Juridische Aspecten van Vastgoed Alles in één Samenvatting (incl. voorbeelden)

Juridische aspecten van vastgoed
Hoofdstuk 1
Inleiding
Vermogensrecht = geheel van zakelijke rechten + vorderingsrechten +
intellectuele rechten
Goederenrecht =
 Onderdeel van het vermogensrecht
 Regelt de verhouding tussen het rechtssubject en een rechtsobject
Rechtssubject (RS): Drager van rechten en plichten. Dit zijn natuurlijke
personen (mensen) en rechtspersonen (bv. vennootschappen, vzw’s).
Rechtsobject (RO): Goederen waarover rechten bestaan. Dieren zijn juridisch
gezien goederen, maar hebben een bijzonder statuut.
Zakelijke rechten: Rechten die een RS zeggenschap geven over een bepaald
RO (bv. eigendomsrecht).
Vorderingsrechten: Rechten waardoor een RS een prestatie kan eisen van een
ander RS (bv. huurrecht).
Definitie van goederen
 Goederen = alles wat vatbaar is voor toe-eigening. (iets dat geschikt is om
in eigendom te worden genomen door iemand)
 Personen en dieren zijn geen goederen.
 Het gaat niet alleen om natuurlijke personen (dus ook rechtspersonen
vallen erbuiten).
 Vroeger werden dieren juridisch als goederen beschouwd, maar dit is
veranderd door nieuwe regelgeving: dieren hebben nu een bijzondere
rechtspositie.
Indeling van goederen
Verschillende indelingen van goederen
De toepasselijke rechten hangen af van de indeling van het goed.
 Lichamelijke en onlichamelijke goederen
 Roerende en onroerende goederen
 Publieke en private goederen
 Gemene voorwerpen en goederen zonder eigenaar
 Vervangbare goederen, verbruikbare goederen en soortgoederen
 Goederen in en buiten handel




1

,Lichamelijke en onlichamelijke goederen
Lichamelijke goederen
 Definitie: Goederen die je kunt waarnemen met je zintuigen (zien, horen,
ruiken, voelen, proeven).
 Kenmerk: Tastbaar, fysiek aanwezig.
 Voorbeelden:
o IJsje (proeven, zien, voelen)
o Parfum (ruiken, zien)
o Bank (zien, voelen)

Onlichamelijke goederen
 Definitie: Goederen die je niet met je zintuigen kunt waarnemen.
 Kenmerk: Niet tastbaar, maar ze bestaan juridisch wél als
vermogensbestanddeel.
 Voorbeelden:
o Aandelen of obligaties
o Digitale producten (software, e-books, licenties)
o Tijd (bv. betaalde arbeidstijd)
o Cliënteel van een handelszaak
o Handelszaak zelf (je ziet het gebouw wel, maar niet de
winst/verliespositie)
Roerende en onroerende goederen
= belangrijkste indeling van goederen binnen goederenrecht!
Historische ontwikkeling:
 Romeinen: fysiek criterium → (niet-)verplaatsbaarheid bepaalde of iets
roerend/onroerend was.
 Feodaliteit: economisch criterium → onroerend = waardevol (land,
gebouwen → rijkdom, macht, aanzien).
 BW 1804: mengeling van fysiek + economisch criterium.
 BW 2020: vereenvoudiging, maar indeling blijft belangrijk.
Huidige regel (BW 2020)
 Hoofdregel: Alles is roerend, tenzij het onroerend is.
 Kenmerk roerend: verplaatsbaar.
 Onroerend: niet-verplaatsbaar, verbonden aan de grond (bv. gebouwen,
grond).




