Hoofdstuk 7: Initiatieffase.
Inhoudstafel.
1. Doel van de initiatieffase………………………………………………………………………………………………………….
2. Residuele waardebepaling……………………………………………………………………………………………………….
2.1 Uitgangspunt……………………………………………………………………………………………………………………….
2.2 Werkwijze residuele berekening………………………………………………………………………………………..
2.3 Uitwerking en interpretatie………………………………………………………………………………………………..
3. Kernbegrippen om te onthouden…………………………………………………………………………………………….
1. Doel van de initiatieffase.
In deze fase wordt nagegaan of een project financieel haalbaar is voor:
- Aankoop van de projectgrond.
- Opmaak van ontwerpplannen.
Centrale vraag:
- Hoeveel kan/mag maximaal betaald worden voor de projectgrond?
- Belangrijk beslissingsmoment: GO/NO GO.
2. Residuele waardebepaling.
2.1 Uitgangspunt.
- Residuele waardebepaling wordt gebruikt om de investeringswaarde van projectgrond te
bepalen.
- De waarde van de grond wordt afgeleid uit haar toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden,
niet uit de huidige toestand.
Projectgronden:
- Kunnen bebouwd of onbebouwd zijn.
- Zijn juridisch en economisch herontwikkelbaar.
Principe:
- Een koper betaalt de waarde van het toekomstig project.
- Verminderd met:
, - Ontwikkelingskosten.
- Winstmarge van de ontwikkelaar.
Basisformule (conceptueel):
- Waarde in beoogde aanwending - winstmarge ontwikkelaar - ontwikkelingskosten =
investeringswaarde projectgrond.
2.2 Werkwijze residuele berekening.
Stap 1: Inschatten van de meest waarschijnlijke aanwending:
De waarde hangt sterk af van de invulling van het project:
- Bestemming.
- Schaal en vloeroppervlakte.
De ontwikkelaar kiest de invulling die:
- Wettelijk mogelijk is.
- Commercieel haalbaar is.
- De hoogste opbrengst genereert.
Rekening houden met:
- Stedenbouwkundige voorschriften.
- Marktvraag op het moment van verkoop.
Bij kleinere projecten:
- V/T-index (vloer-terreinindex) als eerste indicatie.
Resultaat:
- Volumestudie.
- Bestemmingen.
- Oppervlaktelijst.
- Meerdere scenario’s mogelijk -> Vergelijking leidt tot optimalisatie.
Highest and Best Use (HBU - RICS):
- Gebruik dat:
- Fysiek mogelijk is.
- Juridisch toegestaan is.
- Sociaal/maatschappelijk aanvaard is.
- Economisch haalbaar is.
Inhoudstafel.
1. Doel van de initiatieffase………………………………………………………………………………………………………….
2. Residuele waardebepaling……………………………………………………………………………………………………….
2.1 Uitgangspunt……………………………………………………………………………………………………………………….
2.2 Werkwijze residuele berekening………………………………………………………………………………………..
2.3 Uitwerking en interpretatie………………………………………………………………………………………………..
3. Kernbegrippen om te onthouden…………………………………………………………………………………………….
1. Doel van de initiatieffase.
In deze fase wordt nagegaan of een project financieel haalbaar is voor:
- Aankoop van de projectgrond.
- Opmaak van ontwerpplannen.
Centrale vraag:
- Hoeveel kan/mag maximaal betaald worden voor de projectgrond?
- Belangrijk beslissingsmoment: GO/NO GO.
2. Residuele waardebepaling.
2.1 Uitgangspunt.
- Residuele waardebepaling wordt gebruikt om de investeringswaarde van projectgrond te
bepalen.
- De waarde van de grond wordt afgeleid uit haar toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden,
niet uit de huidige toestand.
Projectgronden:
- Kunnen bebouwd of onbebouwd zijn.
- Zijn juridisch en economisch herontwikkelbaar.
Principe:
- Een koper betaalt de waarde van het toekomstig project.
- Verminderd met:
, - Ontwikkelingskosten.
- Winstmarge van de ontwikkelaar.
Basisformule (conceptueel):
- Waarde in beoogde aanwending - winstmarge ontwikkelaar - ontwikkelingskosten =
investeringswaarde projectgrond.
2.2 Werkwijze residuele berekening.
Stap 1: Inschatten van de meest waarschijnlijke aanwending:
De waarde hangt sterk af van de invulling van het project:
- Bestemming.
- Schaal en vloeroppervlakte.
De ontwikkelaar kiest de invulling die:
- Wettelijk mogelijk is.
- Commercieel haalbaar is.
- De hoogste opbrengst genereert.
Rekening houden met:
- Stedenbouwkundige voorschriften.
- Marktvraag op het moment van verkoop.
Bij kleinere projecten:
- V/T-index (vloer-terreinindex) als eerste indicatie.
Resultaat:
- Volumestudie.
- Bestemmingen.
- Oppervlaktelijst.
- Meerdere scenario’s mogelijk -> Vergelijking leidt tot optimalisatie.
Highest and Best Use (HBU - RICS):
- Gebruik dat:
- Fysiek mogelijk is.
- Juridisch toegestaan is.
- Sociaal/maatschappelijk aanvaard is.
- Economisch haalbaar is.
