verzoener moet voldoen...........................................................20
9. Bemiddeling...........................................................................................................................................................................21
10. Arbitrage..............................................................................................................................................................................21
Hoofdstuk 2: Plaatsbeschrijvingen..................................................................................................................................... 22
1. Inleiding..................................................................................................................................................................................22
2. Locatieve plaatsbeschrijving..................................................................................................................................................22
2.1 Evolutie van de wetgeving ivm. Plaatsbeschrijving.............................................................................................................22
2.2 Omschrijving en grondslag van de plaatsbeschrijving.........................................................................................................24
2.3 De verbintenis tot teruggave van het gehuurde goed en vergoeding van de huurschade..................................................24
2.4 De intredende plaatsbeschrijving.........................................................................................................................................25
2.4.2 Verplichting voor alle huurovereenkomsten.....................................................................................................................25
2.4.3 Binnen een bepaalde termijn............................................................................................................................................25
2.4.4 De kosten van de intredende plaatsbeschrijving..............................................................................................................25
2.4.5 Op tegenspraak en omstandig..........................................................................................................................................26
2.4.6 Inhoud van de plaatsbeschrijving.....................................................................................................................................26
2.4.7 Registratie van de plaatsbeschrijving...............................................................................................................................27
2.4.8 Bijvoegsel bij de intredende plaatsbeschrijving................................................................................................................27
2.4.9 Wettelijk vermoeden in geval van afwezigheid van plaatsbeschrijving...........................................................................27
2.4.10 Van dwingend recht........................................................................................................................................................28
2.5 De plaatsbeschrijving bij uittrede.........................................................................................................................................28
2.6 De plaatsbeschrijving bij overdracht huur...........................................................................................................................29
2.7 De plaatsbeschrijving bij onderverhuring............................................................................................................................29
2.8 De opdracht van de deskundige...........................................................................................................................................30
2.9 Begrip huurschade...............................................................................................................................................................30
2.10 PV met vermelding en evaluatie van de opgetreden huurschade....................................................................................31
2.11 Herstellingen: wie voert ze uit?..........................................................................................................................................33
2.12 Oefeningen 1......................................................................................................................................................................34
2.13 Werken en veranderingswerken uitgevoerd door de huurder...........................................................................................35
3. De constructieve plaatsbeschrijving......................................................................................................................................36
3.1 Plaatsbeschrijving voor de werken......................................................................................................................................37
3.2 Plaatsbeschrijving na de werken..........................................................................................................................................39
4. Soorten beschadigingen.........................................................................................................................................................40
5. Plaatsbeschrijving bij aankoop van een pand........................................................................................................................40
Hoofdstuk 3: Gemene muren............................................................................................................................................. 41
1. Inleiding..................................................................................................................................................................................41
1.2 Oorzaken van mandeligheid................................................................................................................................................42
1.3 Bewijs van gemeenheid........................................................................................................................................................43
2
, 2. Rechten van de mede-eigenaars............................................................................................................................................44
3. Plichten van de mede-eigenaars............................................................................................................................................44
4. Einde van de gemene muur....................................................................................................................................................44
5. Evolutie van de gemene muur................................................................................................................................................44
6. Eigenschappen en functies van een gemene muur................................................................................................................44
7. Omheiningen, afsluitingen en grachten.................................................................................................................................45
8. Moeilijkheden.........................................................................................................................................................................46
8.1 Afwerking van het oppervlak van de scheidingsmuur.........................................................................................................46
10.2 Schoorstenen.....................................................................................................................................................................47
10.3 Onvoldoende draagvermogen van een gemene muur......................................................................................................47
10.4 Spouwmuren.....................................................................................................................................................................48
10.5 Afdichting tegen opstijgend vocht....................................................................................................................................48
10.6 Barsten in de muur............................................................................................................................................................49
10.7 Verhogen van een scheidingsmuur....................................................................................................................................49
11. Opstellen van de akte van overname...................................................................................................................................50
11.1 Werkwijze...........................................................................................................................................................................50
11.2 Betalen van de overnameprijs...........................................................................................................................................50
11.3 Kosten.................................................................................................................................................................................50
11.4 Nota betreffende de gemeenschappelijk op te richten scheidsmuur................................................................................50
11.5 Oefeningen muurovername...............................................................................................................................................50
11.5 Constructieve plaatsbeschrijving.......................................................................................................................................54
11.6 Oefening constructieve plb................................................................................................................................................55
11.7 Oefening ppt......................................................................................................................................................................55
Hoofdstuk 4: Examenvragen.............................................................................................................................................. 58
3
,Hoofdstuk 1: Expertise
1. Expertise – algemeen
Expertise Deskundigenonderzoek
Vaststelling of een technisch advies door Vaststelling of technisch advies:
partijen of door een rechter opgedragen aan
een deskundige, die in volle onafhankelijkheid Gebundeld in een beredeneerd rapport:
op grond van feiten en wetenschap een Volle onafhankelijkheid (geen
belangenvermenging)
beredeneerd rapport geeft over de aan zijn
Op grond van feiten en wetenschap (gebruik
vakkundig oordeel onderworpen maken van kennis)
vaststellingen en vraagstukken.
