Vastgoedrecht
Studeren adhv het wetboek
Enkel kennen wat in de les besproken wordt
3 delen:
1. Koopovereenkomst
2. Vrijwaring voor verborgen gebreken + aansprakelijkheid voor gebreken
3. Verkoop van het verhuurde goed: wat gebeurd er met het lopende huurcontract?
1. KOOPOVEREENKOMST
1 INLEIDING
LES 1
Dit vak bespreekt gemeen recht inzake koop/verkoop.
2 regimes inzake de verkoop van onroerende goederen:
1. Gemeen recht inzake koop (BW Boek III, titel VI ‘koop’)
− 50/50 dwingend recht + aanvullend recht (afwijkbaar)
− Enige voorwaarde: koopovereenkomst
2. Woningbouwwet – Wet Breyne (9 juli 1971)
− Regelt verkoop op plan
− Volledig van dwingend recht (onafwijkbaar, geen contractuele vrijheid)
− Specifiek toepassingsgebied
− Regelt bepaalde aspecten van de koopovereenkomst
− Aspecten die niet geregeld zijn door woningbouwwet bv: vrijwaring voor uitwinning,
verborgen gebreken, valt u terug onder het gemeenrecht inzake koop/verkoop
− Indien niet voldaan aan 1 of meerdere voorwaarden, valt u terug op gemeen recht
inzake koop/verkoop
− 5 cumulatieve voorwaarden opdat een overeenkomst onder de woningbouwwet zou
vallen
Amy Dezutter Vastgoed 3 1
,2 BEGRIP EN SITUERING
2.1 DEFINITIE
De koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich
ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (de koper),
die zich jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen.
Definitie niet vanbuiten kennen, zie wetboek art. 1582 BW
2 basiselementen
1. Overdracht van eigendomsrecht (volle eigendom of blote eigendom)
2. Betaling van een prijs in geld (bezwarende titel = met tegenprestatie = geld)
Essentieel verschilpunt met huur: betaling huurprijs waarbij niet vernoemd staat dat deze
met geld betaald moet worden. Pacht kan dus perfect in natura, landbouwproducten…
Antiwitwaswetgeving laat bij koop niet toe om in contanten te betalen. Een huurprijs kan
wel in contanten betaald worden.
2.2 OG OVERDRAGEN AAN VENNOOTSCHAP: 3 MOGELIJKHEDEN:
1. Vennootschap betaald de eigenaar in geld
= koopovereenkomst
2. Vennootschap betaald in aandelen of andere effecten die het eigen vermogen van de
vennootschap vertegenwoordigen bv: winstbewijzen
= contract van inbreng in vennootschap (geen koopovereenkomst). Regels van
vennootschappen en verenigingen.
3. Vennootschap vergoed in obligaties of andere effecten die het vreemd vermogen van de
vennootschap vertegenwoordigen bv: kasbons
= ruilovereenkomst. Regels van ruil BW achter hoofdstuk koop.
Amy Dezutter Vastgoed 3 2
,2.3 ONDERSCHEID
1. Zuivere koopovereenkomst
2. Met koop gelijkgestelde overeenkomsten
= wel eigendomsoverdracht maar geen prijs in geld bv: schenking, ruil, obligaties…
→ Correcte regels volgen + gemeenrecht inzake koop/verkoop geldt aanvullend voor de
met koop gelijkgestelde overeenkomsten indien voor bijzondere overeenkomsten geen
eigen regelgeving bestaat bv: ruil, schenking…
Behalve bij 4 voorschriften die enkel gelden voor zuivere koopovereenkomsten en niet
met koop gelijkgestelde overeenkomsten
1. Vernietiging van de verkoop wegens benadeling van de verkoper bv: te lage prijs
2. Voorrecht van de niet betaalde verkoper (Voorrang hebben op andere schuldeisers
om betaling te krijgen, enkel geldig bij zuivere koopovereenkomsten)
3. Wettelijk voorkooprecht van de pachter en de conventionele voorkooprechten van
andere huurders
Pachter heeft voorkooprecht bij zuivere koopovereenkomsten, niet bij een
schenking…
4. Bedongen recht van wederinkoop
Amy Dezutter Vastgoed 3 3
, 3 KENMERKEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST
× Koopovereenkomst is geen plechtig contract! Tussen verkoper en koper heb je geen
notariële akte nodig. Men moet enkel naar de notaris, niet voor de geldigheid of bewijzen
tussen partijen, maar voor tegenwerpelijkheid aan derden = publiciteitsbeginsel.
