Patrimoniumdocumentatie
Dossieropbouw
DEEL 1: Dossieropbouw en informatieplicht
1 Schema verkooptraject
Werving
VERKOOPOPDRACHT BEMIDDELINGSCONTRACT
Verwerking en dossieropbouw
SAMENSTELLING
VERKOOPDOSSIER
INFORMATIE INFORMATIE
PARTIJEN ONROEREND GOED
Verkoop
INFORMATIE ONDERHANDSE
PARTIJEN VERKOOPOVEREENKOMST
(COMPROMIS)
AUTHENTIEKE
VERKOOPOVEREENKOMST
(NOTARIÊLE AKTE)
2 Dossieropbouw en informatieplicht
1 Verkoopsopdracht
2 Informatie over de partijen (verkoper en koper)
→ Identificatie
→ Rechtsbekwaamheid
→ Antiwitwaswetgeving
,3 Patrimoniumdocumentatie
→ Kadastraal uittreksel → Hypothecair getuigschrift
→ Eigendomstitel → Landmeterplannen
4 Fysieke beschrijving van het goed
→ Bouwplannen → Oppervlakte vermeldingen
→ Bouwtechnische diagnose → Liggingsinformatie
→ Voorwerp van de verkoop
5 Stedenbouwkundige informatie
→ Uittreksel uit het plannenregister
→ Uittreksel van het vergunningenregister
→ Notarisbrief
6 Gebruik en grond
→ Conventionele zakelijke rechten erfpacht / opstal / vruchtgebruik / erfdienstbaarheden
→ Huurovereenkomsten voor bewoning / handelszaak / gevel publiciteit
→ Pacht
→ Bezetting ter brede / bezetting zonder recht of titel
→ Beheersovereenkomst
→ Recht van voorkeur, voorkoop of aankoopoptie ten behoeve van een derde
7 Gerechtelijke procedures mbt het goed
→ Stedenbouw herstelvordering
→ Onteigening
→ Burenhinder
8 Fase publiciteit
→ Boek VI WER → EPC
→ Artikel 5.2.6 VCRO → Overstromingsgevaar
→ Ligging in een verkaveling → Onroerend erfgoed
9 Fase compromis
→ Artikel 5.2.5 VRCO → Milieu
→ Bodemtoestand → EPC
→ Overstromingsgevaar → Informatie installaties
→ Onroerend erfgoed > Keuring elektriciteit
→ Voorkooprechten > Stookolieattest
→ Informatie constructie > CV, individuele stooktoestellen,
> Conformiteitsattest > schoorstenen
> EPC > Putten en secreten
> Postinterventiedossier > Rookmelders
10 Typegebonden vastgoedinformatie
→ Appartement → Bouwgrond
→ Woning op plan of in aanbouw → Bosgrond
11 Verkoop van een verhuurd onroerend goed
, DEEL 2: Informatie over partijen
1 Juridische bekwaamheid
1.1 Algemeen
Alle fysieke personen handelingsbekwaam rechten waarvan titularis zelf uitoefenen
Onbekwaamheid is de uitzondering
Rechtspersonen handelingsbekwaam rechten uitoefenen via hun organen
1.2 Vennootschappen
Twee soorten bevoegdheden onderscheiden
Beslissingsbevoegdheid
Intern bestuur
Beslissing tot verkopen wordt genomen door het bestuursorgaan van de vennootschap
Vertegenwoordigingsbevoegdheid
Extern bestuur
Bij sluiten bemiddelingsopdracht en verkoop- of huurovereenkomst moet vastgoedmakelaar
controleren of ondertekenende partijen bevoegd zijn om vennootschap te vertegenwoordigen
Opvragen statuten vennootschap
1 via ‘public search’ op website van Kruispunt voor Ondernemingen
2 Naam / ondernemingsnummer ingeven
3 Resultatenlijst juiste onderneming aanklikken
4 Onderaan externe link ‘publicaties Belgisch Staatsblad’
5 Zoeken naar resultaat waarin gecoördineerde statuten zijn opgenomen – resultaat in pdf-formaat
1.3 Echtgenoten en samenwonenden
1.3.1 Verkoop
Art. 215 BW De echtgenoten moeten samen toestemming geven en ondertekenen voor
een gemeenschappelijk goed en de gezinswoning
Eén echtgenoot kan alleen toestemmen en ondertekenen als het gaat over een persoonlijk
goed, ingevolge
> Huwelijkscontact
> Scheiding van goederen
> Verkregen door erfenis of gift
> Eigendom van vóór het huwelijk
Wettelijk statuur van samenwonen – gezinswoning samenwoner toestemming + ondertekenen
1.3.2 Aankoop
Aankoop onroerend goed door één echtgenoot zonder medewerking van mede-echtgenoot
Gehuwd onder stelsel van scheiding van goederen
Vormt geen probleem
Gehuwd onder stelsel met gemeenschap
Geen probleem indien Het een belegging betreft van persoonlijke gelden
Wanneer de koopsom voor minstens de helft wordt betaald
met gelden die voortkomen van vervreemding eigen OG
Met gelden waarvan eigen karakter behoorlijk is aangetoond
