PRACTICUM VASTGOED
HET VERKOOPPROCES
Stel: je wil een huis of appartement kopen, met wat moet je rekening houden?
1. Aankoopprijs
2. Lening: 10% eigen inbreng
3. Notariskosten (ereloon afhankelijk van de verkoopprijs, in barema’s)
4. Verkooprechten (3% 2%)
5. …
VASTGOED – AANKOOP
1. BEPAAL JE BUDGET
- Aankoopprijs (gemiddeld €325.204 in Vlaanderen)
o Kadastraal inkomen (KI) = maatstaf waarop je onroerende voorheffing op berekend wordt
= een fictieve huuropbrengt die je zou kunnen hebben indien je de
woning zou verhuren
o https://www.notaris.be/#
- Verzekeringen
o Schuldsaldoverzekering = stel dat jij sterft nadat je een woning van 400.000 hebt gekocht, dan
behoudt je partner zijn inkomen nog steeds maar zal de bank jouw deel in één keer aflossen,
zo hoeft je partner jouw deel niet ook afbetalen
o Brandverzekering: niet verplicht maar wel logisch dat je dit doet
- Registratiebelasting
- Aktekosten
- Premies
- Waarborgen van de bank
Ongeveer 1/3 van je netto-inkomen mag je spenderen
2. LENING
- Het krediet = een soort kredietlijn waarbij de bank zegt dat je bv. gedurende 3 jaar 300.000 mag
spenderen, telkens wanneer je iets koopt gaat de kost van het totale bedrag
- De lening = je krijgt meteen de volledige koopsom
o Stel: je gaat een lening van 400.000 aan, op het moment van het verlijden van de akte zorgt
de bank ervoor dat er 400.000 op je rekening staat
- De hypotheek = waarborg/zekerheid die de bank heeft
o Een hypothecaire inschrijving: indien je je lening niet terugbetaald zal de bank beslag kunnen
leggen op je woning, deze verkopen, en zij zullen de eerste schuldeiser zijn
Voor elke hypothecaire inschrijving vraagt de staat 1%
- De hypothecaire volmacht: alternatief van de hypotheek
= een andere notariële akte
= een blijk van vertrouwen van de bank naar jou toe, indien er ooit een hypothecaire
inschrijving zou moeten gebeuren dan krijgt de bank hier nu al de volmacht voor (€800)
1
, = niet interessant voor de bank omdat de eigenaars van de woning na verloop van tijd andere
hypothecaire inschrijvingen kunnen gedaan hebben waardoor de bank niet meer de eerste
schuldeiser zou zijn
3. DE AANKOOP
- Het bod
- De optie = vb. je wil heel graag een huis kopen maar je zit in de laatste fase om een krediet te krijgen
van de bank dat je nog niet weet of je het zal krijgen
o De verkoper gaat een eenzijdige verbintenis aan waarbij hij gedurende vb. 14 dagen een huis
niet aan iemand anders te verkopen (soms een betalende optie)
o Indien de zaken bij de bank afgerond zijn en je wil het huis kopen dan ga je de optie ‘lichten’
o Alternatief: een opschortende voorwaarde (notarisssen vinden dit goed maar makelaars niet
aangezien zij hun geld niet krijgen bij de koop maar pas achteraf
- Ander alternatief: de wederzijdse koop- en verkoopbelofte
- https://www.notaris.be/wonen/de-verschillende-stappen-van-een-aankoop/het-bod-de-optie-en-de-
wederzijdse-koop-en-verkoopbelofte
4. DE VERKOOPOVEREENKOMST ONDERTEKENEN
Wat wil je weten alvorens je een huis koopt:
- Totaliteit van het pakket
- Ligt het huis in een overstromingsgebied
- Vergunning voor carport?
- Asbest?
- Dubbele beglazing?
- EPC?
- …
het is aan de notaris/makelaar om deze informatie na te gaan/op te zoeken
vb. de vraagprijs is 300.000,00 en je zegt ik wil het, wanneer er een consensus is over de prijs en het goed, dan
komt de koop tot stand essentiële bestanddelen van de koop: consensus over zaak en prijs
- Probleem: consensualisme maar er is gebrek aan bewijs (veel rechtspraak over geweest over de koop
via sms)
o Om dit op te lossen gaan we over naar de compromis (= ‘voorlopige’ verkoopsovereenkomst)
o ‘Voorlopige’ verkoopsovereenkomst is fout verwoord want de koop is gesloten beter:
onderhandse verkoopovereenkomst opgemaakt door de makelaars of de notaris
Probleem onderhandse verkoopovereenkomst: tegenstelbaarheid aan derden
5. OPMAAK NOTARIËLE AKTE
OPZOEKINGEN DOOR DE NOTARIS (MAKELAAR)
- Quid verkopende partij?
