Hoofdstuk 1 – De markt voor vastgoedexploitatie
VMO (vastgoedmanagementorganisatie): de organisatie die in opdracht van één of meerdere
(institutionele) beleggingsorganisaties het management van de vastgoed(deel)portefeuille uitvoert.
VM (vastgoedmanager): de persoon die in opdracht van één of meerdere (institutionele) beleggings-
organisaties het management van de vastgoed(deel)portefeuille uitvoert.
BO (beleggingsorganisatie)
Binnen de vastgoedmanagementpiramide worden drie beleidsniveaus onderscheiden:
Strategisch (portefeuillemanagement): op het strategische niveau van de piramide wordt het
plan geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille. Dit strategisch plan dient een uitvloeisel
te zijn van de doelstellingen van de onderneming. Indien gesproken wordt over BO’s, wordt in de
top van de piramide nog een vierde laag onderscheiden, namelijk het fund management. Op dit
niveau wordt besloten welk deel van de beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed.
Tactisch (assetmanagement): op het tactisch niveau vindt een vertaling plaats van het strategisch
portefeuilleplan in een concreet objectbeleid. Als basis voor de besluitvorming dienen de
performance analyses van de objecten in portefeuille. Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal
op basis van de performance analyse beoordeeld worden of de objecten in portefeuille voldoen
aan de in het strategisch portefeuilleplan opgestelde criteria. De conclusies uit deze beoordeling
leiden tot het objectbeleid. Per object kan dit inhouden: doorexploiteren, renoveren,
herontwikkelen of dispositie (verkopen). Daarnaast kan worden besloten om nieuwe objecten te
acquireren.
Operationeel (propertymanagement): op het operationele niveau vindt de uitvoering van het
objectbeleid plaats. Verder vinden op dit niveau concrete activiteiten plaats ten behoeve van
aan- en verkoop. Indien de acquisitie of aankoop een nieuw te ontwikkelen project betreft,
behoort het projectmanagement tot het operationele niveau. Ook het begeleiden van het
uitponden van woningen is typisch een activiteit die op operationeel niveau wordt uitgevoerd.
Het vastgoedmanagementproces wordt onderverdeeld in drie deelprocessen:
Acquisitie: de acquisitie voor nieuwe objecten voor de portefeuille is een specialistische activiteit
en vereist specifieke kennis van de (lokale) markt. Nieuwe projecten kunnen worden verworven
door ontwikkeling dan wel door aankoop van door projectontwikkelaars of derden op de markt
gebrachte objecten.
Exploitatie: het verhuren en beheren van vastgoed.
Dispositie: het afstand doen van vastgoed door verkoop.
Het vastgoedbeleidsproces verbindt de bovengenoemde beleidsniveaus met de drie deelprocessen.
Vastgoedexploitatie kent diverse taakgebieden, waaronder:
Commercieel management
Technisch/facilitair management
Financieel/administratief management
Een vastgoedbelegging kan worden onderscheiden in een:
Directe vastgoedbelegging: een belegging in stenen. De BO is rechtstreeks eigenaar van het vast-
goed en heeft ook de zeggenschap over het management van het vastgoed.
Indirecte vastgoedbelegging: een belegging in vastgoedaandelen. Men koopt dan een financiële
vermogenstitel, die recht geeft op de opbrengsten van het vastgoed. In het geval van een
indirecte belegging heeft de BO geen meerderheidsbelang en dus ook geen zeggenschap over het
management van het vastgoed.
, De volgende typen vastgoedbeleggers investeren direct in vastgoed:
Particuliere beleggers: zij beleggen in het vastgoed met als doel het zekerstellen van een
toekomstig inkomen, de koopkrachthandhaving van een vermogen, het maximeren van de
opbrengsten van de belegging of een combinatie daarvan.
Institutionele beleggingsorganisaties: de belangrijkste institutionele BO’s zijn verzekeringsmaat-
schappijen en pensioenfondsen. Zij beleggen premiegelden in ruil voor toekomstige betalings-
verplichtingen. Institutionele BO’s beleggen vooral in vast renderende waarden, zoals aandelen,
obligaties en vastgoed.
Vastgoedfondsen: nationale en internationale vastgoedfondsen zijn ondernemingen die zelf
beleggen in direct vastgoed (en/of indirect vastgoed) en die hiervoor het benodigde geld
verkrijgen door het uitgeven van aandelen of het aantrekken van vreemd vermogen.
Vastgoedfondsen kan onderscheiden worden in: beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde
vastgoedfondsen.
