ONROEREND GOED
Prof.: W. Van Den Broeck
S.A.
, INHOUDSTAFEL
HOOFDSTUK 1: VERKOOP ........................................................................................................................... 6
1.1. VOORKOOPRECHT............................................................................................................................................... 6
1.2. MILIEUWETGEVING ............................................................................................................................................. 7
energieprestatiecertificaat (EPC) ..................................................................................................................... 7
bodemattest..................................................................................................................................................... 8
Asbestattest ..................................................................................................................................................... 8
elektrische keuring en KEURING STOOKOLIETANK .......................................................................................... 8
overstromingsgevoeligheid van vastgoed ....................................................................................................... 9
andere belangrijke documenten ...................................................................................................................... 9
postinterventiedossier ....................................................................................................................................................9
appartementen – statuten van het gebouw - Syndicus .................................................................................................9
gronden .........................................................................................................................................................................10
eigendomstitel ..............................................................................................................................................................10
stedenbouwkundige inlichtingen- en misdrijven .........................................................................................................10
compromis vs. belofte ..................................................................................................................................................11
1.3 OPSCHORTENDE EN ONTBINDENDE VOORWAARDEN ................................................................................................. 11
Opschortende voorwaarden .......................................................................................................................... 11
Ontbindende voorwaarden ............................................................................................................................ 12
1.4 TONTINE EN BEDING VAN AANWAS........................................................................................................................ 12
Tontinebeding ................................................................................................................................................ 12
Beding van aanwas ........................................................................................................................................ 13
Tontine versus Beding van aanwas ................................................................................................................ 13
1.5 OPENBARE VERKOOP (GASTSPREKER) .................................................................................................................... 13
Begrip ............................................................................................................................................................. 13
hervorming van de openbare verkoop van vastgoed .................................................................................... 14
1.6 AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE (GASTSPREKER) .................................................................................................... 15
Wat zijn aankoop- en verkoopbeloften?........................................................................................................ 15
Verkoopbeloften ............................................................................................................................................ 16
Documenten bij opmaak verkoopbelofte .....................................................................................................................16
Aankoopbeloften............................................................................................................................................ 17
Wederkerige verkoop- en aankoopbelofte .................................................................................................... 17
1.7 MAKELAAR (GASTSPREKER)................................................................................................................................. 18
Definiëring bemiddelingsopdracht................................................................................................................. 18
Inhoud bemiddelingsopdracht ....................................................................................................................... 19
verplichte vermeldingen ...............................................................................................................................................19
Rol van makelaar en notaris .......................................................................................................................... 19
Ereloon (commissieloon) en andere kosten ................................................................................................... 20
Duurtijd .......................................................................................................................................................... 20
Bedingen in bemiddelingsopdracht ............................................................................................................... 21
Geschillen bij bemiddelingsopdracht ............................................................................................................. 21
slot.................................................................................................................................................................. 22
1.8 VERKOOP OP LIJFRENTE ...................................................................................................................................... 22
Algemene verkoop ......................................................................................................................................... 22
Lijfrente verkoop ............................................................................................................................................ 23
hypothesen ...................................................................................................................................................................23
1.9 VRUCHTGEBRUIK ............................................................................................................................................... 24
, Link met successierechten.............................................................................................................................. 26
1.10 OPSTAL EN ERFPACHT ....................................................................................................................................... 26
opstalrecht ..................................................................................................................................................... 26
hypothese .....................................................................................................................................................................26
Erfpacht.......................................................................................................................................................... 27
1.11 INBRENG IN VENNOOTSCHAP ............................................................................................................................. 27
stappen bij het oprichten van een vennootschap (extra info) ....................................................................... 28
1.12 PATRIMONIUMVENNOOTSCHAP.......................................................................................................................... 28
voordelen en nadelen..................................................................................................................................... 29
1.13 HYPOTHEEK EN HYPOTHECAIRE MANDAAT (HYPOTHECAIRE VOLMACHT) ..................................................................... 30
Hypotheek ...................................................................................................................................................... 30
Hypothecaire mandaat of hypothecair volmacht .......................................................................................... 30
1.14 PRIJSBEWIMPELING (= ZWART GELD BETALEN) ...................................................................................................... 31
Hoe gebeurt dit? ............................................................................................................................................ 31