- Quid kopende partij?
- Quid kadastrale gegevens?
o De kadastrale registratie bevat informatie over kadastrale objecten (percelen en
appartementsrechten), eigendom, hypotheken, beperkte rechten (zoals recht van erfpacht,
opstal en vruchtgebruik) en leidingnetwerken.
2
, - De persoon die beweert eigenaar te zijn de echte eigenaar of zijn er ook nog andere eigenaars?
- Hij gaat titels gaan opvragen
o Notaris vraagt: “kan je alle eigendomsoverdrachten over dit pand doorgeven om te kijken of
de puzzel past”
- Minderjarigen/mensen met een handicap (handelingsonbekwaam/wilsonbekwaam): notaris moet
kijken of een persoon effectief kan tekenen of moet deze persoon bijgestaan worden door iemand
anders capabel of een bewindvoerder
Attest elektrische keuring: https://www.vlaanderen.be/sociaal-woonbeleid/sociale-woningen/verwerven-en-
vervreemden/vervreemdingen/keuringsattest-elektrische-installatie
Een elektrisch keuringsattest is een officieel document dat aantoont dat de elektrische installatie in
een woning, gebouw of andere constructie voldoet aan de wettelijke normen voor veiligheid en
betrouwbaarheid. Dit attest wordt opgemaakt na een elektrische keuring door een erkend
controleorganisme, zoals een keuringsbedrijf of een erkende keuringsinstantie.
Een keuringsattest is verplicht wanneer het gaat om de verkoop van woningen met:
een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 geen belangrijke wijzigingen of
aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht of
een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 belangrijke wijzigingen of aanzienlijke
uitbreidingen zijn aangebracht maar waarvan het gedeelte dat dateert van vóór 1 oktober 1981 nog
niet het voorwerp van een gelijkvormigheidsonderzoek door een erkend organisme heeft uitgemaakt
Moet in orde gebracht worden binnen de 18 maanden vanaf de ondertekening van de akte om de
elektrische installatie comform te maken indien je dit niet doet zal niemand dit komen controleren
maar als je na 24 maand brand hebt dan gaat de brandverzekering niet tussenkomen voor de
veiligheid van jou en je gezin
vele oude installaties zijn niet geaard (vastgemaakt aan de grond)
Een keuringsattest is niet verplicht wanneer de koper de elektrische installatie volledig gaat renoveren. In dat
geval laat u in de akte van verkoop best opnemen dat de verkoper zich op deze vrijstelling beroept
Voor standaardinstallatie: maximaal 200 euro (incl btw) per keuring.
Hypothecair getuigschrift: allerbelangrijkste document van de notariële akte aangezien je de informatie over
de vorige eigenaar ook vindt (alle hypothecaire inschrijvingen en overschrijvingen)
Belangrijk dat de hypothecaire inschrijving wordt doorgehaald voor de notariële akte is verleden, anders
blijft dit zowiezo 30 jaar op je getuigschrift staan en blijft bank dit geld ontvangen ookal is er een andere
eigenaar
- wie was de vorige eigenaar en via welke akte is hij eigenaar geworden?
- Inschrijvingen = I
- Overschrijvingen = T
= Een attest van het Kantoor Rechtszekerheid waarop voor bepaalde personen en bepaalde goederen alle
inschrijvingen, overschrijvingen, kantmeldingen, bevelen en onroerende beslagen en (gedeeltelijke)
doorhalingen worden vermeld.
Bodemattest/bodemonderzoek: Bij de verkoop van een grond moet de verkoper een bodemattest aanvragen.
Het bodemattest wordt uitgereikt door de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Het
document geeft weer of de OVAM beschikt over relevante gegevens over de bodemkwaliteit.
Waarom hebben we een bodemattest nodig? Om de bodemkwaliteit van het perceel te weten, vervuilde
gronden moeten gesaneerd worden (heel duur!)
- In het grondeninformatieregister (GIR) hebben zij alle risicovolle gronden opgelijst, vb. gronden waar
tankstations, industriële wasserijen, … waren
- Eerst een oriënterend bodemonderzoek doen: OVAM komt ter plaatse en nemen op verschillende
plaatsen een staaltje
o Indien zij een vervuilde grond vinden, dan zullen zij nog strengere onderzoeken doen
- Je kan ook een blanco bodemattest krijgen OVAM heeft niets gevonden van vervuilde grond
- +/- 1000 EUR per attest
3
HET VERKOOPPROCES
Stel: je wil een huis of appartement kopen, met wat moet je rekening houden?
