Inez De Clerck – VAS2
Vastgoedrecht – deel koop
Thema 1: De koopovereenkomst
De verkoop van een onroerend goed
Twee wettelijke regimes
1. Gemeen recht inzake koop
o Burgerlijk Wetboek
o Zowel van dwingend als aanvullen recht
2. De Woningbouwwet (Wet Breyne)
o Wet van 9 juli 1971
o Bijzondere regeling voor de verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde
woning
o Woningbouwwet heeft een specifiek toepassingsgebied
o Wet is van dwingen recht
o Al wat niet in Woningbouwwet geregeld is, valt koopovereenkomst onder de
bepalingen vh Burgerlijk Wetboek inzake koop
Begrip en situering
De koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich ertoe
verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (de koper), die zich
jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen.
Twee basiselementen:
1. Overdracht van eigendomsrecht
2. Betaling van een prijs in geld
Ontbreekt één van deze bestanddelen ≠ koopovereenkomst
Kenmerken van de koopovereenkomst
- Overeenkomst onder bezwarende titel
- Wederkerige overeenkomst
- Consensuele overeenkomst
o Komt tot stand door loutere wilsovereenstemming tussen partijen
- Vergeldend contract
o Partijen weten van begin af wat zij aan elkaar verschuldigd zijn
o Uitzondering: verkoop tegen lijfrente is een kanscontract
- Hoofdcontract
- Geen contract intuïtu personae
- Ogenblikkelijke overeenkomst
o De uitvoering vd overeenkomst gebeurt ineens
1
,Inez De Clerck – VAS2
Het sluiten van de koopovereenkomst
Geldigheidsvereisten
Toestemming
- Koop tussen partijen is voltrokken zodra ze akkoord gaan over de zaak en de prijs
- De toestemming moet volledig zijn
o Wanneer partijen een beslissende betekenis hebben gehecht aan andere
punten, dan moeten zij het daarover ook eens zijn.
- De toestemming mag niet aangetast zijn door een wilsgebrek
Praktisch verloop:
- Onderhandelingen
- Aanbod
- Aanvaarding vh aanbod
Overeenkomst komt tot stand
Eenzijdige verkoopbelofte = verkoper belooft te verkopen tegen bepaalde prijs als de koper
zulks binnen ene vastgestelde termijn wenst
Eenzijdige aankoopbelofte = koper belooft te kopen tegen bepaalde prijs als de verkoper zulks
binnen een vastgestelde termijn wenst
Conventioneel voorkeurbeding = de eigenaar van een goed gaat ten aanzien van een bepaalde
persoon (vb. de huurder) de verbintenis aan om, ingeval dat hij zou beslissen zijn goed te
verkopen, dit bij voorkeur aan hel te verkopen
Bekwaamheid
- Kopen of verkopen mag aan al degenen die de wet het niet verbiedt
o Bekwaamheid is de regel, onbekwaamheid de uitzondering
- Er gelden beschermende maatregelen voor handelingsonbekwamen
- Handelingsonbekwamen moeten worden vertegenwoordigd
- Verkoop moet openbaar gebeuren
o Uitzondering: verkoop uit de hand (= zonder tussenkomst van veilig of openbare verkoop) is
mogelijk als dit in het belang is vd minderjarige
- Bijzondere onbekwaamheid: gevallen van tegenstrijdige belangen
o Met verkoop belaste personen mogen goederen niet zelf kopen
o Voogd mag de goederen van zijn pupil niet zelf kopen
o Lasthebber mag de goederen niet kopen die hij gelast is te verkopen
Bepaald voorwerp
Geoorloofde oorzaak
2
,Inez De Clerck – VAS2
Lastgeving – sterkmaking - commandverklaring
Lastgeving
- Lasthebber sluit koopovereenkomst in naam en voor rekening vd lastgever
- Rechten en plichten ontstaan rechtsreeks in hoofde vd lastgever
Vb. Jan wil een appartement kopen, maar hij kan zelf niet bij de onderhandelingen aanwezig zijn.
Hij geeft een makelaar, Piet, de last om in zijn naam en voor zijn rekening de koopovereenkomst
te sluiten. Piet (de lasthebber) ondertekent het contract namens Jan (de lastgever).
