Patrimoniumdocumentatie
- Dossieropbouw & informatieplicht
1.1 Schema verkooptraject 1.2 Schema Verhuurtraject
1.3 Dossieropbouw & informatieplicht
Sinds 1/01/’17: “Artikel 12”: VGM moet enkel aan zijn opdrachtgever de documenten en inlichtingen
vragen, noodzakelijk voor het uitvoeren v zijn opdracht en moet binnen de grenzen v zijn
mogelijkheden tot passende verificaties overgaan, zodanig dat hij in de mogelijkheid wordt gesteld
betrouwbare info over te maken aan de bij die opdracht betrokken personen.
- VGM moet regelgeving betreffende marktpartijen en consumentenbescherming volgen (WER
= Wetboek Economisch Recht)
- Moet kandidaten voorlichten over kenmerken vh OG
- VGM heeft contractuele relatie obv bemiddelingsopdracht met opdrachtgever
- VGM heeft geen contractuele band met kandidaat-kopers, aansprakelijkheid is
buitencontractueel
- Bemiddelingsopdracht
2.A Bemiddelingsopdracht algemeen
Bemiddelingsopdracht = Deze opdracht legt de afspraken tussen VGM en zijn opdrachtgever
contractueel vast.
Geschreven bemiddelingsopdracht = Best, soms verplicht, wordt er een geschreven
bemiddelingsopdracht opgesteld en ondertekend waarin rechten en plichten vd opdrachtgever &
VGM worden opgenomen
,Argumenten opdracht altijd in geschrift:
Boek VI WER, Artikel VI.3: Elke onderneming die aan consument een dienst aanbiedt, moet
de prijs hiervan duidelijk en schriftelijk aanduiden.
Deontologie, Artikel 8: VGM moet schriftelijke overeenkomst afsluiten indien wet de partijen
dat oplegt
Bewijsprobleem, bij schadegeval ivm beroepsaansprakelijkheid zal verzekeringsmaatschappij
vragen bemiddelingsopdracht voor te leggen
2.2 Opdracht ≠ vastgoedtransactie
Verkoopopdracht = Contact tussen VGM en opdrachtgever. Dit is een onderhandse overeenkomst
Verkoop = Contract tussen verkoper en koper. Dit is een compromis + notariële verkoopakte
Verhuuropdracht = Contract tussen VGM en opdrachtgever. Dit is een onderhandse overeenkomst
Verhuur = Contract tussen verhuurder en huurder. Dit is een huurovereenkomst
2.3 Opdracht VS mandaat
Opdracht = Overeenkomst v aanneming
Mandaat = Overeenkomst v lastgeving
1) Opdracht = dienstencontract
- Louter feitelijke handeling, bemiddelen voor het aangeduide goed aan een overeengekomen
prijs
- Bemiddeling
- Verkoper tekent zelf de compromis
2) Mandaat = lastgeving
- Louter feitelijke handelingen (in naam en voor rekening van) + rechtshandeling
--> Lastgever belast de lasthebber (VGM) met het verrichten v een rechtshandeling in zijn naam en
voor zijn rekening
- Vastgoedmakelaar tekent de compromis
Verschil opdracht & mandaat:
Opdracht Mandaat
o Commissieloon kan NIET door rechter o Commissieloon kan WEL door
gematigd worden rechter gematigd worden
o Herroepingsrecht mits vergoeding o Herroepingsrecht mits vergoeding
uitgaven, arbeid en winstderving kosten
o Mildere beoordeling o Strengere beoordeling
beroepsaansprakelijkheid
o Geen hoofdelijkheid tussen o Hoofdelijkheid tussen opdrachtgevers
opdrachtgevers, tenzij contractueel
bedongen
o Overlijden opdrachtgever? --> Opdracht o Overlijden opdrachtgever? -->
loopt verder door erfgenamen Mandaat eindigt van rechtswege
,Indien mandaat verplicht (verre afstand v opdrachtgever, onverdeelde eigenaars,…) -->
Verkoopopdracht opsplitsen in verhuring v diensten tegen betaling vh ereloon + mandaat om niets -->
Niet om te herleiden door rechter
- Opdracht & omvang moeten in 1 enkele rubriek vh contract ondubbelzinnig beschreven zijn
- Voorstel met mandaat? --> VGM mandaat laten vastleggen
2.4 Marktpraktijken en consumentenbescherming (WER)
Wettelijke bepalingen ter bescherming vd consument:
- Als opdrachtgever vd VGM consument is
Consument = Ieder natuurlijk persoon die handelt voor doeleinden die buiten zijn handels-, bedrijfs-,
ambachts-, of beroepsactiviteit vallen
Wet op handelspraktijken en voorlichting en bescherming vd consument --> 12/05/’10Wet
betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming
WMPC --> 31/05/’14 WER
WER:
- Algemene informatieplicht tegenover de consument
- Prijsaanduiding
- Vergelijkende reclame
- Prijspromotie
- Overeenkomsten op afstand
- Overeenkomsten afgesloten buiten de verkoopruimte
- Gezamenlijk aanbod
- Onrechtmatige bedingen
- Verlenging v overeenkomsten
- Verboden praktijken zoals oneerlijke handelspraktijken en verkoop met verlies
2.5 Modaliteiten vh afsluiten vd opdracht
Beschermingsregeling vd consument afh. Vd modaliteiten waaronder bemiddelingsopdracht
is afgesloten.
