H1 Inleiding
1.1 Wat is huur?
Bij huur gaat het om het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of
vermogensrecht en hierbij een tegenprestatie wordt verstrekt (art. 7:201 BW).
1.2 Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. Het totaal van de toepasselijke
wetsartikelen wordt het ‘huurregime’ genoemd.
Een onroerende zaak kan ongebouwd of gebouwd zijn. Een leeg terrein is bijvoorbeeld een
onbebouwd onroerende zaak.
Bij gebouwde onroerende zaken maakt de wet onderscheid tussen woonruimte,
middenstandsbedrijfsruimte en overige gebouwde zaken. Voor deze zaken gelden
specifieke wettelijke bepalingen (huurregimes).
Een woonruimte is een gebouwde onroerende zaak (art. 7:233 BW).
Een 290-bedrijfsruimte is een gebouwde onroerende zaak, die bestemd is voor de
uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal-
of besteldienst of van een ambachtsbedrijf of een andere verhuurde ruimte voor een publiek
toegankelijk lokaal. Ook als het bedoeld is voor uitoefening van een hotelbedrijf of voor
uitoefening van een kampeerbedrijf (art. 7:290 lid 2 BW).
Als het gehuurde geen woning en geen 290-bedrijfsruimte is, maar wel een gebouwde
onroerende zaak, dan valt het onder de restcategorie van 2301-ruimte. Dit is een gebouwde
onroerende zaak of gedeelte daarvan die noch bedoeld is voor woonruimte, noch
bedrijfsruimte (art. 7:230a BW).
1.3 (Semi)dwingend recht
Als een bepaling van regelend recht is, dan kunnen huurder en verhuurder daar in de
huurovereenkomst zonder meer van afwijken. Het regelend recht is aanvullend recht.
Als een bepaling semidwingend recht is, kunnen huurder en verhuurder afwijkende
afspraken maken voor zover deze niet nadelig voor de huurder zijn.
De huurder wordt gezien als de zwakkere partij.
Als partijen afspraak maken die in strijd zijn met het dwingend recht, dan heeft de bepaling
geen werking en is deze nietig.
1.4 Ontstaan huurovereenkomst
De wet kent geen speciale vormvereisten voor de totstandkoming van een geldige
huurovereenkomst. Het hoeft niet schriftelijk te worden vastgelegd om rechtsgeldig te zijn.
1
,De partijen hoeven niet een overeenstemming over alle details te hebben bereikt. Er moet
wel een overeenkomst zijn over de essentialia, de voornaamste punten van de
huurovereenkomst.
2
, H2 Algemene bepalingen van het huurrecht
Huur is een wederkerige overeenkomst die over en weer verbintenissen schept (art. 6:261
lid 1 BW).
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere
partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder
zich verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:201 BW).
2.1 Verplichtingen verhuurder
De verhuurder is verplicht het huurobject ter beschikking te stellen en te laten voor zover dat
voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is (art. 7:203 BW).
2.2 Verplichtingen huurder
De meest essentiële verplichting is het voldoen van de tegenprestatie (huurprijs).
De huurder moet zich als een goed huurder gedragen (art. 7:213 BW). De huurder moet
gedurende de hele huurtermijn goed voor het gehuurde zorgen.
Bij sommige huurovereenkomsten (of in de algemene bepalingen) staat expliciet een
verplichting tot gebruik (exploitatieplicht). Als dit er niet in staat is het niet verplicht het
gehuurde te gebruiken.
De huurder is verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de overeengekomen
bestemmingen (art. 7:214 BW). De verhuurder kan op deze manier enige zeggenschap
houden over de manier waarop het gehuurde wordt gebruikt.
Als de huurder gedurende de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde wijzigt, dan is
dit een toerekenbare tekortkoming van de huurder. Dit is alleen anders als de verhuurder
met dit gewijzigde gebruik heeft ingestemd (kan schriftelijk en mondeling).
2.3 Het begrip gebrek
Een gebrek is een verstoring van het huurgenot (art. 7:204 BW).
- Een gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een ander niet aan de
huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het
genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag
verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de
overeenkomst betrekking heeft.
Als er sprake is van een gebrek (objectieve genotsverwachting, in het algemeen), is er
automatisch ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (het
voortdurend verschaffen van huurgenot) door de huurder (art. 6:74 BW).
Ook omstandigheden die konden worden beschouwd of zichtbaar waren kunnen als gebrek
worden aangemerkt.
Als het gebrek van de huurder is toe te rekenen, dan is dit geen gebrek in de zin van de wet.
