Inez De Clerck – VAS2
Waarderen – rendementsanalyse
1. Basisprincipes van waardebepaling
Waarderen – rendementsanalyse ≠ waarderen – residentiele markt
- Scopeverbreding:
o Meer vastgoed deelmarkten
o Meer schattingsmethodes
o Nuancering van de “base of value”
Waarde = marktwaarde als uitgangspunt MAAR soms is klant enkel geïnteresseerd in huur- of
investeringswaarde
1.1 Vastgoed deelmarkten
- Men bekijkt onderdeel per onderdeel
o Vb. hotelvastgoed t.o.v. kmo-units
- Men moet deelmarkten gaan opsplitsen om te kunnen vergelijken in die bepaalde
deelmarkt
Op basis van bestemming:
- Functioneel
o Vb. residentieel vastgoed
- Economisch
o Vb. investeringsvastgoed
Commercieel (IPRE)
Men gebruikt nu enkel nog IPRE (income producing real estate) = alles wat aangekocht
wordt om inkomsten te genereren:
o Kantoren
o Winkelvastgoed (retail)
o Industrieel, logistiek, agrarisch vastgoed
Wanneer men bij commercieel vastgoed gaat kijken hoeveel het waard is kijkt men NIET
vanuit het standpunt vd eindgebruiker, maar vanuit standpunt vd investeerder (hierna
kijkt men wat de eindgebruiker nodig heeft).
- Representatief
o Vb. kerk
Op basis van fiscaal regime:
- Nieuwbouwmarkt (primair)
o 21% BTW
- Secundaire markt
o 12% registratierecht
Op basis van gebruik:
- Koopmarkt
- Huurmarkt
- Zakelijke rechten
o Vb. wat is de waarde vh vruchtgebruik, erfpacht, …
1
,Inez De Clerck – VAS2
1.2 Onderlinge relatie tussen deelmarkten
1.2.1 Vierkwadrantenmodel: huur vs. koop
Huurmarkt staat onder druk → huurprijzen stijgen:
- Investeerders zijn bereid duurder vastgoed aan te kopen
- Bouwsector zal meer produceren
- Er wordt meer vastgoed ontwikkeld
RISICO: je kan veel geld verliezen indien de situatie opeens niet meer gunstig is, wanneer je al
bent beginnen bouwen. (Wat je begint te bouwen, maak je af)
1.2.2 Highest and best use (HBU)
- Iedereen wil in het centrum zitten
- Als men iets schat moet men nagaan of het effectief op de juiste plaats ligt
o Vb. kantoor in stationsbuurt
2
,Inez De Clerck – VAS2
1.3 Schattingsmethodes
Marktvergelijking Waarde = kostprijs om een Direct sales comparison
gelijkwaardig vastgoedobject (DSC)
aan te schaffen op de Direct market comparison
vastgoedmarkt (DMC)
Hedonische methode
(enkelvoudig/ multiple-
regressie)
Kostenbenadering Waarde = kostprijs om het Analytische methode
vastgoedobject te vervangen Depreciated replacement
door een gelijkwaardig object cost (DRC)
Inkomstenbenadering Investeringswaarde = omvang Residuele waarde
vd inkomstenstroom die door Kapitalisatiemethodes (term
de exploitatie vh & reversion/ hardcore)
vastgoedobject gerealiseerd Kasstromenmethode (DCF)
kan worden Gross operating profit (GOP)
- Welke benadering je kiest hangt af vd omstandigheden
- Je mag ze NIET door elkaar gebruiken, maar wel naast elkaar
Hoe T-gebouw waarderen? Verschilt niet veel van een kantoorgebouw, dus dit waardeer he
hetzelfde.
1.3.1 Welke schattingsmethode gebruiken?
RICS Red Book
- Gebruikelijk in Europa
- Spanje gebruikt Blue Book
VPS5 – valuation approaches and methods
Waarderingsmethodes worden gebruikt om de individuele waarderingsopdracht uit te voeren:
- Aard vd verplichting
- Het doel, beoogde gebruik en context vd specifieke opdracht
- Alle wettelijke/ dwingende vereisten
o Geen enkele waarderingsmethode heeft voorrang op een andere, TENZIJ dit
uitdrukkelijk wordt vereist door de wet/ andere dwingende vereisten
In sommige rechtsgebieden kan men meer dan één benadering vereisen om tot een evenwichtig
oordeel te komen. Hierbij moet de taxateur altijd de gekozen benaderingen toelichten.
