PATRIMONIUMDOCUMENTATIE
3. BEMIDDELINGSOPDRACHT
1. Bemiddelingsopdracht algemeen
1.1 Opdracht ≠ vastgoedtransactie
Verkoop
Verkoopopdracht
o Contract tussen de vastgoedmakelaar en de opdrachtgeven
o Onderhandse overeenkomst
Verkoop
o Contract tussen de verkoper en de koper
o Compromis + notariële akte
Verhuur
Verhuuropdracht
o Contract tussen de vastgoedmakelaar en de opdrachtgever
o Onderhandse overeenkomst
Verhuur
o Contract tussen de verhuurder en de huurder
o Huurovereenkomst
1.2 Opdracht versus mandaat
Opdracht
Opdracht dienstencontract
1. Louter feitelijke handelingen
2. Bemiddeling
3. Verkoper tekent zelf de compromis
Mandaat
Mandaat lastgeving
1. Louter feitelijke handelingen (in naam en voor rekening van) + rechtshandeling
2. Vastgoedmakelaar tekent de compromis
Verschillen
Commissieloon kan niet door de rechter gematigd worden
Herroepingsrecht mits vergoeding uitgaven, arbeid en winstderving
Opdracht Mildere beoordeling beroepsaansprakelijkheid
Geen hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers, tenzij contractueel bedrogen
Bij overlijden opdrachtgever blijft de opdracht doorlopen
Commissieloon kan door de rechter gematigd worden
Herroepingsrecht mits vergoeding kosten
Mandaat Strengere beoordeling beroepsaansprakelijkheid
Hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers
Bij overlijden opdrachtgever eindigt het mandaat van rechtswege
1.3 Exclusief / co-exclusief / niet exclusief
Exclusief
De opdracht gever mag:
o Niet zelf verkopen
o Niet via een andere makelaar verkopen
o Niet via een notaris verkopen
o Nog geen optie verleend hebben aan een kandidaat-koper
o Max. 6 maanden
Co-exclusief
1
, PATRIMONIUMDOCUMENTATIE
Meerdere vastgoedmakelaars maken 1 bemiddelingsopdracht en hebben exclusiviteit
Best een extra overeenkomst tussen de VGM’s om afspraken te maken over:
o Wie = verdeling kijkdagen
o Wat = publiciteit
o Met welke documenten
o Hoe = ereloon verdelen bij verkoop
Heel vaak bij bedrijfsvastgoed
Collegialiteit
Niet-exclusief
Naast aangeduide VGM in de bemiddelingsopdracht mogen ook andere partijen bemiddelen:
o Notaris, opdrachtgever-eigenaar en andere VGM’s
Verschillende partijen worden aangesproken om het goed te verkopen
Goede afspraken maken over prijsdalingen
Collegialiteit: informeren bij een verhuur/verkoop
Deontologische aspecten (niet-)exclusiviteit
Informatieplicht artikelen 48 en 57
o Jegens de opdrachtgever:
Is er al een ‘collega’ belast met de verkoop?