voordelen ....................................................................................................................................................... 31
sancties .......................................................................................................................................................... 32
1.15 NOTARIS (GASTCOLLEGE) ................................................................................................................................. 32
taken van de notaris ...................................................................................................................................... 33
opstellen van documenten ...........................................................................................................................................33
opzoekingswerk ............................................................................................................................................................34
1.16 ERFDIENSTBAARHEDEN ..................................................................................................................................... 35
Definiëring erfdienstbaarheid ........................................................................................................................ 35
Voorwaarden erfdienstbaarheid .................................................................................................................... 36
Soorten erfdienstbaarheid ............................................................................................................................. 36
Onderscheid tussen positieve en negatieve erfdienstbaarheden ................................................................................36
Onderscheid tussen zichtbare en onzichtbare erfdienstbaarheden ............................................................................36
volgens hun oorsprong .................................................................................................................................................37
onderscheid tussen voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden ..........................................................37
Ontstaan erfdienstbaarheid........................................................................................................................... 37
Beëindiging erfdienstbaarheid....................................................................................................................... 38
1.17 REGISTRATIERECHTEN....................................................................................................................................... 39
1.18 BTW OP AANKOOP GEBOUW.............................................................................................................................. 39
1.19 MEERWAARDEBELASTING ................................................................................................................................. 39
toepassingsgebied ......................................................................................................................................... 40
Berekening meerwaardebelasting ................................................................................................................. 40
1.20 KADASTER EN STEDENBOUWKUNDIG ATTEST ......................................................................................................... 41
1.21 OVERDRACHT HANDELSFONDS ........................................................................................................................... 41
Definiëring handelsfonds ............................................................................................................................... 41
Belang van opstellen geschreven document ................................................................................................. 42
Kenmerken van de opdracht .......................................................................................................................... 42
Prijs van het fonds en de betaling ervan ........................................................................................................ 43
Wijzen van betaling.......................................................................................................................................................43
Zekerheden voor de verkoper ......................................................................................................................................43
Formaliteiten bij de overdracht van het handelsfonds .................................................................................. 44
Fiscaal certificaat ..........................................................................................................................................................44
Inschrijving in het handelsregister ................................................................................................................................44
Waarborgen geboden door de verkoper ....................................................................................................... 44
Wettelijke bescherming ................................................................................................................................................44
Non-concurrentiebeding...............................................................................................................................................44
Bescherming van de verkoper in geval van niet – betaling door de koper .................................................... 45
Retentierecht ................................................................................................................................................................45
, Verhaalsmogelijkheden na overdracht .........................................................................................................................45
1.22 AANKOOPMETHODES ....................................................................................................................................... 45
1.23 BELASTING ONROEREND GOED ........................................................................................................................... 47
Onroerende voorheffing................................................................................................................................. 47
het Kadastraal inkomen (KI) .......................................................................................................................... 47
Het geïndexeerd KI ......................................................................................................................................... 48
belasting bij een privéverhuur en beroepsmatig verhuur .............................................................................. 48
Tweede verblijf ............................................................................................................................................... 49
Waarom een appartement twee huurprijzen kan hebben ............................................................................ 49
Manieren om een lening aan te gaan............................................................................................................ 50
HOOFDSTUK 2: VERHUUR ..........................................................................................................................51
2.1. DE HUUROVEREENKOMST ................................................................................................................................... 51
2.2. WONINGHUURWET .......................................................................................................................................... 52
Vormvereisten en bewijs ................................................................................................................................ 52
Registratie en gevolgen ................................................................................................................................. 52
medehuur ....................................................................................................................................................... 52
Staat gehuurde goed ..................................................................................................................................... 53
De plaatsbeschrijving ....................................................................................................................................................53
Huurwaarborg................................................................................................................................................ 53
Huurprijs......................................................................................................................................................... 54
Verhogen van de huurprijs ...........................................................................................................................................55
herziening van de huurprijs ..........................................................................................................................................55
Verdeling van de kosten en lasten ................................................................................................................. 56
