Samenvatting ANS-test 2
Les 1: Opschalen naar portefeuille niveau
Herhaling: vastgoedrekenen op pandniveau
Je zoekt een bedrag dat vandaag maximaal in de verwerving van een IPRE geïnvesteerd kan
worden, bij een vooropgesteld minimaal te realiseren rendement.
Investeringswaarde ≤ inkomsten – vooropgesteld rendement
• Financiële problemen omzetten naar hun kaststromen
• Rekening houden met de tijdswaarde van geld
• Toekomstige kasstromen naar hun huidige waarde verdisconteren
Dit kan op twee manieren:
1) Rekenen naar NPV en kijken wat het effect is
2) Rekenen naar IRR, indien hoger dan rendementsdoelstelling = ok, lager = niet ok
Voordeel en nadeel DCF: je moet met alles rekening houden, je zal dus soms beslissingen
nemen waarvan je weet dat ze niet juist gaan zijn, hoe meer je kan onderbouwen en simuleren
hoe beter.
Opschalen naar portefeuilleniveau
Vastgoedportefeuille = een groep gebouwen als één beleggingsproduct
Kasstromen portefeuille = som van
opbrengsten alle gebouwen
Gewogen gemiddelde
Standaardafwijking
Hoog rendement met lager risico
De som van de delen
Verschillende opties beïnvloeden de cash flow statement en IRR van ieder afzonderlijk asset,
maar ook van de portefeuille.
Het scenario met de hoogste IRR, is het ‘beste’ scenario, of toch met de meeste winst.
1
,Samenstelling van de portefeuille
Doel: verhouding rendement-risico optimaliseren, waardeontwikkeling, inkomsten generen.
Algemene theorie van portefeuillesamenstelling = mean variance
Welke punt is het meest interessant?
A en B: A verdient meer voor hetzelfde risico
A en C: hangt af
C en B: C, want meer risico voor dezelfde return
Rendement en risico
• Rendement = expected return E(r)
• Risico = gemiddelde afwijking van het jaarlijks rendement t.o.v. het gemiddelde
rendement
o Hoe ver liggen de zaken uit elkaar (spreiding)
Assumpties:
• Investeerders willen de waarde van hun investering maximaliseren
• Investeerders zijn risico-avers
o 2 beleggingen met gelijk rendement kiezen ze die met het laagste risico
• Rendementen zijn statisch normaal verdeeld met een verwachte waarde E(r) en een
standaardafwijking δ(r)
2
, Financiële doelstellingen
• Zoveel mogelijk rendement voor zo weinig mogelijk risico
• Welke bollen nemen we wel/niet mee in portefeuille
• Bollen strategisch bij elkaar zetten, je hebt trekkers en solide basis nodig
Rode lijn: zo hoog mogelijk
Geel: zoveel mogelijk naar links
Portfoliorendement E(rp) optimaliseren
Portfolio risico minimaliseren
Lineair verband Negatief lineair verband Niet-lineair verband
A & B volledig gecorreleerd: A & B volledig negatief A & B volledig ongecorreleerd:
als A het goed doet B het gecorreleerd. risico realiseren dat minder is
even goed en omgekeerd. dan het minst risicovolle
asset. Rendement genereren
door risico zo veel mogelijk te
beperken. HIER ZOEKEN WE
NAAR!
3
Les 1: Opschalen naar portefeuille niveau
Herhaling: vastgoedrekenen op pandniveau
Je zoekt een bedrag dat vandaag maximaal in de verwerving van een IPRE geïnvesteerd kan
worden, bij een vooropgesteld minimaal te realiseren rendement.
Investeringswaarde ≤ inkomsten – vooropgesteld rendement
• Financiële problemen omzetten naar hun kaststromen
• Rekening houden met de tijdswaarde van geld
• Toekomstige kasstromen naar hun huidige waarde verdisconteren
Dit kan op twee manieren:
1) Rekenen naar NPV en kijken wat het effect is
2) Rekenen naar IRR, indien hoger dan rendementsdoelstelling = ok, lager = niet ok
Voordeel en nadeel DCF: je moet met alles rekening houden, je zal dus soms beslissingen
nemen waarvan je weet dat ze niet juist gaan zijn, hoe meer je kan onderbouwen en simuleren
hoe beter.
Opschalen naar portefeuilleniveau
Vastgoedportefeuille = een groep gebouwen als één beleggingsproduct
Kasstromen portefeuille = som van
opbrengsten alle gebouwen
Gewogen gemiddelde
Standaardafwijking
Hoog rendement met lager risico
De som van de delen
Verschillende opties beïnvloeden de cash flow statement en IRR van ieder afzonderlijk asset,
maar ook van de portefeuille.
Het scenario met de hoogste IRR, is het ‘beste’ scenario, of toch met de meeste winst.
1
,Samenstelling van de portefeuille
Doel: verhouding rendement-risico optimaliseren, waardeontwikkeling, inkomsten generen.
Algemene theorie van portefeuillesamenstelling = mean variance
Welke punt is het meest interessant?
A en B: A verdient meer voor hetzelfde risico
A en C: hangt af
C en B: C, want meer risico voor dezelfde return
Rendement en risico
• Rendement = expected return E(r)
• Risico = gemiddelde afwijking van het jaarlijks rendement t.o.v. het gemiddelde
rendement
o Hoe ver liggen de zaken uit elkaar (spreiding)
Assumpties:
• Investeerders willen de waarde van hun investering maximaliseren
• Investeerders zijn risico-avers
o 2 beleggingen met gelijk rendement kiezen ze die met het laagste risico
• Rendementen zijn statisch normaal verdeeld met een verwachte waarde E(r) en een
standaardafwijking δ(r)
2
, Financiële doelstellingen
• Zoveel mogelijk rendement voor zo weinig mogelijk risico
• Welke bollen nemen we wel/niet mee in portefeuille
• Bollen strategisch bij elkaar zetten, je hebt trekkers en solide basis nodig
Rode lijn: zo hoog mogelijk
Geel: zoveel mogelijk naar links
Portfoliorendement E(rp) optimaliseren
Portfolio risico minimaliseren
Lineair verband Negatief lineair verband Niet-lineair verband
A & B volledig gecorreleerd: A & B volledig negatief A & B volledig ongecorreleerd:
als A het goed doet B het gecorreleerd. risico realiseren dat minder is
even goed en omgekeerd. dan het minst risicovolle
asset. Rendement genereren
door risico zo veel mogelijk te
beperken. HIER ZOEKEN WE
NAAR!
3
