Syndicschap basis – Inez De Clerck
Samenvatting syndicschap basis
Deel 1: Mede-eigendom
Drie soorten meervoudige eigendom
1. Collectieve eigendom
Vb. Tijdelijke maatschap
2. Multi-eigendom
Vb. Timesharing
3. Mede-eigendom
a. Gewone mede-eigendom
b. Vrijwillige mede-eigendom
c. Gedwongen mede-eigendom
Gewone of toevallige mede-eigendom
- Eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in deze
situatie verzeild zijn geraakt
o Vb. mede-eigendom n.a.v. erfrecht
▪ Samen eigenaar worden van een pand zonder dat partijen dit zelf willen
- Een tijdelijke situatie (art. 3.75 BW)
o Ten allen tijde kan iemand vragen uit onverdeeldheid te treden
▪ Gelijk welk moment ken je hieruit stappen
o Men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar om in onverdeeldheid te blijven
- Onderlinge verhouding tussen partijen wordt geregeld door (art. 3.69-3.75 BW)
Vrijwillige mede-eigendom
- Op basis van een overeenkomst
o Vb. ongehuwden kopen appartement en maken afspraken in koopovereenkomst
▪ Samen gekocht, ze weten dus heel goed waar ze in stappen (art.3.75 kan je
NIET toepassen!)
o Vb. beleggingsfonds
- In de overeenkomst worden afspraken gemaakt i.v.m. rechten en plichten, partijen, verdeling
kosten, …
- Einde
o Art. 3.75 BW is NIET van toepassong (= ten allen tijde uit onverdeeldheid treden)
o Contract van bepaalde duur: termijn respecteren
o Contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn (max. 5 jaar)
Gedwongen mede-eigendom
- Door functie of bestemming van het goed kan er geen verdeling optreden
o Vb: appartementsrecht – traphal, gevel, dak kan onmogelijk toebehoren aan 1 enkele
eigenaar
▪ M.a.w. de gemene delen
- Is eeuwigdurend, geen toepassing van art. 3.75 BW
- 2 sets van spelregels voor gedwongen mede-eigendom
1
,Syndicschap basis – Inez De Clerck
In BW onderheid:
- Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
o Van toepassing vb. bij gemeenschappelijke oprit van 2 huizen
o Indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn art. 3.69 t.e.m. 3.74 BW van toevallige
ME van toepassing (aanvullend recht)
o Omvang vd aandelen (art. 3.80 BW)
▪ Het onverdeeld aandeel wordt bepaald door de waarde vh privatieve deel
waar het bij hoort
o Verdeling vd lasten (art. 3.81 BW)
▪ = kosten van onderhoud, herstelling
▪ Verdeeld volgens waarde van elk privatief deel (= aandelen)
▪ Afwijken via overeenkomst (volgens nut voor privatief deel, of volgens
combinatie nut én waarde privatief deel)
o Case familie Flodder vs. familie Lippens (gemeenschappelijke = gedwongen
eigendom: oprit → is geen gebouw of groep van gebouwen)
▪ Art. 3.80 BW: men heeft als eigenaar aandelen in die oprit (volgens waarde
vd privatieve delen) → Lippens dure villa = meer aandelen
▪ Art. 3.81 BW: kosten worden ook verdeeld volgens het aandeel → Lippens zal
meer moeten betalen
▪ AANVULLEND RECHT! men kan afwijken van contract
- Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
o Appartementsrecht
o Art. 3.84 – 3.100 BW
o DWINGEND RECHT! Men mag NIET afwijken
Wat met appartementen die niet meer onder appartementsrecht vallen?
➔ Deze vallen onder algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
Wetgevende bronnen
1. (nieuw) Burgerlijk Wetboek
2. Makelaarswet: opsplitsen van tableau
Ingekorte historiek Burgerlijk Wetboek (niet kennen)
- 30 juni 1994 Wet Mede-eigendom
o art. 577bis oud BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
o invoegen van art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW
- Hervorming 2010
o veel inhoudelijke aanpassingen
o maakt appartementenrecht dwingend recht
- Hervorming 2019
o weerom inhoudelijke aanpassingen
- Vanaf 1/9/2021 artikelen uit oud BW overgenomen in BW
o Boek 3 Titel 4 Mede-eigendom
Opletten met oude statuten!