veranderingen aanbrengen aan de woning................................................................................................... 57
Duur huurovereenkomst ................................................................................................................................ 57
algemene regel: Standaardhuur ...................................................................................................................................57
huurder ....................................................................................................................................................................58
Verhuurder...............................................................................................................................................................58
Modaliteiten voor opzegging ...................................................................................................................................59
uitzondering 1: Huur van korte duur ............................................................................................................................59
uitzondering 2: huur met een duur van meer dan 9 jaar .............................................................................................60
uitzondering 3: Levenslange huur ................................................................................................................................60
andere mogelijkheden van beëindigingen ...................................................................................................................60
Huuroverdracht en onderverhuring ............................................................................................................... 60
nieuwe regeling Sinds 1/1/2021 .................................................................................................................... 61
2.3. HANDELSHUURWET .................................................................................................................................... 61
Toepassing handelshuurwet .......................................................................................................................... 61
Duur handelshuurovereenkomst.................................................................................................................... 62
Opzegging handelshuurovereenkomst .......................................................................................................... 62
opzegging door de huurder ..........................................................................................................................................62
opzegging door de verhuurder .....................................................................................................................................62
beëindiging in onderling overleg ..................................................................................................................................63
Huurhernieuwing ........................................................................................................................................... 63
voorwaarden .................................................................................................................................................................63
weigering door de verhuurder......................................................................................................................................64
Indexering huurprijs ....................................................................................................................................... 64
Herziening huurprijs ....................................................................................................................................... 64
Onderverhuring handelspand ........................................................................................................................ 65
2.4. STUDENTENHUURWET ....................................................................................................................................... 65
Huurprijs......................................................................................................................................................... 65
, huurwaarborg ................................................................................................................................................ 66
aansprakelijkheid voor brand ........................................................................................................................ 66
Huuroverdracht en onderverhuring ............................................................................................................... 66
Beëindiging van de huurovereenkomst ......................................................................................................... 66
ANDERE MOGELIJKHEDEN VAN BEËINDIGINGEN .........................................................................................................67
2.5. ANDERE HUURWETTEN ...................................................................................................................................... 67
Gemeenhuurwet ............................................................................................................................................ 67
Pachtwet ........................................................................................................................................................ 67
HOOFDSTUK 3: MEDE-EIGENDOM ..............................................................................................................68
3.1. ALGEMENE BEPALING ........................................................................................................................................ 68
De wet op mede-eigendom ............................................................................................................................ 68
Soorten mede-eigendom................................................................................................................................ 68
3.2. STATUTEN EN REGLEMENT VAN INTERNE ORDE ..................................................................................................... 68
De basisakte ................................................................................................................................................... 68
Verschil tussen privatieve en gemeenschappelijke eigendom .....................................................................................68
Verdeling van de kosten van gemeenschappelijke werken onder de eigenaren .........................................................70
Enkele veelvoorkomende werken en hun kosten ........................................................................................................72
Het reglement van mede-eigendom............................................................................................................. 73
Het reglement van interne orde (RIO) ........................................................................................................... 73
3.3. VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS (VME) .......................................................................................................... 73
Organen van de VME ..................................................................................................................................... 75
Algemene vergadering ..................................................................................................................................................75
De syndicus ...................................................................................................................................................................76
De raad van mede-eigendom .......................................................................................................................................77
De commissaris van de rekeningen ..............................................................................................................................77
Rechtsvorderingen – Tegenstelbaarheid – Overdracht van een kavel .......................................................... 77
Ontbinding en vereffening van VME .............................................................................................................. 78
Overschrijving van akten en dwingend recht................................................................................................. 78
,
,HOOFDSTUK 1: VERKOOP
1.1. VOORKOOPRECHT
Het voorkooprecht is een wettelijk recht dat toekomt aan een persoon of een overheid en dat de
houder de mogelijkheid biedt om, bij verkoop van een grond of gebouw, het goed met voorrang te
kopen. Dit gebeurt onder dezelfde prijs en voorwaarden als diegene die aan een andere kandidaat-
koper worden aangeboden.
Wanneer de eigenaar op een bepaald moment beslist om het pand te verkopen, moet de makelaar de
houder van het voorkooprecht op de hoogte brengen van deze verkoopintentie. Als de houder beslist
zijn recht uit te oefenen, verwittigt de makelaar op zijn beurt de eigenaar hierover.
Het voorkooprecht kan in het voordeel van beide partijen worden vastgelegd, maar het is belangrijk
dat daarbij duidelijk een termijn wordt bepaald waarbinnen de houder kan beslissen om al dan niet
gebruik te maken van dit recht.