Sterkmaking
- Sterkmaker belooft dat een ander persoon de overeenkomst zal aangaan
- Derde is vrij al dan niet toe te stemmen
- Als derde zijn toestemming niet heeft, dan is de sterkmaker enkel schadevergoeding
verschuldigd
o Hij is niet persoonlijk toe gehouden de koopovereenkomst uit te voeren
Vb. Karel belooft aan de verkoper van een huis dat zijn broer, Mark, het huis zal kopen. Mark
heeft echter nog niet ingestemd met de koop. Karel is de sterkmaker. Als Mark besluit om het
huis niet te kopen, moet Karel de verkoper een schadevergoeding betalen, maar Karel is niet
verplicht om het huis zelf te kopen.
Commandverklaring
- Ogenschijnlijke koper houdt het recht voor om de werkelijke koper aan te duiden die zijn
plaats zal innemen
- Geen verplichting om command aan te duiden
o Hij kan zelf koper blijven
- Het recht op commandverklaring moet uitdrukkelijk in de koopovereenkomst worden
bedongen
o Uitzondering: behalve bij verkoop na uitvoerend beslag
- De aanwijzing vd werkelijke koper meot binnen de overeengekomen termijn gebeuren
- Om fiscale redenen moet de ogenschijnlijke koper binnen de wettelijk voorgeschreven
termijn de werkelijke koper aanduiden
o Duur van deze termijn wordt door gewesten vastgesteld
o Voor Vlaamse gewet: uiterlijk op 5de werkdag volgend op de koop
o Bij verkoop uit de hand: het sluiten vd onderhandse koopovereenkomst wordt in
aanmerking genomen
Vb. Linda koopt een huis en laat in de koopovereenkomst opnemen dat zij een andere koper kan
aanduiden binnen vijf werkdagen (de commandverklaring). Na vier dagen besluit Linda dat haar
bedrijf het huis zal kopen in plaats van haarzelf. Linda wijst haar bedrijf aan als de werkelijke
koper.
3
, Inez De Clerck – VAS2
Vorm van de koopovereenkomst
Totstandkoming van de koop
- Consensuele overeenkomst
- Geen vormvereisten
- Koop komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen partijen
- Mondeling of bij geschrift
Bewijs tussen partijen
- In burgerlijke zaken
o Geschrift is vereist voor rechtshandelingen boven 3500 euro
o Onderhandse akte is voldoende
o Onderhandse akte moet beantwoorden aan de vormvereisten die gelden voor
onderhandse akten die wederkerige overeenkomsten bevatten:
▪ Zoveel originele exemplaren opmaken als er partijen zijn
▪ Op elk origineel exemplaar vermelden hoeveel originelen werden
opgemaakt
▪ Ieder origineel exemplaar moet door alle partijen worden ondertekend
▪ Iedere partij met een onderscheiden belang moet een origineel
exemplaar ontvangen
o In praktijk 2 originele exemplaren:
▪ Één voor verkoper + één voor koper
▪ Uitzonderlijk derde exemplaar: voor registratie ingeval dat compromis zal
worden geregistreerd
- In ondernemingszaken
o Bewijs met alle middelen van recht toegelaten
o Twee bijzondere bewijsmiddelen: boekhouding en factuur
- Gemengd
o Bewijs aangebracht TEGEN ondernemer: zoals in ondernemingszaken
o Bewijs aangebracht TEGEN burger: zoals in burgerlijke zaken
Tegenwerpelijkheid aan derden
- Overschrijving van verkoopakte op het Kantoor Rechtszekerheid (Hypotheekkantoor)
o Notariële akte is vereist
Kosten van de verkoop
- De kosten vd koopovereenkomst en andere bijkomende kosten zijn ten laste vd koper
- Partijen mogen dit anders regelen in de koopovereenkomst
Te vervullen formaliteiten
1. Registratie vd koopovereenkomst
o Binnen 4 maanden na het afsluiten vd koop
o Indien notariële verkoopakte binnen de 4 maanden wordt verleden, dient de
compromis niet te worden geregistreerd
2. Overschrijving vd notariële verkoopakte op Kantoor Rechtszekerheid (Hypotheekkantoor)
o Alleen authentieke akte kunnen worden overgeschreven
o Binnen de maand na notariële verkoopakte
4
Vastgoedrecht – deel koop
Thema 1: De koopovereenkomst
De verkoop van een onroerend goed
Twee wettelijke regimes
1. Gemeen recht inzake koop
o Burgerlijk Wetboek
o Zowel van dwingend als aanvullen recht
2. De Woningbouwwet (Wet Breyne)
o Wet van 9 juli 1971
o Bijzondere regeling voor de verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde
woning
o Woningbouwwet heeft een specifiek toepassingsgebied
o Wet is van dwingen recht
o Al wat niet in Woningbouwwet geregeld is, valt koopovereenkomst onder de
bepalingen vh Burgerlijk Wetboek inzake koop
Begrip en situering
De koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich ertoe
verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (de koper), die zich
jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen.