3 onderverdelingen:
1) De op afstand afgesloten opdracht
= Iedere overeenkomst tussen onderneming & consument gesloten in kader v georganiseerd systeem
voor verkoop/ dienstverlening op afstand zonder gelijktijdige fysieke aanwezigheid vd onderneming &
consument en waarbij op moment dat overeenkomst wordt gesloten enkel gebruik wordt gemaakt v
1 of > technieken voor communicatie op afstand
--> Niet v toepassing op VGM
2) Buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht
Van toepassing als:
o Opdracht werd afgesloten in gelijktijdige fysieke aanwezigheid vd consument &
onderneming op plaats die niet verkoopruimte vd onderneming is
o Opdracht gesloten werd tgv aanbod gedaan door consument in gelijktijdige aanwezigheid
v consument & onderneming op plaats die niet verkoopruimte vd onderneming is
, o Opdracht gesloten werd in verkoopruimte vd onderneming of adhv techniek voor
communicatie op afstand direct nadat consument persoonlijk werd aangesproken in
fysieke aanwezigheid v onderneming & consument op plaats die niet…
o Opdracht gesloten werd tijdens excursie die door onderneming werd georganiseerd met
commercieel doel
Bij VGM: Vooral toelichting vd opdracht bij klant thuis en ook daar ondertekend = Ondertekende
opdracht
2 verplichtingen:
a) Precontractuele info
- Kenmerken vd bemiddelingsopdracht
- Identiteit onderneming
- Adres & contactgegevens
- Eventueel afwijkend adres voor klachtenbehandeling
- Prijsinfo
- Detail dienstverlening
- Herroepingsrecht
- Vergoeding vd redelijke kosten bij herroeping als consument VGM vraagt opdracht te
starten tijdens herroepingstermijn
- Verlies herroepingsrecht als consument VGM verzoekt uitvoering opdracht te starten
tijdens herroepingstermijn en VGM opdracht al heeft uitgevoerd
- Gedragscode VGM
- Duur & opzegging bemiddelingsopdracht
- Duur vd verplichtingen vd consument
- Mogelijkheid v buitengerechtelijke geschillenbeslechting & tuchtklacht
--> Bijlage 1
b) Herroepingstermijn
Herroepingstermijn = In die periode kan de consument de overeenkomst afzien zonder kosten of
schadevergoeding. Tot verstrijken vd termijn mag geen enkele levering v dienst gebeuren
- Consument heeft herroepingstermijn v 14 kalenderdagen, 14 dagen na dag
ondertekening overeenkomst
- Consument verzendt mededeling uitvoering voor verstrekken vd termijn
- VGM ontvangt bericht pas na verstrijken termijn
- Gebeurd door invullen vh wettelijk modelformulier v herroeping of andere
ondubbelzinnige verklaring waarin consument verklaart overeenkomst te herroepen
- Verplicht gehecht worden aan checklist precontractuele informatie
- Moet niet noodzakelijk per aangetekend schrijven gebeuren
- Kan via verschillende mediums gebeuren zolang wil herroeping blijkt uit
ondubbelzinnige verklaring consument (vb: email, brief per post, afgifte geschreven
verklaring tegen ontvangstbewijs,..)