Clausule voorkooprecht
In voordeel verkoper:
De verhuurder geeft de voorkooprecht aan de huurder aan de volgende modaliteiten: de verhuurder
maakt per aangetekend schrijven de gevraagde prijs aan de huurder. De huurder heeft hierna 1
maand de tijd om zijn voorkooprecht te doen gelden en de prijs te aanvaarden, zo niet vervalt het
voorkooprecht.
met zo’n clausule kan de verkoper een zeer hoge prijs vragen, waardoor hij ineens van het
voorkooprecht af is.
In voordeel koper:
De verhuurder zal de huurder op de hoogte brengen per aangetekend schrijven van elk bod dat hij
ontvangt waarna de huurder 14 dagen de tijd heeft om hetzelfde bod voor te stellen. Indien de
huurder dit nalaat vervalt het voorkooprecht van de huurder en kan de verhuurder het voor elk prijs
verkopen.
Samengevat: De verhuurder of verkoper is verplicht het voorkooprecht aan de huurder toe te kennen.
Wanneer de verhuurder beslist het pand te verkopen, krijgt de huurder als eerste de kans om een bod
uit te brengen. Als een derde vervolgens een hoger bod doet, moet dit schriftelijk aan de huurder
worden meegedeeld. De huurder krijgt dan de gelegenheid om dit bod te evenaren. Doet hij dat niet
binnen een redelijke termijn, dan mag de verhuurder het pand aan de derde verkopen.
S.A. 6
, 1.2. MILIEUWETGEVING
Bij de aankoop of verkoop van een woning moeten verschillende wettelijke attesten worden
voorgelegd, zoals het bodemattest, het energieprestatiecertificaat (EPC), het asbestattest, het
keuringsattest van de elektrische installatie, ... Deze documenten tonen aan dat de woning voldoet aan
de milieu- en veiligheidsvoorschriften.
ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT (EPC)
Een EPC is een officieel document dat de energiezuinigheid van een gebouw weergeeft aan de hand
van een EPC-kengetal: hoe lager dit getal, hoe beter de energiescore. Het certificaat vermeldt o.a.
gegevens over isolatie, beglazing, verwarming en ventilatie, is verplicht bij verkoop, verhuur of
overdracht, en heeft een geldigheidsduur van 10 jaar (behalve bij sommige niet-residentiële
gebouwen, waar dit 5 jaar is).
Er bestaan verschillende soorten EPC’s, afhankelijk van het type gebouw:
Residentiële gebouwen: verplicht bij verkoop, verhuur of bij het aanvragen van premies en subsidies
(zoals EPC-labelpremie of rentesubsidie). Ook gebruikt voor huurindexering. Opgesteld door een
energiedeskundige type A.
EPC Bouw (residentieel): deel van de EPB-aangifte bij nieuwbouw of verbouwing met E-peileis,
verplicht sinds 2006, 10 jaar geldig, opgesteld door een EPB-verslaggever.
EPC voor gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen: beoordeelt de energieprestatie
van traphallen, muren, vloeren en daken. Verplicht voor alle appartementsgebouwen (behalve
nieuwbouw), 10 jaar geldig, door energiedeskundige type A.EPC NR (niet-residentiële gebouwen): voor
kantoren, scholen, winkels en ziekenhuizen.
- Vanaf 2023 verplicht voor kleine gebouwen (<1000 m²);
- Vanaf 2026 verplicht voor grote gebouwen;
- Geldig 5 jaar, opgesteld door energiedeskundige type A of C.
EPC KNR (kleine niet-residentiële gebouwen): voor horeca, kleine kantoren of praktijken.
- Verplicht sinds 2020 (<500 m²) bij verkoop of verhuur;
- Vanaf 2030 verplicht voor alle kleine niet-residentiële gebouwen met minimale label-eisen
(bijv. D tegen 2030, C tegen 2040);
- Geldig 10 jaar, door energiedeskundige type A.
EPC Bouw (niet-residentieel): onderdeel van de EPB-aangifte bij (ver)bouwprojecten met E-peileis, 5
jaar geldig, door EPB-verslaggever.
EPC Publiek: voor publieke gebouwen groter dan 250 m², vanaf 2025 verplicht met uithangplicht.
Geldig 5 jaar, opgesteld door energiedeskundige type C.