Dossieropbouw
DEEL 1: Dossieropbouw en informatieplicht
1 Schema verkooptraject
Werving
VERKOOPOPDRACHT BEMIDDELINGSCONTRACT
Verwerking en dossieropbouw
SAMENSTELLING
VERKOOPDOSSIER
INFORMATIE INFORMATIE
PARTIJEN ONROEREND GOED
Verkoop
INFORMATIE ONDERHANDSE
PARTIJEN VERKOOPOVEREENKOMST
(COMPROMIS)
AUTHENTIEKE
VERKOOPOVEREENKOMST
(NOTARIÊLE AKTE)
2 Dossieropbouw en informatieplicht
1 Verkoopsopdracht
2 Informatie over de partijen (verkoper en koper)
→ Identificatie
→ Rechtsbekwaamheid
→ Antiwitwaswetgeving
,3 Patrimoniumdocumentatie
→ Kadastraal uittreksel → Hypothecair getuigschrift
→ Eigendomstitel → Landmeterplannen
4 Fysieke beschrijving van het goed
→ Bouwplannen → Oppervlakte vermeldingen
→ Bouwtechnische diagnose → Liggingsinformatie
→ Voorwerp van de verkoop
5 Stedenbouwkundige informatie
→ Uittreksel uit het plannenregister
→ Uittreksel van het vergunningenregister
→ Notarisbrief
6 Gebruik en grond
→ Conventionele zakelijke rechten erfpacht / opstal / vruchtgebruik / erfdienstbaarheden
→ Huurovereenkomsten voor bewoning / handelszaak / gevel publiciteit
→ Pacht
→ Bezetting ter brede / bezetting zonder recht of titel
→ Beheersovereenkomst
→ Recht van voorkeur, voorkoop of aankoopoptie ten behoeve van een derde
7 Gerechtelijke procedures mbt het goed
→ Stedenbouw herstelvordering
→ Onteigening
→ Burenhinder
8 Fase publiciteit
→ Boek VI WER → EPC
→ Artikel 5.2.6 VCRO → Overstromingsgevaar
→ Ligging in een verkaveling → Onroerend erfgoed
9 Fase compromis
→ Artikel 5.2.5 VRCO → Milieu
→ Bodemtoestand → EPC
→ Overstromingsgevaar → Informatie installaties
→ Onroerend erfgoed > Keuring elektriciteit
→ Voorkooprechten > Stookolieattest
→ Informatie constructie > CV, individuele stooktoestellen,
> Conformiteitsattest > schoorstenen
> EPC > Putten en secreten
> Postinterventiedossier > Rookmelders
10 Typegebonden vastgoedinformatie
→ Appartement → Bouwgrond
→ Woning op plan of in aanbouw → Bosgrond
11 Verkoop van een verhuurd onroerend goed
, DEEL 2: Informatie over partijen
1 Juridische bekwaamheid
1.1 Algemeen
Alle fysieke personen handelingsbekwaam rechten waarvan titularis zelf uitoefenen
Onbekwaamheid is de uitzondering
Rechtspersonen handelingsbekwaam rechten uitoefenen via hun organen
1.2 Vennootschappen
Twee soorten bevoegdheden onderscheiden
Beslissingsbevoegdheid
Intern bestuur
Beslissing tot verkopen wordt genomen door het bestuursorgaan van de vennootschap
Vertegenwoordigingsbevoegdheid
Extern bestuur
Bij sluiten bemiddelingsopdracht en verkoop- of huurovereenkomst moet vastgoedmakelaar
controleren of ondertekenende partijen bevoegd zijn om vennootschap te vertegenwoordigen
Opvragen statuten vennootschap
1 via ‘public search’ op website van Kruispunt voor Ondernemingen
2 Naam / ondernemingsnummer ingeven
3 Resultatenlijst juiste onderneming aanklikken
4 Onderaan externe link ‘publicaties Belgisch Staatsblad’
5 Zoeken naar resultaat waarin gecoördineerde statuten zijn opgenomen – resultaat in pdf-formaat
1.3 Echtgenoten en samenwonenden
1.3.1 Verkoop
Art. 215 BW De echtgenoten moeten samen toestemming geven en ondertekenen voor
een gemeenschappelijk goed en de gezinswoning
Eén echtgenoot kan alleen toestemmen en ondertekenen als het gaat over een persoonlijk
goed, ingevolge
> Huwelijkscontact
> Scheiding van goederen
> Verkregen door erfenis of gift
> Eigendom van vóór het huwelijk
Wettelijk statuur van samenwonen – gezinswoning samenwoner toestemming + ondertekenen
1.3.2 Aankoop
Aankoop onroerend goed door één echtgenoot zonder medewerking van mede-echtgenoot
Gehuwd onder stelsel van scheiding van goederen
Vormt geen probleem
Gehuwd onder stelsel met gemeenschap
Geen probleem indien Het een belegging betreft van persoonlijke gelden
Wanneer de koopsom voor minstens de helft wordt betaald
met gelden die voortkomen van vervreemding eigen OG
Met gelden waarvan eigen karakter behoorlijk is aangetoond