Vastgoed-cv’s (commanditaire vennootschappen) of vastgoedmaatschappen: dit zijn niet-beurs-
genoteerde beleggingsfondsen met een cv-structuur of een maatschapstructuur, met een klein
aantal objecten in de portefeuille. De fondsen worden aangegaan voor een bepaalde periode,
waarna de participanten kunnen besluiten het vastgoed te verkopen. Vastgoed-cv’s en
-maatschappen richten zich vooral op deelname door particulieren.
Het groeimodel van Ansoff onderscheidt de volgende vier groeistrategieën:
Marktpenetratie: meer van de huidige managementactiviteiten aanbieden aan bestaande
opdrachtgevers.
Ontwikkeling van diensten: nieuwe managementactiviteiten aanbieden aan bestaande
opdracht- gevers.
Marktontwikkeling: huidige managementactiviteiten aanbieden aan een nieuw type opdracht-
gevers.
Diversificatie: nieuwe managementactiviteiten aanbieden aan een nieuw type opdrachtgevers.
In de toekomst zullen vastgoedmanagementorganisaties zich nog meer richten op verdere
professionalisering, kwaliteitsverbetering en verbreding van het dienstenpakket.
De volgende diensten liggen dicht bij de competenties van VMO’s:
Facilitymanagement: de ondersteuning van alle processen in een organisatie. Naast huisvesting
zijn dit onder andere meer services (zoals beveiliging en catering) en middelen (zoals meubilair
en datacommunicatie). Omdat VMO’s over competenties beschikken om als contractmanager op
te treden, is uitbreiding van diensten op het gebied van facilitymanagement een denkbare stap.
Mogelijkheden voor het aanbieden van dergelijke diensten liggen er bij eigenaar-gebruikers en
huurders van vastgoed.
Parkmanagement: een manier om de kwaliteit van bedrijventerreinen in stand te houden of
te verbeteren. De vraag naar parkmanagement is er in drie vormen, namelijk: bij nieuw te
ontwikkelen bedrijventerreinen, bij de herontwikkeling van bestaande terreinen en bij de
terreinen in eigendom van grote bedrijven of instellingen. De VMO kan als parkmanager een rol
spelen indien zij op het juiste moment met de juiste partij aan tafel zit.
VMO (vastgoedmanagementorganisatie): de organisatie die in opdracht van één of meerdere
(institutionele) beleggingsorganisaties het management van de vastgoed(deel)portefeuille uitvoert.
VM (vastgoedmanager): de persoon die in opdracht van één of meerdere (institutionele) beleggings-
organisaties het management van de vastgoed(deel)portefeuille uitvoert.
BO (beleggingsorganisatie)
Binnen de vastgoedmanagementpiramide worden drie beleidsniveaus onderscheiden:
Strategisch (portefeuillemanagement): op het strategische niveau van de piramide wordt het
plan geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille. Dit strategisch plan dient een uitvloeisel
te zijn van de doelstellingen van de onderneming. Indien gesproken wordt over BO’s, wordt in de
top van de piramide nog een vierde laag onderscheiden, namelijk het fund management. Op dit
niveau wordt besloten welk deel van de beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed.
Tactisch (assetmanagement): op het tactisch niveau vindt een vertaling plaats van het strategisch
portefeuilleplan in een concreet objectbeleid. Als basis voor de besluitvorming dienen de
performance analyses van de objecten in portefeuille. Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal
op basis van de performance analyse beoordeeld worden of de objecten in portefeuille voldoen
aan de in het strategisch portefeuilleplan opgestelde criteria. De conclusies uit deze beoordeling
leiden tot het objectbeleid. Per object kan dit inhouden: doorexploiteren, renoveren,
herontwikkelen of dispositie (verkopen). Daarnaast kan worden besloten om nieuwe objecten te
acquireren.
Operationeel (propertymanagement): op het operationele niveau vindt de uitvoering van het
objectbeleid plaats. Verder vinden op dit niveau concrete activiteiten plaats ten behoeve van
aan- en verkoop. Indien de acquisitie of aankoop een nieuw te ontwikkelen project betreft,
behoort het projectmanagement tot het operationele niveau. Ook het begeleiden van het
uitponden van woningen is typisch een activiteit die op operationeel niveau wordt uitgevoerd.