S.A. 7
Prof.: W. Van Den Broeck
S.A.
, INHOUDSTAFEL
HOOFDSTUK 1: VERKOOP ........................................................................................................................... 6
1.1. VOORKOOPRECHT............................................................................................................................................... 6
1.2. MILIEUWETGEVING ............................................................................................................................................. 7
energieprestatiecertificaat (EPC) ..................................................................................................................... 7
bodemattest..................................................................................................................................................... 8
Asbestattest ..................................................................................................................................................... 8
elektrische keuring en KEURING STOOKOLIETANK .......................................................................................... 8
overstromingsgevoeligheid van vastgoed ....................................................................................................... 9
andere belangrijke documenten ...................................................................................................................... 9
postinterventiedossier ....................................................................................................................................................9
appartementen – statuten van het gebouw - Syndicus .................................................................................................9
gronden .........................................................................................................................................................................10
eigendomstitel ..............................................................................................................................................................10
stedenbouwkundige inlichtingen- en misdrijven .........................................................................................................10
compromis vs. belofte ..................................................................................................................................................11
1.3 OPSCHORTENDE EN ONTBINDENDE VOORWAARDEN ................................................................................................. 11
Opschortende voorwaarden .......................................................................................................................... 11
Ontbindende voorwaarden ............................................................................................................................ 12
1.4 TONTINE EN BEDING VAN AANWAS........................................................................................................................ 12
Tontinebeding ................................................................................................................................................ 12
Beding van aanwas ........................................................................................................................................ 13
Tontine versus Beding van aanwas ................................................................................................................ 13
1.5 OPENBARE VERKOOP (GASTSPREKER) .................................................................................................................... 13
Begrip ............................................................................................................................................................. 13
hervorming van de openbare verkoop van vastgoed .................................................................................... 14
1.6 AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE (GASTSPREKER) .................................................................................................... 15
Wat zijn aankoop- en verkoopbeloften?........................................................................................................ 15
Verkoopbeloften ............................................................................................................................................ 16
Documenten bij opmaak verkoopbelofte .....................................................................................................................16
Aankoopbeloften............................................................................................................................................ 17
Wederkerige verkoop- en aankoopbelofte .................................................................................................... 17
1.7 MAKELAAR (GASTSPREKER)................................................................................................................................. 18
Definiëring bemiddelingsopdracht................................................................................................................. 18
Inhoud bemiddelingsopdracht ....................................................................................................................... 19
verplichte vermeldingen ...............................................................................................................................................19
Rol van makelaar en notaris .......................................................................................................................... 19
Ereloon (commissieloon) en andere kosten ................................................................................................... 20
Duurtijd .......................................................................................................................................................... 20
Bedingen in bemiddelingsopdracht ............................................................................................................... 21
Geschillen bij bemiddelingsopdracht ............................................................................................................. 21
slot.................................................................................................................................................................. 22
1.8 VERKOOP OP LIJFRENTE ...................................................................................................................................... 22
Algemene verkoop ......................................................................................................................................... 22
Lijfrente verkoop ............................................................................................................................................ 23
hypothesen ...................................................................................................................................................................23
1.9 VRUCHTGEBRUIK ............................................................................................................................................... 24
, Link met successierechten.............................................................................................................................. 26
1.10 OPSTAL EN ERFPACHT ....................................................................................................................................... 26
opstalrecht ..................................................................................................................................................... 26
hypothese .....................................................................................................................................................................26
Erfpacht.......................................................................................................................................................... 27
1.11 INBRENG IN VENNOOTSCHAP ............................................................................................................................. 27
stappen bij het oprichten van een vennootschap (extra info) ....................................................................... 28
1.12 PATRIMONIUMVENNOOTSCHAP.......................................................................................................................... 28
voordelen en nadelen..................................................................................................................................... 29
1.13 HYPOTHEEK EN HYPOTHECAIRE MANDAAT (HYPOTHECAIRE VOLMACHT) ..................................................................... 30
Hypotheek ...................................................................................................................................................... 30
Hypothecaire mandaat of hypothecair volmacht .......................................................................................... 30
1.14 PRIJSBEWIMPELING (= ZWART GELD BETALEN) ...................................................................................................... 31
Hoe gebeurt dit? ............................................................................................................................................ 31
