PORTFOLIO PRACTICUM
VASTGOED
Lander Mortiers – REP3TVV
23 JANUARI 2025
Mentor: Jeroen De Schryver
,Voorwoord
Mijn naam is Lander Mortiers en ik ben 21-jarige student Rechtspraktijk aan de Karel de Grote
Hogeschool. Ik ben woonachtig in Sint-Antonius en Oostmalle en combineer mijn studies met
studentenjobs in een sportwinkel (Sportpalace, Zoersel) en bij de technische dienst van
Zorgbedrijf Antwerpen. Dit academiejaar ben ik begonnen aan mijn derde en laatste jaar, binnen
het traject Vastgoed & Vermogen. Doorheen dit traject krijg ik allerlei praktijkgerichte vakken
voorgeschoteld, waaronder het Practicum Vastgoed.
Het Practicum Vastgoed wordt gekoppeld aan een portfolio met kernpaper, waarin verschillende
vastgoedtopics aan bod komen. Met deze portfolio ben ik er niet alleen in geslaagd om de
theoretische kennis om te zetten in de praktijk, maar ook om waardevolle inzichten en
vaardigheden te ontwikkelen. Bovendien kunnen de opgedane kennis en inzichten een grote rol
spelen bij de belangrijke momenten in het leven, zoals de aankoop van een woning. Ik ben dan
ook zeer trots dat ik deze opdracht tot een goed einde heb kunnen brengen.
Tot slot wil ik zeker van de gelegenheid gebruikmaken om enkele mensen te bedanken die mij
direct of indirect hebben geholpen bij het uitwerken van de portfolio. Om te beginnen wil ik mijn
professor en mentor, Jeroen De Schryver, graag bedanken voor het aanbieden van deze
interessante materie en zijn waardevolle begeleiding. Daarnaast wil ik ook onze gastdocent,
Sven Dillen, bedanken voor alle nuttige informatie met betrekking tot het vastgoeddossier. Hun
expertise en ondersteuning hebben ervoor gezorgd dat ik beschikte over de juiste basis om deze
opdracht tot een goed einde te brengen.
Ik kijk ernaar uit om de inzichten die ik heb opgedaan verder toe te passen in mijn toekomstige
professionele (studie)carrière en persoonlijke projecten.
PORTFOLIO PRACTICUM VASTGOED – LANDER MORTIERS – REP3TVV 1
,Inhoudsopgave
Voorwoord ..............................................................................................................................1
Inhoudsopgave........................................................................................................................2
1. Introductie Vastgoedportfolio ...........................................................................................5
2. Vastgoedactualiteit ..........................................................................................................6
2.1 House prices - first semester 2024 ............................................................................6
2.2 Nieuwe Vastgoedbarometer: de markt herstelt zich langzaam, jonge kopers actiever 16
2.3 Vastgoedkoopkracht is gedaald door stijgende rentevoeten ..................................... 19
2.4 Lagere registratierechten en meer toezicht: impact regeerakkoord vastgoedmarkt ... 24
2.5 De lening op 40 jaar opent deuren ........................................................................... 27
2.6 Algemene duiding .................................................................................................. 29
3. Voorbereidende fase ...................................................................................................... 30
3.1 Immoprofiel ........................................................................................................... 30
3.1.1 Persoonlijke situatie ........................................................................................... 30
3.1.2 Woonwensen ..................................................................................................... 31
3.1.3 Financiële middelen ........................................................................................... 31
3.2 Financiële analyse ................................................................................................. 32
3.2.1 Algemeen overzicht ............................................................................................ 32
3.2.2 Hypothecaire kredietformules - KBC (online) ....................................................... 34
3.2.3 BNP Paribas Fortis (online en op afspraak) .......................................................... 37
3.2.4 Argenta (online) .................................................................................................. 42
3.2.5 Maximale leencapaciteit (simulatie) ................................................................... 46
3.2.6 Conclusie .......................................................................................................... 48
3.3 Keuze onroerend goed ............................................................................................ 49
3.3.1 Samenvatting van het pand ................................................................................ 50
3.3.2 Afstemming met immoprofiel ............................................................................. 52
3.3.3 Objectieve staat van de woning........................................................................... 53
3.3.4 Afstemming met financiële analyse .................................................................... 55
4. Aan- en verkoopfase ....................................................................................................... 57
4.1 Aankoopfase: Analyse van de wettelijke informatieplicht ......................................... 57
4.1.1 Verplichte vermeldingen bij de publiciteit ............................................................ 57
4.1.2 Toepassing op mijn zoekertje .............................................................................. 60
4.2 Verkoopfase: Verkoopaffiche Onroerend goed ......................................................... 63
5. Uitvoerende fase ............................................................................................................ 64