1. Aankoopprijs
2. Lening: 10% eigen inbreng
3. Notariskosten (ereloon afhankelijk van de verkoopprijs, in barema’s)
4. Verkooprechten (3% 2%)
5. …
VASTGOED – AANKOOP
1. BEPAAL JE BUDGET
- Aankoopprijs (gemiddeld €325.204 in Vlaanderen)
o Kadastraal inkomen (KI) = maatstaf waarop je onroerende voorheffing op berekend wordt
= een fictieve huuropbrengt die je zou kunnen hebben indien je de
woning zou verhuren
o https://www.notaris.be/#
- Verzekeringen
o Schuldsaldoverzekering = stel dat jij sterft nadat je een woning van 400.000 hebt gekocht, dan
behoudt je partner zijn inkomen nog steeds maar zal de bank jouw deel in één keer aflossen,
zo hoeft je partner jouw deel niet ook afbetalen
o Brandverzekering: niet verplicht maar wel logisch dat je dit doet
- Registratiebelasting
- Aktekosten
- Premies
- Waarborgen van de bank
Ongeveer 1/3 van je netto-inkomen mag je spenderen
2. LENING
- Het krediet = een soort kredietlijn waarbij de bank zegt dat je bv. gedurende 3 jaar 300.000 mag
spenderen, telkens wanneer je iets koopt gaat de kost van het totale bedrag
- De lening = je krijgt meteen de volledige koopsom
o Stel: je gaat een lening van 400.000 aan, op het moment van het verlijden van de akte zorgt
de bank ervoor dat er 400.000 op je rekening staat
- De hypotheek = waarborg/zekerheid die de bank heeft
o Een hypothecaire inschrijving: indien je je lening niet terugbetaald zal de bank beslag kunnen
leggen op je woning, deze verkopen, en zij zullen de eerste schuldeiser zijn
Voor elke hypothecaire inschrijving vraagt de staat 1%
- De hypothecaire volmacht: alternatief van de hypotheek
= een andere notariële akte
= een blijk van vertrouwen van de bank naar jou toe, indien er ooit een hypothecaire
inschrijving zou moeten gebeuren dan krijgt de bank hier nu al de volmacht voor (€800)
1
, = niet interessant voor de bank omdat de eigenaars van de woning na verloop van tijd andere
hypothecaire inschrijvingen kunnen gedaan hebben waardoor de bank niet meer de eerste
schuldeiser zou zijn
3. DE AANKOOP
- Het bod
- De optie = vb. je wil heel graag een huis kopen maar je zit in de laatste fase om een krediet te krijgen
van de bank dat je nog niet weet of je het zal krijgen
o De verkoper gaat een eenzijdige verbintenis aan waarbij hij gedurende vb. 14 dagen een huis
niet aan iemand anders te verkopen (soms een betalende optie)
o Indien de zaken bij de bank afgerond zijn en je wil het huis kopen dan ga je de optie ‘lichten’
o Alternatief: een opschortende voorwaarde (notarisssen vinden dit goed maar makelaars niet
aangezien zij hun geld niet krijgen bij de koop maar pas achteraf
- Ander alternatief: de wederzijdse koop- en verkoopbelofte
- https://www.notaris.be/wonen/de-verschillende-stappen-van-een-aankoop/het-bod-de-optie-en-de-
wederzijdse-koop-en-verkoopbelofte
4. DE VERKOOPOVEREENKOMST ONDERTEKENEN
Wat wil je weten alvorens je een huis koopt:
- Totaliteit van het pakket
- Ligt het huis in een overstromingsgebied
- Vergunning voor carport?
- Asbest?
- Dubbele beglazing?
- EPC?
- …
het is aan de notaris/makelaar om deze informatie na te gaan/op te zoeken
vb. de vraagprijs is 300.000,00 en je zegt ik wil het, wanneer er een consensus is over de prijs en het goed, dan
komt de koop tot stand essentiële bestanddelen van de koop: consensus over zaak en prijs
- Probleem: consensualisme maar er is gebrek aan bewijs (veel rechtspraak over geweest over de koop
via sms)
o Om dit op te lossen gaan we over naar de compromis (= ‘voorlopige’ verkoopsovereenkomst)
o ‘Voorlopige’ verkoopsovereenkomst is fout verwoord want de koop is gesloten beter:
onderhandse verkoopovereenkomst opgemaakt door de makelaars of de notaris
Probleem onderhandse verkoopovereenkomst: tegenstelbaarheid aan derden
5. OPMAAK NOTARIËLE AKTE
OPZOEKINGEN DOOR DE NOTARIS (MAKELAAR)
- Quid verkopende partij?