2
,Syndicschap basis – Inez De Clerck
Wet 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, BS 22 augustus
2013, inwerkingtreding 1/9/2013
- syndicus: wie handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene delen van de
gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen in de zin van de
artikelen 577-2 en volgende van het Burgerlijk Wetboek
o wie als vastgoedmakelaar-syndicus aan de slag wil, moet ingeschreven zijn in de
kolom vastgoedmakelaar-syndici
o voor elke activiteit zullen er specifieke opleidingsverplichtingen en controles zijn
o VME moet in KBO de syndicus vermelden
Professionele syndici vs. occasionele syndici:
➔ occasionele syndici zijn de grootste concurrenten, elke mede-eigenaar mag syndici zijn (lukt
bij kleine gebouwen, niet bij grote)
Termen van appartementsrecht:
Privatieve delen Appartement zelf
Gemeenschappelijke delen Traphal, lift, gevel, dak, … = mede-eigendom
➔ mede-eigenaars hebben aandelen in
gemene delen
Verplicht statuten en reglement van interne Statuten = basisakte + reglement van mede-
orde opmaken (RIO) eigendom (RME)
Vereniging van Mede-eigenaars (VME) VME = bewaarder en beheerder van gemene
vergadert in de AV delen
Syndicus Permanent orgaan (vaak VGM)
Vertegenwoordigt VME
Voert beslissingen van VME uit
VME = wetgevende macht, syndicus =
uitvoerende macht
Rekencommissaris Waakhond vd syndicus
Raad van Mede-eigendom Waakhond vd syndicus
Pas verplicht bij 20 kavels
Regelen alles wat niet financieel is
Deel 2: Toepassing van het appartementenrecht
Drie voorwaarden voor toepassing appartementenrecht
Wet op mede-eigendom is van toepassing indien 3 voorwaarden cumulatief zijn voldaan:
(Art. 3.84, eerste lid BW)
1. een onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden
opgericht
2. het eigendomsrecht is opgesplitst of verdeeld over verschillende kavels
3. elke ME bezit zowel een private kavel als een aandeel in de gemeenschappelijke delen
Voorwaarde 1 – gebouw of groep van gebouwen:
- kan 1 appartementsblok zijn of een groep van gebouwen
- bestemming is niet relevant (residentie, kantoor, winkel,…)
3
, Syndicschap basis – Inez De Clerck
Wat met gebouwen in oprichting?
- Voor verkoop op plan moeten de statuten in orde zijn (wat men gaat kopen moet bepaald
zijn)
- ORG waarop gebouw kan worden opgericht
- Graad van afwerking is niet bepalend, wel of er meer dan 1 eigenaar is
- Wet Breyne: bij verkoop op plan moeten de statuten opgemaakt worden VOOR er 1
appartement kan verkocht worden
o Appartement op plan bestaat nog niet, maar wel juridisch via omschrijving in
statuten (= bepaalbaar voorwerp)
o Bij compromis moet een kopie vd overgeschreven statuten gevoegd worden
o Vanaf 1ste verkoop is appartementenrecht van toepassing
Voorwaarde 2 – gesplist eigendomsrecht:
- Splitsing kan horizontaal of verticaal
- Opdeling vruchtgebruik – naakte-eigendom is NIET voldoende
o Vb. moeder VG, zoon NE ≠ appartementenrecht
- Geen toepassing indien er 1 eigenaar is die alle appartementen verhuurt
Voorwaarde 3 – elke ME heeft een private kavel én een aandeel in de gemene delen:
- = dualistische visie
o Eigenaarsrecht + aandeel in gemene delen
o NL, Oostenrijk, Zwitserland → unitaire visie: heel het gebouw wordt als
gemeenschappelijk gezien (men heeft dan een exclusief gebruiksrecht voor het eigen
appartement)
- Ook van toepassing wanneer gemeenschappelijke delen groter of belangrijker zijn dan private
delen
o Vb. cohousing
Toepassing van de wet weigeren?
