Samenvatting vastgoedmanagement blok 7 huisvestingsmanagement en vastgoedexploitatie

Vastgoedmanagement blok 7
Huisvestingsmanagement
Week 1 h1, 2, 3 en 4
Huisvestingsmanagement  uitvoering en aansturing van activiteiten gericht op het ontwikkelen en
implementeren van een huisvestingsstrategie, met het oog op het realiseren van toegevoegde waarde in
relatie tot de doelen van de gehuisveste organisatie. Dan is het vastgoed in bezit.
Vastgoed is onderdeel van het primaire proces en je wilt het zelf in bezit houden.

Strategisch bedrijfsmiddel  huisvestingsmanagement levert een bijdrage aan het uitvoeren van
organisatiestrategie  kapitaalintensief en lange planningshorizon.

 Huisvesting voegt waarde toe door bijvoorbeeld het verhogen van opbrengsten en het verlagen
van kosten van de arbeidsproductiviteit.
 Of door het verlagen van kosten zoals verzuimkosten.
 Levert een bijdrage aan het realiseren van organisatiedoelen op het gebied van medewerkers- en
klanttevredenheid, marketing, etc.

Voorbeelden
 Plan maken voor complete catering binnen een nieuw ziekenhuis.
 Laboratorium opnieuw vormgeven vanwege veroudering.
 Verouderd advocatenkantoor upgraden.

Effecten van een goed huisvestingsmanagement
 Snellere doorlooptijd transport door kortere afstanden bij de bloemenveiling.
 Creatievere productie bij ICT ontwikkelaar door goede werk/overlegplekken.
 Minder energiekosten/duurzaamheid.
 Betere communicatie tussen bedrijfsonderdelen.
 Personeel dat gemotiveerder is.

Uitgangspunt
 Vastgoed moet optimaal voor een organisatie werken.
o Met goede huisvesting kan een organisatie dit vastgoed
optimaal gebruiken en maximaal presteren.
 Verschil HVM met vastgoedexploitatie:
o Hiermee wordt het gebouw/vastgoed optimaal geëxploiteerd
voor de eigenaar, het tevreden stellen van de huurder is basis
voor maximaal rendement.

Kosten-baten huisvesting
Effect op: huisvestingslasten, personeelskosten, productiekosten en opbrengsten.

Rendement op huisvesting
Vastgoed heeft effect op:
 Directe opbrengsten  hogere verkoopprijs vastgoed.
 Indirecte opbrengsten  hogere omzet door betere ondersteuning productieproces.
 Directe kostenreductie  verlaging huisvestingslasten.
 Indirecte kostenreductie  lagere kosten van productieproces.

Wie beslissen over de huisvesting
 Formele beslissers (eigenaar, directie)
 Huisvestingsprofessional
 Deskundigen/betrokkenen
 Gebruikers (werknemers en bezoekers)
 Omgeving/groeperingen.

Op basis van wat maakt men een huisvestingsplan
Organisatiegericht, mensgericht, vanuit strategie onderneming, vanuit aanbod, vanuit trends en
verwachtingen, vanuit techniek, vanuit eisen maatschappij, duurzaamheid en financieel gedreven.
 Er is een compromis. Alle elementen, uitgangspunten, beperkingen en mogelijkheden zullen
verwerkt moeten worden in het eindresultaat. Huisvestingsmanagement maakt daar het meest
optimale resultaat van.

,De organisatie als uitgangspunt
Kennis van de doelen van de organisatie en verdiepen in jouw doelgroep en de taken daarvan is essentieel
om een huisvestingsplan te maken.
Voorbeelden: belastingkantoor, kunstacademie, gemeentehuis en hoofdkantoor winkelketen.

Organisatiegerichte huisvesting  best passende oplossing vanuit cultuur, medewerkers, management,
gewenst imago, bedrijfsvoering en beschikbaar budget van een organisatie.

Een gebouw kan ook een facilitator zijn voor een andere bedrijfscultuur.
Zoals bijvoorbeeld een exposure van een bedrijf  wie je wilt zijn.

Analyse interne organisatie m.b.v. 7S-model
Strategy: route om bedrijfsdoelen te halen.
Structuur: schema van organisatiestructuur.
Skills: kennis om taken uit te voeren.
Shared values: gemeenschappelijke waarden en normen.
Systemen: regels, procedures en informatie.
Staff: human capital.
Style: formeel of informeel.