voordelen ....................................................................................................................................................... 31
sancties .......................................................................................................................................................... 32
1.15 NOTARIS (GASTCOLLEGE) ................................................................................................................................. 32
taken van de notaris ...................................................................................................................................... 33
opstellen van documenten ...........................................................................................................................................33
opzoekingswerk ............................................................................................................................................................34
1.16 ERFDIENSTBAARHEDEN ..................................................................................................................................... 35
Definiëring erfdienstbaarheid ........................................................................................................................ 35
Voorwaarden erfdienstbaarheid .................................................................................................................... 36
Soorten erfdienstbaarheid ............................................................................................................................. 36
Onderscheid tussen positieve en negatieve erfdienstbaarheden ................................................................................36
Onderscheid tussen zichtbare en onzichtbare erfdienstbaarheden ............................................................................36
volgens hun oorsprong .................................................................................................................................................37
onderscheid tussen voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden ..........................................................37
Ontstaan erfdienstbaarheid........................................................................................................................... 37
Beëindiging erfdienstbaarheid....................................................................................................................... 38
1.17 REGISTRATIERECHTEN....................................................................................................................................... 39
1.18 BTW OP AANKOOP GEBOUW.............................................................................................................................. 39
1.19 MEERWAARDEBELASTING ................................................................................................................................. 39
toepassingsgebied ......................................................................................................................................... 40
Berekening meerwaardebelasting ................................................................................................................. 40
1.20 KADASTER EN STEDENBOUWKUNDIG ATTEST ......................................................................................................... 41
1.21 OVERDRACHT HANDELSFONDS ........................................................................................................................... 41
Definiëring handelsfonds ............................................................................................................................... 41
Belang van opstellen geschreven document ................................................................................................. 42
Kenmerken van de opdracht .......................................................................................................................... 42
Prijs van het fonds en de betaling ervan ........................................................................................................ 43
Wijzen van betaling.......................................................................................................................................................43
Zekerheden voor de verkoper ......................................................................................................................................43
Formaliteiten bij de overdracht van het handelsfonds .................................................................................. 44
Fiscaal certificaat ..........................................................................................................................................................44
Inschrijving in het handelsregister ................................................................................................................................44
Waarborgen geboden door de verkoper ....................................................................................................... 44
Wettelijke bescherming ................................................................................................................................................44
Non-concurrentiebeding...............................................................................................................................................44
Bescherming van de verkoper in geval van niet – betaling door de koper .................................................... 45
Retentierecht ................................................................................................................................................................45
, Verhaalsmogelijkheden na overdracht .........................................................................................................................45
1.22 AANKOOPMETHODES ....................................................................................................................................... 45
1.23 BELASTING ONROEREND GOED ........................................................................................................................... 47
Onroerende voorheffing................................................................................................................................. 47
het Kadastraal inkomen (KI) .......................................................................................................................... 47
Het geïndexeerd KI ......................................................................................................................................... 48
belasting bij een privéverhuur en beroepsmatig verhuur .............................................................................. 48
Tweede verblijf ............................................................................................................................................... 49
Waarom een appartement twee huurprijzen kan hebben ............................................................................ 49
Manieren om een lening aan te gaan............................................................................................................ 50
HOOFDSTUK 2: VERHUUR ..........................................................................................................................51
2.1. DE HUUROVEREENKOMST ................................................................................................................................... 51
2.2. WONINGHUURWET .......................................................................................................................................... 52
Vormvereisten en bewijs ................................................................................................................................ 52
Registratie en gevolgen ................................................................................................................................. 52
medehuur ....................................................................................................................................................... 52
Staat gehuurde goed ..................................................................................................................................... 53
De plaatsbeschrijving ....................................................................................................................................................53
Huurwaarborg................................................................................................................................................ 53
Huurprijs......................................................................................................................................................... 54
Verhogen van de huurprijs ...........................................................................................................................................55
herziening van de huurprijs ..........................................................................................................................................55
Verdeling van de kosten en lasten ................................................................................................................. 56