(Art. 3.84, eerste lid BW)
- 3 voorwaarden voldaan → automatisch appartementsrecht van toepassing
- Wet voorziet uitzondering mits 3 cumulatieve voorwaarden:
1. Gerechtvaardigd door de aard vd gemene delen
o Vb. verschillende huizen met enkel een gemeenschappelijke
binnenplaats/parkeerplaats
o Makkelijk te beheren? Vanaf dat er een lift is = NIET makkelijke te beheren, dus dan
moet men gebruik maken van het appartementenrecht
2. Alle mede-eigenaars zijn akkoord
o = beslissing bij eenparigheid (alle ME’s aanwezig en stemmen allemaal ja)
▪ Verschilt met unanimiteit bij vennootschapsrecht: bij syndicschap gelden er 2
voorwaarden eer dat je kan spreken over eenparigheid:
• Iedereen moet aanwezig zijn
• Iedereen moet ‘ja’ stemmen
▪ Vb. als iedereen stemt om niet mee te doen met appartementenrecht dan
moet er eenparigheid zijn
o In notariële akte laten vaststellen en in hypotheekregisters laten overschrijven
3. Een vereenvoudigde basisakte opstellen
4
Samenvatting syndicschap basis
Deel 1: Mede-eigendom
Drie soorten meervoudige eigendom
1. Collectieve eigendom
Vb. Tijdelijke maatschap
2. Multi-eigendom
Vb. Timesharing
3. Mede-eigendom
a. Gewone mede-eigendom
b. Vrijwillige mede-eigendom
c. Gedwongen mede-eigendom
Gewone of toevallige mede-eigendom
- Eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in deze
situatie verzeild zijn geraakt
o Vb. mede-eigendom n.a.v. erfrecht
▪ Samen eigenaar worden van een pand zonder dat partijen dit zelf willen
- Een tijdelijke situatie (art. 3.75 BW)
o Ten allen tijde kan iemand vragen uit onverdeeldheid te treden
▪ Gelijk welk moment ken je hieruit stappen
o Men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar om in onverdeeldheid te blijven
- Onderlinge verhouding tussen partijen wordt geregeld door (art. 3.69-3.75 BW)
Vrijwillige mede-eigendom
- Op basis van een overeenkomst
o Vb. ongehuwden kopen appartement en maken afspraken in koopovereenkomst
▪ Samen gekocht, ze weten dus heel goed waar ze in stappen (art.3.75 kan je
NIET toepassen!)
o Vb. beleggingsfonds
- In de overeenkomst worden afspraken gemaakt i.v.m. rechten en plichten, partijen, verdeling
kosten, …
- Einde
o Art. 3.75 BW is NIET van toepassong (= ten allen tijde uit onverdeeldheid treden)
o Contract van bepaalde duur: termijn respecteren
o Contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn (max. 5 jaar)
Gedwongen mede-eigendom
- Door functie of bestemming van het goed kan er geen verdeling optreden
o Vb: appartementsrecht – traphal, gevel, dak kan onmogelijk toebehoren aan 1 enkele
eigenaar
▪ M.a.w. de gemene delen
- Is eeuwigdurend, geen toepassing van art. 3.75 BW
- 2 sets van spelregels voor gedwongen mede-eigendom
1
,Syndicschap basis – Inez De Clerck
In BW onderheid:
- Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
o Van toepassing vb. bij gemeenschappelijke oprit van 2 huizen
o Indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn art. 3.69 t.e.m. 3.74 BW van toevallige
ME van toepassing (aanvullend recht)
o Omvang vd aandelen (art. 3.80 BW)
▪ Het onverdeeld aandeel wordt bepaald door de waarde vh privatieve deel
waar het bij hoort
o Verdeling vd lasten (art. 3.81 BW)
▪ = kosten van onderhoud, herstelling
▪ Verdeeld volgens waarde van elk privatief deel (= aandelen)
▪ Afwijken via overeenkomst (volgens nut voor privatief deel, of volgens
combinatie nut én waarde privatief deel)
o Case familie Flodder vs. familie Lippens (gemeenschappelijke = gedwongen
eigendom: oprit → is geen gebouw of groep van gebouwen)
▪ Art. 3.80 BW: men heeft als eigenaar aandelen in die oprit (volgens waarde
vd privatieve delen) → Lippens dure villa = meer aandelen
▪ Art. 3.81 BW: kosten worden ook verdeeld volgens het aandeel → Lippens zal
meer moeten betalen
▪ AANVULLEND RECHT! men kan afwijken van contract
- Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
o Appartementsrecht
o Art. 3.84 – 3.100 BW
o DWINGEND RECHT! Men mag NIET afwijken
Wat met appartementen die niet meer onder appartementsrecht vallen?
➔ Deze vallen onder algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
Wetgevende bronnen
1. (nieuw) Burgerlijk Wetboek
2. Makelaarswet: opsplitsen van tableau
Ingekorte historiek Burgerlijk Wetboek (niet kennen)
- 30 juni 1994 Wet Mede-eigendom
o art. 577bis oud BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
o invoegen van art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW
- Hervorming 2010
o veel inhoudelijke aanpassingen
o maakt appartementenrecht dwingend recht
- Hervorming 2019
o weerom inhoudelijke aanpassingen
- Vanaf 1/9/2021 artikelen uit oud BW overgenomen in BW
o Boek 3 Titel 4 Mede-eigendom
Opletten met oude statuten!