Twee basiselementen:
1. Overdracht van eigendomsrecht
2. Betaling van een prijs in geld
Ontbreekt één van deze bestanddelen ≠ koopovereenkomst
Kenmerken van de koopovereenkomst
- Overeenkomst onder bezwarende titel
- Wederkerige overeenkomst
- Consensuele overeenkomst
o Komt tot stand door loutere wilsovereenstemming tussen partijen
- Vergeldend contract
o Partijen weten van begin af wat zij aan elkaar verschuldigd zijn
o Uitzondering: verkoop tegen lijfrente is een kanscontract
- Hoofdcontract
- Geen contract intuïtu personae
- Ogenblikkelijke overeenkomst
o De uitvoering vd overeenkomst gebeurt ineens
1
,Inez De Clerck – VAS2
Het sluiten van de koopovereenkomst
Geldigheidsvereisten
Toestemming
- Koop tussen partijen is voltrokken zodra ze akkoord gaan over de zaak en de prijs
- De toestemming moet volledig zijn
o Wanneer partijen een beslissende betekenis hebben gehecht aan andere
punten, dan moeten zij het daarover ook eens zijn.
- De toestemming mag niet aangetast zijn door een wilsgebrek
Praktisch verloop:
- Onderhandelingen
- Aanbod
- Aanvaarding vh aanbod
Overeenkomst komt tot stand
Eenzijdige verkoopbelofte = verkoper belooft te verkopen tegen bepaalde prijs als de koper
zulks binnen ene vastgestelde termijn wenst
Eenzijdige aankoopbelofte = koper belooft te kopen tegen bepaalde prijs als de verkoper zulks
binnen een vastgestelde termijn wenst
Conventioneel voorkeurbeding = de eigenaar van een goed gaat ten aanzien van een bepaalde
persoon (vb. de huurder) de verbintenis aan om, ingeval dat hij zou beslissen zijn goed te
verkopen, dit bij voorkeur aan hel te verkopen
Bekwaamheid
- Kopen of verkopen mag aan al degenen die de wet het niet verbiedt
o Bekwaamheid is de regel, onbekwaamheid de uitzondering
- Er gelden beschermende maatregelen voor handelingsonbekwamen
- Handelingsonbekwamen moeten worden vertegenwoordigd
- Verkoop moet openbaar gebeuren
o Uitzondering: verkoop uit de hand (= zonder tussenkomst van veilig of openbare verkoop) is
mogelijk als dit in het belang is vd minderjarige
- Bijzondere onbekwaamheid: gevallen van tegenstrijdige belangen
o Met verkoop belaste personen mogen goederen niet zelf kopen
o Voogd mag de goederen van zijn pupil niet zelf kopen
o Lasthebber mag de goederen niet kopen die hij gelast is te verkopen
Bepaald voorwerp
Geoorloofde oorzaak
2
,Inez De Clerck – VAS2
Lastgeving – sterkmaking - commandverklaring
Lastgeving
- Lasthebber sluit koopovereenkomst in naam en voor rekening vd lastgever
- Rechten en plichten ontstaan rechtsreeks in hoofde vd lastgever
Vb. Jan wil een appartement kopen, maar hij kan zelf niet bij de onderhandelingen aanwezig zijn.
Hij geeft een makelaar, Piet, de last om in zijn naam en voor zijn rekening de koopovereenkomst
te sluiten. Piet (de lasthebber) ondertekent het contract namens Jan (de lastgever).