1: Roerend/onroerend uit hun aard

2

, o Roerend uit aard = verplaatsbaar → bv. auto. Ook de zakelijke rechten
daarop (bv. vruchtgebruik op een auto) zijn roerend.
o Onroerend uit aard = niet-verplaatsbaar → grond (enige échte onroerende
goed uit aard).
2. Onroerend door incorporatie
o Wanneer iets duurzaam verbonden wordt met een onroerend goed, wordt
het ook onroerend.
o Voorbeeld: zonnepanelen op een huis → onroerend door incorporatie.
o Worden ze verwijderd, dan beschouwt men die als roerend (vervroegde
afbraak).
3. Tijdelijke fases – vervroegd roerend
o Bepaalde goederen zijn op een bepaald moment onroerend, maar worden
roerend van zodra de bedoeling bestaat ze te verplaatsen.
o Voorbeeld: graan in de grond → verbonden met grond (onroerend).
o Zodra het geoogst wordt of met oogstintentie wordt beschouwd → roerend
(om te verhandelen).
4. Rechten volgens de aard van het goed
o Eigendomsrecht op een onroerend goed = onroerend recht.
o Eigendomsrecht op een roerend goed = roerend recht.

Publieke en private goederen
Publieke goederen
o Definitie: Behoren toe aan publiekrechtelijke rechtspersonen (=
rechtspersonen opgericht door de overheid met een publiek doel en taken
van algemeen belang).
o Voorbeelden: Belgische staat, gemeenten, steden,
onderwijsinstellingen, ziekenhuizen, FAVV (voedselveiligheid).
o Functie: Worden gebruikt in het algemeen belang.

Onderverdeling van publieke goederen:
1) Behorend tot Publiek domein
o Voor iedereen toegankelijk, gebruikt voor algemeen nut.
o Niet vervreemdbaar (kan niet verkocht worden).
o Voorbeelden: pleinen, parken, wegen, fietspaden.

2) Behorend tot Privaat domein
o Wel eigendom van de overheid, maar niet zomaar vrij toegankelijk.
o Kunnen door de overheid beheerd/verhuurd/verkocht worden.
o Voorbeelden: sociale woningen, overheidsgebouwen (toegang enkel met
pas).
Private goederen
 Behoren toe aan particulieren of private rechtspersonen.
 Worden gebruikt voor privébelangen.


3

, Gemene voorwerpen en goederen zonder eigenaar
1. Gemene voorwerpen
 Behoren aan niemand toe.
 Worden gebruikt in het algemeen belang.
 Voorbeelden: niet-territoriaal water, lucht, openbare stranden.
 Kenmerk: je kunt er niet tegen zeggen dat het van jou is; ze zijn voor
iedereen toegankelijk.
2. Goederen zonder eigenaar
 Goederen die nooit een eigenaar hebben gehad, of waarvan de eigenaar
afstand van heeft gedaan.
 Voorbeelden:
o Afgevallen vruchten van een boom (geen eigenaar meer).
o Oude, verlaten boten of fietsen (kunnen door de gemeente worden
overgenomen).
 Kenmerk: deze goederen kunnen door iemand worden toe-eigend als
niemand anders er aanspraak op maakt.
Vervangbare goederen, verbruikbare goederen en soortgoederen
Vervangbare goederen = Goederen die met elkaar uitwisselbaar zijn omdat ze
dezelfde essentiële kenmerken hebben.
Kenmerken:
 Uitwisselbaarheid
 Identieke eigenschappen
 Gedeelde waarde
Juridisch belang: Invloed op:
 - leveringsverplichtingen
 - Schadevergoeding: bij vervangbare goederen kan schade vaak worden
vergoed door het leveren van hetzelfde goed.
Voorbeelden:
 Vervangbaar: oplader van een gsm, standaard bouwmaterialen,
bulkgoederen zoals graan of olie.
 Niet vervangbaar: unieke of op maat gemaakte goederen, zoals een
ketting van de Titanic. Vervangbare goederen sluiten niet altijd perfect op
elkaar aan; unieke eigenschappen kunnen vervangbaarheid beperken. (op
maat gemaakte dingen)
Verbruikbare goederen= Goederen die men slechts één keer kan gebruiken,
daarna tenietgaan.
Tenietgaan door:
 Slijtage
 Defect
 Externe oorzaak



4