= Overschrijven op het hypotheekkantoor van het kantoor rechtszekerheid. Notariële akte
noodzakelijk om dit tegenwerpelijk te maken.
× De koop is voltrokken door het ondertekenen van de compromis.
× Fout: zolang men niet naar de notaris geweest is kan men nog de koop beëindigen! Koop
is geen plechtig contract dus compromis is reeds definitief bij tekenen.
× Registratie van een koop op het Federale registratiekantoor, is het vervullen van een
fiscale verplichting (heffing registratierechten), maar is ook niet nodig/volstaat niet om
koop tegenwerpelijk te maken aan derden. Zolang de notariële niet overgeschreven is,
moeten derden hiermee geen rekening houden.
× Fundamenteel verschilpunt met huur: buiten Vlaamse Woninghuur en pacht geldt in alle
andere huurregimes, dat u de huur tegenwerpelijk maakt aan derden door de huur te laten
registreren. Een onderhands huurcontract maakt u tegenwerpelijk aan derden door
registratie op het federale registratiekantoor.
× Huurder heeft een persoonlijk, vorderingsrecht; geen zakelijkrecht zoals bij koop.
× 1 uitzondering bij huur: bepaalde duur van meer dan 9 jaar daar volstaat registratie niet,
hier is een notariële akte nodig die overgeschreven word op het hypotheekkantoor.
× Huur = consensuele contracten, kan dus ook mondeling of bij geshrift.
× Sommige huurcontracten zijn vormelijke contracten (onderhandse akte noodzakelijk voor
geldigheid)
× Bv: woninghuur hoofdverblijf, studentenkamers, handelshuur van 1 jaar of minder
× Bij dergelijke contracten gaat het over een vormelijk contract.
Amy Dezutter Vastgoed 3 4
Studeren adhv het wetboek
Enkel kennen wat in de les besproken wordt
3 delen:
1. Koopovereenkomst
2. Vrijwaring voor verborgen gebreken + aansprakelijkheid voor gebreken
3. Verkoop van het verhuurde goed: wat gebeurd er met het lopende huurcontract?
1. KOOPOVEREENKOMST
1 INLEIDING
LES 1
Dit vak bespreekt gemeen recht inzake koop/verkoop.
2 regimes inzake de verkoop van onroerende goederen:
1. Gemeen recht inzake koop (BW Boek III, titel VI ‘koop’)
− 50/50 dwingend recht + aanvullend recht (afwijkbaar)
− Enige voorwaarde: koopovereenkomst
2. Woningbouwwet – Wet Breyne (9 juli 1971)
− Regelt verkoop op plan
− Volledig van dwingend recht (onafwijkbaar, geen contractuele vrijheid)
− Specifiek toepassingsgebied
− Regelt bepaalde aspecten van de koopovereenkomst
− Aspecten die niet geregeld zijn door woningbouwwet bv: vrijwaring voor uitwinning,
verborgen gebreken, valt u terug onder het gemeenrecht inzake koop/verkoop
− Indien niet voldaan aan 1 of meerdere voorwaarden, valt u terug op gemeen recht
inzake koop/verkoop
− 5 cumulatieve voorwaarden opdat een overeenkomst onder de woningbouwwet zou
vallen
Amy Dezutter Vastgoed 3 1
,2 BEGRIP EN SITUERING
2.1 DEFINITIE
De koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich
ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (de koper),
die zich jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen.
Definitie niet vanbuiten kennen, zie wetboek art. 1582 BW
2 basiselementen
1. Overdracht van eigendomsrecht (volle eigendom of blote eigendom)
2. Betaling van een prijs in geld (bezwarende titel = met tegenprestatie = geld)
Essentieel verschilpunt met huur: betaling huurprijs waarbij niet vernoemd staat dat deze
met geld betaald moet worden. Pacht kan dus perfect in natura, landbouwproducten…
Antiwitwaswetgeving laat bij koop niet toe om in contanten te betalen. Een huurprijs kan
wel in contanten betaald worden.