2
,Syndicschap basis – Inez De Clerck
Wet 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, BS 22 augustus
2013, inwerkingtreding 1/9/2013
- syndicus: wie handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene delen van de
gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen in de zin van de
artikelen 577-2 en volgende van het Burgerlijk Wetboek
o wie als vastgoedmakelaar-syndicus aan de slag wil, moet ingeschreven zijn in de
kolom vastgoedmakelaar-syndici
o voor elke activiteit zullen er specifieke opleidingsverplichtingen en controles zijn
o VME moet in KBO de syndicus vermelden
Professionele syndici vs. occasionele syndici:
➔ occasionele syndici zijn de grootste concurrenten, elke mede-eigenaar mag syndici zijn (lukt
bij kleine gebouwen, niet bij grote)
Termen van appartementsrecht:
Privatieve delen Appartement zelf
Gemeenschappelijke delen Traphal, lift, gevel, dak, … = mede-eigendom
➔ mede-eigenaars hebben aandelen in
gemene delen
Verplicht statuten en reglement van interne Statuten = basisakte + reglement van mede-
orde opmaken (RIO) eigendom (RME)
Vereniging van Mede-eigenaars (VME) VME = bewaarder en beheerder van gemene
vergadert in de AV delen
Syndicus Permanent orgaan (vaak VGM)
Vertegenwoordigt VME
Voert beslissingen van VME uit
VME = wetgevende macht, syndicus =
uitvoerende macht
Rekencommissaris Waakhond vd syndicus
Raad van Mede-eigendom Waakhond vd syndicus
Pas verplicht bij 20 kavels
Regelen alles wat niet financieel is
Deel 2: Toepassing van het appartementenrecht
Drie voorwaarden voor toepassing appartementenrecht
Wet op mede-eigendom is van toepassing indien 3 voorwaarden cumulatief zijn voldaan:
(Art. 3.84, eerste lid BW)
1. een onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden
opgericht
2. het eigendomsrecht is opgesplitst of verdeeld over verschillende kavels
3. elke ME bezit zowel een private kavel als een aandeel in de gemeenschappelijke delen
Voorwaarde 1 – gebouw of groep van gebouwen:
- kan 1 appartementsblok zijn of een groep van gebouwen
- bestemming is niet relevant (residentie, kantoor, winkel,…)
3
, Syndicschap basis – Inez De Clerck
Wat met gebouwen in oprichting?
- Voor verkoop op plan moeten de statuten in orde zijn (wat men gaat kopen moet bepaald
zijn)
- ORG waarop gebouw kan worden opgericht
- Graad van afwerking is niet bepalend, wel of er meer dan 1 eigenaar is
- Wet Breyne: bij verkoop op plan moeten de statuten opgemaakt worden VOOR er 1
appartement kan verkocht worden
o Appartement op plan bestaat nog niet, maar wel juridisch via omschrijving in
statuten (= bepaalbaar voorwerp)
o Bij compromis moet een kopie vd overgeschreven statuten gevoegd worden
o Vanaf 1ste verkoop is appartementenrecht van toepassing
Voorwaarde 2 – gesplist eigendomsrecht:
- Splitsing kan horizontaal of verticaal
- Opdeling vruchtgebruik – naakte-eigendom is NIET voldoende
o Vb. moeder VG, zoon NE ≠ appartementenrecht
- Geen toepassing indien er 1 eigenaar is die alle appartementen verhuurt
Voorwaarde 3 – elke ME heeft een private kavel én een aandeel in de gemene delen:
- = dualistische visie
o Eigenaarsrecht + aandeel in gemene delen
o NL, Oostenrijk, Zwitserland → unitaire visie: heel het gebouw wordt als
gemeenschappelijk gezien (men heeft dan een exclusief gebruiksrecht voor het eigen
appartement)
- Ook van toepassing wanneer gemeenschappelijke delen groter of belangrijker zijn dan private
delen
o Vb. cohousing
Toepassing van de wet weigeren?
(Art. 3.84, eerste lid BW)
- 3 voorwaarden voldaan → automatisch appartementsrecht van toepassing
- Wet voorziet uitzondering mits 3 cumulatieve voorwaarden:
1. Gerechtvaardigd door de aard vd gemene delen
o Vb. verschillende huizen met enkel een gemeenschappelijke
binnenplaats/parkeerplaats
o Makkelijk te beheren? Vanaf dat er een lift is = NIET makkelijke te beheren, dus dan
moet men gebruik maken van het appartementenrecht
2. Alle mede-eigenaars zijn akkoord
o = beslissing bij eenparigheid (alle ME’s aanwezig en stemmen allemaal ja)
▪ Verschilt met unanimiteit bij vennootschapsrecht: bij syndicschap gelden er 2
voorwaarden eer dat je kan spreken over eenparigheid:
• Iedereen moet aanwezig zijn
• Iedereen moet ‘ja’ stemmen
▪ Vb. als iedereen stemt om niet mee te doen met appartementenrecht dan
moet er eenparigheid zijn
o In notariële akte laten vaststellen en in hypotheekregisters laten overschrijven
3. Een vereenvoudigde basisakte opstellen
4