Risico op dubbele courtage bij meerdere niet-exclusieve opdrachten
o Jegens kandidaat-kopers:
Koper informeren over niet-exclusiviteit voor betaling
Verboden gedragingen artikel 64
o Een opdracht aanvaarden, wetende dat er nog een exclusieve opdracht lopende is
o Een exclusieve opdracht aanvaarden, wetende dat er nog een niet-exclusieve opdracht
lopende is
1.4 Geschreven of mondeling contract
Consument
Geschrift verplicht door WER en KB-BO
Deontologie legt op dat een schriftelijke overeenkomst dient afgesloten te worden als de wet het
aan partijen oplegt in verband met berekening en betalingswijze ereloon
Geen consument
Geschrift niet verplicht, maar aangewezen
o Bewijs van de afspraken
o Aspect verzekering beroepsaansprakelijkheid
Extra
Bemiddelingsopdracht met consument zonder contract
o Soms nietig contract / clausules
o Nietig contract = geen commissie
o Geen recht op ere loon
Ga mondelinge afspraken uit de weg, want betwisting ereloon loert om de hoek
Gevaar bij stilzwijgende verlenging vd opdracht en prijsdalingen
1.5 Tarifering
Tarifering
2
3. BEMIDDELINGSOPDRACHT
1. Bemiddelingsopdracht algemeen
1.1 Opdracht ≠ vastgoedtransactie
Verkoop
Verkoopopdracht
o Contract tussen de vastgoedmakelaar en de opdrachtgeven
o Onderhandse overeenkomst
Verkoop
o Contract tussen de verkoper en de koper
o Compromis + notariële akte
Verhuur
Verhuuropdracht
o Contract tussen de vastgoedmakelaar en de opdrachtgever
o Onderhandse overeenkomst
Verhuur
o Contract tussen de verhuurder en de huurder
o Huurovereenkomst
1.2 Opdracht versus mandaat
Opdracht
Opdracht dienstencontract
1. Louter feitelijke handelingen
2. Bemiddeling
3. Verkoper tekent zelf de compromis
Mandaat
Mandaat lastgeving
1. Louter feitelijke handelingen (in naam en voor rekening van) + rechtshandeling
2. Vastgoedmakelaar tekent de compromis
Verschillen
Commissieloon kan niet door de rechter gematigd worden
Herroepingsrecht mits vergoeding uitgaven, arbeid en winstderving
Opdracht Mildere beoordeling beroepsaansprakelijkheid
Geen hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers, tenzij contractueel bedrogen
Bij overlijden opdrachtgever blijft de opdracht doorlopen
Commissieloon kan door de rechter gematigd worden
Herroepingsrecht mits vergoeding kosten
Mandaat Strengere beoordeling beroepsaansprakelijkheid
Hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers
Bij overlijden opdrachtgever eindigt het mandaat van rechtswege
1.3 Exclusief / co-exclusief / niet exclusief
Exclusief
De opdracht gever mag:
o Niet zelf verkopen
o Niet via een andere makelaar verkopen
o Niet via een notaris verkopen
o Nog geen optie verleend hebben aan een kandidaat-koper
o Max. 6 maanden
Co-exclusief
1
, PATRIMONIUMDOCUMENTATIE
Meerdere vastgoedmakelaars maken 1 bemiddelingsopdracht en hebben exclusiviteit
Best een extra overeenkomst tussen de VGM’s om afspraken te maken over:
o Wie = verdeling kijkdagen
o Wat = publiciteit
o Met welke documenten
o Hoe = ereloon verdelen bij verkoop
Heel vaak bij bedrijfsvastgoed
Collegialiteit
Niet-exclusief
Naast aangeduide VGM in de bemiddelingsopdracht mogen ook andere partijen bemiddelen:
o Notaris, opdrachtgever-eigenaar en andere VGM’s
Verschillende partijen worden aangesproken om het goed te verkopen
Goede afspraken maken over prijsdalingen
Collegialiteit: informeren bij een verhuur/verkoop
Deontologische aspecten (niet-)exclusiviteit
Informatieplicht artikelen 48 en 57
o Jegens de opdrachtgever:
Is er al een ‘collega’ belast met de verkoop?
Risico op dubbele courtage bij meerdere niet-exclusieve opdrachten
o Jegens kandidaat-kopers:
Koper informeren over niet-exclusiviteit voor betaling
Verboden gedragingen artikel 64
o Een opdracht aanvaarden, wetende dat er nog een exclusieve opdracht lopende is
o Een exclusieve opdracht aanvaarden, wetende dat er nog een niet-exclusieve opdracht
lopende is
1.4 Geschreven of mondeling contract
Consument
Geschrift verplicht door WER en KB-BO
Deontologie legt op dat een schriftelijke overeenkomst dient afgesloten te worden als de wet het
aan partijen oplegt in verband met berekening en betalingswijze ereloon
Geen consument
Geschrift niet verplicht, maar aangewezen
o Bewijs van de afspraken
o Aspect verzekering beroepsaansprakelijkheid
Extra
Bemiddelingsopdracht met consument zonder contract
o Soms nietig contract / clausules
o Nietig contract = geen commissie
o Geen recht op ere loon
Ga mondelinge afspraken uit de weg, want betwisting ereloon loert om de hoek
Gevaar bij stilzwijgende verlenging vd opdracht en prijsdalingen
1.5 Tarifering
Tarifering
2