Stelt geen rechtshandelingen
Is beperkt tot technische diensten
en adviezen
2. Soorten expertise
1. Private deskundigenonderzoek
- Zonder tussenkomst van een rechtbank
- Aangesteld als technisch raadgever of op grond van een overeenkomst (= minnelijk
deskundigenonderzoek)
- Eén of meer partijen gaan vrijwillig overgaan in de aanstelling van een deskundige
- Niet-bindend en tegenstelbaar
2. Gerechtelijk deskundigenonderzoek
- Bevolen door de rechter
- Rechter kiest wie dat de expertise moet doen
De deskundigenonderzoeken kunnen zelf ook onderverdeeld worden in verschillende types:
Meting van gebouwen
Opmaken van meetstaten zonder waardering
Opmaken van meetstaten met waardering
Ramingen van schade na brand of andere schadegevallen
Processen-verbaal van vaststelling: locatiev plb, constructieve plb.
Oplevering van werken
Materialenonderzoek
…
3. Het private deskundigenonderzoek
Minnelijke expertises worden uitgevoerd in opdracht van een of meer belanghebbenden zonder
tussenkomst van een rechtsinstantie in de aanstelling van een deskundige.
4
, 3.1 Een eenzijdige expertise
= Als de opdracht uitgaat van een partij en wordt uitgevoerd ten titel van loutere raadpleging.
- Bv: voor een koop of verkoop
- Niet tegensprekelijk & niet tegenstelbaar aan 3 de.
- Maar kan weerhouden worden als attest door de andere partij of rechtbank
3.2 Een tegensprekelijke expertise
= Wanneer het strekt tot bewijs van feiten, waartoe twee partijen, die tegengestelde
belangenhebben, overeenkomen over te gaan, zonder het advies van de deskundige als bindend te
beschouwen.
→ obv. feiten en wetenschap of obv. voorstellen van de partijen.
- In bepaalde gevallen kunnen partijen uitdrukkelijk overeenkomen dat ze zich wel zullen
neerleggen bij het advies van de expert. In dit geval wordt de deskundige aangesteld in
gemeen overleg tussen de partijen.
- De regel is: de deskundige doet verrichtingen en uitspraken alleen als alle
partijen aanwezig zijn of ze tenminste uitgenodigd werden → er wordt tegen
gezondigd
- Onpartijdigheid staat centraal
- Tegensprekelijke expertise wordt tegenstelbaar geacht tussen de partijen
Installatievergadering = Partijen zitten samen om afspraken te maken omtrent de opdracht
→ vb: duidelijke afspraken omtrent al dan niet aanwezigheid
Tegensprekelijk vs. tegenstelbaar:
Tegensprekelijk: 2 partijen zijn akkoord over het verslag: akkoord over de schade maar niet
akkoord dat bijvoorbeeld partij A verantwoordelijk is
Tegenstelbaar: verslag is bindend, je moet uitvoeren wat er in staat
Een deskundige is geen onderhandelaar of bemiddelaar, partijen mogen dus niet twijfelen aan de
onpartijdigheid van een deskundige. Ze mogen dus bijvoorbeeld niet met de partijen elk afzonderlijk
een bespreking gaan houden
3.3 Morele verantwoordelijkheid van de deskundige
De deskundige dient de opdracht te beschouwen als een eerbaar ambt om de rechtzoekende te helpen
het recht in de juiste verhouding te verwerven.
Morele verantwoordelijkheid van de deskundige: hij moet partijen met begrip, tegemoetkoming, respect
voor de mens, te aanhoren en nota’s te nemen. Dit laat hem ook toe deze gegevens te beoordelen,
hetgeen hem kan helpen om een juiste uitspraak te doen.
5