PORTFOLIO PRACTICUM VASTGOED – LANDER MORTIERS – REP3TVV 2
, 5.1 Analyse rond Verbouwingswerken en Vergunningen ................................................. 64
5.1.1 Vrijgestelde verbouwing: Plaatsen van energiezuinige ramen................................ 64
5.1.2 Meldingsplichtige verbouwing: Vernieuwen van een terras/balkon........................ 65
5.1.3 Vergunningsplichtige verbouwing: Stuk muur uitbreken ....................................... 67
5.2 Totale kostenanalyse .............................................................................................. 68
5.3 Extra: Casus met betrekking tot registratiebelasting ................................................ 69
5.3.1 Verkooprecht Sara.................................................................................................. 69
5.3.2 Verkooprecht Eïva .................................................................................................. 70
6. Fase Capita selecta: Kernpaper ...................................................................................... 71
6.1 Voorwoord ............................................................................................................. 72
6.2 Inhoudsopgave ...................................................................................................... 73
6.3 Managementsamenvatting ..................................................................................... 74
6.4 Inleiding ................................................................................................................ 75
6.5 Vlaams verkooprecht: verlaagd tarief enige, eigen woning ........................................ 76
6.5.1 Juridisch kader ................................................................................................... 76
6.5.2 Algemene voorwaarden ...................................................................................... 78
6.5.3 Oorsprong en evolutie van het Vlaams verkooprecht en de enige eigen woning ..... 79
6.5.4 Fiscale controle ................................................................................................. 81
6.6 De toepassing van het verlaagd tarief: uitzonderingen en complexe situaties ............ 82
6.6.1 Tijdelijke eigendom van een andere woning ......................................................... 82
6.6.2 Verbintenis tot energetische renovatie ................................................................ 83
6.6.3 Aankoop van beschermd monument bestemd als woning ................................... 84
6.6.4 Bijkomende rechtenvermindering voor de enige eigen bescheiden woning ........... 84
6.6.5 Aankoop van twee woningen/appartementen ...................................................... 85
6.6.6 Onroerend goed met een gemengde bestemming ................................................ 85
6.6.7 Aankoop met meerdere partijen .......................................................................... 86
6.6.8 Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure .......................................................... 86
6.7 Rulings inzake fiscaal misbruik ............................................................................... 86
6.7.1 Fiscaal misbruik met betrekking tot schenkingen ................................................. 87
6.7.2 Fiscaal misbruik met betrekking tot het begrip “woning” ...................................... 88
6.7.3 Fiscaal misbruik met betrekking tot de inbreng in vennootschappen .................... 88
6.8 Doelstellingen en Invloed op de woningmarkt.......................................................... 89
6.8.1 Prijsontwikkeling ................................................................................................ 89
6.8.2 Toegankelijkheid voor jonge kopers ..................................................................... 90
PORTFOLIO PRACTICUM VASTGOED – LANDER MORTIERS – REP3TVV 3
VASTGOED
Lander Mortiers – REP3TVV
23 JANUARI 2025
Mentor: Jeroen De Schryver
,Voorwoord
Mijn naam is Lander Mortiers en ik ben 21-jarige student Rechtspraktijk aan de Karel de Grote
Hogeschool. Ik ben woonachtig in Sint-Antonius en Oostmalle en combineer mijn studies met
studentenjobs in een sportwinkel (Sportpalace, Zoersel) en bij de technische dienst van
Zorgbedrijf Antwerpen. Dit academiejaar ben ik begonnen aan mijn derde en laatste jaar, binnen
het traject Vastgoed & Vermogen. Doorheen dit traject krijg ik allerlei praktijkgerichte vakken
voorgeschoteld, waaronder het Practicum Vastgoed.
Het Practicum Vastgoed wordt gekoppeld aan een portfolio met kernpaper, waarin verschillende
vastgoedtopics aan bod komen. Met deze portfolio ben ik er niet alleen in geslaagd om de
theoretische kennis om te zetten in de praktijk, maar ook om waardevolle inzichten en
vaardigheden te ontwikkelen. Bovendien kunnen de opgedane kennis en inzichten een grote rol
spelen bij de belangrijke momenten in het leven, zoals de aankoop van een woning. Ik ben dan
ook zeer trots dat ik deze opdracht tot een goed einde heb kunnen brengen.
Tot slot wil ik zeker van de gelegenheid gebruikmaken om enkele mensen te bedanken die mij
direct of indirect hebben geholpen bij het uitwerken van de portfolio. Om te beginnen wil ik mijn
professor en mentor, Jeroen De Schryver, graag bedanken voor het aanbieden van deze
interessante materie en zijn waardevolle begeleiding. Daarnaast wil ik ook onze gastdocent,
Sven Dillen, bedanken voor alle nuttige informatie met betrekking tot het vastgoeddossier. Hun
expertise en ondersteuning hebben ervoor gezorgd dat ik beschikte over de juiste basis om deze
opdracht tot een goed einde te brengen.
Ik kijk ernaar uit om de inzichten die ik heb opgedaan verder toe te passen in mijn toekomstige
professionele (studie)carrière en persoonlijke projecten.