- Keuze + motivering schattingsmethode = deel vd schattingsopdracht
- Soms wettelijk bepaald, doorgaans voorkeur voor vergelijkende methode
- Afweging:
o In functie type vastgoed
o In functie van omstandigheden:
▪ Beschikbaarheid van market evidence
▪ Betrouwbaarheid van market evidence
▪ Doel vd schatting?
Doel schatting? Prijszetting (appraisal), marktwaarde (valuation), fair value, investeringswaarde?
Wanneer juiste schatting? Als het overtuigd en geen vragen bij gesteld worden.
3
, Inez De Clerck – VAS2
Kostenbenadering is
gebruikelijk wanneer men
niks heeft om mee te kunnen
vergelijken (heterogeen
vastgoed).
Let op! men werkt met een
rekenkundig gemiddelde.
Niet elke benadering is van
even groot belang. Indien een
benadering als minder
betrouwbaar wordt gezien,
dan zal je deze minder
meenemen in het
gemiddelde (probabiliteit)
Marktvergelijking Kostenbenadering Inkomstenbenadering
+ transparante markt + gekende bouwstijl + stabiele exploitatie
+ betrouwbare informatie + gekende samenstelling en + controleerbare gegevens
+ grote correlatie met opbouw + performante
vergelijkingspunten - hoge vetustiteit uitgangspunten
- geen vgl.-punten of grote - sterke - geen huurinkomsten
verschillen marktschommelingen
1.4 De regels van de kunst
1.4.1 Referentiekader theorie
IVSC = International Valuation Standards Council – RICS valuation standards (the red book)
- Verplicht voor RICS-geaccrediteerde schatters
EVS = European Valuation Standards – TEGoVA European valuation standards (the blue book)
KAVEX = Kamer van Vastgoed-Experten – in België
4
Waarderen – rendementsanalyse
1. Basisprincipes van waardebepaling
Waarderen – rendementsanalyse ≠ waarderen – residentiele markt
- Scopeverbreding:
o Meer vastgoed deelmarkten
o Meer schattingsmethodes
o Nuancering van de “base of value”
Waarde = marktwaarde als uitgangspunt MAAR soms is klant enkel geïnteresseerd in huur- of
investeringswaarde
1.1 Vastgoed deelmarkten
- Men bekijkt onderdeel per onderdeel
o Vb. hotelvastgoed t.o.v. kmo-units
- Men moet deelmarkten gaan opsplitsen om te kunnen vergelijken in die bepaalde
deelmarkt
Op basis van bestemming:
- Functioneel
o Vb. residentieel vastgoed
- Economisch
o Vb. investeringsvastgoed
Commercieel (IPRE)
Men gebruikt nu enkel nog IPRE (income producing real estate) = alles wat aangekocht
wordt om inkomsten te genereren:
o Kantoren
o Winkelvastgoed (retail)
o Industrieel, logistiek, agrarisch vastgoed
Wanneer men bij commercieel vastgoed gaat kijken hoeveel het waard is kijkt men NIET
vanuit het standpunt vd eindgebruiker, maar vanuit standpunt vd investeerder (hierna
kijkt men wat de eindgebruiker nodig heeft).