- Quid kopende partij?
- Quid kadastrale gegevens?
o De kadastrale registratie bevat informatie over kadastrale objecten (percelen en
appartementsrechten), eigendom, hypotheken, beperkte rechten (zoals recht van erfpacht,
opstal en vruchtgebruik) en leidingnetwerken.
2
, - De persoon die beweert eigenaar te zijn de echte eigenaar of zijn er ook nog andere eigenaars?
- Hij gaat titels gaan opvragen
o Notaris vraagt: “kan je alle eigendomsoverdrachten over dit pand doorgeven om te kijken of
de puzzel past”
- Minderjarigen/mensen met een handicap (handelingsonbekwaam/wilsonbekwaam): notaris moet
kijken of een persoon effectief kan tekenen of moet deze persoon bijgestaan worden door iemand
anders capabel of een bewindvoerder
Attest elektrische keuring: https://www.vlaanderen.be/sociaal-woonbeleid/sociale-woningen/verwerven-en-
vervreemden/vervreemdingen/keuringsattest-elektrische-installatie
Een elektrisch keuringsattest is een officieel document dat aantoont dat de elektrische installatie in
een woning, gebouw of andere constructie voldoet aan de wettelijke normen voor veiligheid en
betrouwbaarheid. Dit attest wordt opgemaakt na een elektrische keuring door een erkend
controleorganisme, zoals een keuringsbedrijf of een erkende keuringsinstantie.
Een keuringsattest is verplicht wanneer het gaat om de verkoop van woningen met:
een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 geen belangrijke wijzigingen of
aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht of
een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 belangrijke wijzigingen of aanzienlijke
uitbreidingen zijn aangebracht maar waarvan het gedeelte dat dateert van vóór 1 oktober 1981 nog
niet het voorwerp van een gelijkvormigheidsonderzoek door een erkend organisme heeft uitgemaakt
Moet in orde gebracht worden binnen de 18 maanden vanaf de ondertekening van de akte om de
elektrische installatie comform te maken indien je dit niet doet zal niemand dit komen controleren
maar als je na 24 maand brand hebt dan gaat de brandverzekering niet tussenkomen voor de
veiligheid van jou en je gezin
vele oude installaties zijn niet geaard (vastgemaakt aan de grond)
Een keuringsattest is niet verplicht wanneer de koper de elektrische installatie volledig gaat renoveren. In dat
geval laat u in de akte van verkoop best opnemen dat de verkoper zich op deze vrijstelling beroept
Voor standaardinstallatie: maximaal 200 euro (incl btw) per keuring.
Hypothecair getuigschrift: allerbelangrijkste document van de notariële akte aangezien je de informatie over
de vorige eigenaar ook vindt (alle hypothecaire inschrijvingen en overschrijvingen)
Belangrijk dat de hypothecaire inschrijving wordt doorgehaald voor de notariële akte is verleden, anders
blijft dit zowiezo 30 jaar op je getuigschrift staan en blijft bank dit geld ontvangen ookal is er een andere
eigenaar
- wie was de vorige eigenaar en via welke akte is hij eigenaar geworden?
- Inschrijvingen = I
- Overschrijvingen = T
= Een attest van het Kantoor Rechtszekerheid waarop voor bepaalde personen en bepaalde goederen alle
inschrijvingen, overschrijvingen, kantmeldingen, bevelen en onroerende beslagen en (gedeeltelijke)
doorhalingen worden vermeld.
Bodemattest/bodemonderzoek: Bij de verkoop van een grond moet de verkoper een bodemattest aanvragen.
Het bodemattest wordt uitgereikt door de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Het
document geeft weer of de OVAM beschikt over relevante gegevens over de bodemkwaliteit.
Waarom hebben we een bodemattest nodig? Om de bodemkwaliteit van het perceel te weten, vervuilde
gronden moeten gesaneerd worden (heel duur!)
- In het grondeninformatieregister (GIR) hebben zij alle risicovolle gronden opgelijst, vb. gronden waar
tankstations, industriële wasserijen, … waren
- Eerst een oriënterend bodemonderzoek doen: OVAM komt ter plaatse en nemen op verschillende
plaatsen een staaltje
o Indien zij een vervuilde grond vinden, dan zullen zij nog strengere onderzoeken doen
- Je kan ook een blanco bodemattest krijgen OVAM heeft niets gevonden van vervuilde grond
- +/- 1000 EUR per attest
3