PORTFOLIO PRACTICUM VASTGOED – LANDER MORTIERS – REP3TVV 1
,Inhoudsopgave
Voorwoord ..............................................................................................................................1
Inhoudsopgave........................................................................................................................2
1. Introductie Vastgoedportfolio ...........................................................................................5
2. Vastgoedactualiteit ..........................................................................................................6
2.1 House prices - first semester 2024 ............................................................................6
2.2 Nieuwe Vastgoedbarometer: de markt herstelt zich langzaam, jonge kopers actiever 16
2.3 Vastgoedkoopkracht is gedaald door stijgende rentevoeten ..................................... 19
2.4 Lagere registratierechten en meer toezicht: impact regeerakkoord vastgoedmarkt ... 24
2.5 De lening op 40 jaar opent deuren ........................................................................... 27
2.6 Algemene duiding .................................................................................................. 29
3. Voorbereidende fase ...................................................................................................... 30
3.1 Immoprofiel ........................................................................................................... 30
3.1.1 Persoonlijke situatie ........................................................................................... 30
3.1.2 Woonwensen ..................................................................................................... 31
3.1.3 Financiële middelen ........................................................................................... 31
3.2 Financiële analyse ................................................................................................. 32
3.2.1 Algemeen overzicht ............................................................................................ 32
3.2.2 Hypothecaire kredietformules - KBC (online) ....................................................... 34
3.2.3 BNP Paribas Fortis (online en op afspraak) .......................................................... 37
3.2.4 Argenta (online) .................................................................................................. 42
3.2.5 Maximale leencapaciteit (simulatie) ................................................................... 46
3.2.6 Conclusie .......................................................................................................... 48
3.3 Keuze onroerend goed ............................................................................................ 49
3.3.1 Samenvatting van het pand ................................................................................ 50
3.3.2 Afstemming met immoprofiel ............................................................................. 52
3.3.3 Objectieve staat van de woning........................................................................... 53
3.3.4 Afstemming met financiële analyse .................................................................... 55
4. Aan- en verkoopfase ....................................................................................................... 57
4.1 Aankoopfase: Analyse van de wettelijke informatieplicht ......................................... 57
4.1.1 Verplichte vermeldingen bij de publiciteit ............................................................ 57
4.1.2 Toepassing op mijn zoekertje .............................................................................. 60
4.2 Verkoopfase: Verkoopaffiche Onroerend goed ......................................................... 63
5. Uitvoerende fase ............................................................................................................ 64
PORTFOLIO PRACTICUM VASTGOED – LANDER MORTIERS – REP3TVV 2
, 5.1 Analyse rond Verbouwingswerken en Vergunningen ................................................. 64
5.1.1 Vrijgestelde verbouwing: Plaatsen van energiezuinige ramen................................ 64
5.1.2 Meldingsplichtige verbouwing: Vernieuwen van een terras/balkon........................ 65
5.1.3 Vergunningsplichtige verbouwing: Stuk muur uitbreken ....................................... 67
5.2 Totale kostenanalyse .............................................................................................. 68
5.3 Extra: Casus met betrekking tot registratiebelasting ................................................ 69
5.3.1 Verkooprecht Sara.................................................................................................. 69
5.3.2 Verkooprecht Eïva .................................................................................................. 70
6. Fase Capita selecta: Kernpaper ...................................................................................... 71
6.1 Voorwoord ............................................................................................................. 72
6.2 Inhoudsopgave ...................................................................................................... 73
6.3 Managementsamenvatting ..................................................................................... 74
6.4 Inleiding ................................................................................................................ 75
6.5 Vlaams verkooprecht: verlaagd tarief enige, eigen woning ........................................ 76
6.5.1 Juridisch kader ................................................................................................... 76
6.5.2 Algemene voorwaarden ...................................................................................... 78
6.5.3 Oorsprong en evolutie van het Vlaams verkooprecht en de enige eigen woning ..... 79
6.5.4 Fiscale controle ................................................................................................. 81
6.6 De toepassing van het verlaagd tarief: uitzonderingen en complexe situaties ............ 82
6.6.1 Tijdelijke eigendom van een andere woning ......................................................... 82
6.6.2 Verbintenis tot energetische renovatie ................................................................ 83
6.6.3 Aankoop van beschermd monument bestemd als woning ................................... 84
6.6.4 Bijkomende rechtenvermindering voor de enige eigen bescheiden woning ........... 84
6.6.5 Aankoop van twee woningen/appartementen ...................................................... 85
6.6.6 Onroerend goed met een gemengde bestemming ................................................ 85
6.6.7 Aankoop met meerdere partijen .......................................................................... 86
6.6.8 Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure .......................................................... 86
6.7 Rulings inzake fiscaal misbruik ............................................................................... 86
6.7.1 Fiscaal misbruik met betrekking tot schenkingen ................................................. 87
6.7.2 Fiscaal misbruik met betrekking tot het begrip “woning” ...................................... 88
6.7.3 Fiscaal misbruik met betrekking tot de inbreng in vennootschappen .................... 88
6.8 Doelstellingen en Invloed op de woningmarkt.......................................................... 89
6.8.1 Prijsontwikkeling ................................................................................................ 89
6.8.2 Toegankelijkheid voor jonge kopers ..................................................................... 90
PORTFOLIO PRACTICUM VASTGOED – LANDER MORTIERS – REP3TVV 3
