Samenvatting Huurtransacties

Huurtransacties
Hoofdstuk 0 – Inleiding

Vastgoedmakelaar
= Een bemiddelaar bij de handel in roerende en onroerende zaken. Zijn taak bestaat
erin om mensen te begeleiden en wegwijs te maken in het beheer vn vastgoed of
om de klant te omringen met specialisten.

Functies van een makelaar:

 Bemiddelingsfunctie -> bij verkoop, verhuur en overdracht van handelsfondsen.
 Beheerfunctie

1—Syndicus = Is iemand die het gemeenschappelijke deel van een
appartementsgebouw beheert.
Dat betekent dat hij zorgt voor alles wat alle bewoners samen gebruiken, zoals:

 De lift, trappenhal, gevel, dak, tuin of garage
 Het betalen van gemeenschappelijke rekeningen (zoals elektriciteit voor de
gang)
 Het organiseren van onderhoud en herstellingen
 Het bijeenroepen van de algemene vergadering van eigenaars

De syndicus is dus de beheerder van de vereniging van mede-eigenaars. Hij werkt
in opdracht van alle eigenaars samen.

Voorbeeld: In een gebouw met 10 appartementen zorgt de syndicus ervoor dat de
lift jaarlijks gecontroleerd wordt en dat elke eigenaar zijn deel van de kosten
betaalt.

2—Rentmeester = Beheert het eigendom van één eigenaar (zoals een groot
landgoed, gebouw of landbouwgrond).
Hij zorgt ervoor dat het goed in orde blijft en vaak ook dat het opbrengst oplevert.
Zijn taken kunnen zijn:

 Huur innen of nieuwe huurders zoeken

 Onderhoud en herstellingen regelen

 Administratie en financiële opvolging doen

 Het land of bos duurzaam laten gebruiken

De rentmeester werkt dus in dienst van één eigenaar (bijvoorbeeld een familie,
bedrijf of instelling) en verdedigt hun belangen.

Voorbeeld: Een rentmeester beheert een kasteel met omliggende
landbouwgronden. Hij verhuurt het land aan boeren en regelt het onderhoud van de
gebouwen.

Opstellen van een verkoopsopdracht of mandaat

Opdracht: betekent dat iemand jou betaalt om een dienst te doen.

,Voorbeeld: Een eigenaar geeft een makelaar de opdracht om zijn huis te verkopen.
De makelaar krijgt betaald voor zijn werk, maar neemt geen beslissingen in naam
van de eigenaar.

Mandaat: betekent dat iemand jou toestemming geeft om in zijn naam te
handelen.

Voorbeeld: De eigenaar geeft de makelaar een mandaat om het huis te verkopen
alsof hij de eigenaar zelf is (hij mag dus het contract tekenen in naam van de
eigenaar)

Hoofdstuk 1 – Huur gemeen recht

Een huurovereenkomst = een overeenkomst waarbij een persoon (de verhuurder)
het gebruik en het genot van een goed voor een bepaalde tijd aan een andere
persoon (huurder) afstaat. Zo’n overeenkomst houdt in dat de huurder een
welbepaalde prijs (huur) aan de verhuurder moet betalen.

1.1 – Soorten huurovereenkomsten

1. De huur naar gemeen recht
2. De huur van een hoofdverblijfplaats
3. De handelshuur
4. De pacht

 Huur naar gemeen recht geldt voor alle huurovereenkomsten die niet onder een
speciale wet vallen. (Zoals een woninghuurwet of handelshuurwet.)
 Voorbeelden: Huur van kantoren, garages, opslagplaatsen, tweede verblijven,…

1.2 – Pleegvormen

De huurovereenkomst kan schriftelijk of mondeling zijn:

 De huurovereenkomst is mondeling wanneer er geen enkel geschrift bestaat dat
het akkoord tussen de partijen bevestigt.
 Een schriftelijke huurovereenkomst kan de vorm aannemen van een authentieke
akte of van een onderhandse akte.
 Een notariële akte is nodig voor huurcontracten van meer dan 9 jaar omdat deze
moeten worden overgeschreven op het hypotheekkantoor om tegenstelbaar te
zijn aan derden.