Destep model & SWOT analsye




Kort:
 Huisvestingsmanagement gaat primair uit van de gebruiker van vastgoed.
 Keuze voor vastgoed is een compromis.
 Keuze voor vastgoed is van groot belang voor het uiteindelijke succes van een bedrijf.
 Huisvestingsmanager speelt een steeds grotere rol voor onderneming.
 Voordat je keuzen maakt moet je het bedrijf goed geanalyseerd hebben en de missie en visie als
basis gebruiken.

Huisvestingsprestaties  eigenschappen van de huisvesting die relevant
Huisvestingscomponenten  componenten waar de huisvestingsportefeuille uit is opgebouwd, zoals
locaties, gebouwen etc.

Eisen huisvestingsprestaties:
Primair proces + toegevoegde waarde in aanleiding tot strategische doelen leidt tot de prestatie.
De vastgoedprestaties moeten aansluiten op de strategische doelen, zo worden deze makkelijker behaald.
Het verbeteren van prestaties vraagt om het aanpassen van huisvestingscomponenten: locaties,
gebouwen, werkplekken, financieringsconstructies, inrichtingsconcepten, gebruiksafspraken en gebouw
gebonden facilitaire diensten.  die componenten veranderen is muteren.



Bedrijfseconomisch impact van de huisvesting
 Ratio rentabiliteit totaal vermogen  bedrijfsresultaat relateren aan gemiddelde geïnvesteerde
vermogen

,  Dupont schema  relaties tussen huisvesting en balans.
 Direct effect op opbrengsten  verkoop en verhuur.
 Indirect effect op opbrengsten  optimale werkomgeving meer omzet creëren
 Direct effect op kosten  exploitatiekosten, huisvestingskosten, NFC index, affordabilityratio.
 Indirect effect op kosten  efficiency van het primaire proces.
 Relatie tot vermogen  boekwaarde van pand opgenomen op de balans.
o Vastgoedratio  verhouding tussen totale boekwaarde en de totale activa.
 Vermogensbeslag van vastgoed
o Sale and lease back  verkopen en terug huren
o Balansverkorting  vermogensbeslag van vastgoed reduceren
o IFRS  nieuwe boekhoudregels
 Rentabiliteit  winstgevendheid
 Solvabiliteit  verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen
 Liquiditeit  geld om kortlopende schulden te voldoen
Rendement op investeringen
1. Directe opbrengstverhoging: dankzij de verkoop van vastgoed en huurinkomsten
2. Indirecte opbrengstverhoging: doordat een betere ondersteuning van de organisatie leidt tot hogere
omzet.
3. Directe kostenreductie, door de hoeveelheid huisvesting en/of de huisvestingskosten per vierkante
meter te verlagen
4. Indirecte kostenreductie, doordat een betere ondersteuning van de organisatie leidt tot lagere
kosten in het primaire proces.
Vraagzijde
 Analyse primaire proces  welke activiteiten moeten gefaciliteerd worden
 Analyse strategische doelen  ontwikkeling en implementatie van de strategische koers.
o Huisvesting het middel om doelen te bereiken.
o Bedrijfsmiddelen afstemmen op de doelen.
 Externe ontwikkelingen  missie, visie en strategie ontwikkelen in samenhang met destep
factoren.
Aanbodzijde
 Huisvestingsportefeuille  financieringsvormen, locaties, gebouwen, inrichting, gebruiksprincipes,
gebouwgebonden facilitaire diensten
o Totale portefeuille, locatie, gebouw of ruimte
o Technische levensduur  slijtage en veroudering
o Functionele levensduur  functionele presentaties
o Economische levensduur  opbrengsten afwegen tegen kosten
 Externe ontwikkelingen  economische, ruimtelijke en planologische ontwikkelingen.
Stakeholders
 Operational asset  gebruikers ondersteunen in activiteiten
 Financial asset  beslag leggen op vermogen van organisatie + effect hebben op inkomsten en
kosten
 Physical asset  bepaalde geografische locatie
 Gebruikers  alle mensen die structureel of incidenteel gebruik maken van ruimten en
voorzieningen
 Huisvestingsbehoeften zijn persoonsgebonden en subjectief.
 Financiers  eigenaren, aandeelhouders, publieke en private instanties.
o Belangen: lage exploitatiekosten, balansverkorting, beperking risico’s, verhoging
economische waarde.
 Omgeving  personen en partijen die niet of nauwelijks gebruik maken van de huisvesting, maar
wel invloed uitoefenen of hinder ondervinden.




Beïnvloeders huisvestingsknoppen
 Beslissers binnen organisatie  topmanagement en management
o Maken van afwegingen in het belang van stakeholders.