veranderingen aanbrengen aan de woning................................................................................................... 57
Duur huurovereenkomst ................................................................................................................................ 57
algemene regel: Standaardhuur ...................................................................................................................................57
huurder ....................................................................................................................................................................58
Verhuurder...............................................................................................................................................................58
Modaliteiten voor opzegging ...................................................................................................................................59
uitzondering 1: Huur van korte duur ............................................................................................................................59
uitzondering 2: huur met een duur van meer dan 9 jaar .............................................................................................60
uitzondering 3: Levenslange huur ................................................................................................................................60
andere mogelijkheden van beëindigingen ...................................................................................................................60
Huuroverdracht en onderverhuring ............................................................................................................... 60
nieuwe regeling Sinds 1/1/2021 .................................................................................................................... 61
2.3. HANDELSHUURWET .................................................................................................................................... 61
Toepassing handelshuurwet .......................................................................................................................... 61
Duur handelshuurovereenkomst.................................................................................................................... 62
Opzegging handelshuurovereenkomst .......................................................................................................... 62
opzegging door de huurder ..........................................................................................................................................62
opzegging door de verhuurder .....................................................................................................................................62
beëindiging in onderling overleg ..................................................................................................................................63
Huurhernieuwing ........................................................................................................................................... 63
voorwaarden .................................................................................................................................................................63
weigering door de verhuurder......................................................................................................................................64
Indexering huurprijs ....................................................................................................................................... 64
Herziening huurprijs ....................................................................................................................................... 64
Onderverhuring handelspand ........................................................................................................................ 65
2.4. STUDENTENHUURWET ....................................................................................................................................... 65
Huurprijs......................................................................................................................................................... 65
, huurwaarborg ................................................................................................................................................ 66
aansprakelijkheid voor brand ........................................................................................................................ 66
Huuroverdracht en onderverhuring ............................................................................................................... 66
Beëindiging van de huurovereenkomst ......................................................................................................... 66
ANDERE MOGELIJKHEDEN VAN BEËINDIGINGEN .........................................................................................................67
2.5. ANDERE HUURWETTEN ...................................................................................................................................... 67
Gemeenhuurwet ............................................................................................................................................ 67
Pachtwet ........................................................................................................................................................ 67
HOOFDSTUK 3: MEDE-EIGENDOM ..............................................................................................................68
3.1. ALGEMENE BEPALING ........................................................................................................................................ 68
De wet op mede-eigendom ............................................................................................................................ 68
Soorten mede-eigendom................................................................................................................................ 68
3.2. STATUTEN EN REGLEMENT VAN INTERNE ORDE ..................................................................................................... 68
De basisakte ................................................................................................................................................... 68
Verschil tussen privatieve en gemeenschappelijke eigendom .....................................................................................68
Verdeling van de kosten van gemeenschappelijke werken onder de eigenaren .........................................................70
Enkele veelvoorkomende werken en hun kosten ........................................................................................................72
Het reglement van mede-eigendom............................................................................................................. 73
Het reglement van interne orde (RIO) ........................................................................................................... 73
3.3. VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS (VME) .......................................................................................................... 73
Organen van de VME ..................................................................................................................................... 75
Algemene vergadering ..................................................................................................................................................75
De syndicus ...................................................................................................................................................................76
De raad van mede-eigendom .......................................................................................................................................77
De commissaris van de rekeningen ..............................................................................................................................77
Rechtsvorderingen – Tegenstelbaarheid – Overdracht van een kavel .......................................................... 77
Ontbinding en vereffening van VME .............................................................................................................. 78
Overschrijving van akten en dwingend recht................................................................................................. 78
,
,HOOFDSTUK 1: VERKOOP
1.1. VOORKOOPRECHT
Het voorkooprecht is een wettelijk recht dat toekomt aan een persoon of een overheid en dat de
houder de mogelijkheid biedt om, bij verkoop van een grond of gebouw, het goed met voorrang te
kopen. Dit gebeurt onder dezelfde prijs en voorwaarden als diegene die aan een andere kandidaat-
koper worden aangeboden.
Wanneer de eigenaar op een bepaald moment beslist om het pand te verkopen, moet de makelaar de
houder van het voorkooprecht op de hoogte brengen van deze verkoopintentie. Als de houder beslist
zijn recht uit te oefenen, verwittigt de makelaar op zijn beurt de eigenaar hierover.
Het voorkooprecht kan in het voordeel van beide partijen worden vastgelegd, maar het is belangrijk
dat daarbij duidelijk een termijn wordt bepaald waarbinnen de houder kan beslissen om al dan niet
gebruik te maken van dit recht.