- Representatief
o Vb. kerk
Op basis van fiscaal regime:
- Nieuwbouwmarkt (primair)
o 21% BTW
- Secundaire markt
o 12% registratierecht
Op basis van gebruik:
- Koopmarkt
- Huurmarkt
- Zakelijke rechten
o Vb. wat is de waarde vh vruchtgebruik, erfpacht, …
1
,Inez De Clerck – VAS2
1.2 Onderlinge relatie tussen deelmarkten
1.2.1 Vierkwadrantenmodel: huur vs. koop
Huurmarkt staat onder druk → huurprijzen stijgen:
- Investeerders zijn bereid duurder vastgoed aan te kopen
- Bouwsector zal meer produceren
- Er wordt meer vastgoed ontwikkeld
RISICO: je kan veel geld verliezen indien de situatie opeens niet meer gunstig is, wanneer je al
bent beginnen bouwen. (Wat je begint te bouwen, maak je af)
1.2.2 Highest and best use (HBU)
- Iedereen wil in het centrum zitten
- Als men iets schat moet men nagaan of het effectief op de juiste plaats ligt
o Vb. kantoor in stationsbuurt
2
,Inez De Clerck – VAS2
1.3 Schattingsmethodes
Marktvergelijking Waarde = kostprijs om een Direct sales comparison
gelijkwaardig vastgoedobject (DSC)
aan te schaffen op de Direct market comparison
vastgoedmarkt (DMC)
Hedonische methode
(enkelvoudig/ multiple-
regressie)
Kostenbenadering Waarde = kostprijs om het Analytische methode
vastgoedobject te vervangen Depreciated replacement
door een gelijkwaardig object cost (DRC)
Inkomstenbenadering Investeringswaarde = omvang Residuele waarde
vd inkomstenstroom die door Kapitalisatiemethodes (term
de exploitatie vh & reversion/ hardcore)
vastgoedobject gerealiseerd Kasstromenmethode (DCF)
kan worden Gross operating profit (GOP)
- Welke benadering je kiest hangt af vd omstandigheden
- Je mag ze NIET door elkaar gebruiken, maar wel naast elkaar
Hoe T-gebouw waarderen? Verschilt niet veel van een kantoorgebouw, dus dit waardeer he
hetzelfde.
1.3.1 Welke schattingsmethode gebruiken?
RICS Red Book
- Gebruikelijk in Europa
- Spanje gebruikt Blue Book
VPS5 – valuation approaches and methods
Waarderingsmethodes worden gebruikt om de individuele waarderingsopdracht uit te voeren:
- Aard vd verplichting
- Het doel, beoogde gebruik en context vd specifieke opdracht
- Alle wettelijke/ dwingende vereisten
o Geen enkele waarderingsmethode heeft voorrang op een andere, TENZIJ dit
uitdrukkelijk wordt vereist door de wet/ andere dwingende vereisten
In sommige rechtsgebieden kan men meer dan één benadering vereisen om tot een evenwichtig
oordeel te komen. Hierbij moet de taxateur altijd de gekozen benaderingen toelichten.
- Keuze + motivering schattingsmethode = deel vd schattingsopdracht
- Soms wettelijk bepaald, doorgaans voorkeur voor vergelijkende methode
- Afweging:
o In functie type vastgoed
o In functie van omstandigheden:
▪ Beschikbaarheid van market evidence
▪ Betrouwbaarheid van market evidence
▪ Doel vd schatting?
Doel schatting? Prijszetting (appraisal), marktwaarde (valuation), fair value, investeringswaarde?
Wanneer juiste schatting? Als het overtuigd en geen vragen bij gesteld worden.
3
, Inez De Clerck – VAS2
Kostenbenadering is
gebruikelijk wanneer men
niks heeft om mee te kunnen
vergelijken (heterogeen
vastgoed).
Let op! men werkt met een
rekenkundig gemiddelde.
Niet elke benadering is van
even groot belang. Indien een
benadering als minder
betrouwbaar wordt gezien,
dan zal je deze minder
meenemen in het
gemiddelde (probabiliteit)
Marktvergelijking Kostenbenadering Inkomstenbenadering
+ transparante markt + gekende bouwstijl + stabiele exploitatie
+ betrouwbare informatie + gekende samenstelling en + controleerbare gegevens
+ grote correlatie met opbouw + performante
vergelijkingspunten - hoge vetustiteit uitgangspunten
- geen vgl.-punten of grote - sterke - geen huurinkomsten
verschillen marktschommelingen
1.4 De regels van de kunst
1.4.1 Referentiekader theorie
IVSC = International Valuation Standards Council – RICS valuation standards (the red book)
- Verplicht voor RICS-geaccrediteerde schatters
EVS = European Valuation Standards – TEGoVA European valuation standards (the blue book)
KAVEX = Kamer van Vastgoed-Experten – in België
4