WER zorgt dat opdrachtgever de VGM kan verzoeken opdracht te starten nog voor verstrijken vd
termijn
- Dossieropbouw & informatieplicht
1.1 Schema verkooptraject 1.2 Schema Verhuurtraject
1.3 Dossieropbouw & informatieplicht
Sinds 1/01/’17: “Artikel 12”: VGM moet enkel aan zijn opdrachtgever de documenten en inlichtingen
vragen, noodzakelijk voor het uitvoeren v zijn opdracht en moet binnen de grenzen v zijn
mogelijkheden tot passende verificaties overgaan, zodanig dat hij in de mogelijkheid wordt gesteld
betrouwbare info over te maken aan de bij die opdracht betrokken personen.
- VGM moet regelgeving betreffende marktpartijen en consumentenbescherming volgen (WER
= Wetboek Economisch Recht)
- Moet kandidaten voorlichten over kenmerken vh OG
- VGM heeft contractuele relatie obv bemiddelingsopdracht met opdrachtgever
- VGM heeft geen contractuele band met kandidaat-kopers, aansprakelijkheid is
buitencontractueel
- Bemiddelingsopdracht
2.A Bemiddelingsopdracht algemeen
Bemiddelingsopdracht = Deze opdracht legt de afspraken tussen VGM en zijn opdrachtgever
contractueel vast.
Geschreven bemiddelingsopdracht = Best, soms verplicht, wordt er een geschreven
bemiddelingsopdracht opgesteld en ondertekend waarin rechten en plichten vd opdrachtgever &
VGM worden opgenomen
,Argumenten opdracht altijd in geschrift:
Boek VI WER, Artikel VI.3: Elke onderneming die aan consument een dienst aanbiedt, moet
de prijs hiervan duidelijk en schriftelijk aanduiden.
Deontologie, Artikel 8: VGM moet schriftelijke overeenkomst afsluiten indien wet de partijen
dat oplegt
Bewijsprobleem, bij schadegeval ivm beroepsaansprakelijkheid zal verzekeringsmaatschappij
vragen bemiddelingsopdracht voor te leggen
2.2 Opdracht ≠ vastgoedtransactie
Verkoopopdracht = Contact tussen VGM en opdrachtgever. Dit is een onderhandse overeenkomst
Verkoop = Contract tussen verkoper en koper. Dit is een compromis + notariële verkoopakte
Verhuuropdracht = Contract tussen VGM en opdrachtgever. Dit is een onderhandse overeenkomst
Verhuur = Contract tussen verhuurder en huurder. Dit is een huurovereenkomst
2.3 Opdracht VS mandaat
Opdracht = Overeenkomst v aanneming
Mandaat = Overeenkomst v lastgeving
1) Opdracht = dienstencontract
- Louter feitelijke handeling, bemiddelen voor het aangeduide goed aan een overeengekomen
prijs
- Bemiddeling
- Verkoper tekent zelf de compromis
2) Mandaat = lastgeving
- Louter feitelijke handelingen (in naam en voor rekening van) + rechtshandeling
--> Lastgever belast de lasthebber (VGM) met het verrichten v een rechtshandeling in zijn naam en
voor zijn rekening
- Vastgoedmakelaar tekent de compromis
Verschil opdracht & mandaat:
Opdracht Mandaat
o Commissieloon kan NIET door rechter o Commissieloon kan WEL door
gematigd worden rechter gematigd worden
o Herroepingsrecht mits vergoeding o Herroepingsrecht mits vergoeding
uitgaven, arbeid en winstderving kosten
o Mildere beoordeling o Strengere beoordeling
beroepsaansprakelijkheid
o Geen hoofdelijkheid tussen o Hoofdelijkheid tussen opdrachtgevers
opdrachtgevers, tenzij contractueel
bedongen
o Overlijden opdrachtgever? --> Opdracht o Overlijden opdrachtgever? -->
loopt verder door erfgenamen Mandaat eindigt van rechtswege
,Indien mandaat verplicht (verre afstand v opdrachtgever, onverdeelde eigenaars,…) -->
Verkoopopdracht opsplitsen in verhuring v diensten tegen betaling vh ereloon + mandaat om niets -->
Niet om te herleiden door rechter
- Opdracht & omvang moeten in 1 enkele rubriek vh contract ondubbelzinnig beschreven zijn
- Voorstel met mandaat? --> VGM mandaat laten vastleggen
2.4 Marktpraktijken en consumentenbescherming (WER)
Wettelijke bepalingen ter bescherming vd consument:
- Als opdrachtgever vd VGM consument is
Consument = Ieder natuurlijk persoon die handelt voor doeleinden die buiten zijn handels-, bedrijfs-,
ambachts-, of beroepsactiviteit vallen
Wet op handelspraktijken en voorlichting en bescherming vd consument --> 12/05/’10Wet
betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming
WMPC --> 31/05/’14 WER
WER:
- Algemene informatieplicht tegenover de consument
- Prijsaanduiding
- Vergelijkende reclame
- Prijspromotie
- Overeenkomsten op afstand
- Overeenkomsten afgesloten buiten de verkoopruimte
- Gezamenlijk aanbod
- Onrechtmatige bedingen
- Verlenging v overeenkomsten
- Verboden praktijken zoals oneerlijke handelspraktijken en verkoop met verlies
2.5 Modaliteiten vh afsluiten vd opdracht
Beschermingsregeling vd consument afh. Vd modaliteiten waaronder bemiddelingsopdracht
is afgesloten.