Clausule voorkooprecht
In voordeel verkoper:
De verhuurder geeft de voorkooprecht aan de huurder aan de volgende modaliteiten: de verhuurder
maakt per aangetekend schrijven de gevraagde prijs aan de huurder. De huurder heeft hierna 1
maand de tijd om zijn voorkooprecht te doen gelden en de prijs te aanvaarden, zo niet vervalt het
voorkooprecht.
met zo’n clausule kan de verkoper een zeer hoge prijs vragen, waardoor hij ineens van het
voorkooprecht af is.
In voordeel koper:
De verhuurder zal de huurder op de hoogte brengen per aangetekend schrijven van elk bod dat hij
ontvangt waarna de huurder 14 dagen de tijd heeft om hetzelfde bod voor te stellen. Indien de
huurder dit nalaat vervalt het voorkooprecht van de huurder en kan de verhuurder het voor elk prijs
verkopen.
Samengevat: De verhuurder of verkoper is verplicht het voorkooprecht aan de huurder toe te kennen.
Wanneer de verhuurder beslist het pand te verkopen, krijgt de huurder als eerste de kans om een bod
uit te brengen. Als een derde vervolgens een hoger bod doet, moet dit schriftelijk aan de huurder
worden meegedeeld. De huurder krijgt dan de gelegenheid om dit bod te evenaren. Doet hij dat niet
binnen een redelijke termijn, dan mag de verhuurder het pand aan de derde verkopen.
S.A. 6
, 1.2. MILIEUWETGEVING
Bij de aankoop of verkoop van een woning moeten verschillende wettelijke attesten worden
voorgelegd, zoals het bodemattest, het energieprestatiecertificaat (EPC), het asbestattest, het
keuringsattest van de elektrische installatie, ... Deze documenten tonen aan dat de woning voldoet aan
de milieu- en veiligheidsvoorschriften.
ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT (EPC)
Een EPC is een officieel document dat de energiezuinigheid van een gebouw weergeeft aan de hand
van een EPC-kengetal: hoe lager dit getal, hoe beter de energiescore. Het certificaat vermeldt o.a.
gegevens over isolatie, beglazing, verwarming en ventilatie, is verplicht bij verkoop, verhuur of
overdracht, en heeft een geldigheidsduur van 10 jaar (behalve bij sommige niet-residentiële
gebouwen, waar dit 5 jaar is).
Er bestaan verschillende soorten EPC’s, afhankelijk van het type gebouw:
Residentiële gebouwen: verplicht bij verkoop, verhuur of bij het aanvragen van premies en subsidies
(zoals EPC-labelpremie of rentesubsidie). Ook gebruikt voor huurindexering. Opgesteld door een
energiedeskundige type A.
EPC Bouw (residentieel): deel van de EPB-aangifte bij nieuwbouw of verbouwing met E-peileis,
verplicht sinds 2006, 10 jaar geldig, opgesteld door een EPB-verslaggever.
EPC voor gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen: beoordeelt de energieprestatie
van traphallen, muren, vloeren en daken. Verplicht voor alle appartementsgebouwen (behalve
nieuwbouw), 10 jaar geldig, door energiedeskundige type A.EPC NR (niet-residentiële gebouwen): voor
kantoren, scholen, winkels en ziekenhuizen.
- Vanaf 2023 verplicht voor kleine gebouwen (<1000 m²);
- Vanaf 2026 verplicht voor grote gebouwen;
- Geldig 5 jaar, opgesteld door energiedeskundige type A of C.
EPC KNR (kleine niet-residentiële gebouwen): voor horeca, kleine kantoren of praktijken.
- Verplicht sinds 2020 (<500 m²) bij verkoop of verhuur;
- Vanaf 2030 verplicht voor alle kleine niet-residentiële gebouwen met minimale label-eisen
(bijv. D tegen 2030, C tegen 2040);
- Geldig 10 jaar, door energiedeskundige type A.
EPC Bouw (niet-residentieel): onderdeel van de EPB-aangifte bij (ver)bouwprojecten met E-peileis, 5
jaar geldig, door EPB-verslaggever.
EPC Publiek: voor publieke gebouwen groter dan 250 m², vanaf 2025 verplicht met uithangplicht.
Geldig 5 jaar, opgesteld door energiedeskundige type C.
S.A. 7