3
1.1 Wat is huur?
Bij huur gaat het om het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of
vermogensrecht en hierbij een tegenprestatie wordt verstrekt (art. 7:201 BW).
1.2 Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. Het totaal van de toepasselijke
wetsartikelen wordt het ‘huurregime’ genoemd.
Een onroerende zaak kan ongebouwd of gebouwd zijn. Een leeg terrein is bijvoorbeeld een
onbebouwd onroerende zaak.
Bij gebouwde onroerende zaken maakt de wet onderscheid tussen woonruimte,
middenstandsbedrijfsruimte en overige gebouwde zaken. Voor deze zaken gelden
specifieke wettelijke bepalingen (huurregimes).
Een woonruimte is een gebouwde onroerende zaak (art. 7:233 BW).
Een 290-bedrijfsruimte is een gebouwde onroerende zaak, die bestemd is voor de
uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal-
of besteldienst of van een ambachtsbedrijf of een andere verhuurde ruimte voor een publiek
toegankelijk lokaal. Ook als het bedoeld is voor uitoefening van een hotelbedrijf of voor
uitoefening van een kampeerbedrijf (art. 7:290 lid 2 BW).
Als het gehuurde geen woning en geen 290-bedrijfsruimte is, maar wel een gebouwde
onroerende zaak, dan valt het onder de restcategorie van 2301-ruimte. Dit is een gebouwde
onroerende zaak of gedeelte daarvan die noch bedoeld is voor woonruimte, noch
bedrijfsruimte (art. 7:230a BW).
1.3 (Semi)dwingend recht
Als een bepaling van regelend recht is, dan kunnen huurder en verhuurder daar in de
huurovereenkomst zonder meer van afwijken. Het regelend recht is aanvullend recht.
Als een bepaling semidwingend recht is, kunnen huurder en verhuurder afwijkende
afspraken maken voor zover deze niet nadelig voor de huurder zijn.
De huurder wordt gezien als de zwakkere partij.
Als partijen afspraak maken die in strijd zijn met het dwingend recht, dan heeft de bepaling
geen werking en is deze nietig.
1.4 Ontstaan huurovereenkomst
De wet kent geen speciale vormvereisten voor de totstandkoming van een geldige
huurovereenkomst. Het hoeft niet schriftelijk te worden vastgelegd om rechtsgeldig te zijn.
1
,De partijen hoeven niet een overeenstemming over alle details te hebben bereikt. Er moet
wel een overeenkomst zijn over de essentialia, de voornaamste punten van de
huurovereenkomst.
2
, H2 Algemene bepalingen van het huurrecht
Huur is een wederkerige overeenkomst die over en weer verbintenissen schept (art. 6:261
lid 1 BW).
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere
partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder
zich verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:201 BW).
2.1 Verplichtingen verhuurder
De verhuurder is verplicht het huurobject ter beschikking te stellen en te laten voor zover dat
voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is (art. 7:203 BW).
2.2 Verplichtingen huurder
De meest essentiële verplichting is het voldoen van de tegenprestatie (huurprijs).
De huurder moet zich als een goed huurder gedragen (art. 7:213 BW). De huurder moet
gedurende de hele huurtermijn goed voor het gehuurde zorgen.
Bij sommige huurovereenkomsten (of in de algemene bepalingen) staat expliciet een
verplichting tot gebruik (exploitatieplicht). Als dit er niet in staat is het niet verplicht het
gehuurde te gebruiken.
De huurder is verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de overeengekomen
bestemmingen (art. 7:214 BW). De verhuurder kan op deze manier enige zeggenschap
houden over de manier waarop het gehuurde wordt gebruikt.
Als de huurder gedurende de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde wijzigt, dan is
dit een toerekenbare tekortkoming van de huurder. Dit is alleen anders als de verhuurder
met dit gewijzigde gebruik heeft ingestemd (kan schriftelijk en mondeling).
2.3 Het begrip gebrek
Een gebrek is een verstoring van het huurgenot (art. 7:204 BW).
- Een gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een ander niet aan de
huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het
genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag
verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de
overeenkomst betrekking heeft.
Als er sprake is van een gebrek (objectieve genotsverwachting, in het algemeen), is er
automatisch ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (het
voortdurend verschaffen van huurgenot) door de huurder (art. 6:74 BW).
Ook omstandigheden die konden worden beschouwd of zichtbaar waren kunnen als gebrek
worden aangemerkt.
Als het gebrek van de huurder is toe te rekenen, dan is dit geen gebrek in de zin van de wet.
3