!!Bij studentenkamers is een schriftelijk contract verplicht!!

1.3 – Wie kan huren en verhuren

Wie kan verhuren?

In principe kan iedereen verhuren als hij handelingsbekwaam is.
Maar er zijn uitzoderingen:

1—De minderjarige

,Als de minderjarige niet ontvoogd is, mag hij geen goed verhuren. Enkel de
wettelijke vertegenwoordigers (vader, moeder, voogd) kunnen de
huurovereenkomst ondertekenen.

Bovendien is de toestemming van de rechtbank vereist:

 Pachtcontract
 Een handelshuurovereenkomst
 Een gewone huurovereenkomst van meer dan negen jaar
 Alsook de hernieuwing van een handelshuurovereenkomst




2—gerechtelijk onbekwaam verklaarde personen

Gerechtelijk onbekwaam verklaarde personen worden gelijkgesteld met
minderjarigen wat betreft hun persoon en hun goederen.

 Zij kunnen dus zelf geen overeenkomst aangaan.
 Het huurcontract zal moeten worden afgesloten door de raadsman die door
de vrederechter werd aangesteld om de onbekwaam verklaarde bij te staan
voor alle
rechtshandelingen.
 Ook zal voor de hierboven opgesomde huurcontracten een bijzondere
machtiging
van de vrederechter nodig zijn.

3—Onder voorlopig bewind geplaatste persoon

 De vrederechter stelt een voorlopig bewindvoerder aan wanneer een
meerderjarige
door zijn gezondheidstoestand niet in staat is zijn goederen te beheren.
 Enkel de voorlopige bewindvoerder zal een huurcontract kunnen afsluiten
voor
rekening van de beschermde persoon.
 Ook zal voor de hierboven opgesomde huurcontracten een bijzondere
machtiging
van de vrederechter nodig zijn.

4—De bekwaamheid van echtgenoten

 Elke echtgenoot kan alleen zijn eigen vermogen beheren (namelijk het
vermogen dat hem
toebehoort van vóór het huwelijk of dat tijdens het huwelijk wordt
verworven ingevolge
schenking of nalatenschap)

,  Hij kan dus een huurcontract afsluiten voor een goed dat behoort tot zijn
eigen vermogen
 Wanneer het echter gaat over een goed dat deel uitmaakt van het
gemeenschappelijk
vermogen, dan mag iedere echtgenoot een huurovereenkomst sluiten van
niet langer dan
negen jaar
 Voor huurovereenkomsten van langer dan negen jaar is de toestemming
van beide
echtgenoten vereist, alsook om handelshuurovereenkomsten of
pachtovereenkomsten te
sluiten, te vernieuwen of op te zeggen.

5—De eigenaars van een onverdeeld goed

Het afsluiten of vernieuwen van een huurovereenkomst vereist het eenparig
akkoord
van alle mede-eigenaars (verhuurders).

Wie kan huren?

Elke persoon kan zich in een huurcontract verbinden als huurder, uitgezonderd de
bijzondere gevallen die hiervoor werden aangehaald, met name:

 De niet ontvoogde minderjarige die enkel kan optreden via zijn ouders.
 De onbekwaam verklaarde die enkel kan optreden met bijstand van zijn
raadsman.
 De onder voorlopig bewind geplaatste die enkel kan optreden via zijn
voorlopige
bewindvoerder.




Medehuurders

Tenzij anders bepaald in het huurcontract, kan de huurder maar worden
aangesproken in betaling van zijn aandeel in de huurlast.

 Om dat te vermijden is het aangewezen om in het huurcontract een clausule
in te
lassen op grond waarvan beide huurders hoofdelijk of solidair gehouden zijn
tot
alle verplichtingen van het huurcontract.

Werd een solidariteitsclausule voorzien, dan betekent dit dat als één van de
medehuurders die het contract ondertekenden zijn deel van de huur niet betaalt,
de andere medehuurder(s) hiervoor aansprakelijk zal/zullen zijn tegenover de
verhuurder.