2.2 OG OVERDRAGEN AAN VENNOOTSCHAP: 3 MOGELIJKHEDEN:
1. Vennootschap betaald de eigenaar in geld
= koopovereenkomst
2. Vennootschap betaald in aandelen of andere effecten die het eigen vermogen van de
vennootschap vertegenwoordigen bv: winstbewijzen
= contract van inbreng in vennootschap (geen koopovereenkomst). Regels van
vennootschappen en verenigingen.
3. Vennootschap vergoed in obligaties of andere effecten die het vreemd vermogen van de
vennootschap vertegenwoordigen bv: kasbons
= ruilovereenkomst. Regels van ruil BW achter hoofdstuk koop.
Amy Dezutter Vastgoed 3 2
,2.3 ONDERSCHEID
1. Zuivere koopovereenkomst
2. Met koop gelijkgestelde overeenkomsten
= wel eigendomsoverdracht maar geen prijs in geld bv: schenking, ruil, obligaties…
→ Correcte regels volgen + gemeenrecht inzake koop/verkoop geldt aanvullend voor de
met koop gelijkgestelde overeenkomsten indien voor bijzondere overeenkomsten geen
eigen regelgeving bestaat bv: ruil, schenking…
Behalve bij 4 voorschriften die enkel gelden voor zuivere koopovereenkomsten en niet
met koop gelijkgestelde overeenkomsten
1. Vernietiging van de verkoop wegens benadeling van de verkoper bv: te lage prijs
2. Voorrecht van de niet betaalde verkoper (Voorrang hebben op andere schuldeisers
om betaling te krijgen, enkel geldig bij zuivere koopovereenkomsten)
3. Wettelijk voorkooprecht van de pachter en de conventionele voorkooprechten van
andere huurders
Pachter heeft voorkooprecht bij zuivere koopovereenkomsten, niet bij een
schenking…
4. Bedongen recht van wederinkoop
Amy Dezutter Vastgoed 3 3
, 3 KENMERKEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST
× Koopovereenkomst is geen plechtig contract! Tussen verkoper en koper heb je geen
notariële akte nodig. Men moet enkel naar de notaris, niet voor de geldigheid of bewijzen
tussen partijen, maar voor tegenwerpelijkheid aan derden = publiciteitsbeginsel.
= Overschrijven op het hypotheekkantoor van het kantoor rechtszekerheid. Notariële akte
noodzakelijk om dit tegenwerpelijk te maken.
× De koop is voltrokken door het ondertekenen van de compromis.
× Fout: zolang men niet naar de notaris geweest is kan men nog de koop beëindigen! Koop
is geen plechtig contract dus compromis is reeds definitief bij tekenen.
× Registratie van een koop op het Federale registratiekantoor, is het vervullen van een
fiscale verplichting (heffing registratierechten), maar is ook niet nodig/volstaat niet om
koop tegenwerpelijk te maken aan derden. Zolang de notariële niet overgeschreven is,
moeten derden hiermee geen rekening houden.
× Fundamenteel verschilpunt met huur: buiten Vlaamse Woninghuur en pacht geldt in alle
andere huurregimes, dat u de huur tegenwerpelijk maakt aan derden door de huur te laten
registreren. Een onderhands huurcontract maakt u tegenwerpelijk aan derden door
registratie op het federale registratiekantoor.
× Huurder heeft een persoonlijk, vorderingsrecht; geen zakelijkrecht zoals bij koop.
× 1 uitzondering bij huur: bepaalde duur van meer dan 9 jaar daar volstaat registratie niet,
hier is een notariële akte nodig die overgeschreven word op het hypotheekkantoor.
× Huur = consensuele contracten, kan dus ook mondeling of bij geshrift.
× Sommige huurcontracten zijn vormelijke contracten (onderhandse akte noodzakelijk voor
geldigheid)
× Bv: woninghuur hoofdverblijf, studentenkamers, handelshuur van 1 jaar of minder
× Bij dergelijke contracten gaat het over een vormelijk contract.
Amy Dezutter Vastgoed 3 4