Het vastgoedmanagementproces wordt onderverdeeld in drie deelprocessen:
Acquisitie: de acquisitie voor nieuwe objecten voor de portefeuille is een specialistische activiteit
en vereist specifieke kennis van de (lokale) markt. Nieuwe projecten kunnen worden verworven
door ontwikkeling dan wel door aankoop van door projectontwikkelaars of derden op de markt
gebrachte objecten.
Exploitatie: het verhuren en beheren van vastgoed.
Dispositie: het afstand doen van vastgoed door verkoop.
Het vastgoedbeleidsproces verbindt de bovengenoemde beleidsniveaus met de drie deelprocessen.
Vastgoedexploitatie kent diverse taakgebieden, waaronder:
Commercieel management
Technisch/facilitair management
Financieel/administratief management
Een vastgoedbelegging kan worden onderscheiden in een:
Directe vastgoedbelegging: een belegging in stenen. De BO is rechtstreeks eigenaar van het vast-
goed en heeft ook de zeggenschap over het management van het vastgoed.
Indirecte vastgoedbelegging: een belegging in vastgoedaandelen. Men koopt dan een financiële
vermogenstitel, die recht geeft op de opbrengsten van het vastgoed. In het geval van een
indirecte belegging heeft de BO geen meerderheidsbelang en dus ook geen zeggenschap over het
management van het vastgoed.
, De volgende typen vastgoedbeleggers investeren direct in vastgoed:
Particuliere beleggers: zij beleggen in het vastgoed met als doel het zekerstellen van een
toekomstig inkomen, de koopkrachthandhaving van een vermogen, het maximeren van de
opbrengsten van de belegging of een combinatie daarvan.
Institutionele beleggingsorganisaties: de belangrijkste institutionele BO’s zijn verzekeringsmaat-
schappijen en pensioenfondsen. Zij beleggen premiegelden in ruil voor toekomstige betalings-
verplichtingen. Institutionele BO’s beleggen vooral in vast renderende waarden, zoals aandelen,
obligaties en vastgoed.
Vastgoedfondsen: nationale en internationale vastgoedfondsen zijn ondernemingen die zelf
beleggen in direct vastgoed (en/of indirect vastgoed) en die hiervoor het benodigde geld
verkrijgen door het uitgeven van aandelen of het aantrekken van vreemd vermogen.
Vastgoedfondsen kan onderscheiden worden in: beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde
vastgoedfondsen.
Vastgoed-cv’s (commanditaire vennootschappen) of vastgoedmaatschappen: dit zijn niet-beurs-
genoteerde beleggingsfondsen met een cv-structuur of een maatschapstructuur, met een klein
aantal objecten in de portefeuille. De fondsen worden aangegaan voor een bepaalde periode,
waarna de participanten kunnen besluiten het vastgoed te verkopen. Vastgoed-cv’s en
-maatschappen richten zich vooral op deelname door particulieren.
Het groeimodel van Ansoff onderscheidt de volgende vier groeistrategieën:
Marktpenetratie: meer van de huidige managementactiviteiten aanbieden aan bestaande
opdrachtgevers.
Ontwikkeling van diensten: nieuwe managementactiviteiten aanbieden aan bestaande
opdracht- gevers.
Marktontwikkeling: huidige managementactiviteiten aanbieden aan een nieuw type opdracht-
gevers.
Diversificatie: nieuwe managementactiviteiten aanbieden aan een nieuw type opdrachtgevers.
In de toekomst zullen vastgoedmanagementorganisaties zich nog meer richten op verdere
professionalisering, kwaliteitsverbetering en verbreding van het dienstenpakket.
De volgende diensten liggen dicht bij de competenties van VMO’s:
Facilitymanagement: de ondersteuning van alle processen in een organisatie. Naast huisvesting
zijn dit onder andere meer services (zoals beveiliging en catering) en middelen (zoals meubilair
en datacommunicatie). Omdat VMO’s over competenties beschikken om als contractmanager op
te treden, is uitbreiding van diensten op het gebied van facilitymanagement een denkbare stap.
Mogelijkheden voor het aanbieden van dergelijke diensten liggen er bij eigenaar-gebruikers en
huurders van vastgoed.
Parkmanagement: een manier om de kwaliteit van bedrijventerreinen in stand te houden of
te verbeteren. De vraag naar parkmanagement is er in drie vormen, namelijk: bij nieuw te
ontwikkelen bedrijventerreinen, bij de herontwikkeling van bestaande terreinen en bij de
terreinen in eigendom van grote bedrijven of instellingen. De VMO kan als parkmanager een rol
spelen indien zij op het juiste moment met de juiste partij aan tafel zit.