3 onderverdelingen:
1) De op afstand afgesloten opdracht
= Iedere overeenkomst tussen onderneming & consument gesloten in kader v georganiseerd systeem
voor verkoop/ dienstverlening op afstand zonder gelijktijdige fysieke aanwezigheid vd onderneming &
consument en waarbij op moment dat overeenkomst wordt gesloten enkel gebruik wordt gemaakt v
1 of > technieken voor communicatie op afstand
--> Niet v toepassing op VGM
2) Buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht
Van toepassing als:
o Opdracht werd afgesloten in gelijktijdige fysieke aanwezigheid vd consument &
onderneming op plaats die niet verkoopruimte vd onderneming is
o Opdracht gesloten werd tgv aanbod gedaan door consument in gelijktijdige aanwezigheid
v consument & onderneming op plaats die niet verkoopruimte vd onderneming is
, o Opdracht gesloten werd in verkoopruimte vd onderneming of adhv techniek voor
communicatie op afstand direct nadat consument persoonlijk werd aangesproken in
fysieke aanwezigheid v onderneming & consument op plaats die niet…
o Opdracht gesloten werd tijdens excursie die door onderneming werd georganiseerd met
commercieel doel
Bij VGM: Vooral toelichting vd opdracht bij klant thuis en ook daar ondertekend = Ondertekende
opdracht
2 verplichtingen:
a) Precontractuele info
- Kenmerken vd bemiddelingsopdracht
- Identiteit onderneming
- Adres & contactgegevens
- Eventueel afwijkend adres voor klachtenbehandeling
- Prijsinfo
- Detail dienstverlening
- Herroepingsrecht
- Vergoeding vd redelijke kosten bij herroeping als consument VGM vraagt opdracht te
starten tijdens herroepingstermijn
- Verlies herroepingsrecht als consument VGM verzoekt uitvoering opdracht te starten
tijdens herroepingstermijn en VGM opdracht al heeft uitgevoerd
- Gedragscode VGM
- Duur & opzegging bemiddelingsopdracht
- Duur vd verplichtingen vd consument
- Mogelijkheid v buitengerechtelijke geschillenbeslechting & tuchtklacht
--> Bijlage 1
b) Herroepingstermijn
Herroepingstermijn = In die periode kan de consument de overeenkomst afzien zonder kosten of
schadevergoeding. Tot verstrijken vd termijn mag geen enkele levering v dienst gebeuren
- Consument heeft herroepingstermijn v 14 kalenderdagen, 14 dagen na dag
ondertekening overeenkomst
- Consument verzendt mededeling uitvoering voor verstrekken vd termijn
- VGM ontvangt bericht pas na verstrijken termijn
- Gebeurd door invullen vh wettelijk modelformulier v herroeping of andere
ondubbelzinnige verklaring waarin consument verklaart overeenkomst te herroepen
- Verplicht gehecht worden aan checklist precontractuele informatie
- Moet niet noodzakelijk per aangetekend schrijven gebeuren
- Kan via verschillende mediums gebeuren zolang wil herroeping blijkt uit
ondubbelzinnige verklaring consument (vb: email, brief per post, afgifte geschreven
verklaring tegen ontvangstbewijs,..)
WER zorgt dat opdrachtgever de VGM kan verzoeken opdracht te starten nog voor verstrijken vd
termijn