Sterkmaking
- Sterkmaker belooft dat een ander persoon de overeenkomst zal aangaan
- Derde is vrij al dan niet toe te stemmen
- Als derde zijn toestemming niet heeft, dan is de sterkmaker enkel schadevergoeding
verschuldigd
o Hij is niet persoonlijk toe gehouden de koopovereenkomst uit te voeren
Vb. Karel belooft aan de verkoper van een huis dat zijn broer, Mark, het huis zal kopen. Mark
heeft echter nog niet ingestemd met de koop. Karel is de sterkmaker. Als Mark besluit om het
huis niet te kopen, moet Karel de verkoper een schadevergoeding betalen, maar Karel is niet
verplicht om het huis zelf te kopen.
Commandverklaring
- Ogenschijnlijke koper houdt het recht voor om de werkelijke koper aan te duiden die zijn
plaats zal innemen
- Geen verplichting om command aan te duiden
o Hij kan zelf koper blijven
- Het recht op commandverklaring moet uitdrukkelijk in de koopovereenkomst worden
bedongen
o Uitzondering: behalve bij verkoop na uitvoerend beslag
- De aanwijzing vd werkelijke koper meot binnen de overeengekomen termijn gebeuren
- Om fiscale redenen moet de ogenschijnlijke koper binnen de wettelijk voorgeschreven
termijn de werkelijke koper aanduiden
o Duur van deze termijn wordt door gewesten vastgesteld
o Voor Vlaamse gewet: uiterlijk op 5de werkdag volgend op de koop
o Bij verkoop uit de hand: het sluiten vd onderhandse koopovereenkomst wordt in
aanmerking genomen
Vb. Linda koopt een huis en laat in de koopovereenkomst opnemen dat zij een andere koper kan
aanduiden binnen vijf werkdagen (de commandverklaring). Na vier dagen besluit Linda dat haar
bedrijf het huis zal kopen in plaats van haarzelf. Linda wijst haar bedrijf aan als de werkelijke
koper.
3
, Inez De Clerck – VAS2
Vorm van de koopovereenkomst
Totstandkoming van de koop
- Consensuele overeenkomst
- Geen vormvereisten
- Koop komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen partijen
- Mondeling of bij geschrift
Bewijs tussen partijen
- In burgerlijke zaken
o Geschrift is vereist voor rechtshandelingen boven 3500 euro
o Onderhandse akte is voldoende
o Onderhandse akte moet beantwoorden aan de vormvereisten die gelden voor
onderhandse akten die wederkerige overeenkomsten bevatten:
▪ Zoveel originele exemplaren opmaken als er partijen zijn
▪ Op elk origineel exemplaar vermelden hoeveel originelen werden
opgemaakt
▪ Ieder origineel exemplaar moet door alle partijen worden ondertekend
▪ Iedere partij met een onderscheiden belang moet een origineel
exemplaar ontvangen
o In praktijk 2 originele exemplaren:
▪ Één voor verkoper + één voor koper
▪ Uitzonderlijk derde exemplaar: voor registratie ingeval dat compromis zal
worden geregistreerd
- In ondernemingszaken
o Bewijs met alle middelen van recht toegelaten
o Twee bijzondere bewijsmiddelen: boekhouding en factuur
- Gemengd
o Bewijs aangebracht TEGEN ondernemer: zoals in ondernemingszaken
o Bewijs aangebracht TEGEN burger: zoals in burgerlijke zaken
Tegenwerpelijkheid aan derden
- Overschrijving van verkoopakte op het Kantoor Rechtszekerheid (Hypotheekkantoor)
o Notariële akte is vereist
Kosten van de verkoop
- De kosten vd koopovereenkomst en andere bijkomende kosten zijn ten laste vd koper
- Partijen mogen dit anders regelen in de koopovereenkomst
Te vervullen formaliteiten
1. Registratie vd koopovereenkomst
o Binnen 4 maanden na het afsluiten vd koop
o Indien notariële verkoopakte binnen de 4 maanden wordt verleden, dient de
compromis niet te worden geregistreerd
2. Overschrijving vd notariële verkoopakte op Kantoor Rechtszekerheid (Hypotheekkantoor)
o Alleen authentieke akte kunnen worden overgeschreven
o Binnen de maand na notariële verkoopakte